ضرورت ساختمان‌های سالخورده

شهرها به شدت به ساختمان‌های قدیمی نیاز دارند. احتمالاً رشد مناطق و خیابان‌های نیرومند بدون آن‌ها ممکن نیست. منظور من از ساختمان‌های قدیمی، ساختمان‌های کهن موزه‌ای یا ساختمان‌های قدیمی مرمت شده‌ای که در وضعیت عالی و گرانی قرار دارند، نیست - اگر چه اینها اجزای خوبی‌اند - بلکه منظورم تعداد زیادی ساختمان‌های ساده معمولی و کم قیمت است که شامل برخی ساختمان‌های قدیمی زهوار در رفته نیز می‌شود.
اگر یک ناحیه‌ی شهری تنها ساختمان‌های نو داشته باشد، کسب و کارهایی که می‌توانند آنجا حضور داشته باشند، خودبه خود آن دسته از کسب و کارهایی خواهند بود که قادر به حمایت از هزینه‌های بالای ساختمان‌های جدیدند. هزینه‌های بالای ساختمان‌های اشغالی جدید می‌تواند به شکل اجاره، سود صاحب ملک یا پرداخت استهلاک (1) بر هزینه‌های سرمایه ساختمان، وصول شود. به هر حال هزینه‌های پرداخت شده، باید پرداخت شوند. به این دلیل، کسب و کارهایی که از هزینه‌ی ساختمان جدید حمایت می‌کنند، باید قادر به پرداخت یک بالاسری نسبتاً بالا- در مقایسه با آنچه برای ساختمان‌های قدیمی ضروریست- باشند. برای حمایت از چنین بالاسری بالایی کسب و کارها باید دارای الف: دارای سودآوری بالا؛ یا ب: یارانه خوب، باشند.
اگر خوب به دور بر نگاه کنید، خواهید دید تنها کارهایی که بخوبی نهادینه شده، از قدرت جابه جایی بالا برخوردار بوده، استاندارد شده یا از یارانه‌ی سنگین برخوردار است، می‌توانند عموماً هزینه‌های ساختمان جدید را تقبل کنند. فروشگاه و رستوران‌های زنجیره‌ای و بانک‌ها به ساختمان جدید رومی‌آورند، اما بارهای محلی، رستوران‌های خارجی و امانت فروشی‌ها در ساختمان‌های قدیمی‌تر جا می‌گیرند؛ سوپر مارکت‌ها و کفاشی‌ها اغلب در ساختمان‌های جدید جا می‌گیرند و کتابفروشی‌های خوب و عتیقه فروشی‌ها به ندرت به ساختمان‌های جدید می‌روند. اپراهای برخوردار از یارانه‌ی خوب و موزه‌های هنری اغلب در ساختمان‌های جدید قرار دارند. اما خوراک دهندگان غیررسمی هنرها- استودیوها، گالری‌ها، مغازه‌های لوازم موسیقی و کالاهای هنری، پشت صحنه‌هایی (2) که با یک میز و صندلی و با قدرت اندک کسب درآمد، می‌توانند بحث‌هایی غیر اقتصادی را جذب کنند- به ساختمان‌های قدیمی می‌روند. شاید مهمتر آن که، صدها کسب و کار معمولی که برای امنیت زندگی عمومی خیابان و محله‌ها ضروری‌اند و به علت راحتی و کیفیات شخصی مورد تقدیرند در ساختمان‌های قدیمی با موفقیت عمل می‌کنند. اما قتل آن‌ها توسط بالاسری‌های بالای ساختمان جدید محتوم است.
مانند هر ایده‌ی واقعاً جدیدی از هر نوع - فرقی نمی‌کند که برخی از آن‌ها نهایتاً بتوانند ثابت کنند چه قدر سود آور یا موفق خواهند بود- در چنین راه تصادفی‌ای هیچ انحراف از مسیر، خطا یا تجربه‌ای در اقتصاد بالاسری بالای ساختمان جدید وجود نخواهد داشت. ایده‌های قدیمی گاهی می‌توانند از ساختمان‌های جدید استفاده کنند. ایده‌های جدید باید از ساختمان‌های قدیمی استفاده کنند. حتی کسب و کارهایی که از ساختمان جدید در شهرها حمایت می‌کنند، به وجود ساختمان قدیمی در حول و حوش نزدیک خود، نیازمندند. در غیر این صورت آن‌ها بخشی از یک جاذبه‌ی کلی و محیط کلی خواهند بود که از نظر اقتصادی بسیار محدود است و بنابراین از نظر کارکردی محدودتر از آن است که بتواند زنده، جالب و راحت باشد. تنوع موفق در هر کجای یک شهر به معنی ترکیب کسب و کارهای پررونق (3)، میان رونق (4) کم رونق (5) و بی رونق (6) است.
تنها آزار ساختمان‌های سالخورده برای یک منطقه یا خیابان شهر، آزاری است که در حقیقت از چیزی جز سالخوردگی ناشی نمی‌شود- آزاری که در هر چیز پیرو پوسیده وجود دارد. اما یک ناحیه شهری در چنین موقعیتی به علت آن که سراسر قدیمی است، شکست خورده نیست. چیز دیگری در اطراف است. ناحیه‌ی سراسر قدیمی است، زیرا یک شکست است. به دلیلی دیگر یا به علت ترکیبی از دلایل همه‌ی کسب و کار‌ها یا مردم قادر به حمایت از ساختمان جدید نیستند. شاید [ناحیه] در درآویختن به مردم خود، یا کسب و کارهایی که آنقدر موفق هستند تا بتوانند از ساختمان جدید یا مرمت حمایت کنند، شکست خورده است؛ آن‌ها هنگامی که به موفقیت دست پیدا می‌کنند، آنجا را ترک می‌کنند. همچنین در جلب نوآمدگان به انتخاب خود، شکست خورده است؛ آن‌ها فرصت یا جاذبه‌ای آن جا نمی‌بینند. در برخی موارد، چنین ناحیه‌ای از نظر اقتصادی آن قدر سترون است که کسب و کارهایی که می‌توانند در سایر نقاط با موفقیت رشد کنند و سر پناه خود را بسازند، یا دوباره سازی کنند، در این نقطه هرگز آنقدر پول ساز نمی‌شوند که چنان کنند. (7)
تا آنجا که ساختمان مورد نظر است، یک منطقه موفق شهری به صورت انبار همواره - به هنجار در می‌آید. هر ساله برخی از ساختمان‌های قدیمی به وسیله ساختمان‌های جدید جایگزین می‌شوند- یا تا درجه‌ای مرمت می‌شوند که معادل با جایگزینی است. بنابراین، در طول سالها، اختلاطی مداوم از ساختمان‌هایی با قدمت و انواع گوناگون وجود خواهند داشت. البته این روندی پویاست که در آن آنچه زمانی در اختلاط، نو بود حقیقتاً به کهنه بدل می‌گردد.
در این جا دوباره، مانند مورد کاربری‌های مخلوط اصلی، با تأثیر اقتصادی زمان سر و کار داریم. اما در این مورد با اقتصاد زمان نه در ساعت به ساعت روز، بلکه در دهه‌ها و نسل‌ها روبرو هستیم.
زمان، هزینه‌های بالای ساختمان یک نسل را به کالای ارزان نسل بعد تبدیل می‌کند. زمان، هزینه‌های اصلی سرمایه را می‌پردازد و این استهلاک می‌تواند در رونق مورد انتظار از یک ساختمان اثر گذارد. زمان، بناهای خاصی را برای برخی کسب و کارها منسوخ ساخته و آن را در دسترس برخی دیگر قرار می‌دهد. زمان می‌تواند، کارایی‌های فضایی یک نسل را به تجمل فضایی نسل دیگر تبدیل کند. ساختمان‌های عادی و معمولی یک قرن، نابهنجاری‌های مفید قرنی دیگرند.
ضرورت اقتصادی اختلاط ساختمان‌های نو و کهنه غرابتی با رشد شتابناک هزینه‌های ساختمان بعد از جنگ، و به خصوص در طول دهه‌ی 1950 ندارد. بی شک تفاوت بین رونقی که بسیاری از ساختمان‌های بعد از جنگ باید به بار می‌آوردند، با رونق ساختمان‌های قبل از رکود اقتصادی، خصوصاً شدید است. در فضای تجاری، تفاوت بین هزینه‌های جاری (8) در هر فوت مربع می‌تواند بین 100 تا 200 درصد باشد؛ حتی اگر ساختمان‌های قدیمیتر از ساختمان‌های جدید بهتر ساخته شده باشند یا هزینه‌های نگهداری همه ساختمان‌ها از جمله ساختمان‌های قدیمی، افزایش یافته باشد. ساختمان‌های قدیمی جزء ضروری تنوع شهری در دهه‌ی 1920 و 1890 بودند. هنگامی که ساختمان‌های جدید امروزی، قدیمی شوند نیز ساختمان‌های قدیمی همچنان یک ضرورت خواهند بود. این امر حقیقت داشته، دارد و خواهد داشت. نظم یا بی نظمی و آشفتگی در هزینه‌های ساختمان نیز تفاوتی در آن ایجاد نمی‌کند؛ زیرا یک ساختمان مستهلک شده به درآمد کمتری نیاز دارد تا ساختمانی که هنوز هزینه‌های سرمایه‌ای خود را نپرداخته است. افزایش منظم هزینه‌های ساختمان به سادگی بر نیاز به ساختمان‌های قدیمی را مورد تاکید قرار می‌دهد. آن‌ها احتمالاً نسبت بالاتری از ساختمان‌های قدیمی را در اختلاط کلی خیابان یا منطقه نیز ضروری می‌سازند. زیرا افزایش هزینه‌های ساختمان، آستانه کلی موفقیت مالی ضرور برای حمایت از هزینه‌های ساختمان جدید را افزایش می‌دهد.
چند سال پیش من در یک کنفرانس طراحی شهری صحبتی درباره‌ی نیاز اجتماعی به تنوع تجاری در شهرها داشتم. کلمات من به زودی به شکل یک شعار (که قطعاً اختراع من نبود) از طرف طراحان، برنامه ریزان و دانشجویان به سوی من بازگشتند: "باید برای مغازه‌های بقالی سرپیچ (9) جایی گذاشت."
اول فکر کردم این پیکره‌ای از سخنرانی است؛ بخشی به پا خاسته از کل، اما به زودی طرح‌ها و تصاویری از پروژه‌ها و نواحی نوسازی به وسیله‌ی پست بدستم رسید که در آن‌ها حقیقتاً اینجا و آنجا در فواصل بی نظیر، برای یک مغازه‌ی بقالی سرپیچ جایی گذاشته شده بود. این طرح‌ها با نامه‌هایی همراه بود که می‌گفتند: «ببین، آنچه را گفتی به گوش جان شنیدیم.»
این بقالی سرپیچ، مفهومی لاغر و تفقدآمیز از تنوع شهری است که احتمالاً برای یک روستای قرن گذشته مناسب است. اما به سختی مناسبتی با یک منطقه شهری فعال و زنده‌ی امروز داشته باشد. در واقع، بقالی‌های کوچک تنها، همچون قانونی، در شهرها بد عمل می‌کنند. آن‌ها نوعاً نشانه‌ای از کسادی و رکود و عدم تنوع نواحی خاکستری‌اند.

با اینهمه، طراحان این معنی شیرین بیهوده، به سادگی گمراه نشده بودند. آن‌ها شاید بهترین کاری را که در شرایط اقتصادی موجود، از دستشان برمی‌آمد، انجام داده بودند. [یعنی] یک مرکز خرید از نوع حومه از جایی در پروژه و این نقاط کم خون بقالی‌های سرپیچ، بهترین چیزهایی بودند که می‌شد پیش بینی کرد. زیرا آن‌ها طرح‌هایی بودند که در آن لایه‌های وسیعی از ساختمان‌های جدید و یا ساختمان‌های جدید در ترکیب با مرمت گسترده و از پیش تنظیم شده، در نظر گرفته شده بودند و از هر سلسله‌ی قدرتمندی از تنوع، پیشاپیش با بالاسری پیوسته بالا، ممانعت شده بود. (این جنبه‌ها با اختلاط ناکافی کاربری‌های اصلی و بنابراین پخش ناکافی مشتریان در طول روز، هنوز ضعیف‌تر شده است).

بقالی‌های (10) تنها، حتی اگر ساخته شوند، به سختی می‌توانند کسب و کارهای گرم و نرمی که در خیال طراحانشان بودند، باشند. برای آنکه از عهده‌ی بالاسری بالا برآیند باید یا الف: از یارانه بهره مند شوند - توسط چه کسی و چرا؟ و یا ب: به آسیاب‌هایی ( با کار-م) هر روزه و با جابجایی بالا تبدیل شوند.
نوارهای بزرگ ساختمان که در یک زمان ساخته شده‌اند، ذاتاً برای پناه دادن به طیف گسترده تنوع فرهنگی، جمعیتی و تجاری، ناکارامدند. آن‌ها حتی برای پناه دادن به سلسله‌ی تنوع تجاری تنها نیز، کارایی ندارند. می‌توان آن را در مکانی مانند استوی و سانتا تاون در نیویورک ملاحظه کرد. در 1959 یک دهه بعد از شروع عملیات، از سی و دو مغازه‌ی لب خیابان (11) که فضای تجاری استوی و سانت تاون را تشکیل می‌دادند، هفت مغازه خالی بودند و یا کاربری غیراقتصادی داشتند (برای انبار، تبلیغات پشت شیشه و امثال آن). این نشان دهنده‌ی بی استفادگی (12) یا کم استفادگی (13) از 22 درصد از [فضای] جلو است. در همان زمان (14) آن سوی خیابان‌های مرزی ، جایی که ساختمان‌هایی از همه سن و شرایط ترکیب شده‌اند، صد و چهل مغازه‌ی لب خیابان وجود داشتند که یازده تای آن‌ها خالی بودند، یا مورد استفاده‌ی غیر اقتصادی قرار می‌گرفتند؛ که بیانگر هفت درصد بی استفادگی یا کم استفادگی است. در حقیقت عدم تشابه عمیق‌تر از آن است که به نظر می‌آید زیرا [مغازه‌های] لب خیابان خالی در خیابان‌های قدیمی اغلب کوچک و با گام مستقیم نشان دهنده‌ی کمتر از هفت درصد بودند. شرایطی که در مغازه‌های پروژه واقعیت نداشت. طرف خوب تجاری خیابان، طرف سالخورده - ترکیبی آن است. با این همه بخش عمده‌ی مشتریان آن مردم استوی وسانت تاون اند که برای رسیدن به آن باید از شریان‌های ترافیکی عریض و خطرناک عبور کنند. این واقعیت را فروشگاه‌های زنجیره‌ای و سوپرمارکت‌ها که مقرهای جدید خود را به عوض پر کردن مغازه‌های خالی بر خیابان در پروژه، در طرف سالخورده - ترکیبی بنا کرده‌اند نیز می‌دانند.
امروزه گاه از ساختمان‌های همسال در یک ناحیه‌ی شهری در برابر خطر رقابت کاراتر و پاسخگوتر تجاری حمایت می‌شود. این حمایت - که کم و بیش چیزی جز انحصار تجاری نیست - در محافل برنامه ریزی بسیار «پیشرو» تلقی می‌گردد. طرح نوسازی سوسایتی هیل (15) برای فیلادلفیا، از توسعه دهندگان مراکز تجاری خود با جلوگیری از رقابت از طریق منطقه بندی در کل منطقه شهری حمایت می‌کند. برنامه ریزان شهر همچنین یک «برنامه‌ی غذایی»، برای ناحیه تدبیر کرده‌اند که به معنی اعطای یک امتیاز انحصاری رستوران به یک رستوران زنجیره‌ای در کل منطقه است. غذای کسِ دیگری مجاز نیست. بخش نوسازی‌ هاید پارک - کن وود در شیکاگو، انحصاری را در تقریباً همه زمینه‌های تجارت برای یک مرکز خرید، به شیوه‌ی حومه‌ی شهر حفظ کرده است تا مایملک توسعه دهنده‌ی اصلی آن برنامه گردد. به نظر می‌رسد در منطقه‌ی عظیم توسعه‌ی مجدد جنوب شرقی واشنگتن، توسعه دهنده‌ی عمده‌ی خانه سازی، تا آنجا پیش رفته است که هر رقابتی را با خود حذف کند. برنامه اصلی، (16) برای این طرح (17) یک مرکز خرید به شیوه‌ی حومه‌ی شهر به اضافه مغازه‌های محلی - دوستان قدیمی ما، بقالی‌های تنهای پررنگ و لعاب سرپیچ - در نظر گرفته بود. یک اقتصاددان مرکز خرید پیش بینی کرد که این مغازه‌ها می‌توانند به کاهش کسب و کار مرکز اصلی خرید حومه شهری که حامی بالاسری بالاست، منجر شوند. برای حمایت از آن، مغازه‌های محلی از طرح حذف شدند. بنابراین چنین است که بسته‌های تکراری انحصاری (18) از شهر جایگزین، (19) به مثابه «خرید برنامه ریزی شده» (20) قالب می‌شوند.
برنامه ریزی انحصاری می‌تواند موفقیت مالی چنین عملیات همسال ماهیتاً ناکارا و راکدی را موجب شود. اما نمی‌تواند به شیوه‌ای سحرآمیز معادلی برای تنوع شهری بیافریند. همچنانکه نمی‌تواند جایگزین کارایی ذاتی ترکیب سنی و بالاسری ذاتاً مختلف در شهرها شود.
سن ساختمان‌ها در ارتباط با سودمندی و ضرورت، موضوعی بسیار نسبی است. در یک منطقه‌ی سرزنده و حیاتی شهر هیچ چیز آن قدر کهنه به نظر نمی‌رسد که به وسیله کسانی که حق انتخاب دارند، انتخاب نشود یا چیزی نو جانشین آن شود. سودمندی کهنه، به سادگی موضوع تشخیص یا افسون معمارانه نیست. در بک آف دیاردرز شیکاگو هیچ چهارچوب خانه‌ی باد و باران خورده، غیرمتمایز، رو به ویرانی و احتمالاً مهجوری نمی‌تواند در گول زدن بانک و برانگیختن آن‌ها به قرض دادن [اعتبار] خیلی پیش رود. زیرا آنجا محله‌ای است که مردم آن به گونه‌ای زندگی می‌کنند که گویی موفقیت کافی برای انتخاب کردن را به دست نیاورده‌اند.
در گرین ویچ ویلج تقریباً هیچ ساختمان کهنه‌ای مورد بی اعتنایی خانواده‌های طبقه‌ی متوسط که بدنبال شکار مناسبی در یک منطقه‌ی سرزنده‌اند یا مرمت کنندگانی (21) که به دنبال تخم طلا می‌گردند، واقع نمی‌شود. در مناطق موفق، ساختمان‌های کهنه کاملاً پالوده می‌شوند.
در نهایت دیگر، در میامی بیچ (22) جایی که تازگی در آن داروی مقتدری است، هتل‌های ده ساله، سالخورده تلقی شده و مورد غفلت قرار می‌گیرند؛ زیرا دیگران تازه‌ترند. تازگی و جلوه‌ی مصنوعی رفاه آن، کالای زودگذری است.
بسیاری از ساکنان و کسب و کارهای شهر، نیازی به ساختمان‌های جدید و نو ندارند. طبقه‌ی ساختمانی که این کتاب در آن نوشته شده است، به وسیله‌ی یک باشگاه تندرستی و ورزشگاه، یک بنگاه دکوراتورهای وابسته به کلیسا، یک باشگاه اصلاحگران شورشی حزب دموکراتیک، یک باشگاه سیاسی حزب لیبرال، یک انجمن موسیقی، یک انجمن آکوردئون نوازان، یک وارد کننده‌ی بازنشسته که از طریق نامه مآته (23) می‌فروشد، مردی فروشنده‌ی کاغذ دیواری که بر حمل مآته‌های یاد شده نیز نظارت می‌کند، یک لابراتور دندانسازی، یک استودیوی آموزش [نقاشی] آبرنگ و یک جواهر سازی نیز اشغال شده است. در میان ساکنانی که اینجا بوده‌اند و کمی قبل از آمدن من رفته‌اند، مردی که لباس رسمی کرایه می‌داد، یک اتحادیه محلی و یک دسته رقصندگان اهل‌ هاییتی بودند. در ساختمان‌های جدید، جایی برای امثال ما نیست. آخرین چیزی که ما نیاز داریم ساختمان جدید (24) است. آنچه ما و بسیاری دیگر نیازمند آنیم، ساختمانی قدیمی در یک منطقه‌ی سرزنده است که برخی از ما می‌توانیم آن را سرزنده‌تر کنیم.
ساختمان‌های مسکونی جدید در شهرها کالایی خالص نیستند. نقاط ضعف بسیاری با ساختمان‌های مسکونی جدید شهر همراهند. ارزشی که بر مزیت‌های مختلف گذارده می‌شود، یا مجازات‌هایی که از نقاط ضعف مشخصی حاصل می‌گردد، برای مردم مختلف، وزن‌های مختلفی دارند. برای مثال برخی مردم فضای بیشتر را به جای پول دادن برای یک ناهارخوری که گویی برای مردم کوتوله طراحی شده است ترجیح می‌دهند. (یا همان فضا در برابر پول کمتر) برخی مردم دیوارهایی را می‌پسندند که از آنطرفشان نتوان چیزی شنید. این مزیتی است که می‌تواند آن را در بسیاری از ساختمان‌های قدیمی به دست آورند. اما [چنین مزیت‌هایی] در آپارتمان‌های جدید چاه خانه سازی‌های عمومی با اتاق‌های ماهانه چهارده دلار باشند و یا خانه سازی‌های لوکسی با اتاق‌هایی ماهانه 95 دلار، به دست آمدنی نیست. (25) برخی مردم ترجیح می‌دهند به جای به سازی کور و بدون هدف آن هم با هزینه کردن پول، هزینه به سازی شرایط زندگی خود را به وسیله‌ی کار و خلاقیت و با انتخاب اینکه کدام به سازی برایشان مهم‌تر است، بپردازند. در زاغه زدایی خود انگیخته‌ی زاغه‌ها، جایی که مردم به انتخاب خود آنجا می‌مانند، بسادگی می‌توان دید که چه تعدادی از شهروندان معمولی درباره‌ی [استفاده از] رنگ، نورپردازی، و تجهیزات خانه برای تبدیل فضاهای عمقی یا دلتنگ کننده به اتاق‌های مفید و دلپسند چیزها شنیده‌اند و درباره‌ی تهویه هوای اتاق خواب و پنکه‌ی برقی‌های پنجره‌ای چقدر می‌دانند و یا درباره‌ی دور انداختن پارتیشن بندی‌های غیرقابل تحمل حتی روی هم انداختن دو آپارتمان کوچک و تبدیل آن به یک آپارتمان چه چیزها آموخته‌اند. ترکیب ساختمان‌های قدیمی با ترکیب سلیقه‌ها و هزینه‌های زندگی ناشی از آن برای به دست آوردن تنوع و ثبات در جمعیت ساکن، همچنین تنوع کسب و کار، اساسی است.
در میان قابل تحسین‌ترین و لذت بخش ترین مناظری که می‌توان در طول پیاده روهای شهرهای بزرگ پیدا کرد، انطباق مبتکرانه‌ی محل‌های قدیمی با کاربری‌های جدید است. مهمانخانه شهرستانی‌ای که به نمایشگاه پیشه وران، اصطبلی که به یک خانه، زیرزمینی که به یک باشگاه مهاجران، گاراژ یا کارخانه آبجوسازی‌ای که به یک تئاتر، طبقه همکف یک دوبلکس که به یک سالن زیبایی، انباری که به یک کارخانه و غذای چینی، مدرسه‌ی رقصی که به بنگاه نشر جزوات، پینه دوزی‌ای که به یک کلیسا با پنجره‌های رنگی دوست داشتنی - شیشه داغ ننگ فقر - قصابی‌ای که به یک رستوران تبدیل شده‌اند: همه، انواع تغییرات جزیی‌اند که همواره در آن مناطق شهری که سرزنده و پاسخگوی نیازهای انسانی‌اند، رخ خواهند داد.
به تاریخ فضای بی رونقی که به تازگی توسط انجمن هنرهای لوییز ویل به عنوان یک تئاتر، مکان موسیقی، گالری هنری، کتابخانه، بار و رستوران مرمت شده است، توجه کنید. این مکان زندگی خود را به عنوان یک باشگاه ورزشی مطرح آغاز کرد، آن را پشت سر گذاشت و سپس یک مدرسه شد، پس از آن تبدیل به اصطبل یک شرکت لبنی، یک مدرسه‌ی سوارکاری، یک مدرسه‌ی ماهیگیری و رقص دوباره‌ی یک باشگاه ورزشی، یک استودیوی هنرمندان، دوباره یک مدرسه، یک کارخانه‌ی آهنگری و یک انبار شد و اکنون مرکز پر رونق هنرهاست. چه کسی می‌توانست چنین توالی از امیدها و طرح‌ها را پیش بینی و تهیه کند؟ فقط انسانی فاقد تخیل می‌تواند بیندیشد که از عهده برمی‌آمده است؛ تنها انسانی متکبر می‌توانست مایل به انجام آن باشد.
این تغییرات همیشگی و جایگشت‌ (26) های بین ساختمان‌های قدیمی شهر را تنها در کتابی‌ترین مفهوم می‌توان موقتی و سردستی (27) خواند. این شکلی از یافتن مواد خام در مکانی مناسب است. استفاده کردنی است که در غیر اینصورت زاده نمی‌شد.
آنچه موقتی و اندوهناک است، تنوع شهر را یاغی‌گری خواندن است. بیرون از پروژه‌ی وسیع برای درآمد متوسط برانکس (28) در پارکچستر، (29) جایی که از تجارت استاندارد و یکنواخت شده (با سهمش از برهای خالی) در برابر رقابت غیر مجاز یا افزوده درون پروژه حمایت شده است، می‌توانیم چنین کپه‌ی مطرودی را که مورد حمایت مردم پارکچستر قرار دارد، شاهد باشیم. آن سوی گوشه‌ای از پروژه بر باریکه‌ای از آسفالت ناهموار باقیمانده از یک پمپ بنزین، چند چیز که آشکارا مورد نیاز مردم پروژه‌اند، پنهانی انبوه شده‌اند. قرض‌های سریع، آلات موسیقی، معاوضه‌ی دوربین، رستوران چینی، لباس‌های دست دوم. چند نیازدیگر برآورده نشده باقی می‌ماند؟ هنگامی که جمود اقتصادی عمارت‌های همسال با ناکارایی ذاتی و نیاز آن به اشکال «حمایت»، جایگزین سن ترکیبی ساختمان‌ها گردد، آنچه خواستنی است "آکادمیک" (30) می‌شود.
شهرها به ترکیبی از ساختمان‌های قدیمی برای حاصل آوردن مخلوط تنوع اصلی همچنین ثانوی، نیاز دارند. به خصوص آن‌ها به ساختمان‌های قدیمی برای گرمخانه‌ای کردن تنوع اصلی جدید نیازمنداند.
اگر گرمخانه‌ای به قدر کافی موفق باشد، رونق ساختمان‌ها می‌تواند ظهور کند و غالباً می‌کند. برای مثال آنرا پیشاپیش می‌توان در گزارش گریدی کلی (31) از بازار نمونه‌ی کفشهای لوییزویل مشاهده کرد. او می‌گوید: "هنگامی که بازار شروع به جذب مغازه داران کرد، اجاره‌هایش پایین بود، قیمت مغازه‌ای در اندازه‌ی بیست در چهل، ماهانه بین 25 تا 50 دلار بود. حالا بالا رفته و به 75 دلار رسیده است". بسیاری از کسب و کارهای یک شهر که به صورت دارایی‌های مهم اقتصادی در می‌آیند، هنگام شروع کوچک و فقیرند و سرانجام قادر می‌گردند از پس هزینه‌های جاری به سازی ساختمان جدید برآیند. اما این روند بدون آن فضای کم رونق که در جای درستی قرار گرفته، شروع نشده و نمی‌تواند شروع شود.
نواحی‌ای که مخلوط بهتر از تنوع اصلی باید در آنجا حاصل آیند، به ویژه در آغاز تلاش‌های سنجیده برای تسریع تنوع به شدت به ساختمان‌های کهنه وابسته‌اند. اگر قرار است بروکلین در نیویورک به عنوان یک مثال از تعداد تنوع و درجه جاذبه و سرزندگی که به آن نیازمند است، بهره‌ای ببرد باید از ترکیب کار و سکونت حداکثر فایده‌ی اقتصادی را به دست آورد. بدون این ترکیبات اصلی با نسبتی کارا و متمرکز، بروکلین به سختی می‌تواند توانایی‌های بالقوه‌ی خود را برای تنوع ثانویه، سرعت بخشد.
بروکلین نمی‌تواند با حومه‌ها برای جلب کارخانه‌های بزرگ و به خوبی بنیان نهاده شده‌ای که به دنبال مکانند، رقابت کند. لااقل در حال حاضر نمی‌تواند حومه‌ها را به زبان خود آن‌ها در بازی خودشان شکست دهد. بروکلین دارایی‌های متفاوتی دارد. اگر قرار است بروکلین بیشترین مخلوط اصلی کار - سکونت را بنا کند. باید عمدتاً روی گرمخانه کردن فعالیت‌های کار تکیه کند و تا جایی که ممکن است آن‌ها را نگاه دارد. در همین حال باید آن‌ها را با تمرکز به قدر کافی بالای جمعیت ساکن، در بلوک‌های کوتاه ترکیب کند، تا بیشترین [بهره] را از حضور آن‌ها به دست آورد.
هرچه بیشتر از حضور آن‌ها بهره مند شود بیشتر مستعد نگهداری کاربری‌های کار خواهد بود.
اما برای گرمخانه کردن کاربری‌های کار، بروکلین به ساختمان‌های قدیمی محتاج است و به آن‌ها دقیقاً برای همان وظیفه‌ای که آنجا انجام می‌دهند، محتاج است. زیرا بروکلین در واقع یک گرمخانه است. هر سال، کسب و کارهای تولیدی بیشتری؛ بیش از آن‌ها که از جایی دیگر به بروکلین می‌آیند، آنجا را به قصد مکان‌های دیگر ترک می‌کنند. با این همه تعداد کارخانه‌ها در بروکلین دائماً رو به افزایش است. رساله‌ای که توسط سه دانشجوی (32) انستیتو پرات بروکلین (33) آماده شده است این مسئله را خوب شرح می‌دهد:
رمز کار اینجاست که بروکلین برای صنعت، یک گرمخانه است. کسب و کارهای کوچک پیوسته در آنجا آغاز می‌شوند. تعدادی مکانیک، شاید، از کار کردن برای دیگری خسته می‌شوند و در پشت یک گاراژ برای خودشان کاری را شروع می‌کنند. کارشان می‌گیرد و رشد می‌کنند، به زودی گاراژ برایشان کوچک می‌شود و به یک اتاق زیرشیروانی اجاره‌ای نقل مکان می‌کنند؛ بعدها یک ساختمان می‌خرند. هنگامی که آن را پشت سر می‌گذارند و باید ساختمانی برای خود بسازند، شانسی برای نقل مکان به کویینز (34)، ناسا (35) و یا نیوجرسی (36) دارند. اما در همان زمان بیست، پنجاه، صد نفر یا بیشتر مانند آن‌ها شروع به کار می‌کنند.

چرا وقتی ساختمانی برای خود می‌سازند، نقل مکان می‌کنند؟ یکی آنکه بروکلین جدا از آنچه یک صنعت جدید ضروری می‌پندارد، جاذبه‌های اندکی ارائه می‌کند- ساختمان‌های قدیمی و نزدیک به طیف گسترده‌ی سایر مهارت‌ها و ملزوماتی که یک کسب و کار کوچک باید داشته باشد. دیگر آنکه هیچ تلاشی یا تلاش اندکی برای تدارک نیازهای کاری صورت نگرفته است - برای مثال، مبالغ هنگفت پول برای بزرگراه‌های مدفون شده در زیر خودروهای شخصی‌ای که به شهر و بیرون آن حمله می‌کنند، خارج شده است؛ در مقابل هیچ اندیشه یا پولی صرف آزادراه‌های باربری، باراندازها و راه آهن‌ها [ی مورد نیاز] برای تولید کنندگانی که از ساختمان‌های قدیمی شهر استفاده می‌کنند، نشده است. (37)

بروکلین مانند بسیاری از نواحی شهری رو به زوال ما، بیش از نیاز خود ساختمان قدیمی دارد. به سخن دیگر، بسیاری از محلات آن برای مدتی طولانی فاقد افزایش تدریجی ساختمان‌های نو بوده‌اند. با این همه اگر قرار است بروکلین بر مبنای دارایی‌های ذاتی و مزایای خود ساخته شود - که تنها راه ساختن شهری موفق است - بسیاری از این ساختمان‌های قدیمی، که به خوبی توزیع شده‌اند، برای این روند اساسی‌اند. بهبود باید از راه تأمین شرایط خلق تنوع گم شده، به دست آید؛ نه نابودی وسیع ساختمان‌های قدیمی.
می‌توانیم در اطراف خود، در بین ساختمان‌های روزهای پیشین پروژه، مثال‌های متعددی از زوال محلات شهری که یکباره ساخته شده‌اند را ببینیم. اغلب این محلات زندگی خود را به مثابه نواحی مطرح آغاز کرده‌اند؛ گاه آغازی یکپارچه با طبقه‌ی متوسط داشته‌اند. هر شهری دارای چنین محلات از نظر فیزیکی متجانسی هست.
معمولاً چنین محلاتی از هر سو ناتوانند. تا جائی که خلق تنوع مورد نظر است، نمی‌توانیم آن‌ها را به علت توان اندک و رکودی که در کل بر بد اقبالی آشکار آن‌ها قرار گرفته است سرزنش کنیم: یکباره ساخته شدن. با اینهمه این یکی از ناتوانی‌های چنین محلاتی است و متأسفانه تاثیرات آن می‌تواند مدتها بعد از ساخته شدن و سالخوردگی باقی بماند.
هنگامی که چنین ناحیه‌ای هنوز جدید است، هیچ امکان اقتصادی‌ای به تنوع شهری ارائه نمی‌کند، مجازات‌های عملی یکنواختی و کسالت به این و آن دلیل به زودی نشانی بر محله می‌زند. محله، محلی برای ترک کردن می‌شود. زمانی که ساختمان‌ها در حقیقت سالخورده می‌شوند تنها ویژگی سودمند شهریشان ارزش پایین است که به خودی خود کافی نیست.
محلاتی که یکباره ساخته شده‌اند به صورتی قاعده مند از نظر فیزیکی کم تغییر می‌کنند. تغییرات فیزیکی اندکی که رخ می‌دهند بدترینند: خرابی تدریجی، اندکی کاربری‌های جدید اتفاقی و خنزرپنزری اینجا و آنجا. مردم به این تفاوت‌های اندک و اتفاقی می‌نگرند و آن‌ها را همچون شاهدی و شاید دلیلی برای تغییرات بنیادی می‌پندارند. به جنگ کپک! آن‌ها از اینکه محله تغییر کرده است پشیمان می‌شوند. با این همه حقیقت این است که [محله] از نظر فیزیکی بسیار کم تغییر کرده است. در عوض احساس مردم نسبت به آن تغییر نموده است. محله در به روز کردن، زنده کردن و تعمیر کردن خود یا یافت شدن انتخابی توسط نسلی جدید، ناتوانی عجیبی نشان می‌دهد. در واقع او از ابتدا مرده بود اما هیچ کس تا زمانیکه بوی گندیدگی به مشام رسید، به آن توجهی نکرد.
بالاخره زمان تصمیم فرا می‌رسد؛ بعد از آن که خواهش و تمنا برای رفع و رجوع و جنگ با کپک شکست خورد، تصمیم بر آن می‌شود که همه چیز باید روبیده شود و دوری جدید آغاز می‌شود. شاید برخی از ساختمان‌های قدیمی اگر امکان "نوسازی " آن‌ها هم سنگ اقتصادی ساختمان‌های جدید وجود داشته باشد، باقی بمانند. جنازه‌ی جدیدی طرح شده است. هنوز بوی گند نمی‌دهد، اما همانقدر مرده و همانقدر در سازگاری، انطباق و جایگشت‌ها ناتوان است که در ساختن روند حیات [ناتوان است].
دلیلی برای تکرار این دور غم انگیز و از پیش مقدر وجود ندارد. اگر چنین ناحیه‌ای برای دیدن اینکه کدام یک از سه شرط خلق تنوع گم شده است مورد آزمایش قرار گیرد و سپس شرایط گم شده همانگونه که باید باشند تصحیح شوند، برخی از ساختمان‌های قدیمی باید بروند: خیابان‌های اضافی، اضافه شوند؛ تمرکز مردم افزایش یابد؛ فضا برای کاربری‌های اصلی جدید [اعم از] عمومی و خصوصی یافت شود. اما ترکیب خوبی از ساختمان‌های قدیمی باید باقی بمانند و در این باقی ماندن، آن‌ها چیزی بیشتر از فرسودگی‌ای از گذشته یا شاهدی بر شکست قبلی خواهند شد. آن‌ها پناهگاهی ضروری و با ارزش برای منطقه و گونه‌های بسیاری از تنوع میانه حال، کم و بی رونق خواهند بود. ارزش اقتصادی ساختمان‌های جدید در شهرها قابل جایگزین شدن است. آن‌ها از راه هزینه کردن پول بیشتر جایگزین می‌شوند. اما ارزش اقتصادی ساختمان‌های قدیمی به دلخواه قابل جایگزینی نیست. زمان آن را می‌آفریند. ضرورت اقتصادی تنوع، ضرورتی است که محلات سرزنده شهر تنها می‌توانند آن را به ارث ببرند و سپس در طول سال‌ها حفظ کنند.

پی‌نوشت‌ها:

1 - Amortization
2- Backroom
3- High Yield
4- Middle Yield
5- Low Yield
6- No yield
7- این‌ها دلایلی مربوط به ناتوانی‌های ذاتی درونی‌اند. اگر چه دلیل دیگری نیز وجود دارد که چرا برخی مناطق شهری یکسر سالخورده‌اند. این دلیل، ضرورتاً با عیوب درونی کار ندارد. منطقه ممکن است به صورتی هماهنگ در لیست سیاه وام رهنی دهندگان قرار گرفته باشد. همان گونه که نورت اند بوستون در لیست قرار گرفت. این شیوه‌های تخریب یک محله تا حد انهدم، معمول و مخرب است. اما در این لحظه ما با شرایطی سر و کار داریم
که توان اقتصادی درونی یک ناحیه شهری را برای تولید تنوع و قدرتمند ماندن تحت تاثیر قرار می‌دهد.
8 - Carrying Cost
9 - Corner Grocery Store
10- آن‌ها اغلب از برنامه حذف می‌شوند، یا بدون تعریف تا زمانی که واقعیت‌های اقتصادی اجاره چهره بنمایند به تعویق انداخته می‌شوند.
11 - Store Front
(منظور طرف بیرونی مغازه که رو به روی خیابان است -م )
12- Disuse
13- Underuse
14- ordering Streets
15 - Society Hill
16 - Original Plan
17 - Scheme
18-Routinized Monopolistic Packages
19 - Substitute City
20 - Planned Shopping
21 - Rehabitiators
22 - Miami Beach
23 - نوعی نوشابه چای مانند که از برگ‌های خشک نوعی درخت همیشه سبز در امریکای جنوبی گرفته می‌شود.
24- نه. آخرین چیزی که نیاز داریم سنجشی پدر مأبانه است مبنی بر اینکه آیا ما آنقدر غیر بحث انگیز هستیم که بتوانیم در مقری یارانه‌ای در یک شهر رویایی پذیرفته شویم.
25- در کاریکاتوری که ساکنان معترض یک پروژه توسعه مجدد در نیویورک، منتشر کرده‌اند، زن از شوهر می‌پرسد:" عزیزم، آیا مطمئنی اجاق، یکی از پنجاه و یک دلیلی است که ما در واشنگتن اسکویر ویلج زندگی می‌کنیم؟" همسر جواب می‌دهد: می‌توانی بلندتر صحبت کنی، عزیزم"،"همسایه‌مان همین الان سیفون توالتشو کشید."
26 - Permutation
27 - Pedantic
28 - Bronx
29- Parkchester
30 - Academic
31 - Grayd Clay
34- Stwart Cohen, Stanlely Kogan, Frnak Marcellino
استوارت کوهن، استنلی کوگان و فرانک مارچلینو
33-ر.ک. توضیحات Brooklyn"s Pratt Institute
34 - Queens
35 - Nassau
36- New Jersey
37- هزینه زمین که به طور سنتی فرض بر آن است که عامل بازدارنده‌ی مهمی در ساختمان سازی در شهرها برای توسعه کسب و کار است، امروزه پیوسته به نسبت هزینه‌های ساختمان و هزینه‌های دیگر سقوط کرده است. هنگامیکه شرکت تایم تصمیم گرفت ساختمان خود را در عوض قطعه زمین ارزانی، در نزدیک حاشیه در قطعه زمین گرانتری نزدیک به مرکز مانهاتان بنا کند، به دلایلی متکی بود. از جمله اینکه تنها نرخ کرایه تاکسی برای سفرهای تجاری کارکنانش از مقر نامناسب، هر ساله بیشتر از هزینه‌های جاری زمین می‌شود. استفان جی تامیلسون از آرکی تکچرال فورم مشاهده کرده است - چاپ نشده - که یارانه‌های توسعه مجدد اغلب هزینه‌ی زمین شهری را پایین‌تر از هزینه‌ی کف پوش ساختمان‌ها می‌کند. برای توجیه هزینه‌های زمین بالاتر از هزینه‌های کف پوش، شهر باید یک شهر باشد، نه یک ماشین یا بیابان.

منبع مقاله :
جیکوبز، جین؛ (1392)، مرگ و زندگی شهرهای بزرگ آمریکایی، ترجمه‌ی دکتر حمیدرضا پارسی، آرزو افلاطونی، تهران: مؤسسه انتشارات دانشگاه تهران، چاپ سوم