هر ساختمانی که به صورت آپارتمان عمومی ساخته شده باشد. دارای قوانین و مقررات خاص آپارتمان نشینی می باشد که ما در این مقاله برای شما مخاطبین عزیز به طور ساده و جزئی توضیح خواهیم داد:
مطابق قانون :« مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است : مالکیت اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.»
منظور از مالکیت اختصاصی و یا مالکیت مشترک (مشاع) چیست؟
مالکیت مشترک یا مشاع
اموالی از آپارتمان را شامل می شود که تمام سکنه به طور عام نه خاص می توانند از منافع آن طبق قوانین و مقررات فرهنگ آپارتمان نشینی از آن بهره‌مند شوند. مانند : پارکینگ ساختمان که موضوع همین مقاله می باشد. یا باغچه، لابی، راه پله ها و...
«قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.»
تعریف فوق به وسیله ماده 3 آئین نامه اجرایی به شرح زیر تکمیل شده است :
«قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می باشد ، قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری برای آنها قائل شد .»
بنابراین ، ویژگی های قسمت های مشترک عبارتند از :
- عدم استفاده انحصاری ،
- عدم تشخیص و تلقی به عنوان قسمت اختصاصی ،
- انتقال قهری ،
- تقسیم ناپذیری ،
- ممنوعیت گذاردن اشیاء ، ممنوعیت نگاهداری حیوانات و ...
شاید برای شما سوال شود که چه مکان هایی از آپارتمان شما اموال مشاع ساختمان به حساب می ایند:
- زمین زیر بنا
- تاسیسات
- اسکلت ساختمان
- درها و پنجره های راه پله
- راهروها
- پله ها
- پاگردها
- تاسیسات مربوط به راه پله
- بام
- نمای خارجی ساختمان
- باغچه ها
- محوطه ساختمان و نظایر اینها .
مالکیت اختصاصی
طبق آئین نامه اجرایی در ماده 1 :«قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معینی یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد »
از طرفی ماده 2 آئین نامه اجرایی در تکمیل مطلب فوق بیان می کند :« علاوه بر ثبت ارضی زیر بنا و … برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود ، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود ، طبقه ، شماره ، مساحت قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.»
بنابر این قسمت های اختصاصی عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از یکدیگر با ذکر حدود و مشخصات خود متعلق به شخص معین یا قائم مقام او بوده و یا عرفاً متعلق به او باشد.
طبق ماده 9 قانون تملک آپارتمان ها تصریح می کند :«هر یک از مالکین می تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی ( هر گونه ) عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند ، انجام دهد.»
در نتیجه تنها قسمت های اختصاصی یک ساختمان مالکیت رسمی و مجزا دارد که فرد می تواند در آن آزادانه اقدامات لازم را اجرا کند. اما این استفاده آزادانه هم محدودیت هایی را دارا است که در مقاله :«از قوانین آپارتمان نشینی چه می دانید؟» به صورت کامل و جامع توضیح داده شده است.
طبق ماده 3 آئین نامه قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد :
« قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن ها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد قسمت های مشترک محسوب می گردد نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد.»
آیا پارکینگ اموال مشاع آپارتمان است یا ملک اختصاصی؟
طبق بخشنامه 5 با شماره 35097 در تاریخ 25/12/1371 اداراه کل ثبت اسناد استان تهران براساس ماده 4 آئین نامه اجرایی که پارکینگ جزو مشاعات تعیین نشده ،پارکینگ را مفروز نموده و شهرداری نیز در گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می نماید. با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخشنامه اقدام شده اند تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس ، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقاً در سند قید می نمایند .در این روش چون پارکینگ ها جزو مفروزات (آپارتمان های ) ساختمان هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد.
