برنامه‌ریزی مسکن و مدیریت شهری در ایران
این مبحث، با برشمردن مبانی علمی برنامه‌ریزی مسکن از دیدگاه شهرسازی و همچنین نکته‌های مثبتی که در عرصه‌ی مسکن در شهرسازی سنتی ایران دیده می‌شود، این موارد را با برنامه‌های مدیریت
مقدمه
این مبحث، با برشمردن مبانی علمی برنامه‌ریزی مسکن از دیدگاه شهرسازی و همچنین نکته‌های مثبتی که در عرصه‌ی مسکن در شهرسازی سنتی ایران دیده می‌شود، این موارد را با برنامه‌های مدیریت شهری در ساخت و ساز مسکن در مقام مقایسه قرار می‌دهد. محتوای مقاله حکایت از آن دارد که در عرصه‌های مختلف اجتماعی، فرهنگی، طبیعی، اقلیمی، اقتصادی و کالبدی، نیاز به آن است که از فنونی به منظور ساخت مسکن استفاده شود که نتایج آن، یک مسکن پایدار را نتیجه دهد. این خود، وظیفه‌ی شهرداری‌ها و نحوه‌ی کار مدیریت شهری را در روند مجوز ساخت تا پایان کار ساختمان، به مراتب بیش از آن چیزهایی که در عرصه‌ی عمل به وقوع می‌پیوندد، گسترده می‌سازد. مقاله در نهایت به پیشنهاد نکته‌های در عرصه‌های نقش مدیریت شهری در بهبود شرایط زیست ساکنان در واحدهای مسکونی پرداخته، و لازمه‌ی این کار را، تحول در ساخت و ساز واحدهای مسکونی و نحوه‌ی چیدمان آنها در سطح محله‌ها می‌داند.
تحولات صنعتی در شهرهای غربی، علی‌رغم وجود مشکلات متعدد، فرصت‌های مناسبی نیز پیش روی آنها قرار داده است. ولی در شهرهای کشورهای در حال توسعه، این موضوع به دلایل مختلف از جمله فقدان زیرساخت‌های کافی، کمبود منابع درآمدی، ورود سریع صنعت به کالبد شهرها، ضعف در مدیریت‌های شهری، مهاجرت‌های شدید و نظیر این‌ها، با مشکلات زیادی رودرو بوده و مسائل مختلفی را به وجود آورده است. در فرهنگ فارسی، مسکن به مفهوم محلی برای سکون و آرامش است. ساکنان پس از انجام فعالیت‌های روزانه و غوغای ناشی از کار و فعالیت به جایی روانه می‌شوند که در آن، آرامش و سکون وجود داشته باشد. حتی در همین ادبیات، از مسکن به مفهوم «منزل» یعنی محل نزول و اسکان نام برده شده است. به هر ترتیب، مسکن جایی برای سکونت خانواده، پرورش فرزندان، معاشرت، بسط دوستی و صمیمیت‌ها، محلی برای انتقال فرهنگ‌ها و سنت‌های دیرینه، و زمینه‌‌ساز شرایطی برای ترویج درستی‌ها و تقبیح، و بالاخره جایی برای توسعه و رشد متعالی خانواده است. مسکن علاوه بر آن که باید دارای شرایط قابل قبول کالبدی و ایستایی مناسب ساختمان باشد، شرایط آن باید بتواند از نظر اجتماعی، اقتصادی و طبیعی با شرایط محیط مستولی بر آن سازگار باشد. مهم‌ترین وجه مسکن، از دیدگاه شهرسازی، تجمع واحدهای مسکونی در قالب محله‌هایی است که شرایط آنها با محیط وفق دهد، با طبیعت سازگار باشد، با فرهنگ و شرایط اجتماعی و اقتصادی هماهنگی کند، سیمای محیطی آن هویت‌بخش بوده و ارزش‌های زیست سالم در آن در قالب شکل‌ها، حجم‌ها، قطعه‌بندی‌های زمین، رنگ، و سبک ساختمان رعایت شده باشد. بدیهی است که گسترش دامنه‌های ناشی از دنیای صنعتی با ماهیت موجود شهرها همخوان نبوده و مشکلات مربوط به خود را داشته است. عمده‌ی تلاش‌های شهرسازی در طول حداقل یک قرن اخیر بر آن بوده است که به پیشواز مسائل ناشی از دنیای صنعتی رفته و ضمن استفاده از آثار مثبت آن با استفاده از فنون شهرسازی که آن نیز زاییده‌ی عصر صنعت است، برای مشکلات نیز راهی بیابد و طرح محله‌های مسکونی را، ضمن حفاظت از ارزش‌های توسعه‌ی پایدار، براساس آن قرار دهد. ایجاد محله‌هایی با فن شهرسازی با استفاده‌ی متناسب از فناوری زمان، گسترش فضاهای باز و شیوه‌ی تأمین نیازمندی‌های عمومی، سلسله مراتب متناسب راه‌ها و قطعه‌بندی‌های زمین، چیدمان درست واحدهای مسکونی، از جمله تلاش‌های شهرسازی در دنیای بعد از انقلاب صنعتی بوده است.
اگرچه روند گسترش واحدهای مسکونی و در نتیجه ایجاد محله‌های مسکونی در سطح شهرهای مختلف ایران، به خودی خود و تحت تأثیر مهاجرت و شرایط اجتماعی و اقتصادی شهرها و ضعف در مدیریت شهری، عوارض متعددی داشته است، ولی نگرش مدیریت شهری، حداقل از حدود اواخر سال‌های دهه‌ی 1360 تاکنون، با هدف تأمین منابع مالی برای شهرداری‌ها، گسترش نیاز به برنامه‌های عمران شهری، تأمین زیرساخت‌ها، بسط شبکه‌ی راه‌ها و ایجاد فضاهای باز و سبز، مدیریت شهری را به حالتی درآورده است که مهم‌ترین راه تأمین این مخارج را تغییر در ساختار تراکمی ساختمان‌ها و به ویژه واحدهای مسکونی، و نتایج اقتصادی ناشی از این تغییر وابسته کرده است. تأمین سهمی از نیازهای مالی شهرداری‌ها توسط دولت‌ها برای آنها کافی نبوده و به همین دلیل، نگرش مدیریت شهری در تأمین منابع مالی گسترده، خود به طور عمده به سوی واحدهای مسکونی جهت‌گیری کرده است. مهم‌ترین عواملی که باعث بروز بحران مسکن در شهرها و به ویژه شهرهای بزرگ ایران شده است، به قرار زیر قابل دسته‌بندی است:
* مهاجرت به سوی شهرها
* افزایش طبیعی جمعیت
* تمرکزگرایی فعالیت و جمعیت
* نگرش خانوارها به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای
* واسطه‌گری
* بساز و بفروشی
* بازدهی بالای سرمایه‌گذاری در مسکن
* بالا رفتن قیمت زمین
* عدم توان‌بخش عمده‌ای از خانوارها در تأمین مالی مسکن.
از دیدگاه دولت، پیدا کردن راه‌حل به منظور گریز از بحران مسکن در سطح شهرهای بزرگ ایران، به ایجاد شهرهای جدید به عنوان سپری در جذب سرریز جمعیتی شهرها انجامیده است، ولی از دیدگاه مدیریت شهری، ضمن نیاز به تأمین منابع مالی شهرداری‌ها، چاره کار به ایجاد واحدهای مسکونی و در طبقات متعدد منعطف شده است. چنین تصمیماتی عوارض زیر را نتیجه داده است:
* دور شدن شهرها از محله‌ها و مساکن بومی
* گسترش نارسایی‌های بیشتر در تأمین خدمات عمومی و زیربنایی
* کوچک ساخته شدن ساختمان‌ها، و در نتیجه عدم ارتباط بین سطوح زیربنا و نیاز اجتماعی و طبیعی خانوارها
* نبودن آرامش در اغلب محله‌ها
* بحران رفت و آمد و عدم توازن تولیدات سفر و ظرفیت راه‌ها
* آلودگی محیط زیست
* نامتعادل بودن برنامه‌های کاربری زمین
* دور شدن زندگی صمیمی مردم از یکدیگر در اثر گسترش دامنه‌های مسکن جمعی
* نامرغوب بودن مصالح ساختمانی به کار رفته در بناها
* زشت شدن سیمای محله‌ها در اثر رعایت نکردن ضوابط بدنه‌سازی ساختمان‌ها
* وجود مشکل ساختاری در صدور پروانه‌های ساختمانی
* از هم پاشیدگی و اغتشاش فضایی و بصری در موقعیت و شرایط بناهای مسکونی با خود و دیگر ساختمان‌های همجوار.
در طول چند دهه‌ی اخیر، بسیاری از طرح‌ها و برنامه‌های شهرسازی در ارتباط با محله‌های مسکونی با جنبه‌های توسعه‌ی پایدار که وجوه طبیعی و انسانی مختلف را مورد توجه قرار می‌دهد، هم عنان بوده است. در نیمه‌ی دوم قرن بیستم میلادی، گرایش شهرسازی علاوه بر توجه بیشتر به توسعه‌ی پایدار، از جمله به عدالت اجتماعی در سطح شهر و محله‌های شهری، گسترش دامنه‌ی مردم سالاری شهری، استفاده از مشارکت مردم در حل مشکلات محلهای و نگرش فلسفی به شهر، جهت‌گیری کرده است. حتی با توجه به تأثیر آلودگی‌های ناشی از صنعت و گسترش دامنه‌های آن در شهرها و محله‌های مسکونی، وجود هوای پاک، آب سالم، منظر هویت‌بخش، جلوه‌های فرهنگی و اقلیمی، و سلامت محلهای غایت‌نظر (Stein Bacher and Bensou, 1991, 168) در مباحث شهرسازی بوده است. کاربری زمین مطلوب، تأمین کلیه نیازمندی‌های عمومی و زیربنایی به نسبت رده‌بندی‌های محلهای از دیگر جنبه‌های مورد توجه در برنامه‌های گسترش محلهای است. پاسخ‌گو بودن محله به نسبت گروه‌های مختلف جمعیت مانند کودکان، نوجوانان، جوانان، میان‌سالان و سالمندان در طرح محله‌های مسکونی، به همان اندازه اهمیت داشته است که ایجاد مسیرهای پیاده‌روی، طبیعت سالم و زیبا، و اعتدال در رفت و آمد سواره باید در شهر جریان داشته باشد (pressman, 2000, 54). در سطح محله‌های شهری باید مفاهیم محیطی و رفاه اجتماعی وجود داشته باشد. در این مورد، باید رفاه اجتماعی در کنار برنامه‌ریزی و سیاست اجتماعی به کار گرفته شود. (Meltzer, 1984, 147). به طورکلی، انتظار از یک محله‌ی مسکونی که در میان آنها، انواع واحدهای مسکونی در طرح و قطعات و شکل‌های مختلف باشد، آن است که:
* کاربری زمین محله به خوبی تعریف شده باشد.
* چیدمان فضایی انواع کاربری‌های زمین مناسب باشد.
* نیازمندی‌های روزمره جمعیت در دسترس مردم قرار داشته باشد.
* ایمنی کامل در محله برقرار بوده و ارتباط اجتماعی بین مردم به بهترین و صمیمی‌ترین شرایط برقرار باشد.
* شبکه‌های حمل و نقل آن تعریف شده و از عبور و مرور وسایل نقلیه‌ی گذری به دور باشد.
* فضاهای باز و سبز در آن گستره بوده و آلودگی‌های محیط در آن وجود نداشته باشد.
* تراکم‌های خالص و ناخالص مسکونی آن در حد متعادل و متعارف بوده و قطعه‌بندی زمین به نحو مطلوبی باشد.
* برنامه‌ریزی و طراحی شهری در آن به نحوی باشد که بالاترین قابلیت انعطاف را در ارتباط با برنامه‌های گسترش کالبدی به وجود آورد.
* در برابر اتفاقات نامساعد طبیعی و انسان ساخت مورد برنامه‌ریزی قرار گرفته باشد.
* نظرات مردم در امور مربوط به خود از برنامه‌ریزی و طراحی گرفته تا جریان روزمره زندگی در اداره‌ی امور محله مورد توجه باشد. (strenberg, 1997, 27)
* بهداشت و سلامت کامل، وجود انگیزه‌های مشارکت بین ساکنان، یافت‌های محلهای سالم، دید و منظر مناسب، نظم در ارتفاع و حجم ساختمان‌ها از جمله شرایط مورد نیاز در ایجاد یک مجموعه‌ی مسکونی به حساب می‌آید. (Bobeock and Larsen, 1990).
* محیط شهری برای انسان‌ها است نه برای اتومبیل‌ها و کامیون‌ها و پروژه‌های بزرگ (تیبالدز، 1383، 63). این موارد باید در طرح محله‌های مسکونی مورد توجه قرار گیرد.
چهره و سیمای برخاسته از واحدهای مسکونی، معرف محیطی است که این بناها به آن تعلق دارد. شبکه‌های راه در سلسله مراتب خود، ارتباط بین واحدهای مسکونی، با یکدیگر و خدمات محلهای را برقرار می‌سازد و سپس با همان سلسله مراتب به دیگر محله‌های مسکونی، شهر و مرکز شهر مربوط می‌شود (شیعه، 1393، 217-212). در طرح واحدهای مسکونی، اقتصاد نقش اول را ندارد. این مورد در قیمت و حدود قطعه‌بندی زمین نیز مشاهده می‌شود. آنچه بیش از هر عامل دیگری، جریان سکونت در محله را برقرار می‌سازد، مودت اجتماعی، انسجام محلهای، روابط نزدیک و دیرینه‌ی فرهنگی، و زندگی سالم در کنار یکدیگر است. در محله‌های مسکونی سنتی، به فراخور شرایط زمان، اگرچه گروه‌های درآمدی متفاوتی وجود دارد، ولی ارتباط اجتماعی آنها با یکدیگر برقرار است. چیدمان فضایی واحدهای مسکونی، همه‌ی این واحدها را به نحوه‌ی برنامه‌ریزی شده در کنار هم می‌آورد.
واحدهای مسکونی هم با اقلیم در ارتباط است و هم با فرهنگ، و هم نیازهای خانوار. کالبد واحدهای مسکونی نیز نتیجه‌ای از این عوامل را در خود دارد. واحد مسکونی، جایی برای گذران زندگی ساکنان، ارتباط صمیمیت بخش با همسایگان، تربیت فرزندان، برگزاری آداب و رسوم و معاشرت است. واحد مسکونی جایی برای هنر زندگی در کنار هم است. واحد مسکونی یک محیط خصوصی است و آستانه‌ی خصوصی شدن در آن، از ورودی کل ساختمان آغاز می‌شود. کسی بر آن مشرف نیست. حریم مخصوص به خود را برای تأمین معیشت نیز آماده کرده‌اند. در شهرهای مرتبط با کشاورزی، پخت نان، صنایع دستی، خشک کردن محصول، تهیه‌ی فرآورده‌های دامی تا انبار آذوقه در خانه انجام می‌شود. با نگاهی به سیما و منظر آنها، می‌توان تعلق بنا را به فضای محل استقرار خود مشاهده کرد. چهره و سیمای محیط‌های مسکونی، شرایط منبعث از خود را در کنار یکدیگر قاب کرده است. سلسله مراتب راه‌ها از راه‌های عمومی شروع شده و سپس به راه‌های نیمه‌عمومی، نیمه خصوصی و محیط‌های مسکونی می‌رسد. در بعضی از کوچه‌های بن‌بست، ورودی چند خانه در کنار یکدیگر تعبیه شده است تا اولین هسته‌های محل اجتماع و واحد همسایگی را به وجود آورد (همان، 219). از نظر زیباسازی محیط، ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر، یک محیط مأنوس را نتیجه می‌دهد. مصرف انرژی و سوخت با شرایط ایجاد واحدهای مسکونی در حد متعادلی قرار می‌گیرند. در محیط‌های پرآفتاب، کم آفتاب، کوهستانی، کویری و نظایر آنها، اعتدال نور، منظر، چشم‌انداز، رنگ، پیوستگی فضایی، تقارن و تناسب ساختمان‌ها با یکدیگر نیز به چشم می‌خورد.
شهرداری‌ها باید با مسائل شهر و مردم شهر، و همچنین فنون مدیریت شهری آشنایی کافی داشته باشند. آنها باید برنامه‌های شهر را براساس رفع فقر و بیکاری، جرم، جنایت و اعتیاد، حفاظت از حقوق فردی و اجتماعی، اشتغال و محیط زیست سالم قرار دهند. بدیهی است که بسیاری از این جلوه‌ها در مظاهر مختلف مسکن و نحوه‌ی استفاده از اراضی، ساختارهای محلهای و جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی شهر نیز هویدا است؛ بنابراین مدیریت شهری در چهارچوب ضوابط و مقررات دانش شهرسازی معنی پیدا می‌کند و هدف شهرسازی، ایجاد محیط‌هایی برای بقای بشر و ارزش و ویژگی‌های عالی است. (گوتن، 1358، 87-88)
مدیریت شهری نیازمند آن است که در برنامه‌های صدور مجوز برای قطعات مسکونی، به جنبه‌هایی که بیان شد، توجه داشته باشد. مدیریت شهری به آن نیازمند است که در صدور مجوز ایجاد واحدهای مسکونی، صرفه‌جویی در انرژی و در ارتباط قرار داشتن درآمد و توان‌های مالی خانوارها با هزینه‌های مسکن را وجهه‌ی همت خود قرار دهد. اعتدال در برنامه‌های تولید مسکن و درآمد خانوارها از جمله اهدافی است که باید در چهارچوب برنامه‌ریزی ایجاد واحدهای مسکونی مورد توجه مدیریت شهری قرار می‌گیرد. از دیدگاه شهرسازی، مدیریت شهری نیاز به آن دارد که خانه‌ها را در بهترین، سالم‌ترین و پاک‌ترین اراضی شهری به وجود آورد. مدیریت شهری باید به این نکته توجه داشته باشد که چگونه خانواده‌ها با فرهنگ‌ها و ارزش‌های مشترک نیاز به آن دارند که در کنار هم زندگی کنند. محله‌ی مسکونی یک واحد اجتماعی بزرگ است که در میان خود واحدهای اجتماعی کوچکتر (خانواده‌ها) را گرد آورده است. (سیف الدینی، 1378، 83)
چنانچه به طرح‌های مختلف شهرسازی و نظریه‌های مرتبط با واحدهای مسکونی شهرسازی نگاهی انداخته شود، یکی از مهم‌ترین شرایط ایجاد مسکن و واحدهای مسکونی، تفوق فرهنگ اجتماعی محله بر دیگر جنبه‌ها است. محله جای ملاقات مردم با یکدیگر است. در محله‌ی مسکونی باید برای منظره‌های طبیعی و زیبایی‌های محیطی برنامه‌های گسترده‌ای را به مرحله‌ی اجرا درآورد. در چنین محله‌هایی باید رفت و آمد وسایل نقلیه محدود باشد. گروه‌های اجتماعی مختلف مانند کودکان، نوجوانان، سالمندان و ناتوانان جسمی و نظایر آنها باید امکانات مناسبی را در استفاده از خدمات محلهای داشته باشند. مدیریت شهری باید اساس و قوام واحدهای مسکونی محله را بر مبنای رشد و تربیت کودکان قرار دهد. هنگامی که زندگی در محله و در میان واحدهای مسکونی از نظر روانی، جسمی، پرورشی و نظایر آنها برای کودکان آماده بود، شرایط محله‌ها برای سایر گروه‌های سنی نیز آماده خواهد بود. (شیعه، 1387: 55-61). ساختار مسکونی شهر که مدیریت شهری، باید آن را وجهه‌ی همت خود قرار دهد، بر مبنای عدالت اجتماعی و برنامه‌ریزی کالبدی قرار دارد. نباید تفاوت چندانی بین محله‌های شهر وجود داشته باشد، نباید محلهای از شهر جدا افتاده باشد. نیاز به آن است که بر مبنای شرایط خلقتی انسان، طبیعت در چهار فصل سال در محله‌های مسکونی حضور داشته باشد و بنیان‌های اصلی واحدهای مسکونی محله، بنیادهای اصلی خود را از ارتباط بین انسان و طبیعت کسب کند. شرایط راه‌های مستقر در میان واحدهای مسکونی نیز باید بر مبنای چنین شرایطی قرار داشته باشد (شیعه، 1384: 367-368)؛ بنابراین در مفهوم شهرسازی، بناهای مسکونی باید در میان فضاهای سبز و باز محلهای که مرکز آنها، فضای فرهنگی و اجتماعی تشکیل داده است، به وجود آید و سلسله مراتب راه‌ها، شرایط چنین فضاهایی را با هم پیوند دهد. محله‌ی مسکونی جایی است که همه چیز آن در اعتدال بوده و مردم ساکن در آن در هیچ موردی با هراس و تشویق و نگرانی رودررو نباشند. (cools, 1997: 5-12)
شرایط گوناگون ایجاد واحدهای مسکونی در اثر بروز مشکلات بیان شده در پیدایش بحران مسکن در شهرهای ایران، علاوه بر دامن زدن به گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی که در اثر ضعف در برنامه‌های توسعه‌ی منطقه‌ای و مهاجرت افراد فقیر به سوی شهرها اتفاق افتاده است، التهاب در برنامه‌های کاربری زمین شهری و ضعف در خدمات شهرداری‌ها و پیدایش مشکلات محیط زیستی در شهرها را در پی داشته و شهرها را به صورت گاز انبری تحت تأثیر قرار داده است. یک لبه‌ی این گاز انبر را برنامه‌ی تراکم‌فروشی شهرداری‌ها، تشدید تمرکزگرایی، تولید ناکافی و نامرغوب مصالح ساختمانی، افزایش قیمت زمین، عدم استفاده‌ی کافی از تخصص‌ها، کاستی توان اقتصادی خانوارها و مانند آنها تشکیل می‌دهد و لبه‌ی دیگر آن را، بساز و بفروشی، واسطه‌گری، بازدهی بالای سرمایه‌گذاری مسکن، تخریب ساختمان‌های با ارزش، و ایجاد ساختمان‌های چند طبقه بی‌هویت بر جای آنها به وجود آورده است.
به طور معمول، حد انتظار از مدیریت شهری آن بوده است که براساس مبانی علمی به مدیریت پرداخته، و هر آنچه را که از دانش شهرسازی و در حوزه‌ی مدیریت شهری مایه می‌گیرد، و برای شهرداری‌ها جنبه‌ی کاربردی دارد، به مرحله‌ی اجرا درآورند. متأسفانه ضعف در برنامه‌ی مدیریت شهرداری‌ها باعث آن شده است که دانش شهرسازی، راه خود را برود و شهرداری‌ها بدون توجه به مبانی ارزشی دانش شهرسازی کار خود را انجام دهند. تعداد فارغ التحصیلان شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری در کل شهرداری‌های کشور بسیار اندک است. از این‌رو، مهم‌ترین تصمیم‌گیری‌ها در عرصه‌های اجرایی شهر توسط غیرمتخصصان صورت می‌گیرد. بر جمع این مورد، باید تهیه و تدوین انواع طرح‌های شهری را- که اغلب آنها از نظر محتوایی با اصول متقن شهرسازی همخوانی ندارد و بیشتر نظر کارفرمایان را برآورده می‌کند، یا به رفع مشکلات موقتی و به حالت مسکن‌وار می‌پردازد- افزود.
طبق ضوابط علمی شهرسازی، بهترین و بی‌عارضه‌ترین اراضی شهری باید به واحدهای مسکونی اختصاص یابد. در حالی که بسیاری از محله‌های شهری امروزی، شاهد وجود واحدهای مسکونی در کنار تأسیسات آلوده کننده‌ی محیط، اراضی پرفراز و نشیب، بدون رعایت بهداشت شهری و تنظیم نور، و در حالی که در آنها از فضاهای باز و سبز و چشم‌انداز مناسب به سوی اماکن عمومی اطراف، چندان اثری دیده نمی‌شود، ایجاد شده است. در سطح بسیاری از محله‌ها در شهرهای امروزی، خدمات عمومی به اندازه‌ی کافی وجود ندارد. در حالی که هر محله از نظر کاربری زمین، نیازمند داشتن کتابخانه، مراکز ورزشی، پارک و فضای سبز، سالن اجتماعات، مرکز فرهنگی و مذهبی است، جای آنها را یا به طور عمده، واحدهای مسکونی گرفته است یا به جای این قبیل خدمات، سطح محله از تأسیساتی که اصلاً نیازی به وجود آنها در محله نیست- مانند ادارات، بانک‌ها، مراکز تجاری بزرگ و نظیر این‌ها- اشباع شده است. سلسله مراتب استقرار تأسیسات شهری باید ساختار فضایی درستی داشته باشد. این سطح از محله‌های کوچک آغاز شده و تا سطح شهر ادامه پیدا می‌کند. به دفعات، چنین مشاهده می‌شود که جایگاه توزیع بنزین، کتابخانه، توقفگاه عمومی و تأسیسات خدمات‌رسان دیگر، تغییر کاربری یافته و جای خود را به دیگر تأسیسات و به ویژه مسکن می‌دهد. در این زمینه، به دلیل سودآور بودن سریع سرمایه‌گذاری بر مسکن، این تغییرات بر روی واحدهای مسکونی در سطح وسیع‌تری وجود دارد.
دانش شهرسازی به این اصل معتقد است که محله باید آیینه‌ی تمام‌نمای جلوه‌های فرهنگی زمان خود باشد، هر آنچه از فرهنگ نشئت می‌گیرد، باید در چهره‌ی ساختمان‌ها و بافت محله‌های شهری پیدا باشد. نمای هر واحد مسکونی، سطح زیربنای آن، حدود مساحت‌های زیربنا، نحوه‌ی استقرار، جنس مصالح، و طبقات ساختمان‌ها باید به گونه‌ای حساب شده، با سایر شرایط روانی، اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و محیطی محله‌ها سازگار باشد. متأسفانه در مدیریت شهری ایران، علی‌رغم داشتن ضوابط و معیارهای مصوب، هنوز ارتباط بین ساختمان‌های مسکونی و دیگر ساختمان‌های محله با یکدیگر مشخص نیست. برنامه‌های مشخصی برای ترکیب رنگ بناها، نحوه‌ی استقرار آنها، جنس مصالح، ترکیب درها و پنجره‌ها یا درها و پنجره‌های واحدهای همجوار، چشم‌انداز به طبیعت و فضاهای عمومی تعریف شده نیست. بعضی از مدیریت‌های شهری، برنامه‌ی خود را به نحوی به اجرا درمی‌آورند که محور طبیعت و چشم‌اندازهای طبیعی را نتیجه می‌دهد. در بهترین موقعیت برای چشم‌انداز به سوی طبیعت اطراف، ایجاد یک ساختمان مرتفع به نحوی که کوه و دشت و طبیعت را سریع‌تر پنهان می‌کند، مجوز ساخت می‌گیرد. همواره این نظر مطرح است که شهرهایی که در اوقات آخر هفته، راه‌های برون‌شهری آنها، مملو از مسافرانی می‌شود که به سوی بیرون شهرها و نواحی طبیعی و تفریحی اطراف رهسپار می‌شوند، طبیعت در آنها حضور ندارد و مردم برای تأمین این ارتباط بین خود و طبیعت ناچار می‌شوند که به نقاط بیرون شهرها دست به سفر بزنند؛ در حالی که از دیدگاه شهرسازی، باید طبیعت و مراکز تفریحی طبیعی در درون و یا حاشیه‌ی شهرها وجود داشته باشد، برای بعضی از شهرها و به ویژه شهرهای متراکم جمعیتی ایران، گسترده‌ساختن حضور طبیعت و فضاهای باز در شهرها، زمینه را برای کاهش سفرهای برون شهری آماده می‌کند و این خود، حتی در کاهش تصادفات و تصادمات جاده‌ای، تأثیر به سزایی خواهد داشت. در حالی که جای این فضاها را به خاطر سودجویی از زمین و بی‌برنامه‌گی در اقدامات مدیریت شهری در بسیاری از محله‌ها، بناهای مسکونی و متراکم و تأسیسات غیرضروری دیگر اشغال کرده است. حتی در پاره‌ای از موارد دیده می‌شود که در بافت‌های مسکونی گسترده‌ای که در میان فضاهای باز و سبز ایجاد شده‌اند، تغییرات کاربری زمین، جای این فضاهای باز و سبز را هم به ساختمان اختصاص می‌دهد. از نظر حقوقی، هر خانواده که یک واحد مسکونی را می‌خرد، شرایط آن را می‌بیند، به چشم‌انداز آن به سوی اماکن عمومی، طبیعت، فضاهای باز و سبز آگاه می‌شود؛ بنابراین برای آن خانواده حقی ایجاد می‌شود. چگونه است که مدیریت شهری با صدور مجوز ساختمانی در طبقات و موقعیت‌های مختلف، حق شهروندی آن را با محدود ساختن دید و منظر و چشم‌انداز به فضاهای عمومی تضعیف می‌کند؟
نحوه‌ی چیدمان واحدهای مسکونی که مجوز آنها توسط کارشناسان اغلب ناآشنا با مسائل اجتماعی و فلسفی سکونت صادر می‌شود و فقط دیدگاه ویژه‌ای را در ارتباط با کالبد بناها دنبال می‌کنند، به نحوی است که ساختمان‌های بی‌هویتی را که هیچگونه ارتباطی با شرایط محیط ندارند و هیچ معنا و مفهوم و ارزشی را نمی‌توان برای آنها متصور شد، نتیجه می‌دهد. بافت هر محله‌ی مسکونی باید سطح انتظار و معنی زندگی خانوارهای ساکن در خود را تشریح کند. متأسفانه در این موارد، صدور مجوز ساختمانی بدون توجه به ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر و فلسفه‌ی وجودی ساختمان‌ها صورت می‌گیرد. ساختمان‌های مسکونی صرفاً براساس مقررات ملی ساختمان، فقط بر مبنای جوش و اتصالات سطح زیربنا، مقررات ساختمانی و درز انقطاع، پارکینگ و مانند آنها مجوز می‌گیرند و به مسائل هنری و فرهنگی در ترکیب با یکدیگر توجهی به بناهای مسکونی نمی‌شود. ساکنان واحدهای مسکونی و به ویژه آپارتمانی، با یکدیگر غریبه‌اند و اختلافات ناشی از وجوه مشترک زندگی در کنار یکدیگر، آنها را بیش از پیش از هم دور می‌کند. حتی تعارف و سلام و علیک که سنت حسنه‌ی فرهنگی ما محسوب می‌شود، در میان مجتمع‌های مسکونی و آپارتمانی، چندان روی خوش نشان نمی‌دهد. بسیاری از سنت‌ها، و آداب و رسوم دیرینه‌ی فرهنگی در میان واحدهای مسکونی کوچک مرتفع، و متراکم جای عرضه نمی‌یابد.
موارد فوق در برنامه‌های مدیریت شهری، جای چندان درستی ندارد. نتیجه‌ی کار بدون توجه به عرض راه‌ها، سیمای محیط، چهره‌ی محله و ریخت و پیکر آن، با صدور مجوز ساختمانی و پایان کار، به ساختمان‌هایی منجر می‌شود که نه تنها جایگاه مناسبی در محله ندارند، بلکه پیوند درستی را نیز با بقیه‌ی عناصر محلهای به دست نیاورده‌اند. برنامه‌ی درستی برای تفکیک و مساحت زمین و تناسب آنها با یکدیگر در بافت‌های جدید و حتی نوع قطعه‌بندی زمین در میان بافت‌های ساخته شده وجود ندارد. در بسیاری از برنامه‌های مدیریت شهری، می‌توان تغییر ساده‌ی برنامه‌های مصوب کاربری زمین را مشاهده کرد. برنامه‌های کاربری زمین از دو دیدگاه در طرح محله‌های مسکونی مورد توجه است. شهرداری‌های فروشنده‌ی تراکم با فروش تراکم بر قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی تأثیر می‌گذارند. ضوابط و شرایط پایان کار و عوارض‌های مالی مربوطه، خود عاملی در گران شدن قیمت واحدهای مسکونی به شمار می‌رود. یکی از آنها به نحوه‌ی تهیه‌ی طرح محله‌های مسکونی و دیگری به همجواری‌های شهری پس از آن مربوط می‌شود؛ برای مثال نوع کاربری‌های زمین، اگرچه در بسیاری از طرح‌های شهری که مصوبه‌ی خود را از مدیریت‌های شهری گرفته است، به خوبی و براساس نیات شهرسازی شکل نمی‌گیرد، ولی در عرصه‌های اجرایی، شرایط ویژه‌تری می‌یابد. یکی از این موارد، برقراری ارتباط درست همجواری‌های شهری در کنار یکدیگر است. بسیاری از واحدهای مسکونی در کنار تأسیسات خطرآفرین مانند جایگاه‌های توزیع بنزین، مجوز ساخت می‌گیرد. برخی از خدمت محلهای مانند مدرسه و مراکز خرید به صورتی نامتناسب با واحدهای مسکونی و در کنار خیابان‌های اصلی به وجود می‌آید. بعضی از ادارات که اصولاً جای آنها در میان محله‌های مسکونی نیست؛ مانند بنای بعضی از ادارات و وزارت‌خانه‌هایی که در میان واحدهای مسکونی تهران استقرار یافته است و آرامش اجتماعی محله‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد. در پاره‌ای از موارد، در برنامه‌های گسترش کالبدی و طرح بزرگراه‌های شهری، بدون توجه به شرایط محله‌ها و واحدهای مسکونی و اساس اجتماعی محله، فقط طرح کالبدی راه‌ها مورد توجه قرار می‌گیرد. مکان‌یابی بعضی از تأسیسات تجاری و خدمات، و حتی تفریحی و فضای سبز، بدون توجه به توقفگاه وسایل حمل و نقل عمومی و توقف اتومبیل صورت می‌گیرد، این وسایل را برای توقف به درون محله‌های مسکونی کشانیده می‌شود. چنین حالتی، محله‌ی مسکونی را به یک توقفگاه عمومی برای استقرار موقت اتومبیل‌هایی که اصلاً با محله‌ها کاری ندارند، ولی رجوع به تأسیسات همجوار، آنها را به سوی خود رانده است، جلب می‌کند. در این مورد، مدیریت شهری باید توجه خود را به تناسب درست بین کاربری‌های زمین، با رعایت همجواری‌های درست شهری سمت و سو داده و ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر را در قالب هیئت کل واحدهای مسکونی محلهای از معنی و مفهوم ویژه‌ی خود برخوردار سازد.
شهرداری‌های فروشنده‌ی تراکم با فروش تراکم بر قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی تأثیر می‌گذارند. ضوابط و شرایط پایان کار و عوارض‌های مالی مربوطه، خود عاملی در گران شدن قیمت واحدهای مسکونی به شمار می‌رود. بدیهی است که به نسبت شرایط محله‌های مختلف، هزینه‌های انشعاب آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن نیز بر قیمت واحدهای مسکونی، مؤثر واقع می‌شود و روزبه روز فاصله‌ی قیمت مسکن و درآمد متقاضیان که سهم قابل توجهی از آنان را جوانان در حال ازدواج و یا در سال‌های اولیه‌ی زندگی مشترک تشکیل می‌دهند، بیشتر می‌شود. مدیریت شهری بر روی قیمت و سطح و مرغوبیت مصالح ساختمانی، از سیمان، ماسه و بتون گرفته، تا شیشه، کلید و پریز برق و قفل‌های ساختمانی نظارتی ندارند. کیفیت آنها را در صدور پایان کار بررسی نمی‌کنند. از همین‌رو، استفاده از کالاهای مناسب بر قیمت بیشتر ساختمان‌ها می‌افزاید و استفاده از کالاهای ارزان و نامرغوب، ضمن تحمیل بار ناشی از زیان‌های خود بر روی صاحبان مسکن، عمده ساختمان‌هایی را که به این نحو پای گرفته‌اند، دچار پیری و فرسودگی کالبدی پیش‌رس می‌کنند. از سوی دیگر، هیچگونه نظارتی بر تبحر سازندگان مسکن از کارگر ساده ساختمانی گرفته، تا جوش‌کار، بنا، کاشی‌کار و مانند آنها، از سوی مدیریت شهری صورت نمی‌گیرد. ظاهر ساختمان و نحوه‌ی شکل‌گیری آنان براساس ضوابط ساختمانی شهر صورت نمی‌گیرد. ظاهر ساختمان و نحوه‌ی شکل‌گیری آن براساس ضوابط ساختمانی شهرها با توجه به زلزله‌خیزی سهم عمده‌ی شهرهای ایران چه ترکیبی از کیفیت سیمان و ماسه، نحوه‌ی جوش‌کاری تیرآهن، ضخامت ستون‌ها، وزن ساختمان‌ها از نظر اسکلت اصلی و باری که توسط اثاثیه‌ی مسکونی بر آنها تحمیل می‌شود، صورت نمی‌پذیرد؛ از این‌روی، سرمایه‌های هنگفتی که به منظور ایجاد واحدهای مسکونی به مصرف می‌رسد، ممکن است در بلندمدت و به مرور زمان و یا بروز اتفاقات غیرمترقبه با مخاطرات جدی روبه‌رو می‌شود.
بساز و بفروشی برای سهم قابل توجهی از سازندگان مسکن به عنوان یک شغل پردرآمد مطرح است. هر کس می‌تواند با استفاده از خرید تراکم از شهرداری، ساختمان یک تا دو طبقه‌ی خود را چند طبقه کند و در طول یک سال، درآمد هنگفتی عاید خود کند. برخی از بساز و بفروشان، ضمن آنکه اساس و قوام زندگی در محله را به خاطر آمد و رفت کامیون‌ها و مصالح ساختمانی خود برهم می‌ریزند، با شرایط زودبازده ایجاد بناهای متراکم و چند طبقه، عاملی در گران شدن قیمت مسکن و ایجاد فاصله‌ی بیشتر بین درآمد متقاضیان واقعی و قیمت مسکن می‌شوند که مدیریت شهری در تصمیمات روزمره خود، با آن ارتباط چندانی ندارد. در تاریخ شهرسازی قرن نوزدهم شهرهای صنعتی اروپا، چنین مشاهده می‌شود که شهرداری‌های شهرهای اروپایی و به ویژه آلمان و بریتانیا، اراضی اطراف شهرها را می‌خریدند و با سازندگان مسکن در زمینه‌ی این که چند طبقه بسازند، چگونه بسازند، و کدام ضوابط را رعایت کنند، وارد مباحثه و انعقاد قرارداد می‌شدند تا شهرها در اثر نیات سودجویانه‌ی سازندگان مسکن، اساس و قوام اقتصادی و کالبدی و محیطی خود را از دست ندهند (شیعه، 36، 1390-46). شهرداری چنین شهرهایی با پیشنهاد لایحه‌های مرتبط با شهرسازی و قانونی کردن آنها در مجلس به انجام خدمات شهری می‌پرداختند.
سهم عمده‌ای از مغازه‌ها و اماکن تجاری شهرها و به ویژه شهرهای بزرگ را بنگاه‌های معاملات مسکن تشکیل می‌دهد که فعالیت آنها بر نوسانات قیمت مسکن در شهرها دخالت گسترده‌ای دارد. وجود این فعالیت‌ها در سطح شهرها، در حدی متعادل لازم به نظر می‌رسد و جمعیت انبوهی را به اشتغال واداشته است، ولی وظیفه‌ی مدیریت شهری است که به نسبت هر محله و کوی و برزن، فقط نقاط مشخصی را در کاربری زمین برای این فعالیت اختصاص داده و بر نحوه‌ی کار آنان نظارت کافی داشته باشد. در بسیاری از خیابان‌ها و معابر شهری، در درون محله‌ها که نیاز به ایجاد ضروریات دیگر شهری و محلهای وجود دارد، بنگاه‌های معاملات مسکن، بیش از حد و ظرفیت خود گسترده شده است.
چهره‌ی ساختمان‌ها و مجموعه‌های در کنار هم آمده‌ی مسکونی و غیرمسکونی در بافت‌های سنتی شهرهای ایران، وابستگی آنها را به اقلیم‌های متفاوت نشان می‌دهد؛ بنابراین براساس نیازمندی‌های جدید مسکونی نیز، این تفاوت باید به نسبت ایجاد مسکن در اقلیم‌های متفاوت ایران صورت پذیرد. در این مورد، حتی نمای ساختمان و جنس مصالح ساختمانی آن نقش دارد. بعضی از مصالح ساختمانی، به این خاطر که عایق حرارت و برودت است، کاربرد پیدا کرده است. در سنت مسکن‌سازی، نوع قطعه‌بندی‌های زمین مسکونی و نسبت‌های طول و عرض، و شکل قطعات مسکونی نیز در اقلیم‌های گوناگون ایران با یکدیگر تفاوت دارد. در این مورد از ساختمان‌های سنتی و قطعات مسکونی خوزستان در مقام مقایسه با ساختمان‌های سنتی بوشهر، بندرعباس، رشت، تبریز، یزد، سنندج، همدان، اصفهان و بسیاری دیگر یاد می‌شود.
متأسفانه در طول چندین دهه‌ی اخیر که باید نشان آغازین آن را از سال‌های دهه‌ی 1330 به بعد در ایران گرفت، مدیریت شهری در تمام نقاط شهری ایران برنامه‌ای برای نظارت بر ساختمان در ارتباط با عوامل محیط طبیعی نداشته است؛ ولی در حال حاضر، اگرچه در ادوار قبل هم، این مردم و معماران سنتی بودند که بناها را ایجاد می‌کردند، تقلید از الگوی ساختن مسکن در تهران، چنین الگوهایی را برای تمام شهرها و حتی روستاهای ایران تعمیم داده است. شکل و هیئت ساختمان‌ها، سطح اشغال، جنس مصالح ساختمانی، جنس و نحوه‌ی قرارگیری درب و پنجره‌ها، و نمای ساختمان‌ها برای تمام شهرها، جنبه‌ای عمومی یافته است که برخلاف سنت‌های دیرینه، ایجاد مسکن در نقاط مختلف ایران به شمار می‌آید.
مدیریت شهری برای شرایط ساختمان از نظر مصرف انرژی، تنظیم شرایط نور ساختمان، طول و عرض در و پنجره‌ها، جنس مصالح ساختمانی، نمای ساختمان، نحوه‌ی چیدمان فضاهای داخلی واحدهای مسکونی به نسبت شرایط طبیعی، چشم‌انداز به فضاهای سبز و باز توجه چندانی معطوف نمی‌کند. تنها در بعضی از شهرها، ساختمان‌های مسکونی، الزام به استفاده از مصالح ویژه برای نمای ساختمان خود دارند. اگرچه در پاره‌ای از موارد، برای ایجاد ساختمان‌ها براساس طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی شهر، مقرراتی وجود دارد، ولی این مورد به صورت یک الزام در برنامه‌های گسترش شهر و واحدهای مسکونی آن مورد توجه قرار نمی‌گیرد؛ بنابراین می‌توان به این نتیجه رسید که با پایان کار ساختمان‌های مسکونی و آغاز به بهره‌برداری از آنها، هیچگونه ارتباطی بین ساختمان و شرایط اقلیمی و طبیعی مشاهده نمی‌شود. ارتفاع ساختمان‌ها مانع از وجود دید و منظر دیگر ساختمان‌ها به نواحی اطراف می‌شود. بعضی از ساختمان‌ها نیز با ارتفاع خود، مانع از تابش آفتاب به داخل واحدهای مسکونی همجوار با خود شده‌اند و خانوارها، هزینه‌های گزافی را در مصرف انرژی برای گرم کردن یا سرد کردن بناها مصرف می‌کنند. بسیاری از ساختمان‌های مسکونی، به دلیل گرفتگی فضاهای مسکونی برای جمعیت ساکن، خسته کننده می‌شود. در تابستان‌ها، بسیاری از ساختمان‌ها تا پاسی از شب، گرمای ناشی از تابش آفتاب را بر در و دیوار خود دارند و در زمستان‌ها، ضخامت و جنس مصالح ساختمانی، آنگونه نیست که خود، عایق حرارتی برای کاهش ورود سرمایه به ساختمان باشد؛ از این‌رو بر مصرف انرژی در شهرها افزوده شده است. بهتر آن خواهد بود که مدیریت شهری در برنامه‌ای جامع و وسیع، ضمن نظارت بر شیوه‌های ساخت و فن ساختمان، جنبه‌های ارتباط ساختمان با شرایط طبیعی و اقلیمی را به عنوان یک اصل ضروری در دستور کار خود قرار دهد.
یکی از هدف‌های شهرسازی، تعالی بشر و بروز خصایص عالی اوست. در این زمینه، وظیفه‌ی اصلی مدیریت شهری، حفاظت از جان و روح و روان مردم شهرها است. مدیریت شهری با طرح برنامه‌های خود باید مشکلات آپارتمان‌نشینی را به حداقل رسانیده و با توجه به مذمت‌هایی که در سطح جهان در ارتباط با آپارتمان‌نشینی وجود دارد، ایجاد این پدیده را تا حد ممکن، محدود سازد. شرایط طبیعی بشر، ساختمان‌های یک طبقه و مستقل را بسیار بیشتر از واحدهای مسکونی مشترکی که حتی مفهوم معمولی آپارتمان نشینی را در خود ندارد، بیشتر می‌پسندد. در این زمینه حتی مشکلات مربوط به آلودگی محیط، بحران رفت و آمد و تراکم بی‌قاعده از شهرها رخت خواهد بست، می‌توان با برنامه‌های توسعه‌ی منطقه‌ای به اعتدال‌بخشی اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و سلسله مراتب بخش خدمات رفاهی، مراکز کار، اشتغال و گسترش تأسیسات زیرساختی در سطح منطقه‌ها پرداخت و از این طریق، اسکان متعادل جمعیت در سطح کشور را تحقق بخشید. عدم توجه به مسکن بومی، به رواج مشکلات بصری، کارکردی و فرهنگی منجر خواهد شد. بسیاری از خانه‌های جدید امروز، جایی را برای حفظ یا استمرار سنت‌های دیرینه‌ی اصیل فرهنگی ندارند. مدیریت شهری می‌تواند با توجه به اهمیت این موضوع به حفاظت از میراث‌های ارزشمند فرهنگی در شهرها پرداخته و مردم شهرها را از سردرگمی، ناآشنایی و ناشناسی، زندگی خشک و بی‌روح شهری رهایی بخشید.
آثار منفی ناشی از جهانی شدن، در شهرهایی بیشتر دیده می‌شود که در آنها اصول زندگی جمعیت مورد برنامه‌ریزی قرار نگرفته است. در حالی که شهرداری‌ها می‌توانند به حفاظت این ارزش‌ها در کنار استفاده از نتایج مثبت جهانی شدن بپردازند. سبک بناهای اصیل مسکونی در برابر انواع معماری‌های بی‌محتوا و نامرتبط با محیط و با گسترش محله‌های نامرتبط با شرایط محیط، انواع بزرگ‌راه‌ها و آثار نامأنوس زندگی صنعتی در حال عقب‌نشینی است. شهرداری‌ها می‌توانند این موارد را در وجهه‌ی همت خود قرار دهند. هنگامی که مسکن بومی و ساختار اصیل شهرها در مقابل آثار نامربوط زندگی عقب‌نشینی کرد، دیگر اصالت‌های کالبدی، اجتماعی و اقتصادی را متأثر می‌کند و رذیلت‌های شهری، اجازه‌ی عرض اندام پیدا می‌کنند. شهر معنوی، شهر دوستی‌ها و سنت‌های دیرینه نباید به شهر مادی و شهر غریبگی‌ها تبدیل شود. چگونه شهری است که می‌تواند فرهنگ، سنت، تاریخ، آداب و رسوم، هنر و حس زیبایی ارزش‌های محیطی خود را با خیل عظیمی از عوامل مادی‌گرا به سویی ننهد و با آنها بیگانه نشود. وجود این موارد در شهرها، به ویژه شهرهای بزرگ، تاوان تأثیرپذیری جنبه‌های منفی جهانی شدن را می‌پردازد. بسیاری از شهرهای بزرگ، به جای آن که پیشینه‌ی فرهنگی، تاریخی و محیطی خود را ارج نهند و گرامی دارند، ابزارها و ملزومات جنبه‌های مادی ناشی از جهانی شدن را تبلیغ می‌کنند. در این شرایط، نقش مدیریت شهری بسیار مهم است. اصلی‌ترین و مقدم‌ترین وظیفه‌ی آنها طرح محله‌ها و واحدهای سالم مسکونی مرتبط با شرایط اصیل محیطی است. نمای واحدهای مسکونی نیاز به تعریف دارد. این نماها باید با شرایط محیط منطبق باشد. استفاده از نماهای سنگی و شیشه‌ای با توجه به زلزله‌خیزی اغلب شهرهای ایران، شرایط محیطی اقلیمی و خشکی و گرمای هوا و بروز طوفان مناسبت چندانی ندارد. ظاهر سیما و شرایط کالبدی، اغلب ساختمان‌ها به ویژه در شهرهای بزرگ، نیاز به آن دارد که با شرایط طبیعی، اقلیمی و موقعیتی شهرها مطابقت پیدا کند تا از یکدست شدن ساختمان‌ها در شهرهای مختلف جلوگیری شود.
یکی از وظایف مدیریت شهری، تقویت محله‌های منسجم و به دور از آلودگی‌های هوا، صوتی و بصری است. اگر هر محله از دیدگاه سکونتی و از نظر عوامل کاربری زمین و خدمات بحران رفت و آمد دارد. این موضوع در طرح بناهای مسکونی باید وابسته به مسکن تعریف شود، از بحران‌های اقتصادی ناشی از قیمت زمین و ساختمان، رهایی خواهد یافت. در چنین صورتی است که مکان، موقعیت و شرایط ایجاد هر ساختمان مسکونی معین خواهد شد. محله‌های مسکونی نیاز به آن دارند که مسیرهای سالم و بدون مخاطره‌ی عبور پیاده باشند. پیاده‌روها باید در برابر رفت و آمد جمعیت از ظرفیت کافی برخوردار باشند. در هیچ برنامه‌ای نباید پیاده‌روها و پیاده‌راه‌ها از طرح راه‌های شهری حذف شوند و اتومبیل نباید بر فوق انسان بنشیند. این وظیفه‌ی مدیریت شهری است که به جای شهر فرهنگ، شهر کالا را به وجود نیاورد. در این زمینه، حتی چیدمان و مبلمان فضاها، تابلوهای تبلیغاتی تجاری، تبلیغات بانکی، آگهی‌های کلاس کنکور و مانند آنها باید به شکلی که به اساس و قوام ساختار سکونتگاه‌های شهری لطمه وارد نسازد، شکل گیرد. در سکونتگاه‌های اصیل شهرهای ایران، مسکن فضایی برای زندگی سالم است و معیارهای شهرسازی، هرگز خوابگاهی شکل گرفتن واحدهای مسکونی را اجازه نمی‌دهند. بدیهی است که در چهارچوب مطالب مطرح شده، نقش مدیریت شهری بسیار تعیین کننده خواهد بود. مدیریت شهری نیاز به آن دارد که با تجهیز نیروی تخصصی خود و با تدوین برنامه‌های منسجم مدیریتی، زمینه‌ی مناسبی را برای ایجاد واحدهای مسکونی که آرامش و آسایش مردم را در خود داشته باشد، به وجود آورد. این مقاله را با گفتاری از پاتریک گدس که ویگفرید گیدئین، آن را در بخش هشتم کتاب فضا، زمان و معماری درج کرده است، به پایان می‌برد:
«نقشه‌ی شهرها، صرفاً خطوط منحنی و راستی نیست که جای فلان رودخانه یا به همان کوه را معلوم دارد، بلکه نوعی خط هیروگلیف است. نموداری از خطی است که بشر با آن تمدن خود را نوشته است». (گیدئین، 1376)
منبع مقاله :
اسماعیل زاده، حسن، (1395) بنیان‌های نظری در مطالعات شهری؛ جلد یکم: مدیریت شهری (با نگاهی بر شرایط ایران)، تهران: تیسا، چاپ اول.
تحولات صنعتی در شهرهای غربی، علی‌رغم وجود مشکلات متعدد، فرصت‌های مناسبی نیز پیش روی آنها قرار داده است. ولی در شهرهای کشورهای در حال توسعه، این موضوع به دلایل مختلف از جمله فقدان زیرساخت‌های کافی، کمبود منابع درآمدی، ورود سریع صنعت به کالبد شهرها، ضعف در مدیریت‌های شهری، مهاجرت‌های شدید و نظیر این‌ها، با مشکلات زیادی رودرو بوده و مسائل مختلفی را به وجود آورده است. در فرهنگ فارسی، مسکن به مفهوم محلی برای سکون و آرامش است. ساکنان پس از انجام فعالیت‌های روزانه و غوغای ناشی از کار و فعالیت به جایی روانه می‌شوند که در آن، آرامش و سکون وجود داشته باشد. حتی در همین ادبیات، از مسکن به مفهوم «منزل» یعنی محل نزول و اسکان نام برده شده است. به هر ترتیب، مسکن جایی برای سکونت خانواده، پرورش فرزندان، معاشرت، بسط دوستی و صمیمیت‌ها، محلی برای انتقال فرهنگ‌ها و سنت‌های دیرینه، و زمینه‌‌ساز شرایطی برای ترویج درستی‌ها و تقبیح، و بالاخره جایی برای توسعه و رشد متعالی خانواده است. مسکن علاوه بر آن که باید دارای شرایط قابل قبول کالبدی و ایستایی مناسب ساختمان باشد، شرایط آن باید بتواند از نظر اجتماعی، اقتصادی و طبیعی با شرایط محیط مستولی بر آن سازگار باشد. مهم‌ترین وجه مسکن، از دیدگاه شهرسازی، تجمع واحدهای مسکونی در قالب محله‌هایی است که شرایط آنها با محیط وفق دهد، با طبیعت سازگار باشد، با فرهنگ و شرایط اجتماعی و اقتصادی هماهنگی کند، سیمای محیطی آن هویت‌بخش بوده و ارزش‌های زیست سالم در آن در قالب شکل‌ها، حجم‌ها، قطعه‌بندی‌های زمین، رنگ، و سبک ساختمان رعایت شده باشد. بدیهی است که گسترش دامنه‌های ناشی از دنیای صنعتی با ماهیت موجود شهرها همخوان نبوده و مشکلات مربوط به خود را داشته است. عمده‌ی تلاش‌های شهرسازی در طول حداقل یک قرن اخیر بر آن بوده است که به پیشواز مسائل ناشی از دنیای صنعتی رفته و ضمن استفاده از آثار مثبت آن با استفاده از فنون شهرسازی که آن نیز زاییده‌ی عصر صنعت است، برای مشکلات نیز راهی بیابد و طرح محله‌های مسکونی را، ضمن حفاظت از ارزش‌های توسعه‌ی پایدار، براساس آن قرار دهد. ایجاد محله‌هایی با فن شهرسازی با استفاده‌ی متناسب از فناوری زمان، گسترش فضاهای باز و شیوه‌ی تأمین نیازمندی‌های عمومی، سلسله مراتب متناسب راه‌ها و قطعه‌بندی‌های زمین، چیدمان درست واحدهای مسکونی، از جمله تلاش‌های شهرسازی در دنیای بعد از انقلاب صنعتی بوده است.
مشکلات مسکن در ایران
تحولات صنعتی در شهرهای غربی، علی‌رغم وجود مشکلات متعدد، فرصت‌های مناسبی نیز پیش روی آنها قرار داده است. ولی در شهرهای کشورهای در حال توسعه، این موضوع به دلایل مختلف از جمله فقدان زیرساخت‌های کافی، کمبود منابع درآمدی، ورود سریع صنعت به کالبد شهرها، ضعف در مدیریت‌های شهری، مهاجرت‌های شدید و نظیر این‌ها، با مشکلات زیادی رودرو بوده و مسائل مختلفی را به وجود آورده است.اگرچه روند گسترش واحدهای مسکونی و در نتیجه ایجاد محله‌های مسکونی در سطح شهرهای مختلف ایران، به خودی خود و تحت تأثیر مهاجرت و شرایط اجتماعی و اقتصادی شهرها و ضعف در مدیریت شهری، عوارض متعددی داشته است، ولی نگرش مدیریت شهری، حداقل از حدود اواخر سال‌های دهه‌ی 1360 تاکنون، با هدف تأمین منابع مالی برای شهرداری‌ها، گسترش نیاز به برنامه‌های عمران شهری، تأمین زیرساخت‌ها، بسط شبکه‌ی راه‌ها و ایجاد فضاهای باز و سبز، مدیریت شهری را به حالتی درآورده است که مهم‌ترین راه تأمین این مخارج را تغییر در ساختار تراکمی ساختمان‌ها و به ویژه واحدهای مسکونی، و نتایج اقتصادی ناشی از این تغییر وابسته کرده است. تأمین سهمی از نیازهای مالی شهرداری‌ها توسط دولت‌ها برای آنها کافی نبوده و به همین دلیل، نگرش مدیریت شهری در تأمین منابع مالی گسترده، خود به طور عمده به سوی واحدهای مسکونی جهت‌گیری کرده است. مهم‌ترین عواملی که باعث بروز بحران مسکن در شهرها و به ویژه شهرهای بزرگ ایران شده است، به قرار زیر قابل دسته‌بندی است:
* مهاجرت به سوی شهرها
* افزایش طبیعی جمعیت
* تمرکزگرایی فعالیت و جمعیت
* نگرش خانوارها به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای
* واسطه‌گری
* بساز و بفروشی
* بازدهی بالای سرمایه‌گذاری در مسکن
* بالا رفتن قیمت زمین
* عدم توان‌بخش عمده‌ای از خانوارها در تأمین مالی مسکن.
از دیدگاه دولت، پیدا کردن راه‌حل به منظور گریز از بحران مسکن در سطح شهرهای بزرگ ایران، به ایجاد شهرهای جدید به عنوان سپری در جذب سرریز جمعیتی شهرها انجامیده است، ولی از دیدگاه مدیریت شهری، ضمن نیاز به تأمین منابع مالی شهرداری‌ها، چاره کار به ایجاد واحدهای مسکونی و در طبقات متعدد منعطف شده است. چنین تصمیماتی عوارض زیر را نتیجه داده است:
* دور شدن شهرها از محله‌ها و مساکن بومی
* گسترش نارسایی‌های بیشتر در تأمین خدمات عمومی و زیربنایی
* کوچک ساخته شدن ساختمان‌ها، و در نتیجه عدم ارتباط بین سطوح زیربنا و نیاز اجتماعی و طبیعی خانوارها
* نبودن آرامش در اغلب محله‌ها
* بحران رفت و آمد و عدم توازن تولیدات سفر و ظرفیت راه‌ها
* آلودگی محیط زیست
* نامتعادل بودن برنامه‌های کاربری زمین
* دور شدن زندگی صمیمی مردم از یکدیگر در اثر گسترش دامنه‌های مسکن جمعی
* نامرغوب بودن مصالح ساختمانی به کار رفته در بناها
* زشت شدن سیمای محله‌ها در اثر رعایت نکردن ضوابط بدنه‌سازی ساختمان‌ها
* وجود مشکل ساختاری در صدور پروانه‌های ساختمانی
* از هم پاشیدگی و اغتشاش فضایی و بصری در موقعیت و شرایط بناهای مسکونی با خود و دیگر ساختمان‌های همجوار.
مقوله مسکن و محله مسکونی از دیدگاه شهرسازی
از دیدگاه علمی و براساس متون شهرسازی، محله‌ی مسکونی باید ساختار کالبدی قابل قبول و شرایط اجتماعی و اقتصادی مناسب داشته باشد. نظریه‌های مختلف بیان شده در دوران معاصر، حکایت از آن دارد که یک محله باید با محل استقرار خود مرتبط بوده و نقش فرهنگ، طبیعت و معیشت در چهره و ساختار آن هویدا باشد. حتی کسانی مانند ابنزر هاورد، حل مشکلات اجتماعی ناشی از شهر در عصر صنعت را به ایجاد باغ شهرها مرتبط می‌دانند. (شیعه، 1393، 31). در حالی که کسانی همچون پاتریک گدس بر این باورند که محله‌های مسکونی باید براساس گسترش فرهنگ و همچنین ایجاد فضاهای باز و سبز به وجود آید تا از این طریق ارتباط ساکنان با طبیعت برقرار باشد (همان، 37). از سوی دیگر برخی معتقدند که محله‌ی مسکونی باید شخصیت اجتماعی و طبیعی (Le Gate and Stout, 2000, 307) و هویت ناشی از شرایط مستولی بر خود داشته باشد. فرانک لویید رایت، کلرنس پری و اشتاین، هر یک به نوع دیگری به طرح واحدهای مسکونی می‌پردازند و لوئیس مامفورد نیز شهر و محله شهری را عرصه‌ی والای فرهنگ خود می‌داند. (Mumford, 1976, 831-106).در طول چند دهه‌ی اخیر، بسیاری از طرح‌ها و برنامه‌های شهرسازی در ارتباط با محله‌های مسکونی با جنبه‌های توسعه‌ی پایدار که وجوه طبیعی و انسانی مختلف را مورد توجه قرار می‌دهد، هم عنان بوده است. در نیمه‌ی دوم قرن بیستم میلادی، گرایش شهرسازی علاوه بر توجه بیشتر به توسعه‌ی پایدار، از جمله به عدالت اجتماعی در سطح شهر و محله‌های شهری، گسترش دامنه‌ی مردم سالاری شهری، استفاده از مشارکت مردم در حل مشکلات محلهای و نگرش فلسفی به شهر، جهت‌گیری کرده است. حتی با توجه به تأثیر آلودگی‌های ناشی از صنعت و گسترش دامنه‌های آن در شهرها و محله‌های مسکونی، وجود هوای پاک، آب سالم، منظر هویت‌بخش، جلوه‌های فرهنگی و اقلیمی، و سلامت محلهای غایت‌نظر (Stein Bacher and Bensou, 1991, 168) در مباحث شهرسازی بوده است. کاربری زمین مطلوب، تأمین کلیه نیازمندی‌های عمومی و زیربنایی به نسبت رده‌بندی‌های محلهای از دیگر جنبه‌های مورد توجه در برنامه‌های گسترش محلهای است. پاسخ‌گو بودن محله به نسبت گروه‌های مختلف جمعیت مانند کودکان، نوجوانان، جوانان، میان‌سالان و سالمندان در طرح محله‌های مسکونی، به همان اندازه اهمیت داشته است که ایجاد مسیرهای پیاده‌روی، طبیعت سالم و زیبا، و اعتدال در رفت و آمد سواره باید در شهر جریان داشته باشد (pressman, 2000, 54). در سطح محله‌های شهری باید مفاهیم محیطی و رفاه اجتماعی وجود داشته باشد. در این مورد، باید رفاه اجتماعی در کنار برنامه‌ریزی و سیاست اجتماعی به کار گرفته شود. (Meltzer, 1984, 147). به طورکلی، انتظار از یک محله‌ی مسکونی که در میان آنها، انواع واحدهای مسکونی در طرح و قطعات و شکل‌های مختلف باشد، آن است که:
* کاربری زمین محله به خوبی تعریف شده باشد.
* چیدمان فضایی انواع کاربری‌های زمین مناسب باشد.
* نیازمندی‌های روزمره جمعیت در دسترس مردم قرار داشته باشد.
* ایمنی کامل در محله برقرار بوده و ارتباط اجتماعی بین مردم به بهترین و صمیمی‌ترین شرایط برقرار باشد.
* شبکه‌های حمل و نقل آن تعریف شده و از عبور و مرور وسایل نقلیه‌ی گذری به دور باشد.
* فضاهای باز و سبز در آن گستره بوده و آلودگی‌های محیط در آن وجود نداشته باشد.
* تراکم‌های خالص و ناخالص مسکونی آن در حد متعادل و متعارف بوده و قطعه‌بندی زمین به نحو مطلوبی باشد.
* برنامه‌ریزی و طراحی شهری در آن به نحوی باشد که بالاترین قابلیت انعطاف را در ارتباط با برنامه‌های گسترش کالبدی به وجود آورد.
* در برابر اتفاقات نامساعد طبیعی و انسان ساخت مورد برنامه‌ریزی قرار گرفته باشد.
* نظرات مردم در امور مربوط به خود از برنامه‌ریزی و طراحی گرفته تا جریان روزمره زندگی در اداره‌ی امور محله مورد توجه باشد. (strenberg, 1997, 27)
* بهداشت و سلامت کامل، وجود انگیزه‌های مشارکت بین ساکنان، یافت‌های محلهای سالم، دید و منظر مناسب، نظم در ارتفاع و حجم ساختمان‌ها از جمله شرایط مورد نیاز در ایجاد یک مجموعه‌ی مسکونی به حساب می‌آید. (Bobeock and Larsen, 1990).
* محیط شهری برای انسان‌ها است نه برای اتومبیل‌ها و کامیون‌ها و پروژه‌های بزرگ (تیبالدز، 1383، 63). این موارد باید در طرح محله‌های مسکونی مورد توجه قرار گیرد.
سنت‌های محله‌نشینی در ایران
در دوران اسلامی ایران، از شهر به مفهوم یک خانواده‌ی اجتماعی بزرگ، که ساکنان آنها در قالب خانواده‌های مختلف در کنار یکدیگر زندگی می‌کنند، یاد می‌شود. محله‌ها به فراخور شرایط خود مرکز محلهای دارند که متشکل از فضاهای فرهنگی و مذهبی مراکز کوچک خرید (بازارچه)، یا فضای باز؛ میدان و میدانچه و دیگر تأسیسات عمومی مورد نیاز محلهای است. به طور عمده، واحدهای مسکونی در قطعات مناسب زمین استقرار یافته است. جهت استقرار ساختمان‌ها، نسبت به شرایط طبیعی و اقلیمی با یکدیگر فرق می‌کند. به طور عمده واحدهای مسکونی یک طبقه است. جنس مصالح ساختمانی و فن ساختمان‌ها نیز برای واحدهای مسکونی براساس شرایط محیط و فناوری زمان قرار دارد.چهره و سیمای برخاسته از واحدهای مسکونی، معرف محیطی است که این بناها به آن تعلق دارد. شبکه‌های راه در سلسله مراتب خود، ارتباط بین واحدهای مسکونی، با یکدیگر و خدمات محلهای را برقرار می‌سازد و سپس با همان سلسله مراتب به دیگر محله‌های مسکونی، شهر و مرکز شهر مربوط می‌شود (شیعه، 1393، 217-212). در طرح واحدهای مسکونی، اقتصاد نقش اول را ندارد. این مورد در قیمت و حدود قطعه‌بندی زمین نیز مشاهده می‌شود. آنچه بیش از هر عامل دیگری، جریان سکونت در محله را برقرار می‌سازد، مودت اجتماعی، انسجام محلهای، روابط نزدیک و دیرینه‌ی فرهنگی، و زندگی سالم در کنار یکدیگر است. در محله‌های مسکونی سنتی، به فراخور شرایط زمان، اگرچه گروه‌های درآمدی متفاوتی وجود دارد، ولی ارتباط اجتماعی آنها با یکدیگر برقرار است. چیدمان فضایی واحدهای مسکونی، همه‌ی این واحدها را به نحوه‌ی برنامه‌ریزی شده در کنار هم می‌آورد.
واحدهای مسکونی هم با اقلیم در ارتباط است و هم با فرهنگ، و هم نیازهای خانوار. کالبد واحدهای مسکونی نیز نتیجه‌ای از این عوامل را در خود دارد. واحد مسکونی، جایی برای گذران زندگی ساکنان، ارتباط صمیمیت بخش با همسایگان، تربیت فرزندان، برگزاری آداب و رسوم و معاشرت است. واحد مسکونی جایی برای هنر زندگی در کنار هم است. واحد مسکونی یک محیط خصوصی است و آستانه‌ی خصوصی شدن در آن، از ورودی کل ساختمان آغاز می‌شود. کسی بر آن مشرف نیست. حریم مخصوص به خود را برای تأمین معیشت نیز آماده کرده‌اند. در شهرهای مرتبط با کشاورزی، پخت نان، صنایع دستی، خشک کردن محصول، تهیه‌ی فرآورده‌های دامی تا انبار آذوقه در خانه انجام می‌شود. با نگاهی به سیما و منظر آنها، می‌توان تعلق بنا را به فضای محل استقرار خود مشاهده کرد. چهره و سیمای محیط‌های مسکونی، شرایط منبعث از خود را در کنار یکدیگر قاب کرده است. سلسله مراتب راه‌ها از راه‌های عمومی شروع شده و سپس به راه‌های نیمه‌عمومی، نیمه خصوصی و محیط‌های مسکونی می‌رسد. در بعضی از کوچه‌های بن‌بست، ورودی چند خانه در کنار یکدیگر تعبیه شده است تا اولین هسته‌های محل اجتماع و واحد همسایگی را به وجود آورد (همان، 219). از نظر زیباسازی محیط، ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر، یک محیط مأنوس را نتیجه می‌دهد. مصرف انرژی و سوخت با شرایط ایجاد واحدهای مسکونی در حد متعادلی قرار می‌گیرند. در محیط‌های پرآفتاب، کم آفتاب، کوهستانی، کویری و نظایر آنها، اعتدال نور، منظر، چشم‌انداز، رنگ، پیوستگی فضایی، تقارن و تناسب ساختمان‌ها با یکدیگر نیز به چشم می‌خورد.
وظایف مدیریت شهری در دنیای امروز
مهم‌ترین هدف مدیریت شهری را در چهارچوب متون شهرسازی، می‌توان در ارتقای سطح شرایط کار و زندگی جمعیت ساکن در شهر، و در قالب اقشار و گروه‌های مختلف اجتماعی و اقتصادی، حفاظت از حقوق شهروندی، حفاظت از محیط کالبدی و توسعه‌ی پایدار خلاصه کرد. (سعیدنیا، 1383، 20-21). در دنیای امروز، شرایط مدیریت شهری به حالتی پیشرفت کرده است که وجود مشکلات مسکن، نقص در ارائه خدمات عمومی و زیربنایی، بیکاری، کمبود درآمد، زاغه‌نشینی، مشکلات اجتماعی، رشد خودروی شهری، و بی‌هویتی ساختمان‌ها و بافت‌های شهری را می‌توان نشانه‌های ضعف در مدیریت شهری دانست، و به این نتیجه دست یافت که با وجود چنین مشکلاتی، مدیریت شهری با نارسایی روبه‌رو بوده و در تنگنا قرار دارد. مدیریت شهری باید با ترویج هنر و مهیا ساختن آموزش، زندگی ساکنان شهرها را بهبود بخشد. (Lees, et al: 1976, 711). شهرها باید به نحوی مدیریت شوند که شرایط اضطراب، ترس و نگرانی برای شهر و مردم شهرها را باقی نگذارند. شهرنشینی در سایه مدیریت خوب شهری، باید با رشد معیارها و گسترش دامنه‌های رفاه اجتماعی همراه باشد. شهرک یک حقیقت فرهنگی است؛ زیرا فرهنگ بارزترین و مبرهن‌ترین عامل در پدیده‌های بشر است. (Gopi, 1980, 42-43). براساس مواردی که بیان شد، وظیفه‌ی شهرداری‌ها فقط در چهارچوب نظارت بر حمل و نقل، ساخت و ساز، آبیاری و گسترش فضای سبز، تسطیح و آسفالت معابر، جمع‌آوری زباله و حفظ بهداشت شهری خلاصه نمی‌شود، بلکه حافظت از سطح وسیع و عمیقی از اصول و معیارهای مختلف شهرسازی باید به صورت جدی در برنامه‌های مدیریت شهری قرار داشته باشد. لوئیس مامفورد، شهر را مظهری از یک پدیده‌ی اجتماعی می‌داند (Mumford, 1976, 83). شهرها بیان کننده‌ی جان انسان هستند که شخصیت انسانی را با خود درگیر می‌کنند. تعریف شهر نیز در اندازه‌ی جمعیت، و یا تراکم و وابستگی به محیط شناخته شده نیست. بلکه بخش انسانی شهرها، جوهره‌ی تعریف شهر محسوب می‌شود (Legetes, etal, 2000, 84). وظیفه‌ی مدیریت شهری، گره‌گشایی از مشکلاتی است که رفع آنها، اهداف تعیین شده در برنامه‌های توسعه‌ای شهر را محقق می‌سازد. باید سیاست‌هایی در پیش گرفته شود که ضمن حفظ منافع عمومی شهرها، محیط زندگی را برای شهرنشینان از ارزش‌های لازم برخوردار سازد.شهرداری‌ها باید با مسائل شهر و مردم شهر، و همچنین فنون مدیریت شهری آشنایی کافی داشته باشند. آنها باید برنامه‌های شهر را براساس رفع فقر و بیکاری، جرم، جنایت و اعتیاد، حفاظت از حقوق فردی و اجتماعی، اشتغال و محیط زیست سالم قرار دهند. بدیهی است که بسیاری از این جلوه‌ها در مظاهر مختلف مسکن و نحوه‌ی استفاده از اراضی، ساختارهای محلهای و جنبه‌های اجتماعی و فرهنگی شهر نیز هویدا است؛ بنابراین مدیریت شهری در چهارچوب ضوابط و مقررات دانش شهرسازی معنی پیدا می‌کند و هدف شهرسازی، ایجاد محیط‌هایی برای بقای بشر و ارزش و ویژگی‌های عالی است. (گوتن، 1358، 87-88)
وظیفه‌ی مدیریت شهری در برنامه‌های مسکن
در عرصه‌های مرتبط با مسکن و نحوه‌ی سکونت در محله‌ها، مدیریت شهری نیازمند آن است که در چهارچوب ضوابط و مقررات شهرسازی، بهترین شرایط را برای ایجاد واحدهای مسکونی به وجود آورد. از دیدگاه کالبدی، باید موقعیت واحدهای مسکونی به نسبت عناصر مختلف کاربری زمین تعریف شده باشد، امکانات استفاده از منظر، آرامش زیستی، فضای زیستی و سطح زیربنای مورد نیاز خانواده‌ها باید در برنامه واحدهای مسکونی دیده شود. در برنامه ایجاد یک محله‌ی مسکونی، باید به تأمین نیازمندی‌های عمومی مانند خدمات فرهنگی، آموزشی، تفریحی، درمانی، خرید، تأسیسات زیربنایی و راه توجه کافی مبذول شود. شرایط مسکن از نظر مدیریت شهری باید به گونه‌ای باشد که حتی‌الامکان، واحدی مجزا و مستقل برای هر خانواده به وجود آورد، و نحوه طراحی واحدهای مسکونی به گونه‌ای باشد که در یک محیط خانواده‌ای نیز امکان وجود فضای خصوصی و مجزا- برای خواب، استراحت یا مطالعه‌ی یکی از اعضای خانواده در میان جمع- را نیز امکان‌پذیر سازد. چنین واحدهایی باید با درب و پنجره‌های مناسب با اقلیم، تأمین و تنظیم روشنایی طبیعی، امکان استفاده از هوای پاک و سالم و تعبیه‌ی کلیه‌ی نیازمندی‌های مرتبط با محل سکونت، از نظر بهداشتی نیز در محیط سالمی قرار داشته باشد. وظیفه‌ی مدیریت شهری آن است که در هر برنامه ایجاد واحدهای مسکونی و به هنگام صدور مجوز ساختمانی و پایان کار ساختمان، در کنار عوامل فنی، جنبه‌های مختلف اجتماعی و اقتصادی ناشی از زیست در واحدهای مسکونی را مورد توجه قرار دهد. محیط مسکونی باید دارای آسایش و آرامش باشد؛ بدون اشراف بوده و از راه‌های پر سر و صدا دور باشد. در میان فضاهای باز و سبز استقرار داشته باشد. ضمن داشتن زمینه برای انجام فعالیت‌های اصلی واحدهای مسکونی، زمینه را برای انجام فعالیت‌های فرعی مانند برگزاری میهمانی بدون ایجاد مزاحمت برای همسایگان فراهم آورد. بنای مسکونی نیازمند آن است که دارای ساختمان ایستا و مقاوم در برابر اتفاقات غیرمترقبه‌ی طبیعی و انسانی باشد (شیعه، 1393: 63-64). بدیهی است که زیبایی و زیبایی دوستی، جزء غریزه‌های ذاتی انسان است؛ بنابراین واحدهای مسکونی باید دارای کیفیت مناسبی بوده و جنبه‌های زیباشناسانه زندگی در شهر و بنای مسکونی را با خود به همراه داشته باشد.مدیریت شهری نیازمند آن است که در برنامه‌های صدور مجوز برای قطعات مسکونی، به جنبه‌هایی که بیان شد، توجه داشته باشد. مدیریت شهری به آن نیازمند است که در صدور مجوز ایجاد واحدهای مسکونی، صرفه‌جویی در انرژی و در ارتباط قرار داشتن درآمد و توان‌های مالی خانوارها با هزینه‌های مسکن را وجهه‌ی همت خود قرار دهد. اعتدال در برنامه‌های تولید مسکن و درآمد خانوارها از جمله اهدافی است که باید در چهارچوب برنامه‌ریزی ایجاد واحدهای مسکونی مورد توجه مدیریت شهری قرار می‌گیرد. از دیدگاه شهرسازی، مدیریت شهری نیاز به آن دارد که خانه‌ها را در بهترین، سالم‌ترین و پاک‌ترین اراضی شهری به وجود آورد. مدیریت شهری باید به این نکته توجه داشته باشد که چگونه خانواده‌ها با فرهنگ‌ها و ارزش‌های مشترک نیاز به آن دارند که در کنار هم زندگی کنند. محله‌ی مسکونی یک واحد اجتماعی بزرگ است که در میان خود واحدهای اجتماعی کوچکتر (خانواده‌ها) را گرد آورده است. (سیف الدینی، 1378، 83)
چنانچه به طرح‌های مختلف شهرسازی و نظریه‌های مرتبط با واحدهای مسکونی شهرسازی نگاهی انداخته شود، یکی از مهم‌ترین شرایط ایجاد مسکن و واحدهای مسکونی، تفوق فرهنگ اجتماعی محله بر دیگر جنبه‌ها است. محله جای ملاقات مردم با یکدیگر است. در محله‌ی مسکونی باید برای منظره‌های طبیعی و زیبایی‌های محیطی برنامه‌های گسترده‌ای را به مرحله‌ی اجرا درآورد. در چنین محله‌هایی باید رفت و آمد وسایل نقلیه محدود باشد. گروه‌های اجتماعی مختلف مانند کودکان، نوجوانان، سالمندان و ناتوانان جسمی و نظایر آنها باید امکانات مناسبی را در استفاده از خدمات محلهای داشته باشند. مدیریت شهری باید اساس و قوام واحدهای مسکونی محله را بر مبنای رشد و تربیت کودکان قرار دهد. هنگامی که زندگی در محله و در میان واحدهای مسکونی از نظر روانی، جسمی، پرورشی و نظایر آنها برای کودکان آماده بود، شرایط محله‌ها برای سایر گروه‌های سنی نیز آماده خواهد بود. (شیعه، 1387: 55-61). ساختار مسکونی شهر که مدیریت شهری، باید آن را وجهه‌ی همت خود قرار دهد، بر مبنای عدالت اجتماعی و برنامه‌ریزی کالبدی قرار دارد. نباید تفاوت چندانی بین محله‌های شهر وجود داشته باشد، نباید محلهای از شهر جدا افتاده باشد. نیاز به آن است که بر مبنای شرایط خلقتی انسان، طبیعت در چهار فصل سال در محله‌های مسکونی حضور داشته باشد و بنیان‌های اصلی واحدهای مسکونی محله، بنیادهای اصلی خود را از ارتباط بین انسان و طبیعت کسب کند. شرایط راه‌های مستقر در میان واحدهای مسکونی نیز باید بر مبنای چنین شرایطی قرار داشته باشد (شیعه، 1384: 367-368)؛ بنابراین در مفهوم شهرسازی، بناهای مسکونی باید در میان فضاهای سبز و باز محلهای که مرکز آنها، فضای فرهنگی و اجتماعی تشکیل داده است، به وجود آید و سلسله مراتب راه‌ها، شرایط چنین فضاهایی را با هم پیوند دهد. محله‌ی مسکونی جایی است که همه چیز آن در اعتدال بوده و مردم ساکن در آن در هیچ موردی با هراس و تشویق و نگرانی رودررو نباشند. (cools, 1997: 5-12)
پیدایش بحران مسکن در ایران
به یقین نمی‌توان چنین پنداشت که بحران مسکن در حال حاضر در تمام شهرها و روستاهای ایران وجود دارد. بلکه عمده‌ترین مشکلات مرتبط با مسکن و بحران مسکن در شهرهای بزرگ و پرجمعیت ایران دیده می‌شود. دلایل افزایش مهاجرت به سوی شهرهای بزرگ را باید در ضعف برنامه‌های توسعه‌ی منطقه‌ای و تمرکز یافتن کار، سرمایه و خدمات رفاهی در شهرهای بزرگ، و نبود کافی این امکانات در نواحی مهاجر فرست جست‌وجو کرد. در فاصله‌ی پنجاه و پنج سال بین سال‌های 1335 تا 1390، جمعیت ایران به حدود چهار برابر افزایش یافته و تحولات اقتصادی و اجتماعی مهمی در عرصه‌های ملی به وقوع پیوسته است. تأثیرات ناشی از وقوع اصلاحات ارضی، صنعتی کردن کشور، تأثیرات ناشی از اتفاقات بعد از انقلاب اسلامی؛ مانند واگذاری زمین در شهرها، و تشدید فعالیت‌های صنعتی و اقتصادی در شهرهای متمرکز، ضمن آنکه کفه‌ی ترازوی شهرنشینی را به نسبت روستانشینی سنگین‌تر کرده است، بحران‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی و فنی شهرداری‌ها، یارای پاسخ‌دهی نیازمندی‌های جمعیت را نداشته است. به بیان دیگر، روند رشد جمعیت در نواحی شهری با فرایند افزایش خدمات عمومی و زیربنایی و برنامه‌های رشد و توسعه‌ی شهر و مسکن شهری هماهنگ نبوده است (شیعه، 1392، 289)؛ به همین خاطر تعداد متقاضیان مسکن با عرضه‌ی واحدهای مسکونی مترادف نبوده و بر بحران مسکن دامن زده است. بر افزایش این بحران باید تغییر در نظام تک سلولی شدن خانوارها و عبور از شیوه‌های سنتی مسکن، التهابات ناشی از نگرانی خانوارها برای تهیه‌ی مسکن برای دوران بزرگ شدن فرزندان خود و نگرش به مسکن به عنوان یک سرمایه را افزود. در این زمینه، عمده‌ترین تلاش مدیریت شهری، صدور مجوزهای ساختمانی، افزایش طبقات و تراکم ساختمانی واحدهای مسکونی از یک سو و توجه صرف به ضوابط و مقررات ساختمانی از نظر کالبدی به جای تأثیرات گسترده‌ی دیگر مانند جنبه‌های فرهنگی و اجتماعی بوده است. حتی مدیریت شهری در شهرهای بزرگ، به برنامه‌های ایجاد شهرهای جدید در پیرامون شهرهای بزرگ توجه نکرده و ضمن گسترش کالبدی حوزه‌ی پیرامون خود بر تراکم جمعیت و ساختمان دامن زده است. از سوی دیگر، کمی درآمد برای شهرداری‌ها در تأمین خدمات عمومی و زیربنایی و جریان عادی زندگی در شهر، آنها را به سوی تراکم‌فروشی و استفاده‌ی بیش از حد ظرفیت‌های مرتبط با عناصر کاربری زمین و خدمات عمومی و زیربنایی سوق داده است؛ در همین ارتباط، متأسفانه در طول حداقل یک صدساله‌ی اخیر، شهرهای بزرگ ایران و به ویژه تهران، همواره الگویی برای شهرهای میانه‌ی جمعیتی و حتی کوچک و در پاره‌ای از موارد روستاها بوده است. هر آنچه از روند زرق و برق شهری، نحوه‌ی ساختمان سازی، افزایش تراکم ساختمانی، ایجاد خدمات عمومی و مانند آنها در تهران یا سایر شهرهای بزرگ وجود داشته، به سوی شهرهای کوچک و بعضی از روستاها سرازیر شده است، آنگونه روشی که در ارتباط با ساختن مسکن در شهرسازی سنتی ایران وجود داشت و بناهای مسکونی با فرهنگ، اقلیم و طبیعت و معیشت و موقعیت مکانی شهرهای محل استقرار خود پیوند یافته بود، به طور عمده، خود را به بناهای بی‌هویت، بی‌ارتباط با محیط و صرفاً به جای مسکن بومی که جنبه‌ی عالی سکونت را در خود داشته باشد، به یک سرپناه، خوابگاه و فقط جایی برای خوابیدن و نه زندگی کردن تبدیل کرده است. در این زمینه، در عمده‌ترین برنامه‌های مسکن که با صدور مجوز شهرداری‌ها صورت گرفته، مسکن به عنوان یک کالا تلقی شده است.شرایط گوناگون ایجاد واحدهای مسکونی در اثر بروز مشکلات بیان شده در پیدایش بحران مسکن در شهرهای ایران، علاوه بر دامن زدن به گسترش سکونتگاه‌های غیررسمی که در اثر ضعف در برنامه‌های توسعه‌ی منطقه‌ای و مهاجرت افراد فقیر به سوی شهرها اتفاق افتاده است، التهاب در برنامه‌های کاربری زمین شهری و ضعف در خدمات شهرداری‌ها و پیدایش مشکلات محیط زیستی در شهرها را در پی داشته و شهرها را به صورت گاز انبری تحت تأثیر قرار داده است. یک لبه‌ی این گاز انبر را برنامه‌ی تراکم‌فروشی شهرداری‌ها، تشدید تمرکزگرایی، تولید ناکافی و نامرغوب مصالح ساختمانی، افزایش قیمت زمین، عدم استفاده‌ی کافی از تخصص‌ها، کاستی توان اقتصادی خانوارها و مانند آنها تشکیل می‌دهد و لبه‌ی دیگر آن را، بساز و بفروشی، واسطه‌گری، بازدهی بالای سرمایه‌گذاری مسکن، تخریب ساختمان‌های با ارزش، و ایجاد ساختمان‌های چند طبقه بی‌هویت بر جای آنها به وجود آورده است.
واکاوی
به طور معمول، حد انتظار از مدیریت شهری آن بوده است که براساس مبانی علمی به مدیریت پرداخته، و هر آنچه را که از دانش شهرسازی و در حوزه‌ی مدیریت شهری مایه می‌گیرد، و برای شهرداری‌ها جنبه‌ی کاربردی دارد، به مرحله‌ی اجرا درآورند. متأسفانه ضعف در برنامه‌ی مدیریت شهرداری‌ها باعث آن شده است که دانش شهرسازی، راه خود را برود و شهرداری‌ها بدون توجه به مبانی ارزشی دانش شهرسازی کار خود را انجام دهند. تعداد فارغ التحصیلان شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری در کل شهرداری‌های کشور بسیار اندک است. از این‌رو، مهم‌ترین تصمیم‌گیری‌ها در عرصه‌های اجرایی شهر توسط غیرمتخصصان صورت می‌گیرد. بر جمع این مورد، باید تهیه و تدوین انواع طرح‌های شهری را- که اغلب آنها از نظر محتوایی با اصول متقن شهرسازی همخوانی ندارد و بیشتر نظر کارفرمایان را برآورده می‌کند، یا به رفع مشکلات موقتی و به حالت مسکن‌وار می‌پردازد- افزود.
1. مدیریت شهری و برنامه‌های علمی مسکن
هر برنامه‌ی ایجاد واحدهای مسکونی باید اهدافی داشته باشد. برنامه‌های مسکن علاوه بر جنبه‌های اقتصادی ناشی از ایجاد خود، باید به اصلاح محیط اجتماعی و محیط کالبدی بپردازد؛ برای اقشار مختلف جامعه، امکان دستیابی به گونه‌های مختلف مسکن را فراهم آورد؛ از منابع طبیعی حفاظت کند؛ و به رواج فنون جدید برنامه‌ریزی مسکن بپردازد. واحدهای مسکونی عرضه شده، ضمن آنکه باید با اقلیم و فرهنگ و شرایط محیط هماهنگ باشد، باید یک محیط آرامش بخش و سالم را برای ساکنان به ارمغان آورد (شیعه، 196، 1393). بر همین وجه، به ارتقای سطح شرایط محیط پرداخته، و زمینه را برای تجلی جلوه‌های والای فرهنگ انسانی آماده کند. با نگاهی به برنامه‌های مدیریت شهری در ایران، متأسفانه در طول چندین دهه‌ی اخیر، عمده‌ی برنامه‌های مدیریت شهری صرفاً به ایجاد مسکن بر مبنای نیاز عددی، سطوح زیربنا و مقررات عمومی ساختمان معطوف بوده است. برنامه‌های کاربری زمین در یک محله، باید با ظرفیت‌های هر محله همخوانی داشته باشد. در سطح محلهای و براساس معیارهای شهرسازی، مناسب‌ترین شرایط برای محله، داشتن 45 تا 55 درصد از اراضی محلهای برای ایجاد واحدهای مسکونی، 10 درصد تأسیسات عمومی، 10 تا 15 درصد فضاهای باز و سبز، و 20 تا 25 درصد راه‌ها و شبکه‌ی ارتباطی است (همان، 205). درحالی که در بسیاری از برنامه‌های ساختمانی، برای محله‌های مسکونی جدید شهری، اندازه‌ی متناسبی از این کاربری‌ها در سطح محله‌ها وجود ندارد. طبق برنامه‌های علمی شهرسازی، راه‌های محله باید سلسله مراتبی و از تأسیسات پر سر و صدا مصون باشد. حداقل فاصله‌ی بناهای مسکونی به نسبت جریان‌های اصلی رفت و آمد سواره 45 متر است، سطح زیربنای هر قطعه‌ی مسکونی باید متناسب با عرض راه‌ها و خدمات محلهای باشد. برای مثال، تعداد واحدهای مسکونی اعم از یک طبقه یا بیشتر، باید با ظرفیت پذیرش راه‌ها، مدرسه‌ها، مراکز فرهنگی، خدمات تجاری و تأسیسات زیربنایی مانند شبکه‌های آب، برق، گاز و فاضلاب و تلفن همخوانی داشته باشد، تا به صورت دائمی، محله‌ها به تغییر در این شبکه‌ها و آسیب به آسفالت و پوشش معابر وادار نشود. در دوران متأخر، درحالی که در بسیاری از محله‌های شهری، و به ویژه آنگونه از محله‌ها که تغییرات تراکم ساختمانی و فروش تراکم در آنها زیاد است، محله‌ها شاهد تغییرات دائمی کف معابر و افزایش ظرفیت خدمات زیربنایی بوده و در این مورد، خدمات عمومی مانند ظرفیت مدرسه‌ها یا عبور و مرور در تنگنا قرار داشته است.طبق ضوابط علمی شهرسازی، بهترین و بی‌عارضه‌ترین اراضی شهری باید به واحدهای مسکونی اختصاص یابد. در حالی که بسیاری از محله‌های شهری امروزی، شاهد وجود واحدهای مسکونی در کنار تأسیسات آلوده کننده‌ی محیط، اراضی پرفراز و نشیب، بدون رعایت بهداشت شهری و تنظیم نور، و در حالی که در آنها از فضاهای باز و سبز و چشم‌انداز مناسب به سوی اماکن عمومی اطراف، چندان اثری دیده نمی‌شود، ایجاد شده است. در سطح بسیاری از محله‌ها در شهرهای امروزی، خدمات عمومی به اندازه‌ی کافی وجود ندارد. در حالی که هر محله از نظر کاربری زمین، نیازمند داشتن کتابخانه، مراکز ورزشی، پارک و فضای سبز، سالن اجتماعات، مرکز فرهنگی و مذهبی است، جای آنها را یا به طور عمده، واحدهای مسکونی گرفته است یا به جای این قبیل خدمات، سطح محله از تأسیساتی که اصلاً نیازی به وجود آنها در محله نیست- مانند ادارات، بانک‌ها، مراکز تجاری بزرگ و نظیر این‌ها- اشباع شده است. سلسله مراتب استقرار تأسیسات شهری باید ساختار فضایی درستی داشته باشد. این سطح از محله‌های کوچک آغاز شده و تا سطح شهر ادامه پیدا می‌کند. به دفعات، چنین مشاهده می‌شود که جایگاه توزیع بنزین، کتابخانه، توقفگاه عمومی و تأسیسات خدمات‌رسان دیگر، تغییر کاربری یافته و جای خود را به دیگر تأسیسات و به ویژه مسکن می‌دهد. در این زمینه، به دلیل سودآور بودن سریع سرمایه‌گذاری بر مسکن، این تغییرات بر روی واحدهای مسکونی در سطح وسیع‌تری وجود دارد.
دانش شهرسازی به این اصل معتقد است که محله باید آیینه‌ی تمام‌نمای جلوه‌های فرهنگی زمان خود باشد، هر آنچه از فرهنگ نشئت می‌گیرد، باید در چهره‌ی ساختمان‌ها و بافت محله‌های شهری پیدا باشد. نمای هر واحد مسکونی، سطح زیربنای آن، حدود مساحت‌های زیربنا، نحوه‌ی استقرار، جنس مصالح، و طبقات ساختمان‌ها باید به گونه‌ای حساب شده، با سایر شرایط روانی، اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی و محیطی محله‌ها سازگار باشد. متأسفانه در مدیریت شهری ایران، علی‌رغم داشتن ضوابط و معیارهای مصوب، هنوز ارتباط بین ساختمان‌های مسکونی و دیگر ساختمان‌های محله با یکدیگر مشخص نیست. برنامه‌های مشخصی برای ترکیب رنگ بناها، نحوه‌ی استقرار آنها، جنس مصالح، ترکیب درها و پنجره‌ها یا درها و پنجره‌های واحدهای همجوار، چشم‌انداز به طبیعت و فضاهای عمومی تعریف شده نیست. بعضی از مدیریت‌های شهری، برنامه‌ی خود را به نحوی به اجرا درمی‌آورند که محور طبیعت و چشم‌اندازهای طبیعی را نتیجه می‌دهد. در بهترین موقعیت برای چشم‌انداز به سوی طبیعت اطراف، ایجاد یک ساختمان مرتفع به نحوی که کوه و دشت و طبیعت را سریع‌تر پنهان می‌کند، مجوز ساخت می‌گیرد. همواره این نظر مطرح است که شهرهایی که در اوقات آخر هفته، راه‌های برون‌شهری آنها، مملو از مسافرانی می‌شود که به سوی بیرون شهرها و نواحی طبیعی و تفریحی اطراف رهسپار می‌شوند، طبیعت در آنها حضور ندارد و مردم برای تأمین این ارتباط بین خود و طبیعت ناچار می‌شوند که به نقاط بیرون شهرها دست به سفر بزنند؛ در حالی که از دیدگاه شهرسازی، باید طبیعت و مراکز تفریحی طبیعی در درون و یا حاشیه‌ی شهرها وجود داشته باشد، برای بعضی از شهرها و به ویژه شهرهای متراکم جمعیتی ایران، گسترده‌ساختن حضور طبیعت و فضاهای باز در شهرها، زمینه را برای کاهش سفرهای برون شهری آماده می‌کند و این خود، حتی در کاهش تصادفات و تصادمات جاده‌ای، تأثیر به سزایی خواهد داشت. در حالی که جای این فضاها را به خاطر سودجویی از زمین و بی‌برنامه‌گی در اقدامات مدیریت شهری در بسیاری از محله‌ها، بناهای مسکونی و متراکم و تأسیسات غیرضروری دیگر اشغال کرده است. حتی در پاره‌ای از موارد دیده می‌شود که در بافت‌های مسکونی گسترده‌ای که در میان فضاهای باز و سبز ایجاد شده‌اند، تغییرات کاربری زمین، جای این فضاهای باز و سبز را هم به ساختمان اختصاص می‌دهد. از نظر حقوقی، هر خانواده که یک واحد مسکونی را می‌خرد، شرایط آن را می‌بیند، به چشم‌انداز آن به سوی اماکن عمومی، طبیعت، فضاهای باز و سبز آگاه می‌شود؛ بنابراین برای آن خانواده حقی ایجاد می‌شود. چگونه است که مدیریت شهری با صدور مجوز ساختمانی در طبقات و موقعیت‌های مختلف، حق شهروندی آن را با محدود ساختن دید و منظر و چشم‌انداز به فضاهای عمومی تضعیف می‌کند؟
2. مدیریت شهری و جنبه‌های فرهنگی واحدهای مسکونی
محله به مفهوم جای حل شدن تمام مسائل ساکنانی است که در کنار هم و در قالب واحدهای مسکونی مستقل زندگی می‌کنند. وجود چنین محله‌هایی در فرهنگ شهرسازی ایران به نحو بسیار گسترده، مطرح بوده است، ولی در شرایط موجود شهرهای ایران، نیاز به مسکن، تنها راه‌حل رفع مشکل خود را فقط در قالب افزایش طبقات ساختمانی و کاهش سطح زیربنا در واحدهای مسکونی یافته است. بالا رفتن تراکم جمعیت و قیمت زمین، چاره‌ی کار را در بسیاری از شهرها به سوی آپارتمان‌نشینی سوق داده است. آپارتمان‌نشینی در سطح شهرهای کشور، مشکل مربوط به خود را دارد، ولی این مورد در شهرها با کاهش سطح زیربنای واحدهای مسکونی نیز روبه‌رو شده است. خانوارها در قطعات کوچک کنار هم می‌آیند، در حالی که فاصله‌ی بین آنها را دیوارهای نازک همسایگی به وجود آورده است. صدای خانواده‌ها در درون واحدهای مسکونی به واحدهای مسکونی همجوار هم منتقل می‌شود. بسیاری از خانوارها به صورت ناخواسته در جریان امور زندگی خصوصی همسایه‌های همجوار خود قرار می‌گیرند. در بسیاری از فضاهای عمومی، ساختمان‌های مسکونی راهروهای تنگ و تاریک، در حالی که محل تلاقی درب‌های آپارتمان‌ها هم در جوار یکدیگر است، شکل گرفته است. فاصله‌ی آنها به هم نزدیک است. بوی غذا یک همسایه به راحتی به داخل واحد مسکونی همسایه‌ی دیگر وارد می‌شود و تلاقی و برخورد دو نفر که هر یک از یک درب آپارتمان همجوار خارج می‌شوند، با یکدیگر از نظر دور نیست. بسیاری از ساختمان‌ها به یکدیگر مشرف‌اند. در این زمینه، بسیاری از مدیریت‌های شهری، با وجود آنکه، با برنامه‌های کاهش تراکم و سطح طبقات و نظایر آنها در مقابل اشراف ساختمان‌ها به یکدیگر برنامه‌ای داشته باشند، چاره‌ی کار را به گونه‌ی دیگر مطرح ساخته‌اند. آنها به صدور مجوز و فروش تراکم می‌پردازند، و اجازه‌ی ساختمان‌های با ارتفاع زیاد و مشرف به واحدهای اطراف را می‌دهند، ولی در عوض، سازندگان آپارتمان‌ها به ویژه در طبقات بالا را وادار می‌کنند شیشه‌ی پنجره خود را مات کنند. این به معنای آن است که واحد مسکونی آپارتمانی، بایداز همه طرف بسته شده و به حالت یک زندان درآید و چشم‌انداز به فضاهای باز و اطراف از ساختمان رخت بربندد و کودکان در محیط‌هایی که فقط با شیشه‌ی پنجره‌ی مات پوشش داده شده است، تصورشان از آسمان آبی، آفتاب تابان، نور، طبیعت، چشم‌انداز به نواحی عمومی اطراف، فقط در چهارچوب واحد بسته‌ی آپارتمانی معنی پیدا می‌کند. این مورد در حالی است که بعضی دیگر از خانوارها به حالتی سرخود و به منظور جلوگیری از اشراف تا می‌توانند پنجره‌ی واحدهای خود را با پرده پوشش می‌دهند و واحد را تاریک می‌سازند. بدیهی است که کاهش فشار هوا در ارتفاع و آلودگی هوا در طبقات بالا نیز بر مشکلات می‌افزاید. تنها عامل تعیین کننده‌ی استقرار ساکنان ساختمان‌ها در بسیاری از مجتمع‌های آپارتمانی فقط توان اقتصادی هر خانوار در تأمین مسکن شده است. به همین خاطر به مرور زمان محله‌های شهری به جای طبقات اجتماعی مختلف فرهنگی، جایی برای هم‌درآمدها می‌شود. خانوارهایی که تعداد نفرات مختلف در خانوار دارند و فرهنگ‌های متفاوت دارند. فقط وجوه اشتراک درآمد آنها را به کنار هم آورده است. این مورد، برخلاف سنت فرهنگی زیست خانوارها در گروه‌های درآمدی متفاوت در کنار یکدیگر استنحوهی چیدمان واحدهای مسکونی که مجوز آنها توسط کارشناسان اغلب ناآشنا با مسائل اجتماعی و فلسفی سکونت صادر می‌شود و فقط دیدگاه ویژه‌ای را در ارتباط با کالبد بناها دنبال می‌کنند، به نحوی است که ساختمان‌های بی‌هویتی را که هیچگونه ارتباطی با شرایط محیط ندارند و هیچ معنا و مفهوم و ارزشی را نمی‌توان برای آنها متصور شد، نتیجه می‌دهد. بافت هر محله‌ی مسکونی باید سطح انتظار و معنی زندگی خانوارهای ساکن در خود را تشریح کند. متأسفانه در این موارد، صدور مجوز ساختمانی بدون توجه به ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر و فلسفه‌ی وجودی ساختمان‌ها صورت می‌گیرد. ساختمان‌های مسکونی صرفاً براساس مقررات ملی ساختمان، فقط بر مبنای جوش و اتصالات سطح زیربنا، مقررات ساختمانی و درز انقطاع، پارکینگ و مانند آنها مجوز می‌گیرند و به مسائل هنری و فرهنگی در ترکیب با یکدیگر توجهی به بناهای مسکونی نمی‌شود. ساکنان واحدهای مسکونی و به ویژه آپارتمانی، با یکدیگر غریبه‌اند و اختلافات ناشی از وجوه مشترک زندگی در کنار یکدیگر، آنها را بیش از پیش از هم دور می‌کند. حتی تعارف و سلام و علیک که سنت حسنه‌ی فرهنگی ما محسوب می‌شود، در میان مجتمع‌های مسکونی و آپارتمانی، چندان روی خوش نشان نمی‌دهد. بسیاری از سنت‌ها، و آداب و رسوم دیرینه‌ی فرهنگی در میان واحدهای مسکونی کوچک مرتفع، و متراکم جای عرضه نمی‌یابد.
3. مدیریت شهری و کالبد محله‌های مسکونی
تا زمان حاضر، کوچک‌ترین برنامه‌ای در زمینه‌ی کیفیت نوع و جنس اسکلت ساختمان‌های مسکونی تدوین نشده است. هر سازنده به نحوی که مایل است به طرح ساختمان می‌پردازد و در صورت تأیید فنی آن توسط مدیریت شهری به اجرا در می‌آورد. بدیهی است که ساختمان‌ها برحسب شرایط خود، با اسکلت بتونی یا فلزی، آجر و آهن و مانند آنها به وجود می‌آیند. ترکیب این ساختمان‌ها در کنار یکدیگر بدون توجه به ارتباط آنها با هم، با نماهای متفاوت، پنجره‌ها و درهای گوناگون، ارتفاع نامتعادل با یکدیگر، نبود نظم و هماهنگی در رنگ و چهره‌ی ساختمان‌ها به وجود می‌آید. اگرچه در ترکیب نمای بعضی از ساختمان‌ها، اعتدالی در ارتباط با شرایط محیطی وجود دارد، ولی عمده ساختمان‌های مسکونی جدید در شهرهای مختلف ایران، از نواحی خشک گرفته تا گرم و مرطوب، و کوهستانی، به طور عمده، نمای ساختمان خود را با سنگ تزئین می‌کنند. شرایط به گونه‌ای شده است که برخلاف ساختمان‌های سنتی در هر محیط، شکل و نمای ساختمان‌ها در اقلیم‌های مختلف و فرهنگ‌های متنوع محیطی، با یکدیگر مشترک شده است، چنین ساختمان‌هایی را می‌توان در هر جایی و هر اقلیمی از شهرهای ایران مشاهده کرد. از نظر کالبدی، در محله‌های مسکونی، باید بین سلسله مراتب و عرض راه‌ها و استقرار ساختمان‌ها ارتباط وجود داشته باشد. روحیه‌ی ساختمان‌ها، چهره‌ی آنها، پیکر و بالاخره سیمای محله‌های مسکونی باید نشان خود را از یک وحدت حاصل کند. تا محله و واحدهای ساختمانی محله، معنا و مفهوم ویژه خود را داشته باشد. ساختمان‌ها به مثابه گره‌های موجود در طرح یک فرش هستند که هر یک باید جایگاه خود را به درستی به دست آورند، تا ترکیب فرش، از طرح، نما و جنس مناسبی برخوردار باشد. مردمی که در بافت یک محله‌ی مسکونی زندگی می‌کنند، باید محله برایشان غریبه نباشد، همه‌ی اجزای بافت محله باید برای جمعیت تعریف شده باشد.موارد فوق در برنامه‌های مدیریت شهری، جای چندان درستی ندارد. نتیجه‌ی کار بدون توجه به عرض راه‌ها، سیمای محیط، چهره‌ی محله و ریخت و پیکر آن، با صدور مجوز ساختمانی و پایان کار، به ساختمان‌هایی منجر می‌شود که نه تنها جایگاه مناسبی در محله ندارند، بلکه پیوند درستی را نیز با بقیه‌ی عناصر محلهای به دست نیاورده‌اند. برنامه‌ی درستی برای تفکیک و مساحت زمین و تناسب آنها با یکدیگر در بافت‌های جدید و حتی نوع قطعه‌بندی زمین در میان بافت‌های ساخته شده وجود ندارد. در بسیاری از برنامه‌های مدیریت شهری، می‌توان تغییر ساده‌ی برنامه‌های مصوب کاربری زمین را مشاهده کرد. برنامه‌های کاربری زمین از دو دیدگاه در طرح محله‌های مسکونی مورد توجه است. شهرداری‌های فروشنده‌ی تراکم با فروش تراکم بر قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی تأثیر می‌گذارند. ضوابط و شرایط پایان کار و عوارض‌های مالی مربوطه، خود عاملی در گران شدن قیمت واحدهای مسکونی به شمار می‌رود. یکی از آنها به نحوه‌ی تهیه‌ی طرح محله‌های مسکونی و دیگری به همجواری‌های شهری پس از آن مربوط می‌شود؛ برای مثال نوع کاربری‌های زمین، اگرچه در بسیاری از طرح‌های شهری که مصوبه‌ی خود را از مدیریت‌های شهری گرفته است، به خوبی و براساس نیات شهرسازی شکل نمی‌گیرد، ولی در عرصه‌های اجرایی، شرایط ویژه‌تری می‌یابد. یکی از این موارد، برقراری ارتباط درست همجواری‌های شهری در کنار یکدیگر است. بسیاری از واحدهای مسکونی در کنار تأسیسات خطرآفرین مانند جایگاه‌های توزیع بنزین، مجوز ساخت می‌گیرد. برخی از خدمت محلهای مانند مدرسه و مراکز خرید به صورتی نامتناسب با واحدهای مسکونی و در کنار خیابان‌های اصلی به وجود می‌آید. بعضی از ادارات که اصولاً جای آنها در میان محله‌های مسکونی نیست؛ مانند بنای بعضی از ادارات و وزارت‌خانه‌هایی که در میان واحدهای مسکونی تهران استقرار یافته است و آرامش اجتماعی محله‌ها را تحت تأثیر قرار می‌دهد. در پاره‌ای از موارد، در برنامه‌های گسترش کالبدی و طرح بزرگراه‌های شهری، بدون توجه به شرایط محله‌ها و واحدهای مسکونی و اساس اجتماعی محله، فقط طرح کالبدی راه‌ها مورد توجه قرار می‌گیرد. مکان‌یابی بعضی از تأسیسات تجاری و خدمات، و حتی تفریحی و فضای سبز، بدون توجه به توقفگاه وسایل حمل و نقل عمومی و توقف اتومبیل صورت می‌گیرد، این وسایل را برای توقف به درون محله‌های مسکونی کشانیده می‌شود. چنین حالتی، محله‌ی مسکونی را به یک توقفگاه عمومی برای استقرار موقت اتومبیل‌هایی که اصلاً با محله‌ها کاری ندارند، ولی رجوع به تأسیسات همجوار، آنها را به سوی خود رانده است، جلب می‌کند. در این مورد، مدیریت شهری باید توجه خود را به تناسب درست بین کاربری‌های زمین، با رعایت همجواری‌های درست شهری سمت و سو داده و ترکیب ساختمان‌ها با یکدیگر را در قالب هیئت کل واحدهای مسکونی محلهای از معنی و مفهوم ویژه‌ی خود برخوردار سازد.
4. مدیریت شهری و اقتصاد مسکن
قبل از تمرکزگرایی جمعیتی و خدماتی شهرهای ایران، قیمت زمین به عنوان عامل تعیین کننده در موقعیت و صدور قطعه‌بندی زمین در اولویت قرار نداشت. ولی با توجه به تمرکزگرایی جمعیت و رواج بازار تقاضا، عرضه‌ی زمین محدود شد. همین مورد به افزایش قیمت زمین منجر شد و چاره‌ی کار را در این دانست که در ابتدا، قطعات مسکونی تمایل به کوچک شدن پیدا کند و سپس به ایجاد ساختمان متراکم و با زیربنای محدود در طبقات مختلف ساختمان پرداخته شده و از این راه، قیمت زمین بین متقاضیان مسکن تسهیم و تقسیم شود و حالت متعادلی در تأمین نیازهای مسکونی به وجود آید. نبودن اعتدال در برنامه‌های کاربری زمین و خدمات عمومی نیز بر قیمت واحدهای مسکونی مؤثر واقع شده و تفاوت قیمت هر مترمربع از زمین و زیربنای مسکونی را به نسبت دارای بودن موقعیت ویژه، سیمای محیطی خاص، نحوه‌ی استقرار خدمات عمومی و زیربنایی، فضاهای باز و سبز محلهای، راه‌های ارتباطی متناسب و در پیوند درست با یکدیگر تعیین کرده است. این در حالی است که در مفاهیم شهرسازی، سلسله مراتب استقرار عوامل کاربری زمین؛ خدمات شهری و سیمای محیطی باید در تمام نقاط شهر با توجه به شرایط متناسب هر یک به وجود آید. در واقعیت، عدم تعادل بین درآمد خانوار با شرایط زمین و موقعیت‌های مختلف آن، ضمن آن که بسیاری از محله‌های مسکونی را در تنگنا قرار داده است، بر شرایط اقتصادی مسکن نیز تأثیرگذار بوده است. فروش تراکم توسط مدیریت شهری، در شهرهای مختلفی که این پدیده در آنها اتفاق افتاده است، عامل مؤثری در افزایش قیمت مسکن به شمار می‌رود. از دیدگاه شهرسازی در برنامه‌های کاربری زمین شهری، ضمن مکان‌یابی برای کلیه‌ی خدمات شهری و محلهای، تراکم‌های ساختمانی و جمعیتی آنها براساس شرایط محیط از نظر کالبدی، اقتصادی، اجتماعی و ظرفیت‌پذیری عناصر تأسیسات زیربنایی تنظیم می‌شود. راه‌ها نیز بر مبنای تراکم ساختمانی و جمعیتی پیشنهادی طرح‌ها صورت گرفته و ظرفیت‌یابی می‌شود؛ بنابراین طرح هر محله‌ی مسکونی و تراکم‌های جمعیتی و ساختمانی، و سرانه‌های زمین آن به نسبت شرایط برنامه‌ریزی و طراحی شهری مورد توجه قرار می‌گیرد. هنگامی که در محلهای به فروش تراکم پرداخته شد، به معنای آن است که بدون توجه به سایر خدمات عمومی و زیربنایی، و سیمای محیطی، باید بار بیشتری بر ظرفیت خدمات عمومی، زیربنایی و راه‌های محلهای تحمیل شود. همین مورد بر شرایط اقتصادی مسکن نیز مؤثر واقع می‌شود.شهرداری‌های فروشنده‌ی تراکم با فروش تراکم بر قیمت هر مترمربع از واحدهای مسکونی تأثیر می‌گذارند. ضوابط و شرایط پایان کار و عوارض‌های مالی مربوطه، خود عاملی در گران شدن قیمت واحدهای مسکونی به شمار می‌رود. بدیهی است که به نسبت شرایط محله‌های مختلف، هزینه‌های انشعاب آب، برق، گاز، فاضلاب و تلفن نیز بر قیمت واحدهای مسکونی، مؤثر واقع می‌شود و روزبه روز فاصله‌ی قیمت مسکن و درآمد متقاضیان که سهم قابل توجهی از آنان را جوانان در حال ازدواج و یا در سال‌های اولیه‌ی زندگی مشترک تشکیل می‌دهند، بیشتر می‌شود. مدیریت شهری بر روی قیمت و سطح و مرغوبیت مصالح ساختمانی، از سیمان، ماسه و بتون گرفته، تا شیشه، کلید و پریز برق و قفل‌های ساختمانی نظارتی ندارند. کیفیت آنها را در صدور پایان کار بررسی نمی‌کنند. از همین‌رو، استفاده از کالاهای مناسب بر قیمت بیشتر ساختمان‌ها می‌افزاید و استفاده از کالاهای ارزان و نامرغوب، ضمن تحمیل بار ناشی از زیان‌های خود بر روی صاحبان مسکن، عمده ساختمان‌هایی را که به این نحو پای گرفته‌اند، دچار پیری و فرسودگی کالبدی پیش‌رس می‌کنند. از سوی دیگر، هیچگونه نظارتی بر تبحر سازندگان مسکن از کارگر ساده ساختمانی گرفته، تا جوش‌کار، بنا، کاشی‌کار و مانند آنها، از سوی مدیریت شهری صورت نمی‌گیرد. ظاهر ساختمان و نحوه‌ی شکل‌گیری آنان براساس ضوابط ساختمانی شهر صورت نمی‌گیرد. ظاهر ساختمان و نحوه‌ی شکل‌گیری آن براساس ضوابط ساختمانی شهرها با توجه به زلزله‌خیزی سهم عمده‌ی شهرهای ایران چه ترکیبی از کیفیت سیمان و ماسه، نحوه‌ی جوش‌کاری تیرآهن، ضخامت ستون‌ها، وزن ساختمان‌ها از نظر اسکلت اصلی و باری که توسط اثاثیه‌ی مسکونی بر آنها تحمیل می‌شود، صورت نمی‌پذیرد؛ از این‌روی، سرمایه‌های هنگفتی که به منظور ایجاد واحدهای مسکونی به مصرف می‌رسد، ممکن است در بلندمدت و به مرور زمان و یا بروز اتفاقات غیرمترقبه با مخاطرات جدی روبه‌رو می‌شود.
بساز و بفروشی برای سهم قابل توجهی از سازندگان مسکن به عنوان یک شغل پردرآمد مطرح است. هر کس می‌تواند با استفاده از خرید تراکم از شهرداری، ساختمان یک تا دو طبقه‌ی خود را چند طبقه کند و در طول یک سال، درآمد هنگفتی عاید خود کند. برخی از بساز و بفروشان، ضمن آنکه اساس و قوام زندگی در محله را به خاطر آمد و رفت کامیون‌ها و مصالح ساختمانی خود برهم می‌ریزند، با شرایط زودبازده ایجاد بناهای متراکم و چند طبقه، عاملی در گران شدن قیمت مسکن و ایجاد فاصله‌ی بیشتر بین درآمد متقاضیان واقعی و قیمت مسکن می‌شوند که مدیریت شهری در تصمیمات روزمره خود، با آن ارتباط چندانی ندارد. در تاریخ شهرسازی قرن نوزدهم شهرهای صنعتی اروپا، چنین مشاهده می‌شود که شهرداری‌های شهرهای اروپایی و به ویژه آلمان و بریتانیا، اراضی اطراف شهرها را می‌خریدند و با سازندگان مسکن در زمینه‌ی این که چند طبقه بسازند، چگونه بسازند، و کدام ضوابط را رعایت کنند، وارد مباحثه و انعقاد قرارداد می‌شدند تا شهرها در اثر نیات سودجویانه‌ی سازندگان مسکن، اساس و قوام اقتصادی و کالبدی و محیطی خود را از دست ندهند (شیعه، 36، 1390-46). شهرداری چنین شهرهایی با پیشنهاد لایحه‌های مرتبط با شهرسازی و قانونی کردن آنها در مجلس به انجام خدمات شهری می‌پرداختند.
سهم عمده‌ای از مغازه‌ها و اماکن تجاری شهرها و به ویژه شهرهای بزرگ را بنگاه‌های معاملات مسکن تشکیل می‌دهد که فعالیت آنها بر نوسانات قیمت مسکن در شهرها دخالت گسترده‌ای دارد. وجود این فعالیت‌ها در سطح شهرها، در حدی متعادل لازم به نظر می‌رسد و جمعیت انبوهی را به اشتغال واداشته است، ولی وظیفه‌ی مدیریت شهری است که به نسبت هر محله و کوی و برزن، فقط نقاط مشخصی را در کاربری زمین برای این فعالیت اختصاص داده و بر نحوه‌ی کار آنان نظارت کافی داشته باشد. در بسیاری از خیابان‌ها و معابر شهری، در درون محله‌ها که نیاز به ایجاد ضروریات دیگر شهری و محلهای وجود دارد، بنگاه‌های معاملات مسکن، بیش از حد و ظرفیت خود گسترده شده است.
5. مدیریت شهری و طبیعت محله‌های مسکونی
براساس اصول شهرسازی و نظریه‌های ارائه شده در ارتباط با مسکن، توجه به طبیعت و در نظر گرفتن ارتباط ساختمان با طبیعت و شرایط طبیعی، برای زیست خانوارها از اهمیت قابل توجهی برخوردار است. از یک‌سو باید ساختمان از نظر فنی به نحوی ساخته شود که تا حدممکن و به نسبت شرایط اقلیمی از سازگاری لازم با طبیعت برخوردار باشد، تا در این مورد در مصرف سوخت و انرژی نیز صرفه‌جویی شود و از دیگر سو شرایط مسکن به نحوی پای گیرد که ضمن داشتن چشم‌انداز به فضاهای باز و سبز، طبیعت و زیبایی‌های طبیعی اطراف را با واحدهای مسکونی مرتبط سازد. مواردی مانند جنس مصالح ساختمانی، شکل و هیئت ساختمان، ارتفاع و سطح اشغال، اندازه و جنس در و پنجره‌ها، نمای ساختمان‌ها، نحوه‌ی قرارگیری درب و پنجره‌ها، و چیدمان فضایی ساختمان‌ها باید در ارتباط با شرایط محیطی محل استقرار واحدهای مسکونی قرار داشته باشد. اگر چنین شد، ساختمان‌ها با تنظیم شرایط محیطی و رعایت اصول فنی پای گرفته‌اند. با نگاهی به سنت‌های مرتبط با ساختن واحدهای مسکونی در ایران، ساختمان‌ها علاوه بر شرایط اجتماعی و فرهنگی، با توجه به سازگاری‌های و ناسازگاری‌های طبیعی ایجاد شده‌اند، نوع مسکن سنتی در اقلیم گرم و خشک ایران، کاملاً با اقلیم سرد و کوهستانی و یا گرم و مرطوب و مدیترانه‌ای، معتدل خزری و انواع دیگر آب و هوا متفاوت است.چهره‌ی ساختمان‌ها و مجموعه‌های در کنار هم آمده‌ی مسکونی و غیرمسکونی در بافت‌های سنتی شهرهای ایران، وابستگی آنها را به اقلیم‌های متفاوت نشان می‌دهد؛ بنابراین براساس نیازمندی‌های جدید مسکونی نیز، این تفاوت باید به نسبت ایجاد مسکن در اقلیم‌های متفاوت ایران صورت پذیرد. در این مورد، حتی نمای ساختمان و جنس مصالح ساختمانی آن نقش دارد. بعضی از مصالح ساختمانی، به این خاطر که عایق حرارت و برودت است، کاربرد پیدا کرده است. در سنت مسکن‌سازی، نوع قطعه‌بندی‌های زمین مسکونی و نسبت‌های طول و عرض، و شکل قطعات مسکونی نیز در اقلیم‌های گوناگون ایران با یکدیگر تفاوت دارد. در این مورد از ساختمان‌های سنتی و قطعات مسکونی خوزستان در مقام مقایسه با ساختمان‌های سنتی بوشهر، بندرعباس، رشت، تبریز، یزد، سنندج، همدان، اصفهان و بسیاری دیگر یاد می‌شود.
متأسفانه در طول چندین دهه‌ی اخیر که باید نشان آغازین آن را از سال‌های دهه‌ی 1330 به بعد در ایران گرفت، مدیریت شهری در تمام نقاط شهری ایران برنامه‌ای برای نظارت بر ساختمان در ارتباط با عوامل محیط طبیعی نداشته است؛ ولی در حال حاضر، اگرچه در ادوار قبل هم، این مردم و معماران سنتی بودند که بناها را ایجاد می‌کردند، تقلید از الگوی ساختن مسکن در تهران، چنین الگوهایی را برای تمام شهرها و حتی روستاهای ایران تعمیم داده است. شکل و هیئت ساختمان‌ها، سطح اشغال، جنس مصالح ساختمانی، جنس و نحوه‌ی قرارگیری درب و پنجره‌ها، و نمای ساختمان‌ها برای تمام شهرها، جنبه‌ای عمومی یافته است که برخلاف سنت‌های دیرینه، ایجاد مسکن در نقاط مختلف ایران به شمار می‌آید.
مدیریت شهری برای شرایط ساختمان از نظر مصرف انرژی، تنظیم شرایط نور ساختمان، طول و عرض در و پنجره‌ها، جنس مصالح ساختمانی، نمای ساختمان، نحوه‌ی چیدمان فضاهای داخلی واحدهای مسکونی به نسبت شرایط طبیعی، چشم‌انداز به فضاهای سبز و باز توجه چندانی معطوف نمی‌کند. تنها در بعضی از شهرها، ساختمان‌های مسکونی، الزام به استفاده از مصالح ویژه برای نمای ساختمان خود دارند. اگرچه در پاره‌ای از موارد، برای ایجاد ساختمان‌ها براساس طرح‌های جامع، تفصیلی و هادی شهر، مقرراتی وجود دارد، ولی این مورد به صورت یک الزام در برنامه‌های گسترش شهر و واحدهای مسکونی آن مورد توجه قرار نمی‌گیرد؛ بنابراین می‌توان به این نتیجه رسید که با پایان کار ساختمان‌های مسکونی و آغاز به بهره‌برداری از آنها، هیچگونه ارتباطی بین ساختمان و شرایط اقلیمی و طبیعی مشاهده نمی‌شود. ارتفاع ساختمان‌ها مانع از وجود دید و منظر دیگر ساختمان‌ها به نواحی اطراف می‌شود. بعضی از ساختمان‌ها نیز با ارتفاع خود، مانع از تابش آفتاب به داخل واحدهای مسکونی همجوار با خود شده‌اند و خانوارها، هزینه‌های گزافی را در مصرف انرژی برای گرم کردن یا سرد کردن بناها مصرف می‌کنند. بسیاری از ساختمان‌های مسکونی، به دلیل گرفتگی فضاهای مسکونی برای جمعیت ساکن، خسته کننده می‌شود. در تابستان‌ها، بسیاری از ساختمان‌ها تا پاسی از شب، گرمای ناشی از تابش آفتاب را بر در و دیوار خود دارند و در زمستان‌ها، ضخامت و جنس مصالح ساختمانی، آنگونه نیست که خود، عایق حرارتی برای کاهش ورود سرمایه به ساختمان باشد؛ از این‌رو بر مصرف انرژی در شهرها افزوده شده است. بهتر آن خواهد بود که مدیریت شهری در برنامه‌ای جامع و وسیع، ضمن نظارت بر شیوه‌های ساخت و فن ساختمان، جنبه‌های ارتباط ساختمان با شرایط طبیعی و اقلیمی را به عنوان یک اصل ضروری در دستور کار خود قرار دهد.
جمع‌بندی؛ مدیریت شهری و برنامه‌ریزی مسکن
با نگاهی به مبانی نظری دانش شهرسازی و همچنین سوابق ایجاد مسکن در شهرسازی سنتی ایران، این نتیجه عاید می‌شود که برنامه‌های ایجاد مسکن و واحدهای مسکونی، به ویژه در نواحی بزرگ شهری ایران، با مبانی دانشی و سوابق سنتی ساخت مسکن در ایران فاصله‌ی زیادی گرفته است. عامل این تغییر در ایجاد واحدهای مسکونی را می‌توان در مهاجرت‌پذیری، تمرکز جمعیت و فعالیت، افزایش قیمت زمین، محدودیت در عرضه‌ی زمین و ضعف در برنامه‌های مدیریت شهری در پاسخ‌گویی به نیازهای مرتبط با ایجاد واحدهای مسکونی در بافت‌های مختلف شهری دانست. واحدهای مسکونی ایجاد شده در طول پنج دهه منتهی به دهه‌ی 1390 خورشیدی، ارتباط درستی با شرایط محیط طبیعی، فرهنگ و سنت‌های محلی و بنیان‌های اقتصادی ندارد. این موضوع‌ها می‌تواند در برنامه‌های مدیریت شهری ایران مورد توجه قرار گیرد و عرصه‌های سکونتگاهی شهری را با هویت و شرایط خاص منبعث از محیط هماهنگ سازد. وظیفه‌ی مدیریت شهری، اعتدال‌بخشی به شرایط زیست شهرها و جلوگیری از گسترش آثار نامتناسب زندگی صنعتی است. در این زمینه، وظیفه‌ی مدیریت شهری است که از بناهای ارزشمند شهر و سنت‌ها و عادت‌های دیرینه‌ی فرهنگی و اجتماعی حمایت کند. مدیریت شهری نیاز به آن دارد که شرایط موجود ساخت و ساز و ایجاد واحدهای ساختمانی، و از آن جمله واحدهای مسکونی را متحول کرده و در مقررات پایان کار ساختمان، علاوه بر سطوح کالبدی، تأثیرات متقابل فرهنگ، اقتصاد و طبیعت را ارزیابی کند. یکی از موارد مهم بسیار قابل توجه در برنامه‌های ایجاد واحدهای مسکونی، توجه به زیباسازی شهری براساس فلسفه‌های وجودی شهر و بافت‌های شهری است. مهم‌ترین هدف مدیریت شهری در چهارچوب برنامه‌های ایجاد مسکن به ارتقای سطح شرایط کار و زندگی جمعیت نیز بازمی‌گردد. در شهرهای امروزی، نباید تولید بی‌هدف و گسترش بدون حد و مرز به شهرها، تشخیصی به مثابه یک کارخانه، یک بزرگ‌راه، یک راه‌آهن و یک اتومبیل را بدهد. در این زمینه نیاز به آن است که ارزش‌های حقیقی زندگی بشر در شهرها مورد توجه قرار گیرد.یکی از هدف‌های شهرسازی، تعالی بشر و بروز خصایص عالی اوست. در این زمینه، وظیفه‌ی اصلی مدیریت شهری، حفاظت از جان و روح و روان مردم شهرها است. مدیریت شهری با طرح برنامه‌های خود باید مشکلات آپارتمان‌نشینی را به حداقل رسانیده و با توجه به مذمت‌هایی که در سطح جهان در ارتباط با آپارتمان‌نشینی وجود دارد، ایجاد این پدیده را تا حد ممکن، محدود سازد. شرایط طبیعی بشر، ساختمان‌های یک طبقه و مستقل را بسیار بیشتر از واحدهای مسکونی مشترکی که حتی مفهوم معمولی آپارتمان نشینی را در خود ندارد، بیشتر می‌پسندد. در این زمینه حتی مشکلات مربوط به آلودگی محیط، بحران رفت و آمد و تراکم بی‌قاعده از شهرها رخت خواهد بست، می‌توان با برنامه‌های توسعه‌ی منطقه‌ای به اعتدال‌بخشی اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و سلسله مراتب بخش خدمات رفاهی، مراکز کار، اشتغال و گسترش تأسیسات زیرساختی در سطح منطقه‌ها پرداخت و از این طریق، اسکان متعادل جمعیت در سطح کشور را تحقق بخشید. عدم توجه به مسکن بومی، به رواج مشکلات بصری، کارکردی و فرهنگی منجر خواهد شد. بسیاری از خانه‌های جدید امروز، جایی را برای حفظ یا استمرار سنت‌های دیرینه‌ی اصیل فرهنگی ندارند. مدیریت شهری می‌تواند با توجه به اهمیت این موضوع به حفاظت از میراث‌های ارزشمند فرهنگی در شهرها پرداخته و مردم شهرها را از سردرگمی، ناآشنایی و ناشناسی، زندگی خشک و بی‌روح شهری رهایی بخشید.
آثار منفی ناشی از جهانی شدن، در شهرهایی بیشتر دیده می‌شود که در آنها اصول زندگی جمعیت مورد برنامه‌ریزی قرار نگرفته است. در حالی که شهرداری‌ها می‌توانند به حفاظت این ارزش‌ها در کنار استفاده از نتایج مثبت جهانی شدن بپردازند. سبک بناهای اصیل مسکونی در برابر انواع معماری‌های بی‌محتوا و نامرتبط با محیط و با گسترش محله‌های نامرتبط با شرایط محیط، انواع بزرگ‌راه‌ها و آثار نامأنوس زندگی صنعتی در حال عقب‌نشینی است. شهرداری‌ها می‌توانند این موارد را در وجهه‌ی همت خود قرار دهند. هنگامی که مسکن بومی و ساختار اصیل شهرها در مقابل آثار نامربوط زندگی عقب‌نشینی کرد، دیگر اصالت‌های کالبدی، اجتماعی و اقتصادی را متأثر می‌کند و رذیلت‌های شهری، اجازه‌ی عرض اندام پیدا می‌کنند. شهر معنوی، شهر دوستی‌ها و سنت‌های دیرینه نباید به شهر مادی و شهر غریبگی‌ها تبدیل شود. چگونه شهری است که می‌تواند فرهنگ، سنت، تاریخ، آداب و رسوم، هنر و حس زیبایی ارزش‌های محیطی خود را با خیل عظیمی از عوامل مادی‌گرا به سویی ننهد و با آنها بیگانه نشود. وجود این موارد در شهرها، به ویژه شهرهای بزرگ، تاوان تأثیرپذیری جنبه‌های منفی جهانی شدن را می‌پردازد. بسیاری از شهرهای بزرگ، به جای آن که پیشینه‌ی فرهنگی، تاریخی و محیطی خود را ارج نهند و گرامی دارند، ابزارها و ملزومات جنبه‌های مادی ناشی از جهانی شدن را تبلیغ می‌کنند. در این شرایط، نقش مدیریت شهری بسیار مهم است. اصلی‌ترین و مقدم‌ترین وظیفه‌ی آنها طرح محله‌ها و واحدهای سالم مسکونی مرتبط با شرایط اصیل محیطی است. نمای واحدهای مسکونی نیاز به تعریف دارد. این نماها باید با شرایط محیط منطبق باشد. استفاده از نماهای سنگی و شیشه‌ای با توجه به زلزله‌خیزی اغلب شهرهای ایران، شرایط محیطی اقلیمی و خشکی و گرمای هوا و بروز طوفان مناسبت چندانی ندارد. ظاهر سیما و شرایط کالبدی، اغلب ساختمان‌ها به ویژه در شهرهای بزرگ، نیاز به آن دارد که با شرایط طبیعی، اقلیمی و موقعیتی شهرها مطابقت پیدا کند تا از یکدست شدن ساختمان‌ها در شهرهای مختلف جلوگیری شود.
یکی از وظایف مدیریت شهری، تقویت محله‌های منسجم و به دور از آلودگی‌های هوا، صوتی و بصری است. اگر هر محله از دیدگاه سکونتی و از نظر عوامل کاربری زمین و خدمات بحران رفت و آمد دارد. این موضوع در طرح بناهای مسکونی باید وابسته به مسکن تعریف شود، از بحران‌های اقتصادی ناشی از قیمت زمین و ساختمان، رهایی خواهد یافت. در چنین صورتی است که مکان، موقعیت و شرایط ایجاد هر ساختمان مسکونی معین خواهد شد. محله‌های مسکونی نیاز به آن دارند که مسیرهای سالم و بدون مخاطره‌ی عبور پیاده باشند. پیاده‌روها باید در برابر رفت و آمد جمعیت از ظرفیت کافی برخوردار باشند. در هیچ برنامه‌ای نباید پیاده‌روها و پیاده‌راه‌ها از طرح راه‌های شهری حذف شوند و اتومبیل نباید بر فوق انسان بنشیند. این وظیفه‌ی مدیریت شهری است که به جای شهر فرهنگ، شهر کالا را به وجود نیاورد. در این زمینه، حتی چیدمان و مبلمان فضاها، تابلوهای تبلیغاتی تجاری، تبلیغات بانکی، آگهی‌های کلاس کنکور و مانند آنها باید به شکلی که به اساس و قوام ساختار سکونتگاه‌های شهری لطمه وارد نسازد، شکل گیرد. در سکونتگاه‌های اصیل شهرهای ایران، مسکن فضایی برای زندگی سالم است و معیارهای شهرسازی، هرگز خوابگاهی شکل گرفتن واحدهای مسکونی را اجازه نمی‌دهند. بدیهی است که در چهارچوب مطالب مطرح شده، نقش مدیریت شهری بسیار تعیین کننده خواهد بود. مدیریت شهری نیاز به آن دارد که با تجهیز نیروی تخصصی خود و با تدوین برنامه‌های منسجم مدیریتی، زمینه‌ی مناسبی را برای ایجاد واحدهای مسکونی که آرامش و آسایش مردم را در خود داشته باشد، به وجود آورد. این مقاله را با گفتاری از پاتریک گدس که ویگفرید گیدئین، آن را در بخش هشتم کتاب فضا، زمان و معماری درج کرده است، به پایان می‌برد:
«نقشه‌ی شهرها، صرفاً خطوط منحنی و راستی نیست که جای فلان رودخانه یا به همان کوه را معلوم دارد، بلکه نوعی خط هیروگلیف است. نموداری از خطی است که بشر با آن تمدن خود را نوشته است». (گیدئین، 1376)
پی نوشت:
تیبالدز، فرانسیس (1383)، شهرسازی شهروندگرا؛ مترجم: محمد احمدی نژاد، تهران: نشر خاک.
سعیدنیا، احمد (1383)، مدیریت شهری؛ جلد یازدهم، تهران: سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور.
سیف الدینی، فرانک (1378)، فرهنگ واژگان برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای، دانشگاه شیراز، شیراز.
شیعه، اسماعیل (1392)، کارگاه برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران.
شیعه، اسماعیل (1384)، «بحران بافت‌های مسکونی جدید در شهرهای ایران»؛ نشریه علمی- پژوهشی رفاه اجتماعی، شماره 16.
شیعه، اسماعیل (1387)، آماده‌سازی شهر برای کودکان، چاپ دوم، تهران: نشر شهر.
شیعه، اسماعیل (1390)، آهنگ صنعت، آوای شهر؛ تهران: دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران.
شیعه، اسماعیل (1393)، مبانی برنامه‌ریزی شهری؛ چاپ سی و ششم، دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران.
گوتن، آندره (1358)، شهرسازی در خدمت انسان؛ ترجمه و تلخیص هوشنگ ناقی، تهران، دانشگاه شهید بهشتی.
گیدئین، زیگفرید (1376)، فضا، زمان و معماری؛ مترجم: منوچهر مزینی، تهران: شرکت انتشارات علمی و فرهنگی.
Cools, B (1997), The Future of the city: in making cities livable (L.S.H.et al). California USA.
Copi, K. N. (1980), Urban Growth and Industrial Location. Mohan Primlani. Oxford and IBH Publishing co. new Delhi.
Legates R.T. and Stout. F. Eds. (2000), the City Reader, Routledge
Less, A. etal, Eds (1976), The urbanization of Eurpean Society in the Nineteenth Century. Rogers Univ. Comden and Pennsilvania Univ. D.D. Health and Company
Meltze, R.J (1984), Paleo Technic Paradise, In: The Urbanization of European Society in Ninteenth Century. A. Less and L. Less, Ragers Univ. Comdon and Pennsilvania Univ. D.C. Health and Company. Massachusetts.
Pressman, N (1997), Climate Factors and Public Space in: Making Cities Livable L. S. H. Crowhurst etal. California, U.S.A
Stein Bacher, R. and Benson V.O (1997), Introduction to Urban Studies. Kendall. Hunt Publishing Co. Lowa
منبع مقاله :
اسماعیل زاده، حسن، (1395) بنیان‌های نظری در مطالعات شهری؛ جلد یکم: مدیریت شهری (با نگاهی بر شرایط ایران)، تهران: تیسا، چاپ اول.
مقالات مرتبط
تازه های مقالات
ارسال نظر
در ارسال نظر شما خطایی رخ داده است
کاربر گرامی، ضمن تشکر از شما نظر شما با موفقیت ثبت گردید. و پس از تائید در فهرست نظرات نمایش داده می شود
نام :
ایمیل :
نظرات کاربران
{{Fullname}} {{Creationdate}}
{{Body}}