مدیریت شهری و کاربری اراضی شهرها در ایران

 

مقدمه

نگاهی به تاریخ شهر و شهرنشینی در ایران و جهان، نشان‌دهنده‌ی روند گسترش شهر و شهرنشینی است. شهرها به عنوان پایگاه اصلی تمدن و بسط تفکرات بشری، همواره تغییرات فراوانی را در خود شاهد بوده‌اند. الگوی کنونی توسعه‌ی شهری در سطح جهان، به عنوان جدیدترین محصول فرایند تغییر شهری از حدود 8000 سال پیش تاکنون به شمار می‌رود. این الگو در حقیقت، مرحله‌ی میانه در سیر تحول از جهان کاملاً روستایی، به آن چیزی است که جهان کاملاً شهری نامیده می‌شود. الگوی شهری جهانی در قالب سه شیوه کاملاً متفاوت و مجزا از هم تغییر می‌یابد: رشد شهری، (2) شهرنشینی (3) و بسط شهرگرایی (4) (Clark, 2003: 48-49 ؛ برک‌پور و اسدی، 1388: 8). این تغییر الگو در توسعه‌ی شهری، و رشد جمعیت و ازدیاد تعداد شهرها، با افزایش مشکلات جدیدی همانند کمبود یا توزیع نامناسب خدمات شهری، رشد حاشیه‌نشینی، گسترش معضلات اجتماعی، دوگانگی اقتصادی و نظیر این‌ها در شهرها همراه بوده است. برای رفع مسائل یاد شده، توسعه‌ی رشته‌های جدیدی مانند برنامه‌ریزی شهری و شهرسازی، و ایجاد یک مدیریت کارآمد در شهرها مورد توجه قرار گرفته است.
سیر تحول دیدگاه‌ها، پارادیم‌ها و سیاست‌های برنامه‌ریزی شهری و مدیریت، از بعد از جنگ‌های جهانی تاکنون، نشان دهنده‌ی این واقعیت است که روند این تغییرات از چندین مرحله‌ی اساسی و تکاملی عبور کرده است. تاریخ تکامل اندیشه و عمل در مدیریت و برنامه‌ریزی شهری، نشان می‌دهد تا پیش از صنعتی شدن شهر، سازمان‌یابی شهرها تقریباً به صورت خودبه‌خودی و ارگانیک شکل می‌گرفت؛ اما با افزایش جمعیت شهری، تنوع فعالیتی و تحولات کالبدی متعاقب آن، معادلات پیشین حاکم بر سازمان فضایی، متحول گشته و شهر با مسائلی در عرصه‌های مختلف محیطی، اجتماعی، اقتصادی و کالبدی روبه‌رو می‌شود که در گذشته سابقه نداشته است. از این زمان به بعد، سازمان سیاسی- مدیریتی و نظام تصمیم‌گیری ناظر بر شهرها، به عنوان یکی از عوامل تأثیرگذار در سازمان‌یابی فضایی شهرها، مورد توجه قرار گرفت (لاله‌پور و همکاران، 1391: 36). برنامه‌ریزی کاربری اراضی نقش مهمی در کم کردن معضلات و مشکلات شهری دارد، در نوشتار حاضر تلاش بر این خواهد بود که رابطه‌ی برنامه‌ریزی کاربری اراضی و مدیریت شهری تبیین شود.

کاربری اراضی شهری

مسائل و مشکلات به وجودآمده از توسعه‌ی سریع شهرها و رشد صنایع در شهرها باعث شد که برنامه‌ریزی شهری مورد توجه قرار گیرد. هدف کلی برنامه‌ریزی شهری، تأمین رفاه مردم است که از طریق ایجاد محیطی بهتر، سالم‌تر، آسان‌تر، مؤثرتر و دلپذیرتر صورت می‌گیرد (حسین‌زاده دلیر، 1377: 25؛ رضویان و بیرامزاده، 1387: 102)، و برنامه‌ریزی کاربری زمین شهری در عمل، به عنوان هسته‌ی اصلی برنامه‌ریزی (Chapin and stuart, 1978: 10-15)، نقش مهمی در برآورده کردن هدف فوق دارد. برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری، مجموعه‌ای از فعالیت‌های هدفمند است که محیط مصنوع را سامان می‌بخشد و در حد مقدور، خواسته‌ها و نیازهای جوامع شهری را در استفاده از اراضی فراهم می‌آورد. (پورمحمدی، 1382: 3)
کمبود، عدم تعادل در توزیع مناسب خدمات و امکانات در محلات و مناطق شهری، تحول در نگرش نسبت به کاربری اراضی شهری با رواج به کارگیری اطلاعات در زندگی و تغییر در نیازهای جامعه، همگی از جمله عواملی است که ذهن مدیران شهری را به خود مشغول کرده و تلاش آنان را برای رفع این معضلات به سمت خود معطوف کرده است. در این بین، تنها عواملی مانند رشد سریع شهرها و شهرنشینی، مهاجرت‌های بی‌رویه‌ی روستاییان به شهرها و یا مشکلات مربوط به طرح‌های شهری، عامل نابسامانی کاربری‌های شهری نیستند، بلکه خود مدیریت شهری را نیز می‌توان یکی از عوامل دخیل در این موضوع دانست. اکثر قریب به اتفاق حرفه‌مندان و متخصصین توسعه‌ی شهری معتقدند که طرح‌های توسعه‌ی شهری تحقق نیافته‌اند و از هم گسیختگی مدیریت شهری، از مهم‌ترین عوامل عدم تحقق طرح‌های توسعه‌ی شهری است. به عبارتی دیگر، شهرهای ما نه تنها فاقد مدیریت یکپارچه‌ی شهری هستند، بلکه حداقل هماهنگی داخلی نیز بین عناصر مؤثر در فرایند تحقق توسعه‌ی شهری و یا مدیریت هماهنگ شهری به چشم نمی‌خورد. (صفوی، 1390: 266)
از دیدگاه مدیریت و توسعه‌ی سازمان، ابزارهای ساختاری لازم برای شکل‌گیری سازمان و عملکرد نظام مدیریت شهری عبارت‌اند از: ساختار سازمانی؛ برنامه‌ها؛ قوانین و مقررات؛ منابع انسانی-مالی و تکنولوژیک؛ ابزارهای مالکیت و تغییر حق مالکیت زمین و املاک؛ و ابزارهای تشویقی و تنبیهی (مرکز پژوهش‌های شهری و روستایی، 1384: 175؛ و لاله‌پور و همکاران، 1391). علاوه بر موارد بیان شده، نوع نگرش و جهان‌بینی حاکم بر مدیران شهری، نظام اقتصادی- اجتماعی جوامع، و نوع مدیریت شهری نیز از ارکانی هستند که می‌توانند در مدیریت کاربری اراضی شهری نقش داشته باشند، و ضعف و نقص هر کدام از موارد نام برده شده، باعث نقص در سیستم شهری و کاربری‌های شهری می‌شود.

رویکردهای نظری در مدیریت شهری و کاربری اراضی

نوع نگرش‌ها و سیستم‌های اقتصادی- اجتماعی در هر جامعه‌ای بر مدیریت شهری تأثیرگذار است و نوع مدیریت شهری نیز بر نوع طرح‌های شهری و کاربری اراضی تأثیر می‌گذارند. به طورکلی، نظام‌های تهیه و اجرای طرح‌های توسعه‌ی شهری مبتنی بر سه رکن اصلی است که عبارت‌اند از:
* نظریه‌ها و دیدگاه‌های برنامه‌ریزی و مدیریت
* رویه‌ها و روش‌های تهیه و تصویب طرح‌های توسعه
* وسایل و ابزارهای اجرایی طرح‌های توسعه‌ی شهری
در این میان، مبانی نظری برنامه‌ریزی و مدیریت نقش محوری به عهده دارد. چرا که الگوهای تهیه‌ی طرح‌های توسعه‌ی شهری و نحوه‌ی اجرای آنها به طور منطقی و طبیعی از آن‌ها نشئت می‌گیرد. (مهدیزاده و همکاران، 1385: 523)
سیر تحول دیدگاه‌ها، پارادیم‌ها و سیاست‌های برنامه‌ریزی شهری و مدیریت، از بعد از جنگ‌های جهانی تاکنون، نشان دهنده‌ی این واقعیت است که روند این تغییرات از چندین مرحله‌ی اساسی و تکاملی عبور کرده است. تا دهه‌ی 1970 میلادی، برنامه‌ریزی و مدل‌های مدیریتی در بیشتر کشورها به خصوص کشورهای در حال توسعه عمدتاً رویکردی عرضه-محور (5) داشته‌اند. در بسیاری از این مدل‌ها، تأکید بیشتر بر برنامه‌های بلندمدت و بزرگ بود که تأمین خدمات در مقیاس وسیع و به شکل استاندارد را در دستور کار قرار می‌داد، در این دوره، حکومت شهری بیشتر از سوی نمایندگان منتصب، و در موارد اندک از سوی منتخبان اداره می‌شد؛ به این ترتیب، مراجع قدرت محلی و مدیریت شهری از سوی حکومت مرکزی تعیین می‌شدند (Corubolo, 1998: 8؛ برک‌پور و اسدی، 1388: 65). از ویژگی‌های برنامه‌های مختلف شهری در این دوره، عدم انعطاف در طرح‌های شهری به ویژه در طرح‌های جامع و طرح‌های برنامه‌ریزی کاربری اراضی بود، زیرا این طرح‌ها مبتنی بر اصول برنامه‌ریزی بلوپرینتی (6) مدرنیستی بود (پورمحمدی و تقی‌پور، 1391: 70).
این الگو به عنوان الگوی حکومت شهری مطرح شده است. رهیافت حکومت شهری بر مبنای تمرکزگرایی در سطح ملی، و عدم تمرکز در سطح محلی، برنامه‌ریزی بخشی میان‌مدت، نظام بسته و انحصارطلبانه‌ی دولتی، اقدامات واکنشی و تنظیم کننده‌ی وضع موجود با استفاده از راه‌حل‌های فن‌سالارانه استوار بوده است (McGill, 2001 و لاله‌پور و همکاران، 1391: 39). طرح‌های شهری و به ویژه طرح‌های کاربری اراضی که با این رویکرد توسعه پیدا کردند، مشکلات فراوانی دارند که می‌توان مهم‌ترین آن‌ها را، پیدایش و رواج وسیع مفهوم سرانه‌های شهری در کاربری اراضی شهری دانست؛ از این نظر، سرانه‌های شهری کاری به اهداف کیفی و درازمدت شهروندان، یعنی وصول به سعادت، آسایش، رفاه اجتماعی، عدالت اجتماعی و احساس رضایت ندارد (تقی‌پور، 1388: 54). از دهه 1970 تا 1980، روند نگرش به برنامه‌ها توسعه پیدا کرده، و کاربری شهری همراه با تغییر در نوع مدیریت شهری تغییر می‌یابد. در حقیقت ناتوانی رویکرد مدرنیستی و طرح‌های جامع و تفصیلی باعث می‌شود نوعی بی‌اعتمادی به مدیریت شهری به وجود آید که همین بی‌اعتمادی، باعث تجدیدنظر در روش‌های مدیریت شهری سنتی و طرح‌های توسعه‌ی شهری می‌شود. در این دوره، طرح‌های محلی، اجرای پروژه‌های کوچک که قابل اجرا در مکان‌های مختلف باشند، و گسترش نگرش سیستمی و مدل‌سازی سیستمی در طرح‌های توسعه‌ی شهری و کاربری اراضی شهری مطرح می‌شوند.
از دهه‌ی 1980 به بعد، دوره‌ی برنامه‌ریزی دمکراتیک (مشارکتی) است که تأکید بر جوامع محلی، خرد جمعی و جامعه‌ی مدنی دارد. در این دوره، برآورده کردن عدالت اجتماعی در همه‌ی زمینه‌ها از جمله دسترسی مناسب به خدمات و تأسیسات عمومی، و رسیدن به توسعه‌ی پایدار، از اهداف عمده‌ی این نوع برنامه‌ریزی و مدیریت شهری محسوب می‌شود (مهدیزاده و همکاران، 1385: 524). در این رویکرد، بر ظرفیت‌سازی محلی و تقویت مدیریت شهری تأکید می‌شود. توجه روزافزون به ظرفیت‌سازی و تقویت نهادی- سازمانی برای مدیریت فرایند توسعه‌ی شهری، نشانگر حرکت از نوعی مدیریت بسیار متمرکز به سمت مدیریت محلی است تا با انجام کارکردی ابزاری و شبه- تجاری بتواند مراجع محلی را برای هدایت توسعه‌ی شهری توانمند سازد (Werna, 1995: 354). رویکرد و پارادایم غالب این دوره را (به ویژه از اواسط دهه‌ی 1990) می‌توان حرکت جوامع به سمت مفهوم حکمروایی شهری دانست. در حقیقت حکمروایی شهری، پاسخی به بی‌اعتمادی شهروندان به مدیریت شهری از نوع حکومت شهری، افزایش نابرابری‌ها در دسترسی به خدمات شهری، آلودگی‌ها و نظیر این‌ها محسوب می‌شد. در الگوی حکمروایی شهری، ساختار شبکه‌ای جایگزین نظام‌های اداری- سیاسی از بالا به پایین می‌شود و در درون شبکه‌ها نیز به جز نظام اداری- سیاسی، عاملان دیگری از بخش‌های خصوصی و داوطلبانه، و سازمان‌های همکار وارد نظام می‌شوند. این الگو در توسعه‌ی شهری نیز تأکید عمده‌ای بر تمرکززدایی و مشارکت مردمی دارد. پس تفاوت حکمروایی شهری با اشکال قدیم حکومت شهری از آن جهت است که عاملان مدیریت، فقط بخش عمومی نیستند، بلکه بخش‌های خصوصی و داوطلب نیز در امر مدیریت دخیل هستند. این عاملان در شبکه‌های مدیریت و مشارکت‌هایی که عموماً مستقل از دولت هستند، عمل می‌کنند (لاله‌پور، 1386: 62). حکمروایی مطلوب شهری، حاکی از این است که همه‌ی شهروندان، اعم از فقرا و گروه‌های به حاشیه رانده شده این حق را دارند که:
* به مزایا و منافعی که از طریق توسعه‌ی شهری ایجاد می‌شود، سهیم شوند. مزایایی چون دسترسی به خدمات و زیرساخت‌های شهری، و زمین برای ساخت مسکن.
* سهم آنان در توسعه‌ی شهری به رسمیت شناخته شود، حتی اگر این کار از طریق بخش‌های غیررسمی صورت گیرد.
* به صورت مستقیم یا غیرمستقیم، در تصمیم‌گیری‌هایی که زندگی و معیشت آن‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد، مشارکت داشته باشند (Sheng, 2010: 135 و مشکینی و همکاران، 1392: 33).
در این الگو، متخصصان شهری برای تک‌تک کاربری‌ها، مفاهیم خاصی را در نظر می‌گیرند، برای مثال، پارک‌های عمومی، تنها مکان استراحت و تفریح نیستند، بلکه می‌باید به گونه‌ای طراحی و مکان‌یابی شوند که حالت جزیره‌ای در میان بافت شهری داشته باشند، جزایری که در آن‌ها تفکر، ارتباط انسانی و تفرج، به گونه‌ای دلنشین با یکدیگر پیوند می‌خورند و عناصر درونی آن‌ها، آرامش را به انسان‌ هدیه می‌کند، همین پارک‌ها هستند که فصل مشترک عناصر بی‌جان و جاندار شهری محسوب می‌شوند (جمالی و حیدری، 1380: 106). در الگوی حکمروایی شهری، کاربری اراضی مفهومی تازه می‌یابد. در این الگو، کاربری اراضی بر مفاهیم کیفی، رفاه اجتماعی، عدالت اجتماعی و دسترسی همه‌ی گروه‌ها به خدمات و امکانات، و همچنین مشارکت همه‌ی گروه‌های ذی‌نفع در شهر تأکید می‌کند. پس می‌توان بیان کرد که در هر نگرش و سازمان فکری مربوط به مدیریت شهری، برنامه‌ریزی کاربری اراضی، شکل مخصوص به خود را می‌گیرد و نوع مدیریت در ساماندهی یا نابسامانی کاربری اراضی شهری، نقش مهمی را ایفا می‌کند.

مدیریت شهری و کاربری اراضی شهری (7)

برنامه‌ریزی کاربری اراضی به دنبال ایجاد ساماندهی محیط زندگی شهرنشینان و رفع خواسته‌ها و نیازهای آنان است. هدف کلان مدیریت شهری نیز ایجاد محیطی قابل زندگی برای همه و همراه با عدالت اجتماعی، کارایی اقتصادی و پایداری زیست محیطی است (حسین زاده دلیر، 1391: 163). می‌توان گفت کاربری اراضی یکی از ابزارهای مدیریت شهری برای بهتر کردن زندگی در شهرها است. مدیریت شهری نیز با اختصاص کاربری‌ها، توزیع مناسب آن‌ها و توجه به دسترسی همگان به خدمات شهری در پی عدالت اجتماعی است.
امروزه شهرهای کشور ما دچار مشکلات مختلفی نظیر نابسامانی کاربری‌های شهری؛ توزیع نامناسب این کاربری‌ها؛ عدم توجه به معیارهایی همچون همجواری، سازگاری، ظرفیت، کارایی و معیارهایی از این دست هستند. دلایل این نابسامانی را تنها در طرح‌های شهری نمی‌توان دید، بلکه مجموعه‌ای از مشکلات مانند فقدان بودجه‌ی کافی، تضاد بین منافع خصوصی و عمومی، طولانی بودن فرایند تهیه و تصویب طرح‌ها، مدیریت شهری ناکارآمد، و نظیر این‌ها از دلایل عمده‌ی بروز این معضلات است. مدیریت شهری که عملاً مدیریت بخشی از فعالیت‌ها و امور رفاهی شهر، و هدایت و کنترل کالبدی شهر را به عهده دارد (صرافی، 1379: 70)، می‌تواند در برنامه‌ریزی کاربری اراضی و بهبود مشکلات این حوزه، نقش مهمی را ایفا کند. نحوه‌ی تأثیرگذاری مدیریت شهری در کاربری‌های شهری می‌تواند با ابزارهای سازمانی، مجموعه قوانین و مقررات، مالیات‌بندی، دخالت مستقیم و ... صورت گیرد. به عبارتی، هر کدام از این ابزارها می‌توانند در کارایی و یا عدم کارایی برنامه‌ریزی کاربری شهری مؤثر واقع شوند و در صورتی که نقصی از این بابت در مدیریت شهری باشد، نمود این نقص در کاربری‌های شهری، خود را نشان می‌دهد.
برای مشخص‌تر شدن مطلب، به تحلیل چند مورد از موارد گفته شده، پرداخته می‌شود. یکی از مؤلفه‌های تأثیرگذار مدیریت شهری در کاربری اراضی شهری، ساختار سازمانی مدیریت شهری است. بررسی منابع مختلف نشان می‌دهد که سازمان و تشکیلات اداری مورد نیاز جهت انجام وظایف مدیریت شهری (که کاربری اراضی نیز قسمتی از آن است)، باید از ویژگی‌هایی به این شرح برخوردار باشد: پوشش کامل همه‌ی امور شهری در هر دو بعد جغرافیایی و عملکردی، حضور عناصر منتخب شهروندان در سیستم مدیریت شهری، شمول مدیریت شهری بر سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی فضایی که دستیابی به این الزامات، نیازمند تعیین دقیق جایگاه سیستم مدیریت شهری در نظام سیاسی و اداری کلان کشورها است (لاله‌پور و همکاران، 1391: 40 به نقل از مرکز پژوهش‌های شهری و روستایی 1382).
براساس تحقیقات پژوهشگران، به نظر می‌رسد که الگوی مدیریت شهری ایران از نوع تراکم‌زدایی در چهارچوب ساختار مدیریت دولتی متمرکز و بخشی است. در این الگو، تمرکز امور محلی در شعبات فرعی ارگان‌های دولت مرکزی و محدود بودن وظایف و اختیارات عناصر مدیریت شهری (شهرداری و شورای شهر) در اداره‌ی شهرها، عمده‌ترین خصیصه‌های آن است. براین اساس، در وضعیت کنونی به دلیل تداوم ساختار متمرکز و یکپارچه دولت، اختیارات مقامات دولتی در اداره امور محلی، مؤثرتر و قوی‌تر است (لاله‌پور و همکاران، 1391: 44). پس می‌توان گفت که با آنکه در قانون اساسی و قوانین مجلس شورای اسلامی، به وضوح بر نقش شوراهای شهر و شهرداری در اداره‌ی امور مختلف اشاره شده است، اما در عمل، بیشتر وظایف حکومت محلی و مدیریت شهری را ادارات دولتی و سازمان‌های دولتی که در سطح شهرستان‌ها و شهرها مشغول به کار هستند، انجام می‌دهند.
در ساختار مدیریت شهری ایران، ناهماهنگی و تفرق‌هایی دیده می‌شود که این ناهماهنگی‌ها در تحقق طرح‌ها و کاربری‌های شهری نیز مؤثر واقع می‌شوند، که تفرق سازمانی- عملکردی از نمونه‌های بارز آن محسوب می‌شود. این تفرق، زمانی به وقوع می‌پیوندد که در یک شهر یا قلمرو حکومتی خاص (مانند محدوده‌ی شهر یا شهرداری)، برنامه‌ریزی و ارائه خدمات شهری در مورد کارکردها و وظایفی که ماهیتی محلی دارند، بین چندین نهاد، سازمان و هیئت دیگر تقسیم شده باشد (Barlow, 1991؛ و برک‌پور و اسدی، 1388: 113). در ایران با وجود این که این تفرق وجود دارد، ولی مدیریت شهری (شورا و شهرداری) به دلیل ضعف اختیارات، قادر نیست بین نهادها و سازمان‌های مختلف، ارتباط مناسبی برقرار کند. در این وضعیت، سازمان‌های دولتی و مسئولان تأمین خدمات عمومی شهر، هیچ‌گونه تعهدی نسبت به تحقق کاربری‌های عمومی پیشنهادی طرح‌های توسعه‌ی شهری نشان نمی‌دهند (لاله‌پور و همکاران 1391: 49) و هر کدام از سازمان‌های درگیر، تحقق این کاربری‌ها را به عهده‌ی دیگری می‌گذارد، در این بین، آنچه باقی می‌ماند، عدم تناسب توزیع خدمات و کاربری‌ها در شهر، و نابسامانی کاربری اراضی است.
از دیگر ابزارهای دخالت مدیریت شهری در کاربری اراضی، استفاده از مقررات مختلف برای عرضه و کنترل کاربری‌ها است. اشکال عمومی مقررات کاربری زمین، شامل برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری؛ کنترل توسعه و عمران؛ (8) مقررات منطقه‌بندی؛ (9) مقررات تفکیک اراضی؛ (10) و مقررات ساختمان‌ها (11) هستند که در زیر، توضیح داده می‌شوند. (پورمحمدی، 1382: 123)

1. برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری

در این نوع برنامه‌ریزی، نوع طرح یا برنامه‌ریزی کلی استفاده شده، طرح‌های جامع و تفصیلی، و همچنین طرح‌های استراتژیک یا ساختاری هستند. برنامه‌ی جامع سعی دارد در یک بازه‌ی زمانی مشخص، آنچه را که یک شهر نیاز دارد، فراهم آورد، و طرح‌های تفصیلی با جزئیات بیشتر، نحوه‌ی استفاده از زمین شهری، محله‌بندی، تراکم‌ها، مسائل مربوط به ترافیک و نظیر این‌ها را مشخص و برنامه‌ریزی می‌کند.
طرح‌های جامع و تفصیلی با دیدگاه مدرنیستی خود، معایبی دارند که این معایب در کاربری اراضی شهری نیز خود را نمایان می‌سازند. ساختار غیرمنعطف و پاسخ‌گو نبودن این طرح‌ها به طبیعت زنده و پویای شهر و تأکید بر زمان‌بندی بلندمدت (Mcneill, 1383:8)، خطی بودن طرح‌های جامع، و نبود مرحله‌ی ارزیابی به عنوان یک مرحله‌ی اساسی در برنامه‌ریزی (پورمحمدی و تقی‌پور، 1389: 1)، فقدان مشارکت مردمی در تهیه و اجرای طرح‌ها و برنامه‌ها (آنچه در ایران به عنوان شهرسازی مشارکتی وجود دارد، در بهترین حالت‌ها، تجربه‌هایی از طرح‌های مشارکتی محدود است و تمام پروژه‌هایی که توسط مدیریت شهری و شهرداری‌ها اجرا شده است، در زمره‌ی طرح‌های مشارکتی شعاری قرار دارد (شفیعی دستجردی، 1392: 97)، مسائل و مشکلات مربوط به مدیریت شهری از جمله نگاه یک بعدی، نداشتن تجربه‌ی کافی در امور توسعه‌ی شهری، متأثر شدن از قدرت‌های سیاسی و مالی- سرمایه‌ای، و فقدان مدیریت واحد شهری که نتیجه‌ی چنین وضعی، هدر رفتن منابع، نابسامان شدن وضع موجود، عدم توسعه‌ی متوازن شهر، بروز بی‌عدالتی، پایمال شدن منافع عمومی شهروندان (همان، 97-98)، وجود نقص‌ها در قوانین و مقررات شهرسازی همانند قوانین مربوط به مالکیت عمومی و خصوصی، و یا ابهام در قوانین و مقررات شهرسازی همانند قوانین مربوط به مالکیت عمومی و خصوصی، و یا ابهام در قوانین و تناقض در قوانین و مقررات مختلف همانند اراضی شهری و مانند آن (پوراحمد و همکاران، 1385: 175)، همگی از مشکلات و معایب طرح‌های جامع و تفصیلی هستند.
وجود مشکلات و معایب بیان شده، باعث شد که طرح‌های راهبردی یا ساختاری بیشتر مورد توجه قرار گیرند. در واقع طرح‌های ساختاری یا راهبردی، طرح‌های توسعه‌ی کالبدی در مفهوم قدیمی نیستند، بلکه اسنادی هستند برای تصمیم‌سازی که مجموعه‌ای از اهداف، راهبردها و سیاست‌ها را برای توسعه و عمران شهر تعیین می‌کنند و سپس مسئولان شهر و برنامه‌ریزان محلی برای عملی ساختن آن اهداف و سیاست‌ها، به تهیه و اجرای پروژه‌های مختلف توسعه و عمران اقدام می‌کنند (مهدیزاده و همکاران، 1385: 276). در برنامه‌ریزی کاربری اراضی نیز این موضوع به خوبی خود را نشان می‌دهد. به عبارتی برای برنامه‌ریزی کاربری اراضی نیز این موضوع به خوبی خود را نشان می‌دهد. به عبارتی برای برنامه‌ریزی کاربری اراضی، سیاست‌ها و خط مشی‌های کلی و راهبردها در سطوح ملی و منطقه‌ای مشخص می‌شود، سپس در سطح محلی، مدیریت شهری و مسئولان محلی، طرح‌های کاربری اراضی شهری را براساس نیازها و امکانات، تهیه و تدوین می‌کنند.
نکته‌ی قابل توجه در برنامه‌ریزی کاربری اراضی در شیوه‌ی جدید مدیریت (ساختاری- راهبردی)، توجه به نکته‌های مانند تلفیق اهداف کالبدی با اهداف اقتصادی- اجتماعی، توسعه‌ی پایدار، رفاه عمومی، کیفیت زندگی، گسترش و سازماندهی فضاهای باز و سبز، و فضاهای پیاده و حرکت پیاده، گسترش مالکیت عمومی، احساس تعلق به محیط و نظیر این‌ها است. (همان: 279-292)

2. کنترل توسعه و عمران

از دیگر مقررات مربوط به کنترل کاربری اراضی، مفهوم کنترل توسعه است. در این نوع کنترل، که از کشور بریتانیا رواج پیدا کرده است؛ مدیریت شهری و مدیریت محلی نقش مهمی در برنامه‌ریزی کاربری اراضی دارند و در صورت مغایرت این برنامه با برنامه‌های بالادستی، از اجرای آن جلوگیری می‌کنند. در این سیستم، توسعه و کار عمرانی به هر مقیاسی که باشد به کسب مجوز از مقامات مسئول محلی نیاز دارد. مقامات محلی قدرت دارند که با ملاحظه‌ی نقاط قوت و ضعف طرح‌ها، آن‌ها را تصویب، رد و یا به صورت مشروط قبول کنند. کنترل توسعه‌، روش کاملاً انعطاف‌پذیری است؛ زیرا برنامه‌ی توسعه به تنهایی هیچ چهارچوب تعهدآوری را ایجاد نکرده و دست مقامات محلی را برای هدایت توسعه بازگذاشته است (پورمحمدی، 1382: 127).

3. مقررات مربوط به منطقه‌بندی

این مقررات از دیگر مواردی است که بین مدیریت شهری و برنامه‌ریزی کاربری اراضی، ارتباط برقرار می‌کند. می‎توان منطقه‌بندی را ابزاری در دست مدیران شهری و برنامه‌ریزان دانست که به وسیله‌ی آن، سعی در رسیدن به اهداف خود دارند. منطقه‌بندی ابزاری است که الگوی مناسب کاربری زمین را در یک شهر تضمین می‌کند تا کاربری‌ها، کاملاً در ارتباط با یکدیگر باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم شود (زیاری، 1381: 83). منطقه‌بندی با آن که از روش‌های مهم برای تأمین زمین و کاربری‌های عمومی در شهر است، اما به کارگیری منطقه‌بندی در قالب طرح‌های جامع و تفصیلی، همراه با مشکلاتی مانند افزایش سفرهای درون شهری برای دسترسی به خدمات عمومی و اداره‌های شهری، توزیع نامتعادل فضایی امکانات و خدمات، عدم تجانس کاربری‌ها و به وجود آمدن کاربری‌های نامتجانس، نابسامانی کالبدی و بالا رفتن تراکم در بعضی از مناطق شهری و ... شده است (ضرابی و قائد رحمتی، 1386: 40). وجود همین معایب و پیامدهای منفی منطقه‌بندی و دگرگونی در روش‌های مدیریت طرح‌های شهری باعث شد تحولاتی در مبانی و ضوابط منطقه‌بندی نیز به وجود آید.
از نکته‌های قابل توجه و منفی مدیریت شهری در تفکیک اراضی، این مطلب است که در طرح‌های تفکیک زمین، به طور عمده محتوای کاربری‌های شهری بر تفکیک بیشتر زمین مسکونی و بدون توجه به نیازمندی‌هایی همچون مدرسه، پارک، مسجد، راه توقفگاه عمومی، مرکز خرید، مسیر عبور پیاده، فضای باز و فضای سبز معطوف شده است در روش‌ها و مقررات جدید منطقه‌بندی، اصل قدیمی تفکیک کاربری‌ها، تا حدود زیادی اعتبار خود را از دست داده و برعکس، مباحث جدیدی در زمینه‌ی سامان‌بخشی فضایی مثل مقررات مربوط به ارتفاع و تراکم، اهمیت بیشتری پیدا کرده است. در روش‌های جدید منطقه‌بندی، ضوابط برخلاف گذشته بیشتر به سمت انعطاف‌پذیری، مراعات همجواری، انطباق با خواست‌های محلی، تشویق مشارکت و توافق، و مانند این‌ها متمایل شده است (مهدیزاده: 1385، 290). در مدیریت جدید شهری، منطقه‌بندی زمین در شهرهای مدرن، مورد انتقاد قرار گرفته و بیشتر به فضاهای باز و عمومی توجه نشان داده شده است. در این نگرش، استفاده‌ی مختلط از زمین، به ویژه به کارگیری مختلط کاربری‌های اداری، فرهنگی و فضاهای تفریحی در کنار کاربری مسکونی توصیه شده است (Gospodini: 2006, 312). مدیران شهری در بحث منطقه‌بندی و کنترل ارتفاع ساختمان‌ها از روش‌هایی مانند روش گاباری، (12) روش تعیین سطح اشغال زمین و طبقات (13) (FAR)، روش سطح فضای باز (14) (OSR)، روش سطح آشکاری آسمان (15) (SEP) و روش شاخص روشنایی (16) استفاده می‌کنند. (پورمحمدی، 1382: 128-133).

4. مقررات تفکیک اراضی

از دیگر موضوع‌های مهم در بحث کاربری اراضی و مدیریت شهری، طرح‌های تفکیک زمین است که استفاده‌ی درست از آن می‌تواند این اطمینان را در جامعه‌ی شهری به وجود آورد که خدمات عمومی جامعه تأمین خواهد شد. به عبارتی دیگر، در بحث تفکیک اراضی شهری، مدیریت شهری می‌تواند از ابزارهای لازم خود در جهت ترجیح منافع عمومی بر منافع شخصی، تأمین نیازها و خدمات عمومی مانند خیابان‌ها و پارک‌ها، تأمین کاربری‌های خاص و احداث ساختمان‌ها یا تأسیسات معینی استفاده کرده و در بهبود کاربری‌های شهری تلاش کند. با توجه به موارد بیان شده، تفکیک زمین عبارت است از فرایند تقسیم زمین بکر به قطعات زمین با کاربری مسکونی، خیابان و زمین‌های تخصیص یافته برای فضای عمومی (فرامرزی و همکاران، 1391: 4). تفکیک قطعات زمین قبل از این که توسعه صورت گیرد، یکی از اهرم‌های اساسی در تعیین الگوهای ساخت محله است. به طورکلی، تفکیک به دو شکل صورت می‌گیرد: در داخل محدوده‌ی شهرها (که تابع ضوابط و مقررات منطقه‌بندی و طرح‌های جامع و تفصیلی است)، و تفکیک در محدوده‌ی قانونی و حریم شهرها (پورمحمدی، 1382: 135).
از نکته‌های قابل توجه و منفی مدیریت شهری در تفکیک اراضی، این مطلب است که در طرح‌های تفکیک زمین، به طور عمده محتوای کاربری‌های شهری بر تفکیک بیشتر زمین مسکونی و بدون توجه به نیازمندی‌هایی همچون مدرسه، پارک، مسجد، راه توقفگاه عمومی، مرکز خرید، مسیر عبور پیاده، فضای باز و فضای سبز معطوف شده است (شیعه، 1382: 55). در نگرش‌های جدید به برنامه‌ریزی و مدیریت، مقررات تفکیک زمین، ابعاد وسیع‌تر و خصلت پویاتری در جهت بهسازی محیط شهری و اعتلای کیفیت آن به عهده گرفته و به جای ضوابط خشک و یکنواخت قدیمی در چهارچوب طرح‌های جامع سنتی، به سمت آماده‌سازی زمین یعنی عمران محیط و عمران زمین معطوف شده است (مهدیزاده و همکاران، 1385: 291). مدیریت شهری با به کارگیری روش‌های جدید در تفکیک اراضی می‌تواند به مفهوم عدالت اجتماعی و توزیع متناسب خدمات در شهرها دست پیدا کند.

5. مقررات ساختمان‌ها

در نهایت، مقررات مربوط به ساختمان‌ها از رایج‌ترین ابزارهای مدیریت شهری برای کنترل زمین و کاربری‌های شهری است. این مقررات تعیین می‌کند که هدف از کاربری مشخص شده چیست؟ کاربری‌ها و ساختمان‌هایی که نباید احداث شوند، کدام‌ها هستند؟ ساختمان‌های جدید باید با چه استاندارها و شرایطی ساخته شوند؟ و مقررات نگهداری و مرمت ساختمان‌های موجود و قدیمی کدامند؟ (پورمحمدی، 1382: 138). مدیریت شهری در برابر مقررات ساختمان‌ها با محدودیت‌هایی مانند اعمال نفوذ مالکان ذی‌نفع، استفاده‌ی اجباری از برخی از مصالح ساختمانی، و استفاده از ضوابطی روبه‌رو است که با پیشرفت فناوری همگام نیستند. تدوین ضوابط معقول و راه‌حل چیره شدن بر این معضل، با دادن اختیارات بیشتر به مدیریت شهری و استفاده از تجربه‌های محلی، توجه به شرایط بومی مانند آب و هوا، مؤلفه‌های اقتصادی و اجتماعی مکان‌های مختلف و ... امکان‌پذیر است. (همان، 139)
مدیریت شهری با مجموعه ابزارها و قوانین فوق می‌تواند در تعیین نوع کاربری، توزیع کاربری‌ها و امکانات در سطح شهر، تغییر مالکیت‌ها و کاربری‌ها، تعیین تراکم، سرانه و نظیر این‌‎ها در سطح شهرها اعمال نفوذ کند و ایجاد شهری بهتر و پایدارتر برای زندگی را میسر سازد.
جدول شماره‌ی 1. اشکال عمومی مقررات کاربری زمین
اشکال مقررات کاربری زمین ویژگی‌ها
برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری * نوع طرح‌های کلی استفاده شده در این نوع برنامه‌ریزی، طرح‌های جامع و تفصیلی، و طرح‌های راهبردی یا ساختاری می‌باشند.
* این ابزار، سیاست‌ها و خط مشی‌های کلی و راهبردها را در سطوح ملی و منطقه‌ای را تعیین کرده و در سطح محلی، مدیریت شهری و مسئولان محلی، طرح‌های کاربری اراضی شهری را براساس نیازها و امکانات، تهیه و تدوین می‌کنند.
* در این شکل کنترل، براساس شیوه‌ی جدید برنامه‌ریزی کاربری اراضی (طرح‌های ساختاری- راهبردی)، به نکته‌هایی مانند تلفیق اهداف کالبدی با اهداف اقتصادی- اجتماعی؛ توسعه‌ی پایدار؛ رفاه عمومی؛ کیفیت زندگی؛ گسترش و ساماندهی فضاهای باز و سبز، و فضاهای پیاده و حرکت پیاده‌ی گسترش مالکیت عمومی؛ احساس تعلق به محیط؛ و نظیر این‌ها توجه می‌شود.
کنترل توسعه و عمران * در این شکل کنترل، مدیریت شهری و مدیریت محلی، نقش مهمی در برنامه‌ریزی کاربری اراضی دارند و در صورت مغایرت این برنامه با برنامه‌های بالادستی، از اجرای آن جلوگیری می‌کنند.
* توسعه و کار عمرانی به هر مقیاسی که باشد، به کسب مجوز از مقامات مسئول محلی نیاز دارد.
* مقامات محلی قدرت دارند که با ملاحظه‌ی نقاط قوت و ضعف طرح‌ها، آنها را تصویب، رد و یا به صورت مشروط قبول کنند.
*کنترل توسعه، روش کاملاً انعطاف‌پذیری است؛ زیرا برنامه‌ی توسعه به تنهایی هیچ چهارچوب تعهدآوری را ایجاد نکرده و دست مقامات محلی را برای هدایت توسعه باز گذاشته است.
مقررات منطقه‌بندی * منطقه‌بندی، ابزاری است که الگوی مناسب کاربری زمین را در یک شهر تضمین می‌کند تا کاربری‌ها، کاملاً در ارتباط با یکدیگر باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم گردد.
* با آن که از روش‌های مهم برای تأمین زمین و کاربری‌های عمومی در شهر است، اما به کارگیری آن در قالب طرح‌های جامع و تفصیلی، همراه با مشکلاتی مانند افزایش سفرهای درون شهری برای دسترسی به خدمات عمومی و اداره‌های شهری، توزیع نامتعادل فضایی امکانات و خدمات، عدم تجانس کاربری‌ها و به وجود آمدن کاربری‌های نامتجانس، نابسامانی کالبدی و بالا رفتن تراکم در بعضی از مناطق شهری و غیره شده است.
* در روش‌ها و مقررات جدید منطقه‌بندی، اصل قدیمی تفکیک کاربری‌ها، تا حدود زیادی اعتبار خود را از دست داده و مباحث جدیدی در زمینه‌ی سامان بخشی فضایی مثل مقررات مربوط به ارتفاع و تراکم، اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
* در روش‌های جدید منطقه‌بندی، ضوابط برخلاف گذشته، بیشتر به سمت انعطاف‌پذیری، مراعات هم‌جواری، انطابق با خواسته‌های محلی، تشویق مشارکت و توافق، و مانند اینها متمایل شده است.
* مدیران شهری در بحث منطقه‌بندی و کنترل ارتفاع ساختمان‌ها از روش‌هایی مانند روش گاباری، روش تعیین سطح اشتغال زمین و طبقات، روش سطح فضای باز، روش سطح آشکاری آسمان و روش شا خص روشنایی استفاده می‌کنند.
مقررات تفکیک اراضی * تفکیک زمین عبارت است از فرایند تقسیم زمین بکر به قطعات زمین با کاربری مسکونی، خیابان و زمین‌های تخصیص یافته برای فضای عمومی.
*تفکیک قطعات زمین قبل از این که توسعه صورت گیرد، یکی از اهرم‌های اساسی در تعیین الگوهای ساخت محله است.
*در طرح‌های تفکیک زمین، به طور عمده محتوای کاربری‌های شهری بر تفکیک بیشتر زمین مسکونی و بدون توجه به نیازمندی‌هایی همچون مدرسه، پارک، مسجد، راه، توقفگاه، عمومی، مرکز خرید، مسیر عبور پیاده، فضای باز و فضای سبز معطوف شده است.
*در نگرش‌های جدید به برنامه‌ریزی و مدیریت، مقررات تفکیک زمین، ابعاد وسیع‌تر و خصلت پویاتری در جهت بهسازی محیط شهری و اعتلای کیفیت آن به عهده گرفته و به جای ضوابط خشک و یکنواخت قدیمی در چهارچوب طرح‌های جامع سنتی، به سمت آماده سازی زمین یعنی عمران محیط و عمران زمین معطوف شده است.
*مدیریت شهری با به کارگیری روش‌های جدید در تفکیک اراضی می‌تواند به مفهوم عدالت اجتماعی و توزیع متناسب خدمات در شهرها دست پیدا کند.
مقررات ساختمان‌ها *این روش کنترل، جزو رایج‌ترین ابزارهای مدیریت شهری برای کنترل زمین و کاربری‌های شهری محسوب می‌شود.
*این مقررات تعیین می‌کند که هدف از کاربری مشخص شده چیست؟ کاربری‌ها و ساختمان‌هایی که نباید احداث شوند، کدام‌ها هستند؟ ساختمان‌های جدید باید با چه استانداردها و شرایطی ساخته شوند؟ و مقررات نگهداری و مرمت ساختمان‌های موجود و قدیمی کدامند؟

جمع‌بندی و تدوین راهبردها

مدیریت شهری براساس قانون شهرداری‌ها وظایف مختلفی دارد که یکی از آن‌ها، تأمین خدمات عمومی در شهر است. مبحث کاربری اراضی و تأمین خدمات، از عرصه‌های مهم مدیریت شهری به ویژه در کشورهای جهان سوم است. متأسفانه نتایج تحقیقات نشان می‌دهد که شهرهای مختلف کشورمان، با کمبود یا توزیع نامتناسب نیازمندی‌هایی چون مدرسه، پارک، مسجد، پارکینگ، مسیر عبور و مرور سواره و پیاده روبه‌رو هستند.
وجود مشکلات اقتصادی و بودجه‌ای برای شهرها، کار را برای بسیاری از آن‌ها به جایی رسانده است که با فروش مازاد تراکمی که اعتدال آن در برنامه‌های کاربری زمین پیش‌بینی شده است، با دریافت جریمه برای بسیاری از تخلفات ساختمانی یا صدور مجوز برای هرگونه ساخت و ساز، و با هرگونه سروصدا، و برهم زدن آسایش ساکنان در محله‌ها؛ به تنظیم بودجه‌های مورد نیاز برای هزینه‌های خود بپردازند. این مورد برای بسیاری از شهرها به مثابه آن فردی است که برای تأمین مخارج خود، به فروش اعضای بدن خود دست بزند. شهرهای کشور به ویژه در بافت‌های سنتی و سازمان‌یافته‌ی خود، به انجام چنین اقداماتی دست یازیده و محله‌هایی را بدون ارتباط با ساختار و شرایط محیطی به صورت پیوندی و عاریه‌ای بر محیط پیرامون خود و همراه با جماعاتی جدا از یکدیگر مجاز دانسته است. (شیعه، 1382: 56)
در مجموع نواقص مختلف سازمانی، فنی، قوانین و مقررات، امکانات و زیرساخت‌ها و نظیر این‌ها در مدیریت شهری، باعث به وجود آمدن مشکلات بیان شده در کاربری اراضی شهری شده است، بنابراین پیشنهاداتی برای رفع آن‌ها بیان می‌گردد:
* اصلاح روش‌های تهیه و مدیریت طرح‌های شهری و منطقه‌ای؛ حرکت از سمت برنامه‌ریزی جامع و تفصیلی به سمت برنامه‌ریزی راهبردی.
* تمرکززدایی مدیریتی و سیاسی از مرکز به سطوح مدیریتی در سطح مناطق و شهرها.
* مشخص کردن دقیق حوزه‌ی اختیارات و وظایف سطوح مدیریت در سطح کلان (وزارتخانه‌ها)، در سطح منطقه‎ای (استانداری) و در سطح محلی (شورای شهر، شهرداری، فرمانداری و ...).
* ایجاد مدیریت یکپارچه در شهرها و تصویب قوانین مربوط به آن در سطح ملی که باعث ضمانت اجرایی شود.
* توسعه‌ی حکمروایی خوب شهری با دادن اختیارات متناسب، تصویب قوانین جدید، تجهیز مالی و فنی مدیران شهری.
* ترویج مشارکت مردم و سازمان‌های مردم‌نهاد در تهیه و اجرای طرح‌های کاربری اراضی شهری در کنار مدیریت شهری.
* توجه به مسئله‌ی ظرفیت‌سازی و نوسازی سازمانی در مدیریت شهری برای برخورد با چالش‌های جدید در شهرها و به کارگیری فناوری و نرم‌افزارهای جدید در داخل سازمان.

نمایش پی نوشت ها:
1- عضو هیئت علمی دانشگاه تبریز.
2- Urban Growth
3- Urbanization
4- Urbanism
5- Driven-Supply Approach
6- Blueprint
7- برای مطالعه دقیق‌تر و کامل‌تر این مبحث، به فصل هفتم از کتاب برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری، تألیف نویسنده مراجعه شود.
8- Development Control
9- Zoning Regulation
10- Subdivision Regulation
11- Building Regulation
12- Gabarit
13- Floor Area Ratio
14- Open Space Ratio
15- Sky Exposure Plane
16- Daylight Indicator

نمایش منبع ها:
برک‌پور، ناصر؛ اسدی، ایرج (1388)، مدیریت و حکمروایی شهری؛ تهران: دانشگاه هنر، چاپ اول.
پورمحمدی، محمدرضا (1382)، برنامه‌ریزی کاربری اراضی شهری؛ تهران: انتشارات سمت.
پورمحمدی، محمدرضا؛ تقی‌پور، علی اکبر (1389)، «ارزیابی مکانیابی کاربری‌های آموزشی شهر شاهرود»؛ فصلنامه‌ی فضای جغرافیایی، شماره‌ی 32، زمستان.
پورمحمدی، محمدرضا؛ تقی‌پور، علی اکبر (1391)، بازیافت اراضی بایر شهری؛ نشریه‌ی جغرافیا و برنامه‌ریزی، شماره‌ی 42، زمستان.
حسین‌زاده دلیر، کریم (1377)، تکنیک و اصول برنامه‌ریزی شهری؛ جزوه‌ی درسی کارشناسی برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه تبریز.
شفیعی دستجردی، مسعود (1392)، نوسازی بافت‌های فرسوده و ضرورت تغییر نگرش در تهیه و اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی (نمونه موردی: شهر اصفهان)؛ باغ نظر، سال دهم، شماره24، بهار.
لاله‌پور، منیژه؛ سرور، هوشنگ؛ سرور، رحیم (1391)، ساختار مدیریت شهری ایران با تأکید بر تحولات کالبدی شهرها؛ آمایش محیط، شماره‌ی 18، پاییز.
لاله‌پور، منیژه (1386)، حکمروایی شهری و مدیریت شهری در کشورهای در حال توسعه؛ جستارهای شهرسازی، شماره‌ی 19و20.
محمدتقی، رضویان؛ بیرام‌زاده، حبیب (1387)، عملکرد مدیریت شهرهای کوچک در برنامه‌ریزی کاربری اراضی (مطالعه موردی: شهر بناب)؛ پژوهش‌های جغرافیایی، شماره 63، بهار.
مرکز پژوهش‌های شهری و روستایی (1382)، طراحی سیستم مدیریت مجموعه‌های شهری؛ جلد دوم، پژوهشکده اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس، تهران: مرکز مطالعات برنامه‌ریزی شهری وزارت کشور.
مهدیزاده، جواد؛ پیرزاده نهوجی، حسین؛ امیری، مهین‌دخت؛ جهانشاهی، محمدحسین؛ تقی زاده، مطلق، محمد؛ صراف‌زاده، هایده (1385)، برنامه‌‎ریزی راهبردی توسعه شهری (تجربیات اخیر جهانی و جایگاه آن در ایران)؛ چاپ دوم، معاونت معماری و شهرسازی وزارت مسکن و شهرسازی.
پوراحمد، احمد؛ حاتمی‌نژاد، حسین؛ حسینی، سیدهادی (1385)، آسیب‌شناسی طرح‌های توسعه‌ی شهری در کشور؛ پژوهش‌های جغرافیایی، شماره 58، زمستان.
تقی‌پور، علی اکبر (1388)، ارزیابی سازمان فضایی شهر شاهرود با تأکید بر الگوهای کاربری زمینهای آموزشی؛ پایان نامه‌ کارشناسی ارشد دانشگاه تبریز، گروه جغرافیا و برنامه‌‎ریزی شهری، تیرماه.
جمالی، فیروز؛ حیدری چیانه، رحیم (1380)، «بحثی درباره شهرسازی پست مدرن»؛ نشریه دانشکده ادبیات و علوم انسانی دانشگاه تبریز، سال 44، شماره‌ی مسلسل 180-181. پاییز و زمستان.
حسین‌زاده، دلیر، کریم؛ اکبرپور سراسکانرود، محمد؛ حسینی، محمدحسین (1391)، «مدیریت شهری در شهرهای میان ایران»؛ فصلنامه فضای جغرافیایی، سال دوازدهم، شماره 37، بهار.
شیعه، اسماعیل (1382)، «لزوم تحول مدیریت شهری در ایران»؛ مجله جغرافیا و توسعه، شماره1، بهار و تابستان.
صرافی، مظفر (1379)، «مفهوم، مبانی و چالش‌های مدیریت شهری»، فصلنامه مدیریت شهری، انتشارات شهرداری‌ها، شماره2، تابستان.
صفوی، سیدعلی (1390)، «بررسی جایگاه مدیریت شهری در تحقق طراحی شهری مطلوب؛ نمونه‌ی موردی» برنامه‌های توسعه و عمران در تهران»؛ فصلنامه مدیریت شهری، شماره 28، پاییز و زمستان.
ضرابی، اصغر؛ قائد رحمتی، صفر (1386)، تحلیل پیامدهای ناشی از تنوع منطقه‌بندی درون شهری (نمونه موردی منطقه‌بندی اصفهان)؛ مجله پژوهشی دانشگاه اصفهان، شماره27.
فرامرزی، مهران؛ ابراهیمی، حمیدرضا؛ براتی، ناصر (1391)، مفهوم تفکیک اراضی در گسترش‌های جدید شهری (براساس مقایسه تطبیقی رضایت‌مندی ساکنین از سه نمونه موردی الگوی تفکیک در شهر زنجان)؛ نشریه باغ نظر، شماره‌ی 23، سال نهم، زمستان.
مشکینی، ابوالفضل؛ پورموسوی، سید موسی؛ مؤذن، سهراب (1392)، «ارزیابی الگوی مدیریت محله مبتنی بر شاخصهای حکمروایی مطلوب شهری مطالعه موردی: حمله اوین»؛ تهران» فصلنامه مطالعات شهری، شماره6، بهار.
Chapin, F; Stuart and Kaiser Edward, J (1979), Urban land use planning; third edition. Illinois press. Clark, D (2003), Urban World/Global City. Routledge
Corubolo, E (1998), Urban Management and Social Justice; Development planning unit; University college London.
McGill, R. (1994), (Institution Development and the Notion of Sustainability. the international Journal of Public Management, Vol. 6-7
Mcneill, D (1983), The Changing Practice of Urban Planning: The World Bank & Other Influences. Habitat International, 7 (5)
Sheng, Yap kioe (2010), Good Urban Governance in Southeast Asia. Environment and Urbanization Asia; vol. 1 No.2
Gospodini, Aspa (2006), Portraying, classifying and understanding the emerging Iandscapes in the postindustrial city. cities; vol 23, No.5
Werna, E (1995), The Management of Urban Development, or the Development of Urban Management? Problems and Premises of an Elusive Concept; Cities, Vol 12, No.5

منبع مقاله :
اسماعیل زاده، حسن، (1395) بنیان‌های نظری در مطالعات شهری؛ جلد یکم: مدیریت شهری (با نگاهی بر شرایط ایران)، تهران: تیسا، چاپ اول.