در یک آپارتمان چگونه صاحب پارکینگ شویم؟
پارکینگ مالکیت اختصاصی
همانگونه که در زمان خرید آپارتمان اندازه و جای انباری واحد خریداری شده را مشخص می کنند، میزان و مساحت و محل دقیق پارکینگ خریدار را در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی مربوطه قید می کنند.پارکینگ مالکیت مشاع
ساختمان هایی وجود دارد که پارکینگ را به صورت اموال مشاع ساختمان قرار داده اند. این مورد در قبل از سال 1371 رایج بود. به این صورت که بدون هیچ قید و شرطی تنها مشخص می کرد فمثلا واحد 23،1،25 و... می توانند از پارکینگ استفاده کنند و بنا به دلایلی واحدهایی از ساختمان را بنا بر دلایلی محروم می کردند. گاهی اوقات هم بدون آن که مشخص کنند کدام واحد ها از پارکینگ استفاده کنند آن را در خدمت اعضای آپارتمان قرار می دادند. با این کار عموما نظم آپارتمان زیر سوال می رفت . چون هر کس هر جایی که دوست داشت و به هر طرفی که علاقه مند بود پارک می کرد.پرونده های حقوقی در مورد پارکینگ آپارتمان ها و بررسی آن
پرونده های حقوقی وجود دارد در دادگاه که مردم ساکن آپارتمان به دلیل بی نظمی در قوانین به شکایت کردن ره سپار می شوند مانند:پرونده یک
ساختمانی احداث شده و تعدادی از واحدها ( مثلاً ثلث واحدها) دارای پارکینگ مشاعی اند و دو ثلث بقیه واحدها فاقد پارکینگ می باشند. از لحاظ اتخاذ تصمیمات راجع به اداره ساختمان ، اکثریت با مالکینی است که فاقد پارکینگ اند. تعدادی از این اکثریت اتومبیل خود را در محل پارکینگ واحدهائی که مالک پارکینگ مشاعی اند ، متوقف می کنند. چون مالکان دارای پارکینگ در اقلیت اند ، نمی توانند در مجمع عمومی مالکان ساختمان نسبت به طرز اداره ساختمان از جمله موضوع پارکینگ نظرات و منویات خود را به تصویب برسانند. در نتیجه مالکانی که فاقد پارکینگ اند ( اکثریت) از این موقعیت سوء استفاده نموده و به پارکینگ اقلیت تجاوز می کنند. در این حالت مالکان دارای پارکینگ می توانند منفرداً یا متفقاً با مراجعه به دادگاه از کسانی که حق استفاده از پارکینگ را ندارند به جرم تصرف عدوانی شکایت کنند.دادگاه با رویت مدارک و اسناد مالکیت دو طرف ، مالک متجاوز به پارکینگ را محکوم می نماید. زیرا کسی که حق استفاده از پارکینگ را ندارد نمی تواند بطور غیر قانونی به پارکینگ دیگری تجاوز کند. حتی تصمیماتی هم که از سوی اکثریت در مورد استفاده از پارکینگ علیه اقلیت بطور غیر قانونی اتخاذ شده از طریق دادگاه قابل ابطال است.
پرونده دو
در یک مجموعه ساختمانی بعضی دارای حق استفاده از پارکینگ اعم از اختصاصی یا مشاعی می باشند و بعضی دیگر فاقد چنین حقی اند. اما جایی از قسمتهای مشترک ساختمان اعم از سقف یا حیاط وجود دارد که اگر چه به عنوان پارکینگ در اسناد و مدارک قید نشده ، لکن به عنوان پارکینگ . توقف اتومبیل می توان از آن استفاده کرد. مع هذا بعضی از مالکان با توقف اتومبیل در آن جا مخالفند زیرا آن قسمت جزو مشترکات و مشاعات ساختمان محسوب می شود.حال سوال پیش می آید که، آیا کسانی که فاقد حق استفاده از پارکینگ می باشند می توانند در آن قسمت ها اتومبیل خود را متوقف کنند ؟
پاسخ منفی است . زیرا آنها در سند مالکیت خود حق استفاده از پارکینگ را ندارند و بدون اذن سایر مالکان که دارای مالکیت مشاعی در قسمتهای مشترک ساختمان اند ، نمی توانند به توقف اتومبیل خود در سایر قسمت ها که به عنوان پارکینگ شناخته نشده است ، مبادرت ورزند. چنانچه مالکان فاقد پارکینگ بخواهند بدون اجازه سایرین در قسمت های مزبور اتومبیل خود را متوقف کنند ،مالکان معترض می توانند از طریق دادگاه آنها را از این عمل غیر قانونی بازدارند.پرونده سه
مالک ساختمان قبل از احداث ساختمان یا در اثنای آن ،آپارتمان ها را پیش فروش می کند و در سند عادی تنظیمی ( قولنامه یا مبایعه نامه )برای واحد فروخته شده پارکینگی منظور می کند. اما پس از ساخت و صدور پایان ساختمان بعضی از واحدها فاقد پارکینگ شناخته می شوند. خریدار با توجه به سند عادی که در آن برای او پارکینگ منظور شده بود به مالک اعتراض می کند و مالک ( فروشنده ) قادر به تامین پارکینگ برای خریدار نیست. چه باید کرد؟این مقوله ارتباطی به حقوق مالکان آپارتمان ها ندارد. یعنی فروشنده تعهدی کرده که باید از عهده آن برآید یا به نحو مقتضی خسارات خریدار را که ناشی از نقصان آپارتمان فروخته شده است ، جبران کند یا چنانچه از این حیث جرمی مرتکب شده ، مجازات شود.پرونده چهار
مالک ساختمان ، آپارتمان ها را می سازد و به هنگام ساخت ، قبل یا بعد از آن واحدهای آپارتمانی را طی سند عادی (قولنامه یا مبایعه نامه ) به خریداران واگذار می کند. ولی مالک از مفاد پروانه ساختمان تخلف و بعضی از پارکینگ ها را به واحد آپارتمانی تبدیل می کند.به هنگام صدور پایان ساختمان معلوم می شود که او از مفاد پروانه ساختمان تخلف کرده است و در نتیجه به استناد تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری (1) با پرداخت جریمه تخلف ساختمانی را برطرف می کند . پس از واگذاری آپارتمانها به خریداران ، آنها متوجه می شوند . که قبلاً طبق پروانه ساختمان برای واحد آنها پارکینگ منظور شده بوده است لکن به ترتیبی که در بالا گفتیم مالک ساختمان پارکینگ های متعلقه را به یک واحد دیگر آپارتمانی تبدیل کرده است ،چه باید کرد ؟
این موضوع فروض مختلفی می تواند داشته باشد :
1- طی اسناد عادی واگذاری ( قولنامه یا مبایعه نامه ) صریحاً ذکر شده که آپارتمان بدون پارکینگ فروخته شده است . در این صورت چون خریدار آپارتمان را بدون پارکینگ خریده لذا قانوناً حق اعتراض ندارد.
2- در اسناد عادی واگذاری مساله پارکینگ مسکوت مانده است . نه تصریح شده به این که آپارتمان خریداری شده دارای پارکینگ است و نه قید شده به این که فاقد پارکینگ می باشد . به نظر می رسد با توجه به پروانه ساختمان خریدار در داشتن پارکینگ ذی حق است و می تواند قلع و قمع آپارتمانی که در محل پارکینگ های متعلقه احداث شده از دادگاه تقاضا نماید.
3- مالک بعد از اخذ پایان ساختمان و صورت مجلس تفکیکی بعض یا تمام پارکینگ ها را به یک یا چندواحد آپارتمانی تبدیل می کند و پس از پرداخت جریمه طبق تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری ، آپارتمان ها را رسماً به خریداران واگذار می کند. در این صورت چون این حق قبلاً طبق پروانه ساختمان برای هر واحد به عنوان پارکینگ شناخته شده بود ، اقدام مالک عمل غیر قانونی تلقی و قابل اعاده به حالت پیشین است . به عبارت دیگر خریداران که مالکان آپارتمان ها می باشند با تقدیم دادخواست به دادگاه قلع و قمع آپارتمان احداثی در محل پارکینگ ها را از دادگاه تقاضا می نمایند و چون تخلف مالک ساختمان محرز است، لذا دادگاه علی الاصول حکم بر قلع و قمع بنا خواهد داد.