شرحي بر مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مصوب 21/6/70- (3)

هفت- رسيدگي به تقاضاي اتباع بيگانه
 

هرگاه يكي از اتباع بيگانه در حدود موارد شش گانه فوق تقاضايي داشته باشد هيأت حل اختلاف درصورتي به اين تقاضا رسيدگي و رأي لازم صادر مي كند كه تشريفات مقر در آيين نامه استملاك اتباع خارجه در ايران رعايت شود (تبصره 7 ماده 148)
ه- صلاحيت محلي هيأت
همانطور كه قبلاً توضيح داده شد هيأتهاي حل اختلاف در هر يك از حوزه هاي ثبتي تشكيل مي شوند بنابراين فقط به پرونده هايي كه در آن حوزه تشكيل شده صلاحيت رسيدگي دارند. ولي چنانچه در خلال رسيدگي مرز گرديد كه مورد تقاضا جزء حوزه ثبتي ديگري است و متقاضي اشتباهاً خود را تسليم نموده است تقاضا به واحد ثبتي مربوط ارسال مي شود كه حسب مورد رديف هم عرض مورت تقاضا رسيدگي شود.
و- آيين رسيدگي هيأت
1. مهلت رسيدگي
هيأتها مكلفند حداكثر ظرف سه سال از تاريخ ارجاع رأي خود را صادر نمايند( تبصره يك ماده 148)
2. نوبت رسيدگي و اولويتها
به موجب ماده 11 آيين نامه تقاضاهاي اصله به ترتيب شماره و تاريخ ثبت ( در دفتر تقاضا نامه) دردفتر اوقات ثبت مي شود.اما پرونده هايي كه طبق مواد 146.147.148.148مكرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متممم قانون ثبت و همچنين مطابق مواد 1و 2 قانون اصلاح و حذف موادي از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسليم شده و منتهي به صدرو رأي نگرديده مقدم بر اين تقاضاها مورد رسيدگي قرار مي گيرد. مع ذلك حسب تبصره يك ماده فوق اولويتهاي مقرر در ماده 18 آيين نامه سابقه مورد اقدام قرار گرفته ولي منجر به صدور رأي نشده اند خارج از نوبت رسيدگي مي شود و بر اساس ماده 10 قانون اولويت رسيدگي به تقاضاهاي رسيده به هيأتهاي رسيدگي به ترتيب باصغار خانوادههاي شهده مفقودين آزادگان و جانبازان انقلاب اسلامي خواهد بود . علاوه برآن حسب ماده 18 آيين نامه فعلي رئيس قوه قضاييه و رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در مواقع ضروري و بر حسب اقتضا مي توانند دستور رسيدگي به پرونده هايي را به صورت فوقالعاده و خارج از نوبت بدهند. هيأتها مكلف به اجراي اين دستو خواهند بود.
ق- نحوه رسيدگي
هدف از رسيدگي در هيأتها كشف واقع است كه ظاهراً براي رسيدن به واقعيت امر هيأتها محدوديتي نداشته و مي توانند با استفاده از :
- خبر گان امور ثبتي؛
- استماع شهادت شهود؛
- ساير تحقيات مانند تحقيق از طرفين بررسي اسناد و مدراك و رسيدگي به صحت واصالت آنها تحقيق و معاينه محلي جلب نظر كارشناس واقع را كشف كرده و سپس راي خود را صادر نمايند. گزارش چگونگي وضعيت ثبتي پرونده با دبير هيأت است. درصورتي كه نسبت به ملك مورد تقاضا اعتراي ( اعم از اعتراض به اصل و حدود) و اصل يا سند معارض صادر شده باشد رسيدگي به تقاضا منوط به تعيين تكليف نهايي در مراجع صالحه است ( ماده 23 آيين نامه). درصورتي كه رئيس ثبت يا هيأت حل اختلاف حضور متقاضي يا مالكين مشاعي و يا صاحبان عرصه يا قائم مقام آنها يا ساير اشخاص را ضروري بداند با دعوتنامه كتبي و تعيين وقت رسيدگي از آنها دعوت به عمل مي آيد . عدم حضور مانع رسيدگي نخواهد بود…(ماده 21 آيين نامه)
« در صورتي كه هيأت ضمن رسيدگي جلب نظريه كارشناس را ضرورري بداند پس از ارجاع امر به كارشناس تصميم متخذه را اعلام مي نمايد( ماده 22 آيين نامه) دعوت از خبرگان ثبتي شهود و طرفين و كارشناس و ابلاغ اخطاريه ها و آنها وساير مكاتبات لازم تابع مقررات آيين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي است( ماده 21 آيين نامه)
ز- راي هيأت
هيأت پس از رسيدگيهاي لازم و كشف واقع مبادرت به صدور رأي مي نمايد همانطور كه قبلاً توضيح داده شد تصميمات هيأت حداقل با دو رأي موافق اعضا معتبر و لازم الاجرا است و راي هيأت بايد مقصود و در نتيجه حاوي مشخصات كامل متقاضي پلاك ثبتي نام مالك اوليه حدود و مساحت ملك حقوق ارتفاقي ادله مستندات مواد استنادي و خلاصه به نحوي باشد كه اداره ثبت به سهولت بتواند نسبت به اجراي آن اقدام كند. همچنين در صورت رد در خواست رأي بايد مستدل و مستند باشد.»
حسب ماده 19 آيين نامه » مفاد آرا و تصميمات هيأت به ترتيب تاريخ صدور عيناً در دفتر آرا ثبت و شماره آن روي رأي صادره قيد مي شود و چناچه رأي صادره به اتفاق نباشد دبير هيأت موظف است نظر اقليت را نيز به طور مشروح در دفتر آرا ذيل نظر اكثريت ثبت نمايد.»
ح- اصلاح رأي هيأت
« در صورتي كه معلوم شود در آراي هيأتهاي سابق يا آرايي كه از طرف هيأتهاي فعلي صادر شده به علت سهو قلم مطالبي ساقط و يا اشتباه بيني رخ داده و يا به علت اشتباه در مباني مستند رأي اشتباهي پيش آمده باشد چنانچه رأي اجرا نشده باشد هيأت پس از بررسي رأي اصلاحي صادر مي نمايد در اين صورت دبير هيأت مكلف است مفاد رأي اصلاحي ر ا در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاريخ آنر ا در اصلاحات رأي قبلي نيز قيد كرده و به امضاي اعضاي هيأت رسانيده و به واحد ثبتي ابلاغ نمايد، درصورتي كه رأي به مرحله اجرا در آمده باشد مراتب اشتباه به هيأت نظارت ثبت استان گزارش مي وشد ( ماده 20 آيين نامه)
چنانچه رئيس ثبت در تصميمات خود ( در قسمتي كه در صلاحيت وي مي باشد) مرتكب اشتباه شود و تصميم هم اجر ا شده باشد يا رئيس ثبت در اجراي رأي هيأت مرتكب اشتباه شود در قانون آيين نامه نسبت به آن تعيين تكليف نشده است. آنچه براي رفع مشكل به نظر مي رسد اين است كه در مورد اول چون به هر حال اشتباه از مصاديق اشتباه درامور ثبتي مقرر در ماده 6 قانون ثبت مي باشد رسيدگي به آن در صلاحيت هيأت نظارت مي باشد. درمورد دوم چون علي الاصول هيأتهاي حل اختلاف بر اجراي احكام خود نظارت دارند. بايد با نظر هيأت نسبت به رفع اشتباه اقدام كرد. هر چند بعضي معتقدند كه اين موضوع در صلاحيت هيأت نظارت است.
ط- اشتباه در آگهي ها
« چنانچه در آگهي هاي منتشر شده در اجراي قانون اشتباهي رخ دهد تشخيص مؤثر يا غير مؤثر بودن اشتباه بعهده مدير واحد ثبتي ذي ربط است. در صورتي كه اشتباه مؤثرتشخيص داده شود دستور تجديد آگهي را صادر مي نمايد. مادام كه منظر رئيس ثبت به مرحله اجرا در نيامده ذي نفع مي تواند به نظر مذكور اعتراض كند. مرجع رسيدگي به اعتراض اداره كل ثبت استان مربوطه خواهدبود»(ماده 28 آيين نامه)
ي- ابلاغ رأي
در مورد ابلاغ رأي و تصميمات هيأت در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه و قسمت اخير ماده 148 دو مورد متفاوت پيش بيني شده كه ذيلاُ توضيح داده مي شود.
1.بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه مربوط به ابلاغ رأي از طريق انتشار آگهي است كه قبلاُ در مبحث مربوط به صلاحيت هيأت حل اختلاف در مورد آنها توضيح داده شد.
2.به موجب ماده 148 آراي صادره از طرف هيأت حل اختلاف به جز آراي موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه به وسيله اداره ثبت محل به طرفين ابلاغ مي شود.
ك- اعتراض به رأي هيأت
حسب ماده 34 آيين نامه آراي صادر شده از هيآتهاي حل اختلاف لازم الاحرا بوده و واحدهاي ثبتي ملزم به اجراي آنها مي باشند. اما مراد از اراي صادر شده در اين ماده آرايي است كه در موعد قانوني نسبت به آن اعتراض نشده باشد. همانطور كه در مورد ابلاغ رأي توضيح داده شد. در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33آيين نامه و قسمت اخير ماده 148 ضابطه اي خاص براي ابلاغ وجود دارد. به همين جهت مهلت اعتراض هم بر حسب مورد متفاوت است مهلت اعتراض به اراي هيأت موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آيين نامه از تاريخ ابلاغ رأي تعيين شده است.
ل- مرجع رسيدگي به اعتراض
حسب بند 6 ماده 147 مرجع رسيدگي به اعتراضات واصله دادگاه صالح است . نظر مراد از دادگاه صالح دادگاهي است كه از نظر نسبي و محلي صالح به رسيدگي باشد. با اينكه درقسمت اخير ماده 148 مرجع صالح براي رسيدگي اعتراض به صورت مطلق « دادگاه » تعيين شده باز منظور دادگه صالح است نه دادگاه حقوقي يك به لحاظ داشتن صلاحيت عام براي رسيدگي به دعاوي ( مراجعه شود به ماده 5 قانون تشكيل دادگاه حقوقي يك و دو)
مسلماً ملاك صلاحيت دادگاه بهايي است كه براي ملك مورد دعوي تعيين مي شود. در نتيجه اگربهاي خواسته تا دو ميليون ريال باشد دادگه حقوقي دو والا دادگاه حقوقي يك صالح به رسيدگي است.
درقسمت اخير بند 6 مقرر شده است كه پس از صدور سند مالكيت ( كه پس از انقضاي مهلت اعتراض صادر خواهدشد) نيز متضرر مي تواند به دادگاه صالح مراجعه نمايد . دليل آن هم روشن است زيرا به هرحال متضرر از حكم در جريان رسيدگي هيأت نبوده و از تصميمات و اقدامات هيأت بي اطلاع مي باشد و انتشار آگهي هم ايجاد علم و يقين براي اطلاع وي از تصميمات هيأت نمي كند.
به هر حال در صورت وصول اعتراض و هدايت معترض به دادگاه صالح اقدامات ثبت در مورد صدور سند مالكيت موكول به ارائه حكم قطعي دادگاه خواهد بود.
مورد ديگري براي مراجعه معترض به دادگاه صالحه درتبصره اصلاحي ماده 14 آيين نامه پيش بيني شده كه به موجب آن در صورتي كه پس از اعلام توافق و امضاي دفتر مخصوص توافق هر يك از طرفين يا قائم مقام آنان منكر توافق ثبت شده گردد اين امر مانع انجام اقدامات بعدي ثبتي نخواهد بود. معترض مي تواند به دادگاه صالح مراجعه نمايد.
م- نحوه اجراي رأي هيأت
اجراي آراي هيأتهاي حل اختلاف به عهده اداره ثبت مي باشد در تبصره هاي 4و 5و 6 ماده 148 و مواد 34 و 35 آيين نامه ضوابط خاصي جهت اجرا پيش بيني شده كه ذيلاً به توضيح آن مي پردازيم.
الف- در صورتي كه ملك قبلاً ثبت دفتر املاك شده و طبق مقررات اين قانون يا رأي هيأت مي بايست سند مالكيت به نام متصرف صادر گردد مراتب در ملاحظات دفتراملاك قيد و در دفتر املاك جاري به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد0 تبصره 6 ماده 148)
ب- اگر ملك در جريان ثبت باشد و سابقه تحديد حدود نداشته باشد واحد ثبتي به درخواست متقاضي نسبت به تحديد حدود آن به صورت تحديد حدود اختصاصي اقدام خواهد كرد( تبصره 5 ماده 148)
ن- هزينه ها

انواع هزينه ها
 

هزينه هاي مقرر در قانون و آيين نامه اجرايي آن كه بعهده متقاضي يا متقاضيان است به شرح يزاند:
– دستمزد كارشناس و خبره ثبتي؛
حق الحضور اعضاي هيأت؛
حق الز حمه دبيران هيأت ؛
حق الزحمه ساير كاركنان ثبت كه علاوه بر وظايف خارج از اوقات اداري اجراي قانون و آيين نامه را به عهده دارند.
هزينه تهيه لوازم و وسائل موردنياز
هزينه آگهي ها؛
هزينه صدور و تسليم سند مالكيت
ميزان هزينه ها
مستند تعيين ميزان هزينه ها و وصول آن مواد 3و 6 و8 قانون مي باشد.زيرا؛
اولا : به موجب ماده 8 قانون تعيين هزينه هاي هيأتها و كارشناسان به عهده آيين نامه اجرايي قانون قرار داده شده.
ثانياً در ماده 6 مقرر گرديده از هر يك از متقاضيان استفاده از مقررات اين قانون به هنگم صدور و تسليم سند مالكيت علاوه بر بهاي دفترچه مالكيت و هزينه هاي مربوط به هيأتها وكارشناسي معادل 50 در هزار( 5%) بر مبناي ارزش منطقه اي ملك و در نقاطي كه ارزش منطقه اي معين نشده بر مبناي برگ ارزيابي اخذ و به حساب دولت واريز مي شود و به موجب تبصره همين ماده چنانچه ملك مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالكيت اوليه نباشد علاوه بر مبلغ فوق بقاياي ثبتي متعلقه نيز طبق مقررات به حساب مربوطه واريز مي گردد.
ثالثاً : در ماده 3 به سازمان ثبت اجازه دريافت هزينه كارشناسي دربعضي موارد داده شده است.
باري براساس مواد مزبور و با توجه به مواد 36 و37 اصلاحي آيين نامه ميزان هزينه ها به شرح زيرا است:
2-1- 50 هزار قيمت منطقه اي : در نقاطي كه قيمت منطقه اي تعيين نشده 50 هزار قيمت ملك بر مبناي برگ ارزيابي؛
2-2- مبلغا 55000 ريال بابت هر پرونده
علاوه بر وجوه فوق كه از متقاضي اخذ مي شود هزينه صدور سند مالكيت و همچنين انتشار آگهي موضوع بند 6 ماده يك و تبصره 4 ماده 2 قانون و ماده 22 آيين نامه و بقاياي ثبتي جداگانه از متقاضي اخذ خواهد شد.

نحوه وصول هزينه ها
 

هزينه ها موضوع مواد 36 و 37 اصلاحي آيين نامه از متقاضي يا متقاضيان اخذ و 50 در هزار حقوق دولتي و بهاي دفترچه هاي مالكيت و بقاياي ثبتي به حساب درآمدهاي ثبتي 0 خزانه دولت)واريز مي شود. وجوهي كه بابت هزينه هاي تشكيل جلسات هيآتهاي حل اختلاف و كارشناس و خبره ثبتي و حق حضور اعضاي هيأت و حق الزحمه ساير كاركنان و هزينه تهيه لوازم و وسايل مورد نياز وآگهي ( ماده 37 اصلاحي آيين نامه) در حساب مخصوصي كه به همين منظور افتتاح شده و يا مي شود واريز و قبض آن به واحد ثبتي مربوطه تسليم مي گردد.
4- نحوه پرداخت هزينه ها
وجوهي كه به شرح فوق از متقاضي يا متقاضيان اخذ مي شود و به جز آن قسمت كه به حساب خزانه واريز مي گردد. به شرح زير به مصرف مي رسد:
4-1-حق حضور به ازاي هر پرونده تشكيلي به نحو زير است؛:
4-1-1- حق حضور و حق الزحمه هر يك از اعضاي هيأت 3000 ريال
4-1-2- حق الزحمه دبير هيأت 1000 ريال
4-1-3-حق الز حمه ساير كاركنان و مستخدمين كه تا صدور سند مالكيت وظايفي را به عهده دارند 7500 ريال
وجوه فوق بر مبناي هر پرونده تشكيلي محاسبه و پرداخت مي گردد.
4-2-هزينه كارشناس يا هيأتهاي كارشناسي و خبرگان ثبتي به شرح زير پرداخت مي گردد:
4-2-1-كارشناس ساختمانها و تأسيسات مربوطه:
1- تا 500 متر مربع مقطوعاً 30000 ريال
2- تا 1000 متر مربع مقطوعاً 50000 ريال
3- از 1000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد به ازاي هر متر مربع 20 ريال علاوه پرداخت مي شود.
4-2-2- اراي كشاورزي و نسقهاي زراعي 0 اعم از شهري و غير شهري و باغات
1- تا يك هكتار مقطوعاً 30000ريال
2- تا 5 هكتار مقطوعاً 40000ريال
3- تا 10 هكتار مقطوعاً 50000ريال
4- از 10 هكتار به بالا به ازاي هر هكتار مبلغ 10000 ريال اضافه پرداخت مي شود( ماده 40 آيين نامه)
4-3- هزينه تأمين و تدارك تجهيزات وو سايل مورد نياز حسب ماده 41 اصلاحي آيين نامه از محل مازاد وجوه دريافتي از متقاضيان كه سرانجام به حساب مخصوصي در يكي از بانكهاي تهران واريز خواهد شد. به منظور تأمين تجهيزات و تهيه وسايل و لوازم «ساير مخارج مورد نياز واحدهاي ثبتي مرتبط با وظايف اجرايي اين قانون و آيين نامه آن استفاده خواهدشد.
منبع:www.lawnet.ir
/ع