نویسندگان:
آماندا برسفورد
ریچارد فلیتوود
مارک گافنی
برگردانندگان: محمدسعید ایزدی پیروز حناچی

ساختارهای حقوقی برای بازآفرینی شهری

سازمان یا ابزار بازآفرینی نیازمند توجه هستند. اغلب بازآفرینی، به ویژه در یک پروژه کوچک‌تر، ممکن است توسط یک شرکت توسعه خصوصی موجود انجام شود. اما ممکن است که راه‌اندازی یک ابزار جدید ضروری باشد تا یک یا چند سازمان را عهده‌دار مسئولیت‌های بازآفرینی کرد.
این بخش رویکردها و ساختارهای حقوقی مختلفی را بررسی می‌کند که به منظور همکاری در یک طرح بازآفرینی شهری استفاده می‌شوند و برخی از گروه‌های بخش عمومی را موضوع توجه قرار می‌دهد که ممکن است نیاز باشد تا در آن دخیل شوند. این بخش، به زیر بخش‌های زیر تقسیم می‌شود:
-ساختارهای حقوقی:
-یک شرکت محدود (محدود به سهام یا ضمانت)؛
- سایر سرمایه‌گذاری‌های مشترک یا سازمان‌دهی شراکت در جایی که گروه‌ها با قرارداد توافق کرده‌اند – برای مثال، از طریق یک موافقت نامه توسعه – به منظور برعهده گرفتن یک طرح خاص؛
-یک صندوق اعتباری خیریه.
- سازمان‌های موجود یا پیشنهادی؛
-شراکت‌های انگلیسی؛
- آژانس‌های توسعه منطقه‌ای؛
- مقامات محلی؛
- فعالیت پیشگام مالی خصوصی.
ابزار مطلوب به دیدگاه و صلاحیت گروه‌های کلیدی بستگی دارد که نیازمند دخالت در پروژه خواهند بود و ممکن است به نقش مالکان زمین یا برنامه ریزی مقامات توجه داشته باشد. در بیش‌تر طرح‌های بازآفرینی شهری تعدادی گروه‌های کلیدی دخالت داده می‌شوند و در این فصل فرض بر آن است که حداقل دو گروه درگیر (برای مثال، یک گروه بخش خصوصی و یک گروه بخش عمومی) وجود خواهند داشت. در صورتی که پروژه تنها یک شرکت یا نهاد را دخالت دهد، به احتمال زیاد آن گروه، سایت در حال بازآفرینی را تملک خواهد کرد و برای هر کار ضروری طرح شامل ساخت و ساز یا کارهای پاکسازی سایت، با شخص ثالث قرارداد خواهد بست.

ساختارهای حقوقی

استفاده از یک شرکت محدود

شرکت‌های محدود به دو نوع عمده تقسیم می‌شوند: محدود به لحاظ سهم یا محدود به لحاظ ضمانت. شرکت‌های محدود به لحاظ سهم رایج‌ترین نوع‌اند. سهامداران در ازای تأمین سرمایه یا پرداخت پول به شرکت برای سهم‌هایشان، سهام دریافت می‌کنند. هیچ محدودیتی برای تعداد سهامدارانی که می‌توانند دخالت داشته باشند، وجود ندارد. سهامداران می‌توانند از طریق اساسنامه شرکت و یا از طریق موافقت‌نامه سهامداران درباره چگونگی اداره کردن شرکت (برای مثال، با اکثریت تصمیمات در سطح هیات یا سهامدار بجز یک فهرست ذخیره «حق رد کردن» (1) برای موضوعات کلیدی) و چگونگی تقسیم سودها که نیازی به پیروی کردن از حقوق رأی‌گیری سهامداران ندارد، با یکدیگر به توافق برسند.
شرکت‌های با مسئولیت‌محدود به سهامداران امکان مسئولیت محدود نسبت به شخص ثالثی که با شرکت سروکار دارد را می‌دهند. این بدین معنی است که در صورتی که قرار باشد شرکت توانایی پرداخت دیون را نداشته باشد، به جز شرایط محدود، نه سهامداران و نه مدیران در قبال شخص ثالث برای دیون شرکت مسئولیتی نخواهند داشت.
از سوی دیگر، شرکت‌های محدود به ضمانت نباید سهام یا سهامدار داشته باشند – آنها عضو دارند. حقوق اعضاء برای عضویت افراد، در اساسنامه شرکت یافت می‌شود. شرکت‌های ضمانت اغلب نسبت به پروژه‌هایی که منابع مالی آن از طریق کمک‌های بلاعوض تأمین شده‌اند، به عنوان یک شرکت ضمانت نمی‌توانند سودها را بین اعضاء توزیع کنند. حتی در منحل کردن یک شرکت ضمانت، هر دارایی افزوده (پس از پرداخت طلبکاران) برای شرکت ضمانت دیگر، خیریه یا صندوق اعتباری دارای اهداف مشابه یا یکسان با شرکت ضمانت اصلی استفاده خواهد شد.

سرمایه‌گذاری مشترک یا سازمان‌دهی شراکت

هزینه‌های راه‌اندازی یک شرکت (هم به لحاظ هزینه‌های تأسیس اولیه و هم هزینه‌های جاری) یا استفاده از یک شرکت برای یک پروژه همواره معقول نیستند. به علاوه، یک شرکت همواره نمی‌تواند ابزاری برای عهده‌دار شدن یک طرح بازآفرینی مورد نیاز باشد. جایگزین مهم، یک ساختار قراردادی یا سرمایه‌گذاری مشترک است که به موجب آن گروه‌های مختلف پروژه در مورد چگونگی برعهده گرفتن پروژه، نوع کمک هر یک از گروه‌ها (پولی یا هر نوع دیگر) و حق مالی هر یک، بدون راه‌اندازی یک شرکت جدید، به توافق می‌رسند.
در صورتی که قرار باشد طرح بر پایه رویکردی شراکتی انجام شود، می‌بایست هدف شراکت، نقش‌ها و مسئولیت‌های افراد دخیل به صراحت تعریف شوند. باید توجه خاصی به موضوعات مالی از حیث الزامات تأمین مالی و حقوق مشارکت‌کنندگان در تقسیم سودها یا هر نوع اضافات در پایان طرح شود.
جدول 1 – برخی از تفاوت‌های عمده بین ساختارهای سهامی و غیر سهامی (3) را خلاصه می‌کند. در جایگاه یک قانون کلی، ابزار هدف خاص (SPV) تعاونی می‌بایست تنها در جایی به کار گرفته شود که پیچیدگی پروژه، زمان و هزینه موردنیاز را توجیه کند.

صندوق‌های اعتباری خیریه

ممکن است در ایجاد یک صندوق اعتباری خیریه به منظور بر عهده گرفتن یک طرح، مزایایی وجود داشته باشد، اگرچه آزادی تجاری محدودتر یک صندوق اعتباری خیریه در مقابل سودهای جایگاه خیریه (اصولاً مربوط به مالیات) نیاز به بررسی دارد، شایان ذکر است که به منظور به دست آوردن جایگاه خیریه، ضروریست تا نشان داده شود که صندوق اعتباری برای مقاصد خیریه تأسیس می‌شود که شامل کاهش فقر، مقاصد سودرسانی به اجتماع، پیشرفت آموزش و مقاصد تفریحی عمومی است.

سازمان‌های موجود دخالت کننده در بازآفرینی شهری

شراکت‌های انگلیسی

شراکت‌های انگلیسی یا – عنوان قانونی خود – آژانس بازآفرینی شهری تحت مقررات بخش سوم اصلاحات اجاره داری، قانون توسعه شهری و مسکن (قانون سال 1993) تأسیس شدند. اول آوریل 1994 به طور کاملاً عملیاتی الزامی شدند. عملکردهای دارایی‌های انگلیسی (4)، کمک بلاعوض شهر و کمک بلاعوض زمین متروکه را برعهده گرفتند. قانون 1993 اهداف شراکت انگلیسی (EP) را تدوین می‌کند که شامل تأمین بازآفرینی زمین در انگلستان می‌شود، زمین‌هایی که بلااستفاده هستند یا ناکارآمدانه استفاده قرار می‌شوند، یا آلوده، متروکه یا بدمنظر (5)‌اند. شراکت انگلیسی (EP) برای دستیابی به این اهداف، قدرت بسیار گسترده‌ای دارد (نگاه کنید به بخش 160 از قانون 1993) اداره مرکزی‌اش در لندن واقع است و این سازمان، شبکه‌ای از دفاتر منطقه‌ای در سرتاسر کشور دو دفتر حقوقی در هیداک (6) و گیت شید (7) دارد.
جدول 1 – تفاوت‌های عمده بین ساختارهای سهامی و غیرسهامی

سهامی ابزار هدف خاص (SPV)	غیر سهامی
اعضای شرکت از مسئولیت در قبال شخص ثالث مبرا می‌شوند (اما به روابط عمومی و مضامین دخالت کردن در شرکتی که مقروض است، توجه می‌کنند). شایان ذکر است که بعید است که اشخاص ثالث بدون ضمانت مستقیم از سوی اعضاء/ سهامداران با شرکت سروکار داشته باشند، مگر اینکه ابزار هدف خاص (SPV) قدرتمندی داشته باشد.	افراد دخیل در این شرکت‌ها مجبور خواهند بود که به نام خود با اشخاص ثالث قرارداد مستقیم منعقد کنند و بنابراین در معرفی مسئولیت‌ها و الزامات قرار خواهند داشت.
می‌تواند دارایی‌ها/ زمین را به اسم خود تملک کند (این می‌تواند در دارایی‌های محصور (8) اعضاء / سهامداران و اشخاص ثالث یک مزیت خاص باشد و دخالت اعضاء / سهامداران را کمینه کند)، همچنین به آماده‌سازی زمین / محوطه کمک می‌کند.	گروه‌ها مجبور خواهند بود که مالکیت دارایی‌ها را حفظ کنند. این امر ممکن است موجب افزایش دشواری‌های عملیاتی یا دخالت گروه‌ها شود.
به نظام مالیاتی شرکت وابسته خواهد بود (این شامل انعطاف‌پذیری واگذاری خسارات توسط ابزار هدف خاص به سهامداران یا برعکس است که ممکن است سودآور باشد)	هر گروه در نتیجه حقوق خود مشمول مالیات خواهد شد. این ساختار می‌تواند در مواقع ضرورت تشکیل شراکت بدهد: -نظامهای مالیاتی برای شراکت‌ها -مسئولیت‌های مشترک و چندگانه شرکا
یک موجودیت حقوقی معمول را تأمین می‌کند که اشخاص ثالث بتوانند در آن سرمایه‌گذاری کنند.	اشخاص ثالث نیاز خواهند داشت که مستقیماً با کلیه گروه‌های درگیر، قرارداد، منعقد کنند.
بستری برای تصمیم‌گیری و مدیریت فراهم می‌کند (از طریق هیات مدیران ابزار هدف خاص (SPV) .	گروه‌ها به هیچ بستری نیاز ندارند که بین آنها در خصوص چگونگی عمل کردن سرمایه‌گذاری مشترک توافق ایجاد کند.
ابزار هدف خاص (SPV) یک موجودیت حقوقی جداگانه دارای الزامات قانونی برای حفظ حساب‌ها و غیره خواهد بود (این امر به لحاظ ایجاد اطمینان یک مزیت است؛ اما به لحاظ هزینه یک ضرر است).	هیچ موجودیتی دارایی‌ها یا سودهای تولید شده را تملک نمی‌کند. به صورت قراردادی می‌بایست با آنها سروکار داشت.
امکان بخشی تجاری شدن (9) به عنوان یک پیشنهاد توسعه خاص نسبت به جهان بیرون.	رویکرد شراکت ممکن است در زمینه رقابت برای برخی منابع تأمین مالی از طریق کمک‌های بلاعوض (نظیر تأمین وجه بودجه بازآفرینی منفرد) مورد توجه قرار شوند. به اجتماع اجازه دخالت گسترده‌تر را می‌دهد.

در شراکت انگلیسی (EP) اصلی، اهداف از طریق پروژه‌های تأمین مالی توسط بخش‌های عمومی و خصوصی دنبال می‌شوند. رایج‌ترین ابزار تأمین مالی، فراهم آوردن بودجه ناپیوسته (10) برای موافقت‌نامه‌های توسعه است، که به موجب آن شراکت انگلیسی (EP) شکاف بین هزینه‌های یک پروژه – برای مثال، ساخت یک ساختمان در زمین احیاء شده – و ارزشی که یک ساختمان تمام شده در بازار آزاد دارد را پر می‌کند، بازاری که در آن مفروض است ساختمان تمام شده کمتر از هزینه کارها می‌ارزد. یک فرایند موافقت استاندارد وجود دارد که می‌بایست از سوی متقاضیان دنبال شود، بر پایه اینکه شراکت انگلیسی (EP) تصمیم خواهد گرفت که آیا کمک مالی ضروریست و اگر چنین باشد، تحت چه شرایطی باید به دست آید. علاوه بر تأمین مالی ناپیوسته، شراکت انگلیسی (EP) قادر است وام‌ها و ضمانت‌هایی را فراهم کند. در برخی موارد، شراکت انگلیسی (EP) در سرمایه‌گذاری‌های مشترک مشارکت خواهد کرد. شراکت‌های انگلیسی عامل مهمی برای تغییر در طی سال‌های اخیر بوده‌اند و انتظار می‌رود که بخش زیادی از تجربه و مهارت انباشته شده شراکت انگلیسی (EP) به آژانس‌های توسعه منطقه‌ای جدید منتقل گردد.

آژانس‌های توسعه منطقه‌ای

آژانس‌های توسعه منطقه‌ای (RDA) خلق دولت کارگری حاضر و مؤسس اصلی آن، معاون نخست وزیر، جان پرسکات (11) هستند. بلافاصله پس از انتخابات عمومی می 1997، ماهیت، نقش و قدرت‌های پیشنهادی آژانس‌های توسعه منطقه‌ای بر مشاوره تکیه کردند. آنها با نقش‌های شراکت‌های انگلیسی و کمیسیون توسعه روستایی در مناطق ترکیب شدند و فعالیت‌های گستره سایر سازمان‌ها را هماهنگ کردند. نه "سایه" (12) آژانس توسعه منطقه‌ای در پاییز 1998 وارد عمل شدند و از آوریل 1999 با آژانس‌های توسعه منطقه‌ای کاملاً توسعه یافته عملیاتی شدند. جزییات بیشتر چگونگی عمل آژانس‌های توسعه منطقه‌ای، چگونگی استخدام کارمندان و تشخیص محرک‌های آن‌ها در ادامه سال 1998 آشکار شد؛ اما هدف اصلی آنها مواجهه با بازآفرینی از طریق فراهم آوردن توسعه منطقه‌ای مؤثر و هماهنگ خواهد بود. همچنین پیش‌بینی می‌شود که آنها آماده‌سازی زمین، بازآفرینی کالبدی و اقتصادی، پشتیبانی برای تجارت‌های کوچک و ترویج سرمایه‌گذاری‌های درونی را هماهنگ خواهند کرد.

مقامات محلی

مقامات محلی معمولاً نقش مهمی در طرح‌های بازآفرینی شهری ایفا می‌کنند، گاهی اوقات در جایگاه یک مالک، گاهی در مقام برنامه‌ریز امور مربوط و گاهی اوقات هردو نقش را دارد.
نکته قابل توجه جهت وارد کردن یک مقام محلی در مرحله آغازین هر طرح بازآفرینی نحوه برخورد مقامات محلی به لحاظ مالی در یک معامله یا طرح چگونه برخورد می‌کنند. بطور کلی، هدف قوانین معرفی شده در دهه 1980، محدود کردن افراط و زیاده‌روی مقامات محلی به هزینه مالیات‌دهندگان محلی (از طریق نرخ‌ها، هزینه اجتماع یا مالیات شورا) یا خزانه ملی (از طریق پرداخت‌های تأمین شده از طریق مالیات یا قرض‌های دولتی) بود. قوانین مربوطه، شبکه بسیار پیچیده‌ای از نیازها و محدودیت‌های مربوط به هزینه‌های سرمایه‌‌ای و هزینه عایدات و دریافتی‌های مقامات محلی را معرفی کردند. در اواخر دهه 1990، قواعد مختلف تخفیف داده شده است (برخی از آنها با فعالیت پیشگام مالی خصوصی پیوند می‌خورند که جزییات آنها در زیر ارائه می‌شود).
در قلب «نظام اقتصادی سرمایه‌داری» دولت محلی، بخش پنج قانون مسکن و دوت محلی 1989 قرار دارد. این قانون تصریح می‌کند: زمانی که فرض شود یک مقام محلی برای کنترل شرکت انتخاب می‌شود، باید با وضعیت منابع مالی شرکت (خواه دارایی‌ها یا دیون، به ویژه دیون) مانند بخشی از وضعیت مالی کلی مقامات محلی روبه‌رو شد.
علاوه بر قانون 1989، می‌بایست به دستورالعمل (شرکت‌های) دولت محلی توجه کرد که گستره‌ای از منافع مقامات محلی در شرکت‌های با سطح کنترل پایین را برای مقاصد مالی سرمایه‌ای درون شبکه شرکت کنترل شده وارد می‌کند. این دستورالعمل 1995 است که شرایطی را بوجود می‌آورد که مقامات محلی سهامداران شرکت‌ها را به کمتر از 20 درصد محدود می‌کند. نکته قابل توجه در ابتدای شکل‌دهی به هر معامله‌ای که یک مقام محلی در آن دخالت می‌کند، این است که مقام محلی برای مقاصدمالی سرمایه‌ای از طریق برنامه‌ریزی دقیق، قادر به تدبیر مناسبی برای دخالت خود در پروژه باشد. برای مثال، در صورتی که یک مقام محلی به جای سهام یا ذخیره وام در آژانس توسعه منطقه‌ای، زمین را به یک آژانس توسعه منطقه‌ای غیرکنترل شده واگذار کند، هیچ دریافتی سرمایه‌ای برای مقام محلی بدست نخواهد آمد. از سوی دیگر، در صورتی که زمین در ازای پول نقد توسط مقام محلی واگذار شود، مقام محلی تحت نظام مالی سرمایه‌ای، مجبور خواهد بود که به منظور کاهش قرض‌های خود (75 درصد عواید در صورت فروش دارایی مسکن)، 50 درصد دریافتی‌ها را تخصیص دهد (در شرایط عادی).
تعدادی از تغییرات اخیر در نظام حقوقی مقامات محلی وجودداشته است. نکات قابل توجه عبارتند از:
-از گرو درآوردن پیشنهاد دریافتی‌های سرمایه‌ای از سوی دولت به میزان 5 میلیارد پوند در یک دوره پنج ساله برای استفاده در بازآفرینی مسکن و مرتبط با مسکن.؛
- ایجاد محرک‌هایی برای مقامات محلی جهت به عهده گرفتن قراردادهای «طراحی، ساخت، تأمین منابع مالی و بهره‌برداری»؛
- یک طرح خودگواهی (13) جدید برای طرح‌های صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) دولت محلی که به شرکای بخش خصوصی (شامل بانک‌ها) ضمانت می‌دهد که در صورت عقد قراردادی غیرقانونی، خسارات آن جبران شود؛
- از سپتامبر 1998، تخفیف‌های گسترده در نظام مالی سرمایه‌ای ارائه شد تا مقامات محلی بتوانند بدون نیاز به تخصیص پول‌های دریافتی از دارایی‌های مازاد مشخص، خلاص شوند.
علاوه بر در نظر گرفتن قواعد مالی سرمایه‌ای مربوط به یک مقام محلی، گروه بخش خصوصی می‌بایست اقداماتی برای راضی کردن خود انجام دهد:
-مقام محلی طبق قانون موضوعه قدرت دارد تا به شیوه موردانتظار در طرح دخالت کند (قدرت عمومی عمده متکی به مقام محلی مشمول بخش‌های 33 تا 35 قانون 1989 در خصوص ترویج توسعه اقتصادی ناحیه یک مقام محلی در مطابقت با برنامه‌های مصوب سالیانه است)؛
-اعمال قدرت شکل مطلوبی آزمون شده است (از این حیث که مقام محلی طرح را برای اعضا و هیات رئیسه مورد توجه قرار دهد)؛
-موافقت‌نامه‌های قانونی مربوط در مطابقت با هرگونه اختیارات و یا دستورالعمل‌های ثابت به شکل مطلوب اجرا می‌شوند.
صراحتاً، دولت محلی در قانون (قراردادهای) 1997 آسایش قابل توجهی را برای شرکای بخش خصوصی فراهم خواهد آورد.

فعالیت مالی اولیه خصوصی

فعالیت پیشگام مالی خصوصی در سال 1992 با هدف ارتقای کیفیت و کمیت پروژه‌های سرمایه‌ای بخش عمومی و ارائه خدمات عمومی مقرون به صرفه‌تر و با کیفیت بالا راه‌اندازی شد. تلاش آن است تا این کار از طریق ترغیب شراکت و دخالت دادن مستقیم‌تر بخش خصوصی در تأمین و بهره‌برداری از دارایی انجام شود.
دولت حاضر پشتیبانی خود برای صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) را تایید کرده و معتقد است که می‌بایست صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) در جایی که می‌تواند ارزش پول بالایی تولید کند، مسیر انتخابی برای کلیه تدابیر بخش عمومی باشد. تاکنون با گستره وسیعی از طرح‌های صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) از طریق مذاکره موافقت شده است. اما صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) که عنصری کلیدیست به وجود یک دارایی (برای مثال، یک مدرسه، یک جاده، یک بیمارستان یا یک زندان) نیاز دارد که بخش خصوصی بتواند آن را طراحی کرده، بسازد، منابع مالی آن را تأمین و از آن بهره‌برداری کند. در نتیجه، صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) در بازآفرینی شهری نقشی نخواهد داشت، مگر اینکه طرح بازآفرینی ساخت تسهیلات جدیدی را دربر گیرد که منابع مالی آن توسط صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) تأمین شود. این ناحیه‌ای است که هم‌پوشانی مهمی بین نظام کلی صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) و نظام مالی سرمایه‌ای وجود دارد که برای مقامات محلی قابل استفاده است. در صورتی که در این خصوص به اطلاعات بیشتری نیاز دارید، می‌بایست نشریه اداره محیط زیست، حمل‌ونقل و مناطق – با عنوان: دولت محلی و فعالیت پیشگام مالی خصوصی که نوشته‌ای توصیفی درباره‌ی صندوق اختصاصی بخش خصوصی (PFI) و شراکت‌های عمومی / خصوصی در دولت محلی است و در فوریه 1997 منتشر و در سپتامبر 1998 به روزرسانی شد – را مطالعه کنید.

قانون دارایی

به طور کلی، ابعاد دارایی هر طرح بازآفرینی می‌تواند به دو بخش تقسیم شود: نخست، محوطه و چگونگی آماده‌سازی آن؛ دوم، تأثیری که حقوق هر شخص ثالثی در محوطه بر توسعه پیشنهادی خواهد داشت. این موضوعات درباره‌ی بازآفرینی شهری، در برابر توسعه یک محوطه سبز، پیچیده‌تر از یک محوطه موجود در یک منطقه شهری است که احتمال زیادی وجود دارد که در مالکیت چند گروه و مشروط به حقوق چندین شخص ثالث باشد.
این مقاله دو موضوع عمده را بررسی می‌کند: نخست، آماده‌سازی یک محوطه و اینکه چگونه یک توسعه دهنده ممکن است کنترل محوطه را در دست گیرد و دوم، اثر حقوق شخص ثالث بر توسعه پیشنهادی و کارهایی که می‌توان برای رفع چنین قیودی انجام داد.

آماده‌سازی محوطه

توسعه دهنده ممکن است یک ابزار هدف خاص (SPV) باشد، در این صورت نخست مجبور خواهد بود که دریابد برای آماده‌سازی یک محوطه چه منافع مالکیت مطلق و اجاره‌داری و تا چه اندازه را می‌بایست بدست آورد، و اینکه چه کسانی این منافع را در مالکیت خود دارند. جستجو در ثبت زمین (14) منافع مالکیت مطلق و اجاره‌داری را که ثبت می‌شوند تعیین خواهد کرد و همچنین نام و آدرس مالکان چنین منافعی را ارائه خواهد داد. اما، این جستجو منافعی را که تاکنون ثبت نشده‌‌اند (برای مثال، بدین دلیل که از زمان معرفی ثبت اجباری، هیچ معامله‌ای در ارتباط با زمین وجود نداشته است) آشکار نخواهد کرد، همچنین جزییات منافع اجاره‌داری را برای دوره کمتر از 25 سال ارائه نخواهد داد، چرا که آنها قابل ثبت نیستند. توسعه دهنده پیشنهادی مجبور خواهد بود که از هر یک از متصرفین زمین پرس‌وجو کند تا مالکیت هرگونه منافع اجاره‌داری و مالکیت مطلق را بدست آورد.
ممکن است بخش‌هایی از یک محوطه پیشنهادی وجود داشته باشد که توسعه دهنده قادر نباشد که دریابد که چه کسی سند مالکیت زمین را دارد و هیچ کسی نمی‌تواند از طریق تصرف عدوانی (15) (از طریق تصرف انحصاری 12 ساله یا بیشتر) سند مالکیت زمین را بدست آورد. نمونه رایج این امر در بازآفرینی شهری در مورد جاده‌‌های دسترسی در پشت سر دارایی‌هایی که هرگز پذیرفته شده نبوده‌اند، می‌باشد. به منظور حمایت در مقابل مالکی که متعاقباً پس از توسعه، ادعای سند مالکیت زمین می‌کند و در تجاوز به ملک غیر برای خسارات و یا تحریم معاملات به منظور جلوگیری از پیشروی توسعه، اقدامی را آغاز کرده است، توسعه دهنده اختیارات زیر را دارد:
-جستجو برای طراحی طرح به منظور اینکه قطعه زمین موضوع بحث بخش مهمی از طرح را تشکیل ندهد؛
-دستیابی به بیمه مؤثر غرامت سند در مقابل چنین ادعایی؛
-درخواست همکاری مقامات محلی جهت استفاده از قدرت خرید قهری آنها به منظور بدست آوردن زمین موضوع بحث.
با شناسایی منافع محوطه که توسعه دهنده نیاز دارد آنها را بدست آورد، باید توجه داشت که چگونه توسعه دهنده می‌تواند آن منافع را تأمین کند. اشکال مختلف موافقت‌نامه وجود دارد که می‌توانند کنترل محوطه را با دنبال کردن موارد زیر به توسعه دهنده، بدهند:
-یک قرارداد بی‌قید و شرط؛
-یک قرارداد مشروط؛
- یک موافقت‌نامه اختیاری؛
-یک موافقت نامه شفعه (16).
بعید است که یک توسعه دهنده بخواهد بر پایه یک قرارداد غیرمشروط برای خرید زمین پیش رود، مگر اینکه زمین فروخته شده کل محوطه را دربرگیرد یا اینکه مجوز برنامه‌ریزی برای توسعه پیشنهادی را داشته باشد یا توسعه دهنده مطمئن باشد که می‌تواند مجوز برنامه‌ریزی ضروری را بدست آورد.
یک قرارداد مشروط به توسعه دهنده امکان نخریدن دارایی را خواهد داد، در صورتی که شرایط مشخص رضایت‌بخش نباشد نظیر اینکه برنامه‌ریزی و پیش مجوز تأمین شده باشد و شرایط محیطی زمین رضایت‌بخش باشد. بنابراین هرچه تعداد بیشتری از ابهامات در خصوص پیشنهادات توسعه وجود داشته باشد، انعطاف‌پذیری توسعه دهنده بیشتر می‌شود تا در عمل، در جستجوی گزینه‌ای باشند که به توسعه دهنده درباره اینکه با تملک به پیش رود یا خیر بصیرت کلی بدهد.
البته اینکه توسعه دهنده بتواند برای قراردادی مشروط یا موافقت‌نامه اختیاری مذاکره کند یا نه، به نگرش فروشنده بستگی خواهد داشت، اگر فروشنده اعتقاد داشته باشد که منافع آن از طریق فروش آنی محوطه بهتر خواهد شد، احتمال دارد که مالک با وارد شدن در یک قرارداد مشروط یا موافقت‌نامه اختیاری موافق کند، اما در صورتی که دوره‌ای که می‌بایست شرایط رضایت‌بخش باشد، معقول بوده و فروشنده غرامت مالی برای وارد شدن در یک موافقت‌نامه را دریافت کند. غرامتی که، در صورتی که فروش به پیش رود، بخشی از قیمت خرید خواهد بود، اما در صورتی که فروش پیش نرود، برای مالک زمین باقی خواهد ماند.
با یک قرارداد مشروط یا یک موافقت‌نامه اختیاری، فروشنده ممکن است در عوض عدم قطعیت مربوط به فروش محوطه‌اش، قیمت بالاتر یا دخالت در توسعه را طلب کند. ساده‌ترین شکل دخالت، سود سهام است. توسعه دهنده نیاز دارد تا در خصوص اینکه چگونه حقوق و مزایای آتی تأمین می‌شوند، محتاط باشد، چرا که آنها ممکن است بر توانایی توسعه دهنده در تأمین مالی توسعه تأثیر بگذارند.
شکل نهایی موافقت‌نامه مربوط، یک موافقت‌نامه شفعه است. این موافقت‌نامه صرفاً به توسعه دهنده حق نخستین رد شفعه را می‌دهد که فروشنده می‌بایست در خلاص شدن از سود توسعه دهنده تصمیم بگیرد. بعید است این امر برای یک توسعه دهنده جذاب باشد. اما ممکن است توسعه دهنده از یک موافقت‌نامه شفعه در ارتباط با هر زمینی استفاده کند، برای مثال، زمینی که می‌توانست در آینده برای گسترش یک طرح پیشنهادی مورد استفاده قرار گیرد.
به نسبت کلیه موافقت نامه‌های فوق و به منظور حمایت از حقوق توسعه دهنده، آنها نیاز دارند که به نام فروشنده ثبت شوند. شکست در ثبت کردن موافقت‌نامه‌ها بدین معنی است که زمین می‌توانست به شخص ثالث فروخته شود، در حالی که توسعه دهنده مدعی خسارت علیه مالک بود، موافقت‌نامه نمی‌توانست علیه خریدار شخص ثالث اجرا شود.
در صورتی که توسعه دهنده در به توافق رسیدن با مالک در یک معامله، به ویژه در مورد بازآفرینی شهری، دشواری‌هایی داشته باشد، ممکن است از یک مقام محلی درخواست کمک کند تا از قدرت خرید قهری خود استفاده کند، یا حداقل به استفاده از آن تهدید کند تا در مذاکره با مالکان لجوج به او کمک کند. باید یادآور شد که شراکت‌های انگلیسی بر تفویض اختیار از وزیر برای کسب قهری زمین تحت مقررات بخش 162 قانون اصلاحات اجاره‌داری، توسعه شهری و مسکن 1993 کنترل دارند. در صورتی که از قدرت خرید قهری برای آماده‌سازی محوطه استفاده شود، برنامه‌ی توسعه دهنده به وجود می‌آورد.
در آماده‌سازی یک محوطه به منظور محدود نکردن حقوق یا الزامات قانونی مقام محلی، باید مقرراتی لازم‌الاجرا برای ارائه مستندات مورد نیاز مقام محلی به توسعه دهنده تدوین شود.

حقوق شخص ثالث

توسعه یک محوطه این پتانسیل را دارد که معارض حقوق شخص ثالث باشد. در صورتی که توسعه پیشنهادی معارض حقوق شخص ثالث باشد، این امر می‌تواند مانعی برای متوقف کردن توسعه به وجود آورد یا ممکن است به ادعای خسارت منجر شود. اهمیت دارد که به سند مالکیت یک محوطه در اسرع وقت رسیدگی شود. در صورتی که یک سند مالکیت ثبت شده باشد، این امر می‌تواند تا حدودی بدون نیاز به هرگونه همکاری مالک انجام شود، چرا که جزییات سند مالکیت در فهرست‌های مختلف اراضی بخش در دسترس هستند. اما در صورتی که سند مالکیت ثبت نشده باشد، توسعه دهنده بدون همکاری مالک قادر به بررسی سند مالکیت نخواهد بود.

حق ارتفاق (17)

حق ارتفاق حقی است که یک دارایی را از دارایی دیگر منتفع می‌سازد. حق ارتفاق ممکن است به صراحت یا بصورت ضمنی از طریق قانون، یا از طریق کمک مالی فرضی یا از طریق قولنامه حق مالکیت در نتیجه تصرف طولانی و بلامعارض در طول زمان (برای مثال، به واسطه واقعیت استفاده بلندمدت از یک حق) ایجاد شود. بنابراین، بررسی صرف اسناد مالکیتی ضرورتاً کلیه حقوق اشخاص ثالث را آشکار نخواهد کرد. بازرسی محوطه می‌بایست هرگونه حقوق آشکار را مورد توجه قرار دهد و تحقیقات می‌بایست کلیه حقوق موجود را دربرگیرند.
یک محوطه موضوع حق ارتفاق (برای مثال، حقوق راه یا سرویس رسانه‌ها) ممکن است در عمل نسبت به بخش‌هایی از محوطه که بشدت تحت تأثیر واقع شده‌اند، بی‌اثر باشد و توسعه را به میزان زیادی دشوار خواهد ساخت، مگر اینکه توسعه دهنده قادر به برنامه‌ریزی توسعه به منظور رفع آنها باشد. در صورت شناسایی حق ارتفاق، وکلای توسعه دهنده نیاز دارد نخست بداند که آیا حق ارتفاق قابل اجراست. در صورتی که حق ارتفاق قابل اجرا باشد، ممکن است ضروری باشد که:
-در بخشودگی حق با مالک حق مذاکره کند؛
- تضمین مؤثر خسارت سندمالکیت را کسب کند؛
-همکاری مقام محلی را درخواست کند تا قدرت خرید قهری خود را در خصوص حق ارتفاق اعمال کند؛
-درباره‌ی تملک و تصاحب، در صورتی که بخشی از محوطه تحت تأثیر یک موافقت‌نامه باشد و یا تحت‌تأثیر واقع شده است، و برای مقاصد برنامه‌ریزی توسط مقام محلی تملک شده است، این حق ممکن است به ادعایی برای جبران غرامت تبدیل شود در عوض اینکه حق درخواست کردن حکم توقیف (18) را به شخص بدهد؛ تضمین جبران خسارت نیاز خواهد داشت که هزینه غرامت را پوشش دهد. به هر حال توسعه دهنده این آسودگی را دارد که حکم توقیف نمی‌تواند محقق شود.

موافقت‌نامه‌های پیشگیرانه

محدودیت و قیود سندمالکیت اقداماتی که می‌توان در یک محوطه انجام داد را محدود می‌کنند. ضروری است که قوانین اجرای موافقت نامه‌ها بررسی شوند تا آشکار شود که آیا یک موافقت‌نامه قابل اجراست و در این صورت، توسط چه کسی قابل اجراست. همواره مشخص نیست که در موافقت‌نامه‌ای پیشگیرانه چه کسی منفعت دارد. با وجود هزینه اضافه یک موافقت‌نامه، معمولاً این حق در سند زمین ثبت نمی‌شود. دیدگاه توسعه دهنده به ویژه در موافقت‌نامه‌های قدیمی‌تر، این است که موافقت‌نامه اجرا نخواهد شد. توسعه دهنده می‌بایست به خاطر داشته باشد که ضرورت دارد مستاجرین آتی خریداران و تأمین کنندگان منابع مالی را متقاعد کند که یک موافقت‌نامه غیرقابل اجرا است.
در صورتی که یک موافقت‌نامه قابل اجرا باشد و توسعه دهنده قادر به طراحی کردن‌ طرحی برای رفع قیود و محدودیت‌ها نباشد، گزینه‌هایی به قرار زیر برای توسعه دهنده وجود دارد:
-درخواست کردن مذاکره با شخص ثالث دارنده مزایای یک موافقت‌نامه به منظور بخشودگی حق؛
-کسب تضمین ناقص خسارت سند مالکیت؛
-درخواست کردن از دیوان محاکمات اراضی (19) برای بخشودگی حق یا اصلاح موافقت‌نامه؛
- تملک و تصاحب بگونه‌ای که در بالا توصیف شد؛
- درخواست همکاری از مقام محلی به منظور استفاده از قدرت خرید قهری برای بدست آوردن مزایای موافقت نامه.

حقوق عمومی

در پروژه‌های بازآفرینی شهری نیاز به بستن یا منحرف کردن یک بزرگراه عمومی امری رایج است. دو روند کار برای بستن یا منحرف کردن یک بزرگراه عمومی وجود دارد:
-درخواست از دادگاه تحت قانون بزرگراه‌ها 1980؛ این امر تنها می‌تواند با همکاری مقامات محلی انجام شود و رییس دادگاه ممکن است در جایی که یک درخواست می‌تواند تحت قانون برنامه‌ریزی شهری و کشوری تنظیم شود، یک حکم را تصدیق کند.
-وجود مجوز برنامه‌ریزی؛ در جایی که توسعه‌ای نیازمند مسدود کردن یا انحراف یک بزرگراه عمومی باشد، می‌توان یک درخواست از وزیر برای مسدود کردن یا انحراف ضروری تحت قانون برنامه‌ریی شهری و کشوری تنظیم کرد؛ مشکل این روند کار این است که در صورت دریافت یک اعتراض، باید بررسی انجام شود که می‌تواند یک طرح را به تأخیر بیندازد.
می‌بایست به خاطر داشت که مسدود کردن یا انحراف یک بزرگراه عمومی هرگونه حقوق خصوصی موجود را ملغی نخواهد کرد. با این موضوعات می‌بایست بصورت جداگانه برخورد شود.

قانون زیست محیطی

یک پروژه بازآفرینی دارایی اغلب نیازمند سروکار داشتن با موضوعات حاکم تحت قانون زیست محیطی خواهد بود. موضوعات اصلی در ارتباط با موارد زیراند:
-مدیریت پسماند؛
- زمین آلوده.

مدیریت پسماند

یک پروژه بازآفرینی شهری توسعه دارایی مکرراً پسماندهایی را به شکل مصالح ساختمانی قدیمی، خاک اضافی و غیره تولید می‌کند. در صورتی که ناحیه موضوع توسعه مجدد پیش از این دارای استفاده صنعتی باشد، پسماندها ممکن تا حدودی آلوده باشند. مدیریت چنین پسماندهایی، حتی دفع موقتی چنین پسماندهایی درون محوطه یا جابجایی آنها از یک قسمت محوطه به قسمت دیگر، نیازمند پذیرش تعدادی از قوانین زیست محیطی است. اهم این قوانین مربوط به موارد زیر هستند:
-تعریف پسماند؛
- صدور مجوزهای مورد نیاز در مدیریت پسماند؛
- وظیفه قانونی مراقبت در ارتباط با پسماند؛
- مالیات دفن پسماندها.
مراقبت همواره می‌بایست انجام پذیرد تا تضمین کند که توسعه به نگهداری، عمل‌آوری یا دفع پسماند به شیوه‌ای که احتمالاً موجب آلودگی محیط زیست یا آسیب رساندن به سلامت انسان می‌شود، نیانجامد. نقض این امر به یک قانون شکنی تحت مقررات قانون حمایت زیست محیطی 1990 منجر خواهد شد.
مسئولیت نقض قوانین مربوط به پسماندها بسته به شرایط می‌تواند متوجه یک مالک، توسعه دهنده، پیمانکار یا سایر اشخاص ثالث دخالت کننده در پروژه شود. بنابراین معمولاً به نفع کلیه اشخاص ثالث است تا ضمانت دهند که به هر پسماند کاملاً رسیدگی می‌شود و مسئولیت‌های مربوطه در کلیه قراردادها به صراحت برعهده گرفته می‌شوند.

تعریف قانونی پسماند

اهمیت دارد که مشخص شود آیا آنچه که با آن سروکار داریم چیزی است که به لحاظ قانونی به عنوان پسماند تعریف می‌شود یا خیر. تعریف پسماند محدوده پیچیده‌ای از قانون را در بر می‌گیرد. نواحی خاصی در جایی که پسماند فروخته می‌شود و یا برای استفاده مجدد به شخص دیگری داده می‌شود، یا پس از پروژه توسعه برای استفاده مجدد در جای دیگر موقتاً در محوطه ذخیره می‌شود یا در محوطه عمل‌آوری می‌شود، همه و همه دشواری‌هایی به بار می‌آورند. سروکار داشتن با پسماند ممکن است به ارتکاب جرم بیانجامد. به علاوه، مطابقت با قانون ممکن است زمان و بودجه اجرای پروژه را به واسطه مخارج پیش‌بینی نشده پروانه و زمان صرف شده برای کسب مجوزها، پروانه‌ها و/ یا موافقت نامه‌های ضروری برای سروکار داشتن با پسماند را به خطر بیندازد. توجه کردن به این جنبه از هر توسعه پیشنهادی در مراحل اولیه ضروری است.

پروانه مدیریت پسماند

در صورتی که پسماند تولید شده، نگهداری، عمل‌آوری و یا دفع شود و یا در معرض چند عملیات بازیافت قرار گیرد، مجوز به شکل پروانه مدیریت پسماند موردنیاز خواهد بود که توسط مقام قانونی مسئول پسماند که در انگلستان و ولز آژانس محیط زیست است داده می‌شود.
برای این قانون استثناهایی وجود دارد که نتیجه مقررات پروانه مدیریت پسماند سال 1994 هستند. این مقررات شامل یک فهرست طولانی از فعالیت‌های مربوط به پسماند است که صراحتاً به یک پروانه مدیریت پسماند نیاز ندارند. یکی از این استثناها، شماره 19 است که ذخیره پسماند یا استفاده از آن در محوطه را برای پسماندهای ساختمانی خاص در کارهای ساختمانی مشخص مستثنی می‌کند و استثنای شماره 9 که تصریح می‌کند که گسترش پسماندهای ساخت و ساز یا تخریب در زمین در خصوص احیاء یا بهسازی مستثنی است. ممکن است لازم باشد که این استثنائات به تفصیل مورد توجه قرار گیرند. برخی از این فعالیت‌های مستثی شده نیازمند ثبت توسط مقام قانونی مسئول پسمانداند.

وظیفه مراقبت

قانون حمایت زیست محیطی 1990 بر افرادی که بیشترین پسماند را تولید می‌کنند یا با بیشترین پسماند سروکار دارند، وظیفه قانونی مراقبت را تحمیل می‌کند. این وظیفه شامل جلوگیری کردن از پسماندهایی است که:
-موجب آلودگی محیط زیست می‌شوند و یا به سلامت انسان آسیب وارد می‌کنند؛
-پسماندهای فرار؛
-پسماندهایی که به شخص دیگر فاقد صلاحیت واگذار می‌شوند.
تخطی از این وظیفه جرم محسوب می‌شود. انجام وظیفه مراقبت نیازمند پرداختن به موضوعاتی نظیر ذخیره کردن و بسته‌بندی مطلوب پسماند، توصیف روشن و صریح محتویات، سروکار داشتن با یک واحد صلاحیت‌دار حمل پسماند، تهیه مجوز انتقال پسماند برای حمل کننده آن و دفع مرحله‌ای پسماند است. می‌بایست با پسماند حاصل از یک پروژه مطابق با وظیفه قانونی مراقبت برخورد شود.

مالیات دفن پسماند

دفع پسماند در زمین، شامل وجه مالیات دفن پسماند می‌گردد. اما در خصوص پروژه‌های بازآفرینی توسعه دارایی که با اراضی آلوده پیشین سروکار دارند، در مورد زمین آلوده تاریخی استثناء وجود دارد. در صورتی که این استثناءعمل نکند، می‌بایست در هزینه توسعه مالیات را به حساب آورد. در صورت صدق کردن استثناء، اهمیت دارد که 30 روز قبل از دفع پسماند، معافیت از درآمد داخلی مطالبه شود. به منظور صدق کردن استثناء شرایطی وجود دارد که می‌بایست به تفصیل مورد توجه قرار گیرد. اداره حقوق و عوارض گمرکی HM اطلاعات مربوطه را منتشر کرده است (اگرچه تجدیدنظری در آن انجام شده است). این شرایط به طور خلاصه شامل موارد زیر است:
-احیاء زمین آلوده باید به منظور تسهیل توسعه، حفاظت، تأمین پارک عمومی و سایر تسهیلات، یا استفاده از زمین برای کشاورزی یا جنگل‌کاری، یا در غیر این صورت، به منظور کاهش یا رفع پتانسیل آلاینده‌های مضر انجام شود؛
-احیاء باید شامل پاکسازی زمین از آلاینده‌هایی باشد که موجب آسیب می‌شوند و یا پتانسیل آسیب‌رسانی را دارند؛
- منشا آلودگی باید متوقف شود؛
- زمین مورد نظر به یک اطلاعیه بهبود (20) وابسته نباشد؛
- احیاء شامل پاکسازی زمین از آلاینده‌هایی است که از استفاده زمین برای کاربرد موردنظر جلوگیری می‌کنند.

زمین آلوده

در بسیاری از پروژه‌های بازآفرینی شهری توسعه دارایی ممکن است تمام یا بخشی از محوطه بواسطه کاربرد پیشین آلوده شده باشد. اما می‌بایست به خاطر داشت که متروکه بودن و کاربرد پیشین دلیل آلودگی نیستند. برخی از محوطه‌های متروکه و محوطه‌هایی که پیشتر مورد استفاده قرار گرفته بودند (معمولاً با عنوان زمین قهوه‌ای (brownfield) شناخته می‌شود)، آلوده نیستند و بسیاری از آنها در تعریف قانونی آلودگی مربوط به اطلاعیه‌های بهبود جای نمی‌گیرند.
دولت کنونی علاقمند به ترویج دادن توسعه محوطه‌های سبز است و پیشنهاد کرده که به منظور ترغیب استفاده مجدد از محوطه‌های متروک، در آینده بر محوطه‌های سبز مالیات اعمال شود. مقررات قانونی مربوط به زمین آلوده بدین معنی است که ضرورت دارد که خریدار یا توسعه دهنده آتی زمین در مورد آلوده بودن یا نبودن زمین تحقیق کند که در این صورت مسئولیت مربوط به زمین رفع می‌شود. این امر می‌تواند شامل ملاقات با مشاوران محیطی به منظور انجام دادن یک بررسی محیطی باشد و اهمیت دارد که طی ملاقات با مشاور، توصیه‌های مطلوبی دریافت کرد. در صورت آلوده بودن محوطه، سازوکار عمده سروکار داشتن با آلودگی به مثابه‌ی بخشی از پروژه توسعه مجدد و فرایند برنامه‌ریزی است. ارزیابی وجود آلودگی می‌بایست از طریق مقام برنامه‌ریز و با توجه به هرگونه درخواست مجوز برنامه‌ریزی و تحمیل هرگونه شرایط مربوط به مجوز صورت گیرد. این موضوع با تفصیل بیشتر در بخش برنامه‌ریزی مقاله تشریح می‌گردد. با این وجود، هر فرد درگیر با زمینی که ممکن است آلوده باشد، نیاز دارد که از مضامین مقررات قانونی مختلف طراحی شده برای مواجهه با آلودگی آگاه باشد. مقررات عمده عبارتند از:
-مزاحمت قانونی؛ (21)
- اطلاعیه‌های بهبود؛
-اطلاعیه‌های اقدام؛
-ادعای حقوقی برای خسارت یا پرداخت غرامت.

مزاحمت قانونی

برخی از شرایط خاص و مشخص یک مزاحمت پیگرد قانونی دارند. می‌توان یک مقام مسئول محلی را از طریق یک اطلاعیه کاهش آلودگی ملزم به اصلاح کرد. سرباز زدن از اجرای اطلاعیه کاهش آلودگی یک جرم جزایی است. این شرایط خاص شامل موارد زیر است:
-فراهم آوردن زمینه آسیب‌رسانی به سلامت عمومی؛
-هرگونه انباشت یا پسماند آسیب‌رسان به سلامت؛
-سروصدا؛
-گردو خاک.
چنین شرایطی به طور بالقوه از یک پروژه بازآفرینی نشئت می‌گیرد؛ زیرا یا به مثابه‌ی نتیجه مستقیم فعالیت‌های واقعی در خلال توسعه در نظر گرفته می‌شوند یا به این دلیل که فعالیت‌ها آلودگی ناشناخته‌ای را منتشر می‌کنند.
پذیرفتن اطلاعیه کاهش آلودگی از سوی شخص مسئول مزاحمت، مالک یا متصرفین تجهیزات ضروری است. مفهوم ضمنی یک پروژه بازآفرینی این است که مالک یا متصرف محوطه بالقوه مسئول بهبود مزاحمت‌هایی است (برای مثال، آلودگی زمین) که توسط مالک یا متصرف قبلی که نمی‌توان آنها را پیدا کرد، بوجود آمده‌اند. در خصوص زمین آلوده، منظور این است که مقررات مربوط به مزاحمت قانونی از طریق نظامهای پیشنهادی مربوط به کارها و اطلاعیه‌های بهبود لغو خواهند گردید.

اطلاعیه‌های بهبود

مقررات قانونی جدید به یک اختیار قانونی نیاز خواهند داشت تا زمین‌های آلوده و نیازمند توجه را شناسایی کنند و به شخص مسئول اخطار دهند که آلودگی را پاکسازی کند. عدم اجرای این امر یک جرم جزایی محسوب می‌شود. افراد درگیر در توسعه دارایی‌ها نیاز به این ارزیابی خواهند داشت که آیا یک اطلاعیه بهبود در خصوص محوطه موردنظر اعمال می‌شود یا خیر. در حال حاضر مقررات مربوط به شکل پیش‌نویس هستند، در صورتی که اگر این مقررات به شکل کنونی اتخاذ می‌شدند، مسئولیت‌های بعدی را به همراه داشتند.
تعریف قانونی زمین آلوده که توسط قانون محیط زیست 1995 معرفی شد، به این موضوع مرتبط است به نظر می‌رسد نتیجه چنین تعریفی این باشد که در صورتی که هیچ آسیب یا امکان آسیب قابل توجه وجود نداشته باشد، به رغم وجود یک موضوع مضر و آسیب‌رسان، براساس تعریف قانونی مربوط، زمین آلوده نمی‌باشد. تنها در صورتی زمین آلوده است که آسیب یا ریسک آسیب وارده به محیط‌های آبی قابل توجه بوده یا در صورتی که نوعی ریسک آلودگی آب وجود داشته باشد. نتیجه آن است که مقررات تنها آلوده‌ترین محوطه‌ها را تحت تأثیر قرار خواهند داد.
در جایی که مقام قانونی چنین زمین آلوده‌ای را شناسایی می‌کند، یک اطلاعیه بهبود می‌تواند برای اقدامات بهبود مورد استفاده قرار گیرد. سرباززدن در انجام این کار یک جرم جزایی است. شخص اصلی که چنین اطلاعیه‌ای می‌بایست برای او صادر شود، کسی است که عامل آلودگی در زمین موردنظر شده است و یا عمداً اجازه چنین آلودگی را داده است اما در صورتی که نتوان چنین فردی را شناسایی کرد، این اطلاعیه می‌توان برای مالک یا متصرف زمین آلوده بکار گرفته شود. اصطلاح «اجازه آگاهانه» (22) بدین معنی است که مراقبت می‌بایست در هر نوع قرارداد لحاظ شود. این امکان وجود دارد که مؤسسه‌ای مالی، به عنوان مسئول ایجاد آلودگی در شرایط مشخص و یا اجازه عامدانه ایجاد آلودگی، این مسئولیت را برعهده بگیرد. سروکار داشتن با یک مؤسسه مالی در این ارتباط می‌تواند بخش مهم پروژه بازآفرینی باشد.
قوانین پیچیده‌ای وجود دارند که استثنائاتی را برای مقررات کلی حاکم بر مسئولیت به وجود می‌آورند. این قوانین به منظور معاف کردن شخص، مالک یا متصرفی است که آلودگی را منتشر و یا بصورت عمدی آن را مجاز دانسته‌اند. مرتبط‌ترین موضوعات مربوط به توسعه دارایی عبارتند از:
-فروش زمین با اطلاعات؛
-پرداخت برای کارهای بهبود به شخص ثالث؛
-اجاره‌های گزاف.
اهمیت یک پروژه بازآفرینی این است که ارزیابی مطلوب اینکه زمین آلوده است یا خیر، می‌بایست در مراحل اولیه پروژه انجام شود تا از ریسک‌ها یا هزینه‌های پیش‌بینی نشده جلوگیری شود. توجه به جزییات در ملاقات با مشاوران محیطی ضروری خواهد بود. هر اقدام بهبود می‌بایست با توجه به استانداری انجام شود که رضایت مقامات قانونی جلب شود و مسئولیت هرگونه ریسک باقمیانده می‌بایست در قراردادهای بین اشخاص تعیین شود.

اطلاعیه‌های عملیاتی

در صورتی که یک پروژه بازآفرینی موجب آلودگی آب شود و یا این احتمال وجود داشته باشد، مقررات لازم‌الاجرا، آژانس محیط زیست را قادر خواهند ساخت که یک اطلاعیه عملیاتی برای شخصی که آلودگی را به وجود آورده و یا بصورت عمدی اجازه آن را داده است، بکارگیرد. این اطلاعیه نیازمند پاکسازی آلودگی است. سرباز زدن در اجرای این اطلاعیه یک جرم جزایی است.

ادعای حقوقی برای خسارت یا پرداخت غرامت

در صورتی که زمین آلوده باشد و آلودگی آسیب‌هایی را به یک شخص ثالث وارد کند، این امر ممکن است به این منجر شود که شخص ثالث برای خسارت یا پرداخت‌ غرامت ادعایی را مطرح کند. این امکان برای افرادی که در مالکیت یا توسعه زمین دخالت داشته‌اند وجود دارد. بنابراین اهمیت دارد که چنین ادعاهایی در مراحل نخست ارزیابی آلودگی زمین شناسایی شوند.

برنامه‌ریزی

بطور کلی، قانون برنامه‌ریزی به مجوز برنامه‌ریزی قبل از وقوع توسعه نیازمند است. بازآفرینی مقادیر قابل توجه توسعه را دربرخواهد گرفت که معمولاً نیازمند مجوز برنامه‌ریزی و سایر مجوزها نظیر موافقت‌نامه ساختمان ثبت شده (23) خواهد بود. اهمیت دارد که در آغاز، بخش‌های یک پروژه پیشنهادی بازآفرینی که نیازمند مجوز برنامه‌ریزی یا سایر مجوزها است، شناسایی شوند و کلیه مجوزها به شکل قابل قبول کسب شوند. این امر ممکن است شامل اجرای موافقت‌نامه‌های برنامه‌ریزی یا پیگیری درخواست‌هایی باشد که یک درخواست عمومی را دربر گیرد؛ بنابراین این بخش به موضوعات زیر توجه دارد:
-مجوز برنامه‌ریزی؛
- سایر مجوزها؛
- نواحی خاص برنامه‌ریزی؛

مجوز برنامه‌ریزی

هر پروژه بازآفرینی شهری که شامل توسعه دارایی است، به ناچار به مجوز برنامه‌ریزی نیاز خواهد داشت چرا که معمولاً عملیات ساختمانی، مهندسی، معدنکاری یا سایر عملیات و نیز تغییر مصالح به منظور استفاده در ساختمان‌ها یا زمین را دربر خواهد گرفت. براساس مقررات دستورالعمل توسعه کلان مجاز 1995 (24) مجوز برنامه‌ریزی خودکار داده می‌شود. این اشکال توسعه به توسعه مجاز معروف‌اند. در صورتی که نوعی کاربری وجود داشته باشد که به آن اجازه اعطای مجوز برنامه‌ریزی داده نشود و برای مدت زمان مطلوبی ادامه یابد (4 تا 6 سال)، می‌توان گفت که قانونی بوده و گواهی مشروع بودن کاربری یا توسعه موجود می‌تواند توسط مقام محلی مسئول برنامه‌ریزی داده شود. در صورتی که در مورداینکه آیا کاربری یا توسعه پیشنهادی مطابق کاربری برنامه‌ریزی قانونی محوطه است یا خیر؛ شبهه وجود داشته باشد، می‌توان یک گواهی مشابه به آن اختصاص داده شود. درخواست گواهی نیازمند مدارک تفصیلی در خصوص تاریخچه گذشته محوطه است. چنین مدارکی می‌بایست مورد تأیید وکیل متخصص برنامه‌ریزی باشد. نگرانی‌های عمده برنامه‌ریزی در ابتدای پروژه، کلیه ابعاد توسعه را که نیازمند مجوز برنامه‌ریزی است، شناسایی خواهد کرد و در مورد اعطای مجوز برنامه‌ریزی تصمیم خواهد گرفت.
در زمینه قانون برنامه‌ریزی، مقام محلی مسئول برنامه‌ریزی بایستی در تصمیم‌گیری در مجوزهای برنامه‌ریزی ملاحظات مقتضی را در نظر گیرد. ملاحظات مقتضی شامل ملاحظات راهنمای سیاست برنامه‌ریزی و برنامه توسعه است. توجه به این موضوع که آیا توسعه پیشنهادی با مقررات برنامه توسعه مطابقت دارد یا خیر، از اهمیت بالایی برخوردار است.

برنامه‌های توسعه

مقامات محلی مسئول برنامه‌ریزی می‌بایست برنامه‌های توسعه را برای ناحیه خود تهیه کنند. این برنامه‌ها شامل این موارد است: برنامه‌های ساختاری، که موضوعات راهبردی را پوشش می‌دهند، برنامه‌های محلی، که سیاست‌های راهبردی را به سیاست‌ها و پیشنهادات خاص ترجمه می‌کنند و در لندن بزرگ و نواحی مادرشهری، برنامه‌های یکپارچه (25) می‌باشند که قرار است عملکرد برنامه‌های ساختاری و محلی را داشته باشند. در تصمیم‌گیری در مورد اعطای مجوز برنامه‌ریزی، مقرارت برنامه توسعه اهمیت خاصی دارند، زیرا طبق بخش 54A قانون برنامه‌ریزی شهری و کشوری در سال 1990، تصمیم‌گیری در مورد درخواست‌های برنامه‌ریزی باید مطابق برنامه توسعه باشد، مگر اینکه ملاحظات مقتضی مسأله دیگری را نشان دهند. مالکان و توسعه دهندگان این فرصت را دارند که از طریق روند تهیه برنامه، مقررات برنامه‌های توسعه را تحت تأثیر قرار دهند. در این روند نیاز است تا مقامات محلی مسئول برنامه‌ریزی، در خلال تهیه برنامه‌ها رایزنی کنند، این امر به اعتراضات وارده به برنامه پیشنهادی (پیش‌نویس سپرده) این امکان را می‌دهد که در صورتی که با اصلاحات، برنامه پیشنهادی رفع نشوند، بتوانند قبل از ارجاع مسائل توسط بازرس به وزیر، با بازپرسی عمومی (26) آشکار شوند. بازرس به مقام محلی مسئول برنامه‌ریز پیشنهاد خواهد کرد که قبل از تصویب برنامه، هرگونه اعتراضی باید از طریق اصلاح برنامه مرتفع شود. تحت تأثیر قرار دادن برنامه‌های توسعه بدین ترتیب نیازمند درجه‌ای از برنامه‌ریزی بلندمدت توسط مالک یا توسعه دهنده است، چرا که از مرحله ایده‌پردازی تا تصویب برنامه‌ها مدت زمان زیادی زمان خواهد برد.
مقام محلی مسئول برنامه‌ریزی ملزم به پذیرفتن پیشنهاد وزیر در این ارتباط نیست. اما عدم انجام چنین کاری این ریسک را برای مقام محلی به وجود می‌آورد که قادر نباشد در مقابل رد درخواست مجوز برنامه‌ریزی که با پیشنهادات وزیر مطابقت دارد، از خود دفاع موفقیت‌آمیزی کند. اهمیت هر گونه مقررات مربوط به تصمیم‌گیری در درخواست‌های مجوز برنامه‌ریزی در برنامه توسعه، برنامه را به مرحله تصویب نزدیک‌تر می‌کند.

راهنمای سیاست برنامه‌ریزی

سیاست‌های دولت مرکزی در برنامه‌ریزی در بخشنامه‌ها و راهنمای سیاست برنامه‌ریزی (27) (PPG) جای می‌گیرند و مقامات محلی برنامه‌ریزی هنگام تصمیم‌گیری در خصوص درخواست مجوز برنامه‌ریزی به این سیاست توجه خواهند داشت. جدول 2 تعدادی از مهمترین راهنماهای سیاست برنامه‌ریزی را معرفی می‌کند.
در اواسط سال 1998، اداره محیط زیست، حمل‌ونقل و مناطق اعلام کرد که قرار است تجدیدنظر بنیادین در مقررات، قانون و سیاست برنامه‌ریزی صورت گیرد. پیش‌بینی می‌شود که نتایج این تجدیدنظر در نیمه اول سال 1999 مشخص خواهند شد.
علاوه بر راهنمای سیاست برنامه‌ریزی، دولت همچنین راهنمای برنامه‌ریزی منطقه‌ای را تدوین می‌کند، که به نظر پس از رایزنی با مقامات محلی برنامه‌ریزی و با توجه به سیاست‌های برنامه‌ریزی ملی این مهم را انجام می‌دهد. راهنمای برنامه‌ریزی منطقه‌ای یک چارچوب راهبردی برای برنامه‌های ساختاری، یکپارچه و سایر برنامه‌های توسعه در حال تهیه فراهم می‌کند.

درخواست‌های برنامه‌ریزی

درخواست برنامه‌ریزی کلان نخستین مرحله یک طرح پیچیده تغییر کاربری خواهد بود؛ چرا که اصول کلی توسعه، بدون وارد آوردن هزینه توسعه دادن، جزییات نهایی طرح را ارائه می‌دهد مادامی که مجوز کامل برای موضوعات اختصاصی داده نشده باشد، یک مجوز کلی نمی‌تواند اجرا شود.
جدول 2 – تعدادی از مهمترین راهنمایی‌های سیاست برنامه‌ریزی (PPGs)
PPG1 – اصول کلی و سیاست کلان اصول کلی عملیات سیستم برنامه‌ریزی، تصمیم‌گیری در مورد درخواست‌های برنامه‌ریزی را ارائه می‌دهد.
PPG2 – سیاست برنامه‌ریزی ملی در کمربندی‌های سبز
PPG3 – مسکن سیاست‌های کلان مربوط به مسکن، مسکن مقرون به صرفه، اراضی مسکونی در دسترس و سکونتگاه‌های جدید
PPG4 – توسعه تجاری و صنعتی و آژانس‌های کوچک نقش سیستم برنامه‌ریزی در توسعه تجاری و صنعتی
PPG5 – مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده ماهیت کلان و نقش مناطق توانمندسازی الحاقی (SPZs)
PPG6 – مراکز شهری و توسعه خرده‌فروشی شامل رویکرد متوالی انتخاب محوطه‌هایی برای توسعه اشتغال خرده‌فروشی و سایر استفاده‌های کلیدی مرکز شهر
PPG12 – برنامه‌های توسعه و راهنمای برنامه‌ریزی منطقه‌ای سیاست دولت در خصوص فرآیند برنامه توسعه
PPG15 – برنامه‌ریزی و محیط تاریخی توصیه جامع در خصوص کنترل حمایت از ساختمان‌های تاریخی و مناطق تحت حفاظت
PPG16 – باستان‌شناسی و برنامه‌ریزی سیاست مربوط به بقایای باستان‌شناسی بر روی زمین
PPG23 – برنامه‌ریزی و کنترل آلودگی شامل توصیه در خصوص موضوعات مربوط به پسماند و زمین آلوده
معمولاً مقام محلی برنامه‌ریزی برای تصمیم‌گیری در مورد درخواست مجوز برنامه‌ریزی هشت هفته زمان دارد. اما در صورت پیچیدگی موضوعات این زمان طولانی‌تر خواهد بود، هشت هفته فقط به مثابه‌ی یک هدف در نظر گرفته می‌شود. در صورتی که مقام محلی برنامه‌ریزی از اعطای مجوز خودداری کند. یا مجوز را در شرایط غیرقابل قبول ارائه دهد و یا نتواند در مدت هشت هفته تصمیم‌گیری کند، امکان شکایت وجود دارد. تصمیم‌گیری در مورد اعتراض موکول به بازپرسی عمومی می‌شود. اتخاذ تصمیمات منتج از اعتراض می‌تواند ماهها به طول انجامد. بنابراین اهمیت دارد که در ابتدا یک ارزیابی واقع‌بینانه از پروژه پیشنهادی انجام داد.
برخی از انواع توسعه باید پیش از اینکه مقام محلی برنامه‌ریزی، مجوز را ارائه دهد به وزیر ارجاع داده شود. نمونه‌ای از این اشکال توسعه، توسعه‌ای است که با مقررات برنامه توسعه مطابقت ندارد. وزیر می‌تواند برای تصمیم‌گیری به درخواست برنامه‌ریزی نیاز داشته باشد. با توجه به اینکه این درخواست شامل یک بازپرسی عمومی است، می‌توان تصمیم‌گیری در مورد درخواست برنامه ریزی را به تأخیر انداخت. بنابراین اهمیت دارد که در مراحل آغازین هر پروژه، هر نوع درخواست ارجاعی به وزیر بررسی شود.
لازم نیست که درخواست برنامه‌ریزی به نام مالک باشد، اگر چنین نباشد، باید یک گواهینامه برای مالک به کار گرفته شود. تنها براساس یک درخواست می‌توان علیه یک مجوز برنامه‌ریزی شکایت کرد؛ در صورتی که بخش 106 موافقت‌نامه یا تعهد موردنیاز باشد، ضروریست که مالک وارد چنین موافقت‌نامه‌ای شود. بنابراین اهمیت دارد در صورتی که درخواست به نام توسعه دهنده باشد، ترتیبات همکاری بین مالک و هر توسعه دهنده در پیشبرد درخواست برنامه‌ریزی در قرارداد لحاظ شود.
بخش 106، تعهدات اعطای مجوز برنامه‌ریزی را تسهیل می‌کند. اینها موافقت‌نامه و تعهدات یک طرفه توسعه دهنده برای اجرای برنامه‌اند که شامل محدودیت استفاده یا توسعه زمین، انجام عملیات خاص یا پرداخت پول است. چنین تعهدی برای مالک بعدی زمین الزام‌آور است. نمونه این تعهد در یک موافقت‌نامه، موافقت‌نامه پرداختن هزینه بهسازی‌های جاده‌ای است که برای جای دادن ترافیک احتمالی تولید شده توسط یک برنامه توسعه مورد نیاز است.
برخی مجوزهای برنامه‌ریزی برای توسعه‌های کلان نیازمند ارزیابی زیست‌محیطی پیش از اعطای مجوز برنامه‌ریزی هستند. راهنمای انواع توسعه را می‌توان از بخشنامه 15/88 اداره محیط زیست و برنامه‌ریزی شهری و کشوری (ارزیابی اثرات زیست محیطی) دریافت کرد. برخی از توسعه‌های مهم همواره به ارزیابی زیست محیطی نیاز خواهند داشت. اینها به "برنامه زمان‌بندی اول پروژه‌ها" معروف هستند که شاهراه‌ها، فرودگاه‌های اصلی، تأسیسات شیمیایی، صنایع سنگین و نیروگاه‌های حرارتی را دربر می‌گیرند. سایر توسعه‌ها، معروف به "برنامه زمان‌بندی دوم پروژه‌ها" زمانی که احتمال وارد آوردن اثرات زیست محیطی قابل توجه وجود داشته باشد، به ارزیابی زیست محیطی نیاز دارند. پیوست A بخشنامه 15/88 برخی از معیارها و آستانه‌های شناسایی پروژه‌های نیازمند ارزیابی زیست محیطی را ارائه می‌دهد. برای مثال، در صورتی که ناحیه بیش از 20 هکتار باشد، توسعه صنعتی نیازمند ارزیابی زیست محیطی است. تهیه و ارائه ارزیابی اثرات زیست محیطی معمولاً شامل توجه به گستره وسیعی از اثرات خواهد بود که توسعه پیشنهادی بر محیط زیست خواهد داشت. همچنین شامل مشاوره و رایزنی با تعدادی از هیأت‌های قانونی و سایر سازمان‌ها، تأمین نیازهای عمومی و در نهایت تولید یک سند مکتوب خواهد بود که اثرات زیست محیطی را به شکل بیانیه زیست محیطی گزارش می‌دهد. در صورتی که ارزیابی زیست محیطی مورد نیاز باشد، تولید بیانیه زیست محیطی به ناچار زمان‌بر است. بنابراین در تدوین جدول زمان‌بندی یک پروژه پیشنهادی باید زمان مورد نیاز برای انجام چنین کاری مورد توجه قرار گیرد.

سایر مجوزها

ممکن است در توسعه یک طرح یا پروژه بازآفرینی مجوزهای دیگری مورد نیاز باشد.

موافقت‌نامه ساختمان ثبت‌شده

در صورتی که توسعه شامل کارها و اقداماتی باشد که ماهیت یا ساختار یک ساختمان ثبت شده را تحت‌الشعاع قرار دهد، علاوه بر دریافت مجوز برنامه‌ریزی، کسب موافقت‌نامه ساختمان ثبت شده ضروری خواهد بود. جزییات مربوط به اینکه آیا یک ساختمان ثبت شده است یا خیر را می‌توان از طریق پرس‌وجو از یک مقام محلی دریافت، اما شایان ذکر است که امکان دارد تحقیقات مربوط به محوطه بلافصل کافی نباشد، چرا که ممکن است توسعه، ساختمان‌های ثبت شده‌ای را تحت‌الشعاع داشته باشد که در لبه محوطه اما در خارج آن واقع شده‌اند. در این مورد، همچنان موافقت‌نامه ساختمان ثبت شده مورد نیاز است. اهمیت دارد که ارزیابی اولیه از اینکه آیا موافقت‌نامه ساختمان ثبت شده مورد نیاز خواهد بود یا خیر انجام پذیرد، زیرا روندکار مربوط به کسب موافقت‌نامه ساختمان ثبت شده، بسیار مشابه روند کار کسب مجوز برنامه‌ریزی است و اغلب باهم انجام می‌پذیرد و جدول زمان‌بندی و حقوق مشابهی دارد.

موافقت‌نامه دستورالعمل حفظ درختان

درختان از طریق دستورالعمل حفظ درختان حمایت شوند. چنین دستورالعملی با جستجوهای یک مقام محلی استخراج خواهد شد. در صورت وجود احتمال قطع یا آسیب وارد کردن به درخت تحت حمایت دستورالعمل حفظ درختان، موافقت مقام محلی برنامه‌ریزی باید کسب شود.

موافقت‌نامه ناحیه حفاظت

بررسی یک مقام محلی مشخص می‌کند که آیا یک محوطه درون ناحیه حفاظت واقع شده است یا خیر. در صورت واقع شدن، موافقت‌نامه ناحیه حفاظت برای برخی از جنبه‌های توسعه باید اعمال شود. روندکار بسیار مشابه روندکار درخواست مجوز برنامه‌ریزی است. در صورتی که محوطه درون ناحیه حفاظت واقع شده باشد، هرگونه درخواست مجوز برنامه‌ریزی از حیث طراحی پیشنهادی طرح یا پروژه به طور دقیق‌تری مورد توجه قرار خواهد گرفت. درختان واقع در ناحیه حفاظت نیز نیازمند حمایت ویژه هستند.

نواحی تعیین شده دارای اهمیت باستان شناختی

در صورتی که بخشی از محوطه به عنوان ناحیه دارای اهمیت باستان شناختی تعیین شده باشد، باید پیش از توسعه مجدد، تجهیزات جستجوی باستان شناختی برای باستان‌شناسان فراهم شده باشد. این امر می‌تواند به لحاظ زمانی برای طرح بازآفرینی که می‌تواند تکمیل شود، تبعاتی داشته باشد، زیرا باید پیش از انجام هرگونه عملیاتی که در زمین دخل و تصرف می‌کند و یا در جایی که عملیات سیل‌گیری یا انفجار پیشنهاد می‌شود، یک تأخیر چهارماهه اجباری و یک دوره دو هفته برای جستجوهای باستان‌شناختی وجود داشته باشد. حتی در جایی که یک محوطه برای این منظور تعیین نشده، در صورتی که هر نوع مدرکی دال بر اینکه توسعه بر بقایای باستان‌شناختی وجود داشته باشد، به مقام محلی برنامه‌ریزی این حق داده می‌شود که شرایط لازم برای اعطای هرگونه مجوز برنامه‌‌ریزی را که به بررسی‌های باستان‌شناسی نیاز دارد، تأمین کند.

برخی نواحی خاص

در نواحی انتخابی مشخص، شرایط خاصی لازم‌الاجرا است که عملکرد معمول قانون برنامه‌ریزی را اصلاح می‌کنند. این نواحی شامل مناطق ویژه نوسازی برای سرمایه‌گذاران و مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده هستند.

مناطق ویژه نوسازی برای سرمایه‌گذاران

مناطق ویژه نوسازی برای سرمایه‌گذاران نواحی توسط وزیر با هدف تحریک فعالیت تجاری و صنعتی از طریق اعطای مزایای مالی بنیادین به توسعه دهندگان این مناطق، تعیین می‌شوند. کنترل‌های برنامه‌ریزی در مناطق ویژه نوسازی برای سرمایه‌گذاران تسهیل شده می‌باشند. کاهش کنترل‌های برنامه‌ریزی در این مناطق به محتوای «طرح منطقه ویژه نوسازی برای سرمایه‌گذاران» بستگی دارد که توسط مقام مسئول منطقه که پیش از این توسط وزیر منصوب شده است، تهیه می‌شود. این امکان وجود دارد که مجوزهای برنامه‌ریزی به صورت خودکار در این مناطق داده شوند و شرایط یا محدودیت‌هایی اعمال شوند.

مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده (28) (SPZ)

هدف مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده (SPZ) این است که به مقام محلی اجازه اعطای یک مجوز برنامه‌ریزی کلان برای برخی از بخش‌های ناحیه داده شود. در چنین نواحی، توسعه دهندگان مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده (SPZ) قادرند که توسعه را، تا حد تغییرات تعیین شده توسط طرح مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده (SPZ)، به واسطه ادعای قانونی و بدون نیاز به مجوز برنامه‌ریزی بر عهده بگیرند. مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده بسط یافته مفهوم مناطق ویژه نوسازی برای سرمایه‌گذاران هستند، اگرچه مزایای مالی این مناطق را ندارند؛ طرح‌های مربوط به مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده (SPZ) توسط مقام برنامه‌ریزی محلی تهیه می‌شود و وی از رایزنی و نظرخواهی عمومی استفاده می‌کند. حق اعتراض به طرح پیش‌نویس وجوددارد و برای مورد توجه قرار دادن اعتراضات و مخالفت‌ها باید بازپرسی عمومی صورت گیرد. به محض تصویب یک طرح مربوط به مناطق برنامه‌ریزی تسهیل شده (SPZ)، می‌توان نسخه‌ای از طرح را از مقام برنامه‌ریزی محلی دریافت کرد تا از انواع توسعه که می‌توان درون این مناطق و بدون نیاز به اعطای مجوز برنامه‌ریزی انجام داد، آگاه شد.

پی‌نوشت‌ها:

1. veto
2. special purpose vehicles
3. corporation and noncorporation structures
4. English Estates
5. unsightly
6. Haydock
7. Gateshead
8. ring – fencing
9. branding
10. gap funding
11. John Prescott
12. shadow
13. self – certification
14. Land Registry
15. adverse possession
16. pre-emption
17. easement
18. injunction
19. Lands Tribunal
20. remediation notice
21. statutory nuisance
22. knowingly permitted
23. listed building
24. General Permitted Development Order 1995
25. unitary plans
26. public inquiry
27. Planning Policy Guidance
28. Simplified Planning Zones