بررسي تحليل قانون روابط موجر ومستاجر مصوب مرداد سال 1336- (2)

مبحث دوم – تغييراتي كه درنحوه دادرسي مربوط به دعاوي مالك ومستاجر بوجود آمده واهميت آن ازنظرقضائي
 

الف: طبع بعضي از دعاوي ايجاب ميكند كه دراسرع وقت منجر به نتيجه شده وفيصله يابد واساسا درمورد بعضي از دعاوي پژوهشخواهي اثري ندارد به همين جهت قانون موجرومستاجر باتوجه باين هدف هدف وهمچنين باعنايت باصل جلوگيري ازاطاله دادرسي بعضي از دعاوي را طي يك مرحله دادرسي قطعي اعلام كرده است كه عبارتست از:
1- دعوي تجديد نظر درميزان اجاره بها كه طبق ماده 4 براساس شاخص قيمت كالاها صادر ميشود.
2- احكام صادرداير برتخليه مورد اجاره بعلت تخلف ازپرداخت اجاره بها( شق 9 ماده 14)
3- احكام تخليه درمورد مستاجريني كه ظرف يكسال دوباره متعاقب اخطاريه يااظهارنامه اجاره بهاي خود را پرداخته اند وبراي بار سوم نيز درپرداخت اجاره بها تاخير نمايند( تبصره 1 ماده14) اهميت دومورد بالا بيشتر ازاين جهت است كه به مستاجرين متخلف اجازه نميدهد كه با تعلل درپرداخت اجاره بها وضع اقتصادي موجر را به مخاطره افكنند زيرا بسياري از موجرين محلهاي مسكوني وضع اقتضادي خود را با احتساب اجاره بها متعادل نموده اند دراين قبيل موارد مهلت تخليه حداكثر 15 روز ازتاريخ ابلاغ دادنامه است ( تبصره 2ماده15)
4- احكام مربوط به الزام موجر به تعمرات اساسي ومنع مستاجر ازانجام تعميرات ضروري توسط مالك مطابق مواد 21 و22 قانون موجر ومستاجر قطعي است به علاوه بااين دعاوي مطابق تبصره ماده 22 بدون رعايت تشريفات دادرسي وخارج ازنوبت رسيدگي مي شود.
5- يكي ازمهمترين اختلافات مالكين ومستاجرين بخصوص درمناطق مسكوني اختلافاتي است كه از قطع جريان آب، برق، يا تلفن ياگاز يا تاسيسات حرارت مركزي يا تهويه يا آسانسور وامثال آن بوجود ميآيد طبع اين قبيل دعاوي ايجاب ميكند كه بدون هرگونه تشريفاتي باامكانات وسيع دادرسي مورد رسيدگي قرارگيرد. روي اين اصل ماده 23 قانون موجر ومستاجر بدادگاه اجازه داده كه باين قبيل دعاوي بدون هرگونه تشريفاتي رسيدگي كرده ودستور لازم اتخاذ نمايدوتصميم دادگاه بلافاصله قابل اجراخواهد بود وفقط براي موجرظرف ده روز حق اعتراض درهمان دادگاه رسيدگي كننده درنظر گرفته شده است وتصميم دادگاه پس ازاعتراض قطعي است لازم بياد آوري است كه درموارد مذكور درصورتي به نفع مستاجر راي داده ميشود كه هزينه مصرف تاسيسات مزبوط را پرداخته باشد همچنين درصورتيكه قطع جريان آب وبرق وتلفن وغيرآن ناشي از بدهي موجر به سازمانهاي مربوط باشد ويا درصورتيكه داير شدن مجدد تاسيسات مستلزم هزينه باشد مستاجر ميتواند اقدام بپرداخت وجوه مذكور كرده وبراساس قبوض سازمانهاي مربوط ازاولين اجاره بها كسرنمايد.
6- احكام دادگاه نسبت به تعيين اجاره بها كه زائد برچهارهزارريال نباشد دربالابه آن اشاره شد) بهرحال حضوري وپژوهش پذير است مطابق ماده 143 قانون آئين دادرسي مدني بدعاوي مالك ومستاجