سرمایه‌ی کالبدی و بازآفرینی کالبدی

اجزای تشکیل دهنده سرمایه کالبدی

در بازآفرینی شهری اغلب وضعیت ساختمان‌هایی که شرایط کالبدی آنها ترقی و بهبود یافته، مورد توجه قرار می‌گیرد. با این حال، مؤلفه‌های سرمایه کالبدی گسترده‌تر از این است و در حالی که ممکن است اقدام در تمامی مؤلفه‌های سرمایه ضروری نباشد، دست کم نیاز به بررسی تمام جنبه‌های سرمایه که شامل موارد زیر است وجود دارد:
-ساختمان‌ها؛
- زمین و محوطه‌ها؛
- فضای شهری؛
- فضاهای باز و آب؛
- تأسیسات و خدمات؛
- ارتباطات راه دور؛
- زیرساخت‌های حمل و نقل؛
- کیفیت زیست محیطی.
اجزا و عناصری نظیر خدمات و تجهیزات، ارتباطات راه دور و زیرساخت‌های حمل‌ونقل عناصر اصلی بازآفرینی می‌باشند. بعنوان مثال در بخش‌های صنعتی قدیمی انگلستان، تقاضای فزاینده برای تأمین گاز، نیازمند تقویت شبکه لوله‌کشی موجود گاز خواهد بود؛ شرکت توسعه داکلند لندن دریافت که تحقق چنین امری نیازمند سرمایه‌گذاری در ایستگاه‌های فرعی برق در برخی از نواحی شهر است تا بتوان ظرفیت موردنیاز برای توسعه‌های جدید را فراهم نمود.
کیفیت ارتباط از راه دور، به طور فزاینده‌ای در حال مهم شدن برای شرکت‌هاست و بنابراین دسترسی به خطوط شبکه یکپارچه خدمات دیجیتالی (ISDN)، تبدیل‌های مناسب و به میزان کمتر پیوندهای فیبر نوری ملاحظات مربوط برای نوسازی کالبدی است. به طور مشابه، گستره مفهوم دسترسی نیز در حال وسیع شدن است. در ارزش‌گذاری‌های مرسوم از یک سایت، تأکید سه باره بر موقعیت – موقعیت و موقعیت می‌شود؛ اما برای بخش‌های خاصی، دسترسی بیشتر از ارتباط آسان به شبکه جاده‌ای با کیفیت بالا در حال اهمیت یافتن است. راهنمای سیاست برنامه‌ریزی (PPG) شماره 13 و در واقع بسیاری از طرح‌های بازآفرینی در محلات میانی پیرامون مرکز شهر یا مراکز شهری عنوان می‌کنند که نیاز است اطمینان حاصل شود که دسترسی به سیستم‌های حمل ونقل عمومی در مواردی که فشار مربوط به ازدحام و آلودگی ناشی از ترافیک که منجر به اعمال محدودیت در استفاده از خودرو گردیده است، وجود دارد. علاوه بر این، برخی از بخش‌های روبه رشد که ممکن است بتوان برای بازآفرینی به آن‌ها اتکا کرد (مثل خدمات بازرگانی مبادله‌ای، شرکت‌های نرم‌افزاری و تولید تخصصی شده با ارزش افزوده بالا) در بازارهای ملی و بین‌المللی فعالیت می‌کنند و نیازمند ارتباطات ریلی و هوایی برای بازار خود و دیگر جاها می‌باشند بنابراین کیفیت خدمات ریلی و تناسب ظرفیت فرودگاهی که بسته به مقیاس فضایی منطقه مورد نظر قرار می‌گیرد، می‌تواند از دیگر ملاحظات مربوط برای بازآفرینی و ساختار بالقوه اقتصادی پیش‌بینی شده در آینده برنامه باشد.
زیرساخت‌های حمل‌ونقل به همان اندازه‌ای که اثرمثبتی دارند، ممکن است اثر منفی نیز داشته باشد. به عنوان مثال، مسئولان شهر بیرمنگام دریافته‌اند که جاده‌ی حلقوی درونی‌شهر، کیفیت مرکز شهر را تخریب کرده و مشکلاتی برای بازدیدکنندگان ایجاد می‌کند؛ بنابراین بخشی از پیشنهادهای طرح بازآفرینی به انتقال جاده حلقوی به سطح زیرین پیاده‌رود و احداث تالار سمفونی و میدان یادبود اختصاص یافته است.
امروزه کیفیت زیست‌محیطی یکی از عناصر ضروری و کلیدی تصمیمات مکانی بسیاری از شرکت‌ها و افراد با مهارت بالا است. بنابراین از دیدگاه توسعه‌ی اقتصادی ارائه‌ی کیفیت زندگی بالا و حس اطمینان به ساکنین امری مهم و درخور توجه است. کیفیت زیست محیطی بُعد جدایی‌ناپذیر و غیرقابل تفکیک ساختمان‌ها، فضاهای شهری و فضاهای طبیعی است. در حالی که ساختار و فرم کلی یک ناحیه ممکن است امکانات قابل توجهی ارائه دهد، عکس این قضیه هم ممکن است. برای مثال، برخی از روستاهای متروکه معدن‌کاری دورهام شرقی از طریق کشاورزی و تخریب انتخابی ساختمان‌های با کیفیت پایین به صورت چشمگیری اصلاح شده‌اند. استفاده از آب‌های آزاد در بازآفرینی بندر سالفورد نیازمند کار گسترده برای پاکسازی و حفظ کیفیت آب بوده و در بلاک کانتری (1) آلودگی هوای ناشی از کارخانه‌ها مانع توسعه‌ی جدید بوده است؛ چنین مشکلاتی می‌بایست در توسعه‌ی راهبرد بازآفرینی مورد توجه قرار گیرند.
معیار ارزیابی اولیه‌ی ذخیره‌ی کالبدی به استانداردها و سنجه‌های موجود نظیر متروکه‌ماندن و همچنین درجه مطلوبیت استفاده‌ی آتی از ناحیه و چشم‌انداز آن بستگی دارد؛ بنابراین ارزیابی می‌بایست بخش ضروری فرایند راه حل دادن برای یک ناحیه باشد. میزان توجه به ذخیره‌ی کالبدی به مقیاس فضایی پروژه بازآفرینی (از یک محوطه‌ی منفرد تا یک ناحیه‌ی شهری) بستگی دارد. در یک فرایند بازآفرینی، ارزیابی محوطه‌ها و ساختمان‌ها با توجه به معیارهای کلی و براساس پیمایش ضروری است.

تغییر اجتماعی – اقتصادی و ذخیره کالبدی

بالا بودن سرعت تغییرات اجتماعی – اقتصادی در مقایسه با ذخیره‌ کالبدی بروز مشکلاتی چون رکود و افزایش هزینه‌های بازآفرینی را در پی دارد؛ بنابراین طرح‌های بازآفرینی می‌بایست بر پایه روندهای اجتماعی و اقتصادی پایدار و واقع‌گرایانه تهیه شود و ذخیره‌ی کالبدی براساس شناخت و درک شرایط اجتماعی، اقتصادی، و ضعف‌ها و قوت‌های آن مورد توجه قرار گیرد. برای مثال، ارزیابی ذخیره‌ی یک اداره بدون درک و شناخت انواع مختلف فعالیت‌های تجاری‌ای که در یک ناحیه توسعه می‌یابند، امکانپذیر نیست.
بنابراین یکپارچگی سناریوهای در حال توسعه‌ی مرتبط با نقش و عملکرد اجتماعی و اقتصادی ناحیه و پیشنهادها و ارزیابی‌های کالبدی یکی از نیازهای ضروری در مراحل اولیه بازآفرینی است. واقعیت این است که در دورانی قرار داریم که در اولویت‌های اجتماعی و اقتصادی و نحوه‌ی استفاده از ذخیره‌ی کالبدی و توسعه‌ی آن تغییرات بنیادین ایجاد شده است و سرمایه گذاری‌های بعدی را با چالش بیشتری مواجه می‌کند. احتمالاً در آینده شاهد یک تغییر اساسی در چگونگی استفاده از خودرو در شهرها و توسعه‌ی سیستم‌های حمل‌ونقل عمومی باشیم؛ بنابراین برخی از شهرها بهره و سود جدیدی در حیات و زندگی مرکز شهر تجربه خواهد کرد و تغییرات ساختاری تراکم آنها تقاضا برای انواع مختلف مسکن و زیرساخت‌ها را اصلاح خواهد کرد. تغییر شیوه‌ها به سمت یک رهیافت شراکتی اجتماع محور، موضوعی قابل توجه است؛ توسعه‌ی آژانس‌هایی چون شراکت انگلیسی، بر انواع مختلف بازآفرینی، که قادر به تأمین مالی‌اند مؤثر بوده، و فراتر از این، اثرات بلندمدت ارتباط از راه دور بر خدمات مالی و مکان آنها، الگوهای خانه – کار، خرید و تفریح در نواحی شهری چشمگیر خواهد بود.

تحلیل فرصت، ضعف، قوت و تهدید (SWOT)

ارزیابی ذخیره

در مرحله اولیه فرآیند ارزیابی ناحیه و توسعه ایده‌های راهبرد بازآفرینی، ارزیابی اولیه ذخیره کالبدی مفید خواهد بود. این ارزیابی ممکن است خیلی کلی باشد و به عنوان مانعی برای توسعه شرکت‌ها (2) و خانوارهای بومی ناحیه عمل کند و یا خلأ و شکاف اساسی در ظرفیت کمی و کیفی آنچه که شیوه‌های پیشرفته توسعه را پشتیبانی می‌کند، شناسایی نماید. در موارد مشخصی چون طرح‌های مربوط به مسکن افراد فقیر، قیود و مشکلات واضح‌تر خواهد بود. به کارگیری پتانسیل‌ها و جنبه‌های مثبت ناحیه (نظیر جنبه‌های طبیعی، تاریخی، معماری و ...) در کنار درک قوت‌های اقتصادی و نقش‌های ذاتی آن می‌تواند به توسعه راهبرد کلی کمک نماید.

نقش بازآفرینی کالبدی در بازآفرینی شهری

بازآفرینی کالبدی همچون هر نوع توسعه اقتصادی در معرض شیوه‌های رایج روز مثل "مسکن‌سازی منجر به بازآفرینی" یا "پروژه‌های مجلل و بزرگ مقیاس" (3) قرار دارد. بنابراین برای راه‌حل‌های مختلف می‌توان اهمیت‌های متفاوتی قائل شد. این امر نشانه پیشرفت به سمت رویکردهای مناسب و مطلوب‌‌تر در کنار موفقیت رویکردهای مختلف می‌باشد – رویکردی که نقش آن به مشکلات ناحیه بازآفرینی شده، تأثیر زمینه سیاست در طول زمان و اثر آن بر سرمایه‌گذاری و شرایط موجود بازار بستگی دارد. بنابراین می‌بایست به طور جداگانه به هر یک از نقش‌های بالقوه توجه نماییم چرا که هر یک از آنها در شرایطی می‌توانند مطلوب باشند.
بازآفرینی کالبدی حداقل پنج نقش در بازآفرینی ناحیه دارد:
-رفع قیود و محدودیت‌ها؛
- هدایت تغییرات؛
- بهره‌گیری از فرصت‌ها؛
- عرضه سرمایه‌گذاری جانبی؛
- نوسازی کالبدی و اقتصادی – اجتماعی یکپارچه.
هر یک از این نقش‌ها اهمیت بسیاری در هر طرح معین دارد که به چشم‌انداز آتی ناحیه و مشکلاتی که رکود و نیاز به بازآفرینی در اولین مکان به وجود می‌آورند، وابسته است. این نقش‌ها می‌توانند در ارتباط با فروض راهبردی باشند که راهبرد خاص بازآفرینی بر پایه آن قرار دارد. رویکرد پایه‌ای در ارتباط با بازآفرینی و سرمایه‌گذاری مداوم وجود دارد که به شرح زیر می‌باشد:
-توسعه پتانسیل‌های شرکت‌ها و مهارت‌های بومی ناحیه: در این مورد خاص، رویکرد بر قیود ذخیره کالبدی بر پایه شرکت‌های محلی و نیازها در تأمین خدمات و زیرساخت‌ها تأکید دارد.
- آشکار نمودن تقاضای نهفته و هزینه از استفاده‌کنندگان و بازدیدکنندگان موجود ناحیه: این رویکرد در ارتباط با انواع جدید فعالیت و اقدامات عرضه محوری چون آماده‌سازی موزه‌ها می‌باشد.
- جذب سرمایه‌های درونی: این رویکرد نیازمند تضمین کیفیت محیط زیست، تأسیسات زیربنایی، خدمات، محوطه‌ها و بناها به منظور رقابت با دیگر نقاط پیشنهادی می‌باشد.
- جذب بازدید کننده جدید در ناحیه: این رویکرد بر کیفیت محیط زیست، توسعه جاذبه‌های گردشگری – که ممکن است عرضه محور باشد – و نوسازی بناهای موجود تأکید دارد.
- رویکرد متکی بر نقاط قوت اعضای اجتماع: این رویکرد بر فعالیت‌هایی نظیر نوسازی مسکن و توسعه ناحیه تأکید دارد که بخش جدایی‌ناپذیر راهبرد توسعه محلی یکپارچه می‌باشند.

رفع قیود و محدودیت‌ها

محوطه‌های متروک و رهاشده‌ای که توسعه مجدد آنها مستلزم صرف هزینه است، با قیود و موانع متعددی روبرو هستند، در عین حال تقاضای بازار پایین می‌باشد. چنین مشکلاتی در رأس فعالیت تعاونی‌های توسعه شهری در ناحیه توسعه شهری بلک‌کانتری قرار دارد. شرکت توسعه بلک کانتری (4) (BCDC)، شرایط هر محوطه دارای پتانسیل توسعه و هزینه‌های احیاء آن را به عنوان عوامل اصلی در تخصیص کاربردهای پیشنهادی مورد توجه قرار داده است. احیاء می‌تواند کاربری‌های مطلوب و مناسبی برای محوطه‌های ویژه پیشنهاد دهد. در غیاب استانداردهای قانونی احیاء زمین، مؤسسات توسعه شهر و مقامات رودخانه‌های ملی (5) (NRA) به منظور توافق در مورد استانداردهای کاهش آلاینده محوطه‌های در حال احیاء با یکدیگر همکاری نمودند. این موضوع، اعتماد مقامات رودخانه‌های ملی در فعالیت‌های احیاء تعاونی را نشان داده و همچنین آشکار می‌کند که مؤسسات توسعه بلک‌کانتری و توسعه دهندگان آن، پیش از شروع کارها، میزان آگاهی خود را از کارهایی که نیازمند صرف هزینه است، افزایش داده‌اند و بنابراین عدم اطمینان کاهش یافته است.
سایر قیود بازآفرینی در جایی رخ می‌دهد که زمین در محوطه‌های کوچکی که مناسب توسعه جاری نیستند و تجمیع آنها مستلزم صرف هزینه است، به واسطه ساختار صنایع محدود شده باشد. اگرچه ممکن است که چنین چیزی هنوز ممکن باشد، اما یافتن مقدمات برای آن‌ها برای فعالیت‌های نوین و مدرن (مانند کارخانه‌های چندطبقه، محوطه‌های واقع در کنار جاده‌های باریک با فضای محدود برای پارکینگ یا محوطه‌های فاقد فضای کافی برای گسترش درجا) ناکارآمد می‌باشد. به دلیل رکود این مناطق، کاربری‌های با سودآوری پایین‌تر، مانند ضایعات فلزی، خودروهای اسقاطی، انبار خودروهای سنگین حمل کالا و غیره خارج از چنین نواحی فعالیت می‌کنند. آنها دو مشکل را به وجود می‌آورند: اول اینکه ارزش دفتری سرمایه و دارایی شرکت‌های موجود را کاهش می‌دهند و سرمایه‌گذاری را برای شرکت‌ها دشوار می‌سازند. دوم این که آنها هزینه قابل توجهی را به بنگاه‌ها و مقامات محلی که علاقمند به توسعه مجدد منطقه هستند، اعمال می‌کنند، زیرا هزینه‌های استقرار مجدد قابل توجه می‌باشد. چنین مشکلاتی در نواحی صنعتی قدیمی انگلستان یافت می‌شود و بخش عظیمی از راهبردهای تعاونی‌های توسعه شهری و فعالیت شراکت‌های انگلیسی را در زمانی که آنها به توسعه از طریق حمایت و پشتیبانی از سرمایه‌گذاری در احیای اراضی متروکه کمک می‌کنند، پایه ریزی کرده است.
علاوه بر آرایش فضایی ساختمان و محوطه، قیود دیگری نظیر طرح و دسترسی ضعیف جاده‌ای، سیمای عمومی نواحی تجاری و صنعتی محلات میانی پیرامون مرکز شهر وجود دارد. نواحی بسیاری وجود دارد که محوطه‌های آن غیرقابل دسترسی هستند، بنابراین وظیفه کلیدی، ایجاد دسترسی به نواحی از طریق شبکه جاده‌ای جدید نظیر جاده فیلیپس و جاده جدید بلک کانتری می‌باشد.

جاده جدید بلک کانتری

اهمیت دسترسی به زیرساخت‌های مناسب حمل و نقل برحسب جذب سرمایه داخلی در نمونه موردی ساخته جاده جدید بلک کانتری (6) (BCNR) به وضوح روشن نیست. اجرای جاده – که در دل ناحیه توسعه شهری (7) (UDA) خلاصه می‌شود و موجب ارتباط مستقیم تقاطع اول M5 و تقاطع دهم M6 می‌شود – به عنوان پیش‌نیاز اصلی بازآفرینی اقتصادی بخش میدلندز غربی (8) به نظر می‌رسد. دسترسی به شبکه راه‌های راهبردی برای صنایع مدرن و امروزی ضروری می‌باشد و تعاونی‌ها دریافته‌اند که دسترسی سریع به شبکه راه‌ها برای جذب صنایع مدرن حیاتی می‌باشد. در واقع جاده جدید بلک کانتری عنصر مرکزی راهبرد بازاریابی تعاونی و عنصر تشویقی سرمایه‌گذاران بالقوه می‌باشد.
در بیرمنگام نوع متفاوتی از قیود وجود دارد و آن جاده کمربندی داخلی است که یک ساختار محکم بین مرکز شهر و یکی از محلات میانی پیرامون مرکز شهر – که نیازمند بازآفرینی است – می‌باشد. کمربندی داخلی عملکردهای مرکز شهر جهت گسترش به سمت بیرون را محدود می‌کند. از سوی دیگر در بلفاست (9) قیود متفاوتی وجود دارد. در آنجا سطح کم زمینی که توسعه صنعتی به همراه لنگرگاه را تشویق می‌کند، این لزوم را حاصل می‌کند که محوطه‌ها از دهانه رودخانه احیا شوند.
در یک مقیاس فضایی بزرگتر، قیودی بر حسب ظرفیت توانایی سامانه جاده‌ای منطقه‌ای در پاسخگویی به رشد پیش‌بینی شده وجود دارد. چنین قیودی می‌تواند از طریق معرفی سامانه‌های حمل و نقل عمومی تقلیل یابد. غلبه بر قیود بالقوه تراکم آتی توسعه منطقه یکی از دلایل حمایت بخش عمومی از مترو میدلندز غربی بوده است.

هدایت تغییر

طبیعت مشهود توسعه‌های جدید این گونه نشان می‌دهد که آنها می‌توانند نقش مهمی را در ساخت تصویر متغیر منطقه بازی کنند و به عنوان الگو و بیانیه هدف در آن عمل نمایند و بدین ترتیب توسعه‌های دیگری را به دنبال خود موجب گردند. چنین پروژه‌هایی "پروژه مجلل و بزرگ مقیاس" نامیده می‌شوند و عمدتاً در مرحله نخست مرسوم می‌باشند. نمونه چنین پروژه‌هایی، پروژه تالار سمفونی و مرکز همایش بیرمنگام است که به منظور حمایت و تشویق بازآفرینی اراضی متروکه و بلااستفاده واقع در غرب محلات میانی پیرامون مرکز شهر ساخته شده است. جنبه مهم چنین رویکردهایی این است که آنها اثرات مهم و قابل مشاهده‌ای بر منطقه بلافصل خود دارند و بنابراین زمینه سرمایه‌گذاری را از طریق کاهش تصویر منفی و طبیعت رو به زوال ناحیه تغییر می‌دهند. در بیرمنگام، تغییرات کالبدی بخشی از مرکز شهر به واسطه توسعه پروژه‌های با اعتبار در احیای تصویر ملی و بین‌المللی شهر به عنوان مرکز گردشگری تجاری بنیادی بوده است.
در سال 1980 پروژه‌های مجلل و بزرگ مقیاس ویژگی خاص رویکرد بازآفرینی شهری بودند که توسط بسیاری از تعاونی‌های توسعه شهری به کار گرفته شده است. لنگرگاه قناری (10) (شرکت توسعه داکلند لندن) و آلبرت داک (11) (شرکت توسعه مرسی ساید) از نمونه‌های چنین پروژه‌هایی می‌باشند. هدف این طرح‌ها، تقویت اعتماد در ناحیه توسعه شهری طراحی شده می‌باشد و از طریق آن به تحریک سرمایه‌گذاری بخش خصوصی کمک می‌کند.
توسعه کالبدی می‌تواند بازآفرینی را هدایت نماید. به عنوان مثال، کارآمدترین راه برای شروع بسیج توسعه اجتماعات فقیرنشین، آغاز بهبود شرایط کالبدی مسکن می‌باشد. نمونه چنین موضوعی، روستا – شهر واکس هال (12) و الدونیاز (13) در لیورپول و هالم (14) و مایلز پلیتینگ (15) در منچستر می‌باشد. یکی از جنبه‌های با ارزش این رویکرد، فراهم آوردن فرصت دخیل نمودن مستقیم ساکنین در برنامه‌های توسعه و طرح‌های توسعه اجتماعی از طریق طرح‌های آموزش و تجربه کار می‌باشد.

روستا شهر واکس‌هال (16) لیورپول

شراکت بین اجتماعات ساکن و تعاونی توسعه مرسی ساید به عنوان یک برنامه برای ساخت مسکن جدید از طریق به کارگیری رویکرد پایین به بالا و بازآفرینی در پروژه جامع و به منظور تأمین تسهیلات اجتماعی، فرصت‌های آموزش و فعالیت‌های اولیه بنگاه‌های محلی آغاز گردید.

مایلز پلتینگ (17) منچستر

پرداختن به وضع مساکن عمومی با تراکم بالا (مشتمل بر 4350 واحد مسکونی). قبل از سال 1980، این املاک به واسطه مشکلات اجتماعی و زیست محیطی موردی و نرخ فزاینده بیکاری شاخص بوده‌اند. اصلاح کالبدی عمده بدون بهسازی محیطی مکمل اثرات محدودی بر سطوح پایین اعتماد ساکنین این املاک خواهد داشت. مداخله گسترده اجتماعی شرط لازم موفقیت توسعه پروژه بود. مداخله هم در سطح کل منطقه و هم در سطح بلوک‌های مسکونی به صورت منفرد صورت گرفت و به ساکنین اجازه داده شد که در مورد جزییات سیاست بحث و گفتگو نمایند. نتیجه، کاهش وندالیسم (تخریب)، افزایش مداخله و تعهد ساکنین و کاهش دشمنی بوده است.

خانه هالم (18) برای مردم منطقه

هالم با مساحتی معادل 272 هکتار مرکز شهر منچستر را تشکیل می‌دهد. راهبرد بازآفرینی بر برنامه مسکن و اجرای آن از طریق شرکت گروهی از تعاونی‌های مسکن، ساکنین محلی، شرکت بازآفرینی هالم با مسئولیت محدود، شورای شهر منچستر و توسعه دهندگان بخش خصوصی تمرکز دارد. توسعه مجدد براساس پیشنهاد برنامه چالش شهر (19) و در یک دوره زمانی پنج ساله هدایت شده است. بخش عمومی و خصوصی معادل 150 میلیون پوند برای تخریب مساکن نامناسب و ساخت و نوسازی حدود 2000 مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. برنامه مسکن پایه‌هایی برای فعالیت پیشگام بازآفرینی گسترده‌تر شامل توسعه طرح‌های توسعه اجتماعی از طریق تغییر نگرش به منطقه مطرح کرده است.

توسعه فرصت‌ها

در بعضی موارد ذخیره کالبدی به خودی خود کیفیت‌های قابل توجهی دارد که می‌تواند توسعه یابند. بهترین نمونه چنین موضوعی استفاده از آب، لنگرگاه‌ها، کانال‌ها و ... به عنوان عاملی برای تشویق توسعه می‌باشد. پس از توسعه موفقیت آمیز چنین ایده‌ای در 15 سال پیش، امروزه نمونه‌های بسیاری از این رویکرد وجود دارد. در انگلستان، نمونه‌های بسیاری از توسعه مسکونی در مجاورت کانالها وجود دارد و در واقع راه‌های آبی بریتانیا تعداد زیادی از پروژه‌های بازآفرینی را براساس دارایی‌های محوطه‌های مجاور کانالها تعریف کرده است. پروژه کول ایسلند (20) ایرلند شمالی نمونه این پروژه‌ها می‌باشد که در سال 1969 جایزه بورا (سازمان بازآفرینی شهری بریتانیا (BURA) را دریافت نموده است. این پروژه الگویی از به کارگیری میراث صنعتی در جهت رشد اجتماعی و اقتصادی ارائه می‌دهد. نتیجه این پروژه ساخت 50 واحد فضای کاری، احداث شش محوطه صنعتی و بهسازی محیطی می‌باشد. تبدیل یک کارخانه غله به مرکزی اجتماعی، محرکی برای توسعه بیشتر بوده است. مداخله واقعی اجتماعات محلی منجر به احساس مالکیت گردیده است که این تضمین کننده پایداری می‌باشد.
ذخیره کالبدی علاوه بر فرصت پدیده‌های کنار آب که کلیشه‌ای شده است، فرصت‌های بالقوه زیادی شامل بناهای تاریخی و معماری ارائه می‌دهد. پیش از تأسیس تعاونی توسعه مرکزی منچستر، شورای شهر منچستر پروژه کسل فیلد (21) را در ناحیه متروکه واقع در بین مرکز شهر و کانال روچدل (22) راه‌اندازی کرده بود. در آن‌جا بقایای معماری یک برج و باروی رومی وجود داشت که به عنوان پایه و اساس یک پارک شهری و بهسازی محلی جهت جذب و تشویق سرمایه‌گذاری در ناحیه – نظیر هتل و توسعه ادارات کوچک و جدید – به کار گرفته شده است.

اسکله سالفورد (23)

مقامات محلی توسعه مجدد کالبدی را با هدف ایجاد یک شاخص منحصربفرد بر پایه خلق یک محله جدید و ارتباط آن با آب، هدایت کردند. پیش از توسعه، زمین می‌بایست از تجهیزات و بناهای متروکه و مخروبه پاکسازی گردد و خدمات، جاده و کانال جدید راه‌اندازی شود. آنها دریافتند که طرح ریل سبک منچستر بزرگ می‌تواند به منظور خدمات‌رسانی به محلاتی که دارای فرصت‌هایی نظیر تجهیزات اوقات فراغت، ورزش و هنرهای بازرگانی کلان می‌باشند، توسعه یابد.

سرمایه‌گذاری عرضه محور

دامنه سرمایه‌گذاری عرضه محور از محوطه‌های تجهیزشده سنتی، تأمین مسکن و دسترسی حمل و نقل تا سرمایه‌گذاری‌های تخصصی نظیر مقصدهای گردشگران (نظیر موزه‌ها و هتل‌ها) تغییر می‌کند. در بسیاری از نمونه‌ها، پروژه‌های مجلل و بزرگ مقیاس به منظور تحریک فعالیت اقتصادی و جاذبه ناحیه از طریق تامین خدمات یا مقصدهای گردشگران (مانند موزه‌ها و هتل‌ها) انجام شده‌اند. اسکله آلبرت لیورپول نمونه مناسبی از طرح بازآفرینی مجلل و بزرگ مقیاس است که یک محل واقع در کنار آب را با احیای بناهای ثبت شده ترکیب نموده و بازاری را برای گردشگری به وجود آورده که قبلاً وجود نداشته و سالیانه بالغ بر شش میلیون بازدید کننده جذب کرده است.
تعاونی توسعه داکلند لندن (LDDC) راه‌اندازی خدمات و ظرفیت ارتباط از راه دور را در ارتباط با ایستگاه‌های فرعی الکتریکی و خطوط ماهواره‌ای عهده‌دار شده است. آنها برای تأمین سرمایه موردنیاز ساخت مدارس جدید در مناطق فراتر حرکت کرده و توسعه مسکن را ترویج نمودند و بدین ترتیب تسهیلات در دسترس به عنوان عامل جذب سرمایه عمل می‌کنند. تعاونی توسعه داکلند لندن (LDDC) به دلیل تأمین نکردن زیرساخت‌های حمل‌ونقل پیش از اجرای پروژه‌های توسعه مورد سرزنش واقع شده است. بهترین نمونه چنین موضوعی، جاده ارتباطی لیمهاوس (24) است که به اسکله قناری سرویس می‌دهد.

طرح بازآفرینی بندرگاه ساتن (25) در پلی‌موث (26)

در طول دهه 60، بندرگاه ساتن با رکود قابل توجهی روبرو شده بود. عناصر اصلی راهبرد بازآفرینی، ساخت یک سد ورودی جهت غلبه کردن بر محدودیت‌های جزر و مدی، ایجاد یک مجموعه ماهیگیری مدرن، بهسازی محیطی و ایجاد ارتباط با هسته تاریخی شهر بوده است. بهسازی‌های عملیاتی و کالبدی این بندرگاه سرمایه‌ها را به سمت این ناحیه متروکه جذب کرده، تنوع صنایع را تشویق نموده، حیات بازرگانی سرمایه‌گذاری در اکواریوم ملی ماریتایم (27) را ارتقاء داده و از طریق خطوط ارتباطی جدید با هسته تاریخی شهر، اقتصاد محلی را به واسطه گردشگری تقویت نموده است.

نوسازی کالبدی و اجتماعی- اقتصادی یکپارچه

پس از تمرکز بر بازآفرینی کالبدی، در طول دهه 80 با ظهور فعالیت‌های اولیه‌ای نظیر برنامه چالش شهر و بازآفرینی دارایی محور، تلاش جدیدی در راستای یکپارچه‌سازی دارایی و جنبه‌های اجتماعی – اقتصادی بازآفرینی شهری آغاز گردیده است. به عنوان مثال، در لیسستر (28)، اجتماعات محلی نماینده‌ای در هیئت برنامه چالش شهری (29) دارند. فرآیند مداخله با ظهور صندوق چالش بودجه بازآفرینی منفرد ایجاد شده است. این صندوق برای تأمین منابع مالی نیازمند پیشنهاد مناقصه یا مزایده از سوی بخش عمومی، خصوصی یا اجتماعات محلی می‌باشد که به موجب آن گستره وسیعی از علایق یکپارچه می‌شود. از نمونه‌هایی که این دو جنبه نوسازی را با یکدیگر تلفیق نموده‌اند، می‌توان با صندوق اعتباری توسعه شایربوک (30) و محدوده و بازآفرینی ایالت راندشاو (31) در لندن جنوبی اشاره کرد. نمونه آخر، یک سازوکار جدید تأمین منابع مالی را نشان می‌دهد که گستره وسیعی از علایق گروه‌ها وذی‌نفعان مختلف را با هدف توسعه و اجرای بازآفرینی دربرگرفته است.
پروژه‌های شهری پیشگام کمیسیون اروپا (32) (UPP) یکی از فعالیت‌های اولیه‌ای می‌باشد که سرمایه آن از صندوق‌های ساختاری اتحادیه اروپا تأمین می‌شود و با هدف کشف و شناخت رویکردهای خلاقانه رفع مشکلات رکود زیست محیطی و صنعتی و محرومیت اجتماعی طراحی شده‌اند. پروژه شهری پیشگام کمیسیون اروپا (UPP) در بیلبائو نمونه مناسبی از یکپارچه‌سازی بازآفرینی اجتماعی و کالبدی در اسپانیا می‌باشد. با تمرکز بر ناحیه لاویجا (33) که به لحاظ اقتصادی، اجتماعی و کالبدی شرایط نامطلوبی دارد، پروژه شهری پیشگام کمیسیون اروپا (UPP) بر احیای تأسیسات زیربنایی ناحیه که شامل ایجاد یک مرکز بهداشت و درمان می‌باشد، تأکید داشته است.

صندوق اعتباری توسعه شایربوک و محدوده

این صندوق در قلب ناحیه دربی‌شایر کولفیلد (34) عمل می‌کند و به مردم محلی توصیه‌هایی از قبیل حمایت از مشاغل محلی، ارتقاء مرکز شهر و نوسازی دارایی‌های متروکه نموده است. مجری طرح شامل داوطلبان محلی است که علایق و خواسته‌های اجتماع محلی را منعکس می‌کنند. این صندوق سرمایه خود را از طریق فروش املاک توسعه داده و در عین حال تمایل به یکپارچه‌سازی مجدد نیروی کار محلی و اقتصاد دارد.

ایالت راندشاو (35)، شهر ساتن (36)

توسعه ایالت راندوشاو در دهه 90 بدین گونه بوده است که به لحاظ کالبدی و بصری از سایر اجتماعات جداگردیده و نیازمند طراحی مجدد و احیا می‌باشد. بازآفرینی این ایالت از طریق پیشنهاد بودجه واحد بازآفرینی (SRB)، شراکت بازآفرینی ناحیه ساتن صورت گرفته است. این شراکت شامل ساکنان ایالت، شاغلین، بنگاه‌های بخش عمومی، سازمان‌های داوطلب، دستور کار 21 برنامه محلی و متخصصین سلامتی می‌باشد. بخش خصوصی دریافته است که برنامه بازآفرینی و زیرگروه‌ها مسئولیت تحقق اهداف خود راهبردی را بر عهده دارند. این اهداف به شرح زیر می‌باشد:
-کمک کردن به رشد اقتصادی پایدار در منطقه؛
- بهبود شرایط زندگی، کیفیت زندگی و محیط زیست؛
- تهیه یک برنامه جامع آموزش و تعلیم؛
- مبارزه با جرم و کاهش امکان جرم؛
- بهبود حمل و نقل و دسترسی.
بنابراین، اگرچه راهبرد شامل توسعه مسکن و احیا می‌باشد، اما دریافته است که طراحی مجدد کالبدی محیط مصنوع فی‌نفسه سبب بازآفرینی اقتصادی ناحیه نخواهد شد، بلکه می‌بایست با بهبود تسهیلات و تجهیزات آموزش، حمل و نقل، تعلیم و تربیت و سلامتی همراه باشد.

گروه وایز (37)

گروه وایز در اواسط دهه 80 با هدف بهسازی محیط کالبدی اجتماعات فقر و کاهش بیکاری از طریق ارائه خدمات بهبود یافته به خانوارهای کم درآمد تشکیل گردیده است. این گروه یکسری از شرکت‌های غیرانتفاعی را در برمی‌گیرد که فعالیت بازآفرینی مساکن اجتماعی را از طریق استخدام و آموزش نیروی کاری که به مدت طولانی بیکار بوده‌اند، انجام می‌دهند. به کارآموزان برنامه یک ساله‌ای داده می‌شود و پس از گذشت هشت هفته از دوره آموزشی به آنها مبلغ روزانه برای کار پرداخت می‌شود. کسب و کار شامل این موارد می‌باشد: موضوعات مربوط به سامانه گرمایی که بر عایق‌بندی گرمایی مسکن و گرمایش کارآمد و ایمنی مسکن تأکید دارد و موضوعات مربوط به زمین که بر ارتقاء زیست محیطی تأکید دارد.

صندوق اعتباری فعالیت مسکن – کسل‌ویل (38) در بیرمنگام

از سال 1991، مقامات محلی، شش صندوق اعتباری فعالیت مسکن (39) (HATs) راه‌اندازی کرده‌اند تا مالکیت و مدیریت شورای ایالاتی که با مشکلات اجتماعی و رکود ساختاری عمده روبرو هستند را بر عهده بگیرند تا منجر به سرمایه گذاری و بازآفرینی آن هم فراتر از بودجه مقامات محلی شوند. صندوق اعتباری فعالیت مسکن کسل ویل در بیرمنگام – که در سال 1994 شکل گرفت – مسئول بازآفرینی مسکن کسل‌ویل می‌باشد. بخش ساخته شده کسل‌ویل در دهه 60 مشتمل بر 34 بلوک بلندمرتبه است که در اصل برای سکونت 22000 نفری که به واسطه پاکسازی زاغه‌های مرکز شهر جابجا شده‌اند، طراحی شده‌اند. مقرر گردید که سه بلوک بلندمرتبه تخریب و جایگزین گردد. هدف اصلی برنامه ترغیب ساکنین به مورد توجه قرار دادن دیگر اشکال تصرف مسکن و تغییر مالکیت مساکن جدید به تعاونی‌های مسکن غیرانتفاعی می‌باشد. این موضوع ثابت کرده است که در نبود سرمایه‌گذاری کافی از سوی دولت مرکزی کسب درآمد برای تکمیل برنامه ضروری می‌باشد. صندوق اعتباری فعالیت مسکن کسل‌ویل و دیگر صندوق‌ها دریافته‌اند که بازآفرینی کالبدی عمده در سراسر انگلستان، به اراضی مسکونی نیاز دارد. البته بازآفرینی اقتصادی دشوارتر از بازآفرینی کالبدی است. به این هدف، کارفرمایان محلی به منظور کسب مهارت‌های مورد نیاز، یکسری طرح‌های آموزشی ایجاد کرده‌اند و بنابراین ساکنین محلی در جایگاهی قرار خواهند گرفت که در آینده از مزایای فرصت‌های اشتغال بهره‌مند شوند.

توسعه راه‌حل‌ها و جلوگیری از تضاد

کارکردن با بازار

این موضوع ضروری است که راهبردهای بازآفرینی کالبدی، نیازهای دارایی و سرمایه انواع شرکتها را در نظر بگیرد. چنین موضوعی با رشد فزاینده توسعه و به کارگیری اطلاعات و فناوری ارتباطات و الزام وجود آنها برای تأمین نیازهای تجهیزات و زیرساخت‌ها، اهمیت می‌یابد.
بنابراین، بازآفرینی کالبدی برای اصلاح رکود و ورشکستگی بازار – جایی که بین عرضه و تقاضای زمین یا دارایی تعادل وجود ندارد – ضرورت دارد. چنین موضوعی از طریق بی‌میلی مؤسسات جهات سرمایه‌گذاری در محوطه‌های متروک (40) روشن می‌شود. ضعف عملکرد بازار زمین و دارایی توسط کمیسیون اروپا آشکار گردیده است؛ این کمیسیون علیرغم افول سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های کالبدی، همچنان بر شمول "محوطه‌های توسعه راهبردی" به عنوان یک سنجه اولویت در اسناد برنامه‌بندی منفرد تأکید دارد. بدون دخالت عمومی، تقاضای زمین و دارایی به صورت فزاینده‌ای در محوطه‌های سبز قابل دسترسی، انعطاف‌پذیر و مدرنی که کاری را برای مشکلات بیکاری و رکود صنعتی مرکز شهر انجام نمی‌دهند، جهت‌دهی خواهد شد. بنابراین، برای تحقق هدف راهبردهای بازآفرینی شهری، ارزیابی راهبردی مشخصات عرضه و تقاضای زمین و ساختمان، کیفیت ذخیره موجود، منابع تقاضای آینده بخش صنعت و روند کار دارایی بر حسب مکان و نوع مجوز بسیار مهم می‌باشد. سپس سایر مراحل می‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری بخش عمومی که به سمت اصلاح عدم تعادل عرضه و تقاضا حرکت می‌کند، شناسایی شود. عدم تعادل عرضه و تقاضا ممکن است به دلیل کمبود نوع خاصی از زمین، محوطه‌هایی که برای اشتغال قابل زندگی نیستند یا محوطه‌هایی که جهت تأمین انتظارات سرمایه‌گذاران/ مالکین نیازمند ارتقاء و بهبود امکانات می‌باشند، افزایش یابند. سرمایه‌گذاری عمومی می‌تواند شامل احیای زمین، تأمین زیرساخت‌ها یا توسعه دارایی باشد.

جابجایی (41) و نیاز به هماهنگی و تشریک مساعی

توروک (42) (1992) در مورد تمایل دارایی‌های جدید برای اشغال شدن توسط شرکت‌های محلی موجود که از دیگر بخش‌های منطقه شهری جابجا شده و از منافع و مزایای یارانه‌های در دسترس بهره‌مند شده‌اند و اراضی خالی را به واحدهای قدیمی‌تر در منطقه شهری تبدیل کرده‌اند، تأکید دارد که رویکردهایی در مقیاس شهر (در مقابل رویکردهای خاص یک محوطه) تنظیم شود تا محوطه‌های خالی را تبدیل و به روزرسانی نمایند، البته به شرطی که به سود اقتصادی دست یابد.
تمرکز بر ابزارهای سیاستی در نواحی متمرکز (همانگونه که در مناطق ویژه نوسازی برای سرمایه‌گذاران (43) و تعاونی‌های توسعه شهری به آنها اشاره شد) منجر به دیگر خطراتی می‌شود که هیلی (1995) آنها را شناسایی کرده است: خطر نخست، خطر خوشه بندی فعالیت‌ها و در نتیجه تغییر بازار زمین و دارایی به نفع نواحی مشخص است. دوم، در نبود یک رویکرد راهبردی هماهنگی، رقابت بین بنگاه‌های مختلف که بخش‌های مختلف مناطق شهری را توسعه می‌دهند، می‌تواند افزایش یابد. هیلی نمونه‌ای از تضاد بین اسکله‌های سلطنتی نیوکسل و ناحیه چالش شهری مجاور ارائه می‌دهد. پیامد این موضوع، تحلیل رفتن پیشنهادهای ناحیه مرکزی (اراضی خالی) به نفع محوطه‌های پیرامونی (فضاهای سبز) می‌باشد. هیلی نتیجه می‌گیرد که هماهنگی تأمین زیرساخت‌ها، سیاست برنامه‌ریزی کاربری و یارانه‌ای توسعه دارایی، پیش‌نیاز ضروری غلبه بر مشکلات بازآفرینی کالبدی می‌باشند. در واقع، بنگاه‌های پیشنهادی توسعه منطقه‌ای فرصتی را برای بهبود چنین هماهنگی در سطح منطقه‌ای فراهم می‌کنند.

محیط زیست و بازآفرینی کالبدی

همانگونه که در بالا نشان داده شده است، نیاز به بازآفرینی کالبدی به شکلی از بهسازی محیطی اشاره دارد. یک ناحیه مخروبه و متروکه شهری، رکود و زوال کالبدی را که شامل زمین و ساختمان‌های مخروبه و خالی و همچنین آلودگی است، نشان می‌دهد. چنین مشکلاتی، مشکلات زیست محیطی، کالبدی و زیبایی شناختی هستند و اثرات عمده‌ای بر ادراک از ناحیه – که توسط سرمایه‌گذاران بالقوه و توانایی ناحیه در فروش دارایی‌هایش انجام می‌گردد – خواهد داشت. بنابراین، تدوین برنامه‌های سرمایه‌گذاری بهسازی محیطی به لحاظ منافع اقتصادی که به عنوان یک نتیجه و خروجی به دست خواهد آمد، بسیار ضروری می‌باشد. به عبارت دیگر، به منظور تأمین منابع بازآفرینی، فعایت‌های بهسازی محیطی می‌بایست توجیه اقتصادی داشته باشند. به علاوه، ارتقاء و تقویت محیط زیست می‌تواند منافعی برای اجتماعات محلی و شاغلین به همراه داشته باشد. (رابرت، 1995)
در سال‌های اخیر، بازآفرینی کالبدی شامل عناصر گسترده بهسازی محیطی با هدف جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بوده است. این فعالیت‌ها شامل بهبود منظر (مانند محوطه‌سازی و درختکاری)، بهبود زمین (مانند تجمیع زمین، پاکسازی و فروش) و بهبود دسترسی و خدمات منطقه می‌باشند. کیفیت طراحی شهری یکی از عناصر بسیار با اهمیت است، اهمیت چنین عاملی در رقابت‌هایی که برای برنامه‌ریزی جامع مرکز شهر منچستر که بعد از تخریب‌های گسترده بمباران اعمال گردید، به وضوح دیده می‌شود. ماهیت بهسازی‌های محیطی به نیاز مکان‌های منفرد و کاربردهایی که مورد تشویق قرار می‌گیرند، بستگی دارد. کاربری‌های مسکونی، تفریحی و صنعتی تمایل دارند که در ناحیه بلافصل‌شان و محوطه‌های ویژه مورد بحث تمرکز داشته باشند. کاربری‌های خرده‌فروشی و تجاری با ارزش بالاتر به محیط پیرامونی‌شان حساس‌تر هستند.
در نمونه راههای آبی بریتانیا، ECOTEC (1996)، تلاش شده تا منافع اقتصادی سرمایه‌گذاری در شبکه کانال‌ها و توسعه، سازوکاری را برای ارزیابی منافع به عنوان ابزاری برای تصمیم‌گیری در مورد یک برنامه ارتباطی بین طرح‌های بهسازی کانال‌های آبی و نواحی شهری و روستایی مجاور آنها یافته‌اند.
حساسیت کاربری‌های خرده‌فروشی و اداری به محیط پیرامونشان، توجه مدیران مرکز شهر را به خود جلب کرده است، تشکیل شرکت‌های مدیریت مرکز شهری نیمه خودمختار و توسعه مناطق بهسازی شهری (44) (TIZs) محصول توجه آنها می‌باشد. این چنین شراکت‌های عمومی – خصوصی با هدف بهسازی محیط زیست مرکز شهر در برابر تهدیدهای ناشی از توسعه شهری بیرونی صورت گرفته است. ثابت شده است برای اینکه مراکز شهری رقابتی باقی بمانند، می‌بایست محیط کار و خرید با کیفیت بالا ارائه دهند.

کانال گس‌استریت (45) واقع در بریندلی‌پلیس (46) بیرمنگام

نمونه جدید تجمیع زمین و ترویج توسعه که توسط شورای شهر بیرمنگام صورت گرفته است، جابجایی پل و مسیر کانال، کارهای مهندسی کناره کانال و ترکیب بهسازی ساختارهای موردنظر با هم بوده است. این فعالیت منجر به سطوح قابل توجه سرمایه‌گذاری جدید در توسعه کاربری‌های مختلط که بخش‌های مسکن، اوقات فراغت و اداری را ترکیب می‌کند، گردیده است. عنصر کاربری‌ مختلط برای موفقیت خودش و مجموعه با کیفیت بالای کناره کانال و موقعیتش در رابطه با مرکز کنوانسیون بین‌المللی و عرصه درونی ملی (47) بسیار با اهمیت بوده است. اما بهسازی کناره کانال برای تشویق گسترش فعالیت اقتصادی از طریق ارتباط‌های پیاده جدید – در یک ناحیه با جاده‌های پرترافیک – مورد انتقاد واقع شده است. تأکید بر کاربری‌های تفریحی برای واحدهای واقع در کناره کانال موجب گردیده که در مورد خود کانال بر فعالیت تأکید شده باشد.

توسعه پایدار، فرم شهری و بازآفرینی

در سال‌های اخیر اصطلاح "محیط زیست" موضوعات بسیاری را در برگرفته است. موضوعات زیست محیطی جهانی شامل استفاده کارآمد از منابع، تنوع زیستی، کیفیت هوا، سوراخ شدن لایه ازن و گرم شدن کره زمین می‌باشد. نواحی شهری نقش مهمی در مواجهه با چنین موضوعات جهانی و حرکت کردن به سمت شکل پایدارتر توسعه بازی می‌کنند. تفکر شهر فشرده به عنوان فرم پایدار شهری، به صورت فزاینده‌ای در بین سیاستگذاران در سطوح ملی و اروپایی مورد توجه واقع گردیده است که شامل: ترویج باززنده‌سازی مناطق مرکزی، تراکم‌های شهری بالاتر و توسعه کاربری‌های مختلط می‌باشد که کلیه این فعالیت‌ها با هدف کاهش سفرهای شهری انجام می‌شود. امروزه این اصول کلی در سیاست برنامه‌ریزی دولت انگلستان گنجانده شده است. (قابل ملاحظه در PPG13 راهنمای سیاست برنامه‌ریزی 13(PPG) و راهنمای سیاست برنامه‌ریزی (PPG) 6)

مسکن شهری

چاپ مقاله‌ای در محیط DoE در سال 1996 در مورد رشد مسکن و خانوار، عامل محرک بحث در مورد فرم شهری پایدار بوده است. جامعه هدف این مقاله شامل 60 درصد توسعه مسکونی جدید بوده که می‌بایست تا سال 2005 در زمین‌های متروکه شهری صورت گیرد. این پروژه براساس پیش‌بینی رشد خانوار که از سوی دولت انجام شده، آغاز گردیده. براین اساس دولت پیش‌بینی کرده که طی دوره 25 ساله 2016 – 1991، تعداد خانوارها به 4/4 میلیون خواهد رسید. این بحث‌های عمومی می‌بایست از سوی بسیاری از گروه‌های مبارز زیست محیطی پذیرفته شود.
این هدف 60 درصدی (خانه‌های جدیدی که تا ده سال آینده باید ساخته شوند) بعدها در کاغذ سفید (48) (گزارش راهنما برای تصمیم‌گیری)، برنامه‌ریزی برای اجتماعات آینده، تصویب شد. کاغذ سفید پیشنهاد می‌کند که کنفرانس برنامه‌ریزی منطقه‌ای می‌بایست مسئولیت گسترده‌تری در ارتباط با شناخت اهداف در مورد مسکن در کلیه زمین‌هایی که قبلاً در نواحی شهری و روستایی توسعه یافته‌اند و زمین‌هایی که قبلاً در نواحی شهری توسعه یافته‌اند، داشته باشد.
برهنی (49) (1997) پیشنهاد می‌کند که فشار فزاینده بر اراضی متروکه اثرات عمده‌ای بر سیاست‌های بازآفرینی شهری دارد. اما همانگونه که وی توضیح می‌دهد، تمایل به بیشینه کردن سهم توسعه در اراضی متروکه به دلیل سیاسی، اقتصادی و فنی به دشواری اثبات خواهد شد.

* اقتصادی:

لازم است که روندهای توزیع جمعیت و تمرکززدایی صنعت که 30 سال گذشته در انگلستان اتفاق افتاده است را تغییر دهیم. این موضوع نیاز به حذف تصویر منفی نواحی درون شهری و خلق تصویر و محیط زیست مثبت از چنین نواحی را نشان می‌دهد. بزرگترین مانع در تحقق 50 درصدی هدف، عدم تعادل جغرافیایی بین تقاضای مسکن جدید و عرضه اراضی متروکه می‌باشد. نواحی که بیشترین میزان تقاضای مسکن را دارند، نواحی هستند که کمترین میزان اراضی متروکه را دارا می‌باشند.

* فنی:

اگرچه در سال‌های اخیر، نرخ استفاده مجدد از اراضی متروکه برای مسکن بسیار قابل توجه می‌باشد، اما برهنی این سؤال را مطرح کرده است که آیا چنین نرخی می‌تواند حفظ شود؟ او استدلال می‌کند که توسعه مجدد اراضی متروکه در مقایسه با محوطه‌های موجود، سهل‌تر بوده و محوطه‌های موجود پیش از آنکه توسعه دهندگان بخش خصوصی به آنها توجه کنند، نیازمند یارانه‌های کلان می‌باشند.

* سیاسی:

برهنی بیان می‌کند که طرح‌هایی که تراکم‌های بالاتر را ارائه می‌دهند، به دلیل حفظ کیفیت‌های مسکونی توسط مقامات محلی مورد مخالفت قرار گرفته‌اند. ضرورت دارد که توسعه جدید اراضی متروکه به عنوان بخشی از راه‌حل‌های بلندمدت بازآفرینی شهری، کیفیت بالا و استانداردهای مطلوب را تضمین کند.
علاوه بر دلایل فوق، دلایل دیگری وجود دارد که می‌توان آن را "دلایل اجتماعی" نامید. در سال‌های اخیر، در بسیاری از نواحی شهری بزرگ، "متخصصین جوان" تمایل به مسکن‌سازی در اراضی متروکه دارند. نمونه‌های بسیاری از این قبیل وجود دارند که بیشترین نمونه را می‌توان در شهرهای مهم انگلستان یافت. به منظور افزایش تعداد خانواده‌هایی که به نواحی شهری می‌آیند، غلبه بر تلقی منفی از این نواحی ضروری می‌باشد. این تلقی‌ها شامل ترس از جرم، کیفیت پایین آب‌وهوا و مدارس با کیفیت پایین می‌باشد. مواجهه با چنین مشکلاتی مستلزم یک رویکرد کلان نگرتر بازآفرینی می‌باشد.
دولت با تشکیل کار گروه شهری این موضوعات را پیگیری می‌کند. این کارگروه از طریق پژوهش بهترین کاربرد برای اراضی متروکه را از طریق شناخت دلایل رکود و زوال شهری در انگلستان تعیین می‌کند و راه‌حل‌های عملیاتی را برای برگرداندن مردم شهرها و محله‌های شهری پیشنهاد می‌دهد. در کنار این فعالیت‌ها، این کار گروه به توسعه فعالیت‌های اولیه شراکت انگلیسی، مقامات محلی و دیگر فعالان کلیدی کمک می‌کند. پیشنهادهای این کارگروه، برای بازآفرینی کالبدی نواحی شهری واقع در انگلستان مؤثر و با اهمیت خواهد بود.

حمل و نقل پایدار

تدوین سیاست‌های حمل‌ونقل به بازآفرینی شهری مرتبط است. انتشار راهنمای سیاست برنامه‌ریزی (PPG) 13 در سال 1994، اولین گام عملیاتی به سوی سیاست یکپارچه حمل‌ونقل و کاربری زمین را دربرداشته است. این سیاست بر نقش حمل‌ونقل عمومی و غیرآلاینده تأکید دارد و الگوهای توسعه را جهت کاهش نیاز به سفر با خودروی شخصی تشویق می‌کند. معرفی گام‌هایی که با هدف تأمین دسترسی به توسعه جدید از طریق به‌کارگیری شیوه‌های سفر که آلایندگی کمتر و به لحاظ انرژی کارآمدتر باشند، بسیار اهمیت یافته است.
در آینده، محدودیت‌های بیشتری برای استفاده از خودروی شخصی (به ویژه در نواحی شهری متراکم و پرازدحام با کیفیت پایین هوا) نظیر محدودیت‌های پارک خودرو و پرداخت عوارض استفاده از جاده، بخشی از سیاست‌های دولت محلی و مرکزی را تشکیل خواهد داد. دامنه چنین سیاست‌هایی و اثرات بالقوه آنها بر بازآفرینی شهری هنوز ناشناخته بوده و آزمایش نشده است.

پایداری و توسعه اقتصادی

در سطح محلی، فعالیت‌های مقدماتی بسیاری به منظور افزایش آگاهی و تغییر رفتار افراد جهت تسهیل فرایند توسعه پایدار پیگیری می‌شود. مقامات محلی در فرآیند برنامه محلی 21 بخش عمده‌ای از این فعالیت را برعهده گرفته‌اند. گیبز (50) (1997) ناتوانی مقامات محلی را در یکپارچه ساختن اهداف توسعه پایدار در خلال سیاست‌های توسعه اقتصادی و بازآفرینی شهری آشکار می‌کند. در بسیاری موارد، تضاد و برخوردی بین بازآفرینی و پایداری دیده شده است به گونه‌ای که در پیگیری پایداری، رشد اقتصادی نادیده گرفته شده است. گیبز بیان می‌کند که مداخله فزاینده بخش خصوصی در شراکت‌های بازآفرینی، این مشکل را که بین مقامات محلی وجود دارد، پیچیده کرده است. اگرچه راهبردهای توسعه اقتصادی، اهداف و قیود زیست محیطی را شناسایی می‌کنند، آنها تمایل دارند که در عوض موضوعات جهانی گسترده‌تر، بر محیط کالبدی تمرکز داشته باشند. این بازتاب راهنمایی است که نشان می‌دهد شراکت‌ها باید مطابق با بودجه باشند و برنامه‌های بازآفرینی نظیر بودجه بازآفرینی منفرد، برنامه چالش شهری و صندوق‌های ساختاری بر خروجی‌های اقتصادی تمرکز دارند و در جایی که خروجی‌های زیست محیطی نیازمند بهسازی‌های کالبدی نظیر مقدار زمین احیا شده، تعداد درخت‌های کاشته شده و غیره هستند، این امر اهمیت می‌یابد.

پایداری و صندوق‌های ساختاری اروپایی

نیاز به پایداری که در برنامه‌های عمده توسعه اقتصادی نشان داده شده، در کمیسیون اروپایی مورد توجه قرار گرفته است. پژوهشی که توسط اکوتک (51) در سال 1997 برای DGXVI انجام شده، 16 ناحیه عملیاتی را که در هدف دو برنامه مطرح شده، شناسایی نموده و قصد دارد که اقتصاد منطقه‌ای به سوی مدل توسعه پایدار را تشکیل می‌دهند که به موجب آن رشد اقتصادی ضمن کاهش اثراتی که بر محیط زیست دارد، ادامه می‌یابد.
این گام‌ها به شرح زیر می‌باشند:
-تجارت معمول؛
- کمینه کردن؛
- مسیر رشد پایدار.
تجارت معمول از کلیه مقررات، استانداردها و روندها پیروی می‌کند. کمینه سازی به توسعه‌ای اشاره دارد که به دنبال سبقت گرفتن از استانداردهای موجود از طریق به کارگیری بهترین فن‌آوری در دسترس می‌باشد. همچنین به دنبال کمینه‌سازی اثرات توسعه جدید از طریق هدایت آنها به سوی مکانها و محوطه‌های متروکه‌ای است که زیرساخت‌های ضروری آنها تأمین شده است، به عنوان مثال به گره‌های حمل‌ونقل عمومی موجود نزدیک باشند. اگرچه مکانهای مختلف برای حرکت در مسیر رشد پایدار، نیازمند الگوهای مختلف توسعه می‌باشند، در صورتی که بر پایه و اساس پایداری قرار داشته باشند، آنها همه جنبه‌های مشخص و متداول را به اشتراک خواهند گذاشت. اینها شامل موارد زیر می‌باشند:
-ترویج و تشویق نوآوری در کالاها و خدماتی که برای تولید، مصرف و یا استفاده نیاز به منابع زیست‌محیطی کمتری دارند؛
- تشویق سازماندهی اقتصاد به سوی این بخش‌ها؛
- افزایش استفاده از انرژی تجدیدپذیر؛
- کاهش نیاز به سفر از طریق استفاده از فن‌آوری اطلاعات و برنامه‌ریزی یکپارچه حمل‌ونقل و کاربری زمین؛
- توسعه و ترویج خدمات عمومی بهبود یافته.
در سند راهنمای مدیران برنامه که براساس یک پژوهش ارائه شده، اکوتک یک رویکرد عمل‌گرایانه برای ارزیابی سنجه‌ها و اقدمات پیشنهادی سند برنامه‌ریزی منفرد پیشنهاد کرده است تا منطقه را به سوی توسعه پایدار سوق دهد. این سند شامل نقشه برداری برنامه‌ سنجه‌ها در نواحی عملیاتی شناسایی شده و تخمین درصد اقداماتی است که در سند برنامه‌های واحد (SPD) مشخص شده و به هر یک از سه گام حرکت به سوی پایداری اختصاص داده شده‌اند. همچنین از طریق شناخت اقدامات ویژه‌ای که می‌تواند پایداری و همکاری را به سوی رشد اقتصادی و بازآفرینی شهری بهبود دهد، اسناد برنامه‌ریزی را فراتر از ارزیابی‌های زیست‌محیطی، ارزیابی می‌کند.

اشتغال‌زایی و محیط زیست

اهمیت این موضوع که محیط زیست صرفاً چیزی نیست که باید حفظ شود، بلکه یک منبع باارزش بالقوه برای فرصت‌های شغلی جدید می‌باشد، روزبه‌روز افزیاش می‌یابد. در حوزه بازآفرینی شهری، پتانسیل‌های موجود فرصت‌های شغلی جدید از طریق اهداف راهبردی توسعه در اراضی متروکه افزایش می‌یابند. برنامه‌های عمومی بهسازی محوطه‌های متروکه به عنوان جنبه‌‌ای از سیاست بازآفرینی در انگلستان و اتحادیه اروپا، تداوم خواهد یافت. پتانسیل و رفاه با یکدیگر پیوند می‌خورند تا برنامه‌های کار بتوانند فرصت‌های آموزش و اشتغال را توأمان فراهم کنند. مثالی که توسط گروه وایز در گلاسکو ارائه شده، ثابت کرده که پتانسیل‌های عمده‌ای در این رابطه وجود دارد. چنین فعالیت‌های اولیه‌ای ارتباط بین بهسازی محیطی و مزایای اقتصادی را تقویت خواهد نمود.

چشم‌اندازهای جدید نواحی شهری

ظهور "اقتصاد اطلاعات" (52)، تولید را از مکان‌های شهری سنتی مجزا می‌کند. نواحی شهری مختلف، عکس‌العمل‌های متفاوتی دارند. بزرگترین شهرها نظیر لندن، توجه و تمرکز بر خدمات مولد را گسترش می‌دهند. مراکز منطقه‌ای کوچک‌تر (چون منچستر، نیوکسل، شفیلد و غیره) با تمرکز بر آموزش، صنایع فرهنگی و هنری، مراکزی برای خدمات مصرفی می‌باشند. از نمونه‌ پروژه‌های پیشنهادی و اخیر بازآفرینی در این مراکز می‌توان به اسکله سالفورد منچستر و مجموعه میلینیوم‌پوینت (53) بیرمنگام اشاره کرد. در صورتی که هدف آنها به عنوان مراکزی برای جای‌دهی بیشتر چنین خدماتی باشد، اثر فن‌آوری‌های اطلاعات و ارتباطات بر خدمات تجاری، اوقات فراغت و خرده‌فروشی به مراتب بیش از نواحی شهری خواهد بود. در این صورت موضوع اصلی این خواهد بود که: به منظور تضمین حیات اقتصادی پیوسته نواحی شهری، چه عاملی این فعالیت‌ها را جابجا خواهد نمود؟
در زمانی که تولیدات مولد، شیوه غالب تولید باشند، ساختار در حال تغییر اقتصاد شهری منجر به ظهور نیازهایی برای سطوح جدید مهارت می‌شود. این نکته حائز اهمیت است که نیاز به کارگران با مهارت بالا، منجر به ایجاد جمعیت شهری غیرفعال از نظر اقتصادی که خارج از اقتصاد شهری قرار می‌گیرند، می‌گردد. چنین افرادی، "قشر اجتماعی پایین" (54) نامیده می‌شوند. تلفیق این گروه‌ها با جامعه جامعه شهری، چالش عمده توسعه اقتصادی در هزاره جدید خواهد بود.
فشارهای زیست محیطی – به ویژه حرکت به سوی الگوهای پایدار توسعه به لحاظ زیست محیطی – بر توسعه آتی شهرها نیز تأثیر خواهد داشت. در سطح راهبردی، به منظور جلوگیری از توسعه در فضاهای سبز و تشویق تراکم فعالیت در این نواحی (مفهوم شهر متراکم)، فعالیت توسعه بر نواحی شهری موجود (نظیر اراضی متروکه) تمرکز دارد. در چند دهه آینده، این موضوع از طریق نیاز به تطبیق دادن بیشترین تقاضا برای مسکن جدید در نواحی شهری موجود انگلستان روشن خواهد گردید. تحقق این امر به مداخله دولت برحسب تأمین زمین و احیای محرکه‌های مالی و مقررات کاربری زمین نیاز خواهد داشت.
تمرکز و تأکید بر توسعه پایدار بر تأمین زیرساخت‌ها به ویژه حمل‌ونقل دلالت دارد. عزم بر محدود کردن استفاده از خودروی شخصی در نواحی شهری نظیر پرداخت عوارض جاده‌ای، عوارض عمده‌ای بر الگوی کاربری زمین و سرمایه‌گذاری در شهرها خواهد داشت. پیش از این حرکت‌هایی در راستای تشویق نمودن استفاده از حمل‌ونقل عمومی در سفرهای شهری وجود داشته، اگرچه هنوز در نمونه‌های استثنایی عملاً به تامین زیرساخت‌های ضروری ترجمه نشده است. (نظیر طرح‌های راه‌آهن سبک در شفیلد و منجستر).

پی‌نوشت‌ها:

1.Black Country
2.enterprise
3.flagship
4.Black Country Development Corporation
5. National Rivers Authority
6.Black Country New Road
7. Urban Development Area
8.West Midlands
9. Belfast
10.Canary Wharf
11. Albert Dock
12. Vauxhall
13. Eldoniaas
14. Hulme
15.Miles Platting
16. Vauxhall
17. Miles Platting
18.Hulme
19. City challenge
20. Coalisland
21. Castlefield
22. Rochdle
23. Salford
24. Limehouse
25. Sutton
26. Plymouth
27. Maritime
28. Leicester
29. Challenge Board
30. Shirebook
31.Roundshaw
32.European Commission’s Urban Pilot Projects
33.La Vieja
34.Derbyshire Coalfield
35. Roundshaw
36.Sutton
37. Wise
38. Castle Vale
39.Housing Action Trusts
40. brownfield
41. displacement
42. Turok
43. Enterprise zone
44. Town Improvement Zones
45. Gas Street
46. Brindleyplace
47.National Indoor Arenas
48. White Paper
49. Breheny
50. Gibbs
51. ECOTEC
52. Information economy
53. Millenium Point
54.underclass

کتابنامه :
Breheny, M. (1997) Urban compaction: feasible and acceptable? Cities, Vol. 14, no. 4, pp. 209- 17.
Department of the Environment (DoE) (1994) Planning Policy Guidance Note Transport, HMSO, London.
Department of the Environment, Transport and the Regions (DETR) (1998) Planning far tin Communities of the Future, HMSO, London.
ECOTEC (1988) Improving Urban Areas, HMSO, London.
ECOTEC (1996) The Economic Impacts of Canal Development Schemes. A Report to British Waterways, ECOTEC, Birmingham.
ECOTEC (1997) Encouraging Sustainable Development through Objective 2 Programmes: guidance for Programme Managers. A Report to DGXV1 of the European Commission, ECOTEC, Birmingham.
Gibbs, D. (1997) Urban sustainability and economic development in the United Kingdom: exploring the contradictions, Cities, Vol. 14, no. 4, pp. 203-8.
Healey, P. (1995) The institutional challenge for sustainable urban regeneration, Cities, Vol. 12, no. 4, pp. 221-30.
Loftman, P. and Nevin, B. (1996) Going for growth: prestige projects in three British cities, Urban Studies, Vol. 33 no. 6, pp. 991-1019.
Roberts, P. (1995) Environmentally Sustainable Business, PquI Chapman, London.
Turok, I. (1992) Property-led urban regeneration: panacea or placebo, Environment and Planning A, Vol. 24, no. 3, pp. 361-79.
UK Government (1996) Household Growth: Where Shall We Live? Cmnd 3471, HMSO, London.
منبع مقاله :
رابرتز، پیتر؛ (1393)، بازآفرینی شهری یک کتاب راهنما، ترجمه محمدسعید ایزدی و پیروز حناچی، تهران: مؤسسه‌ی انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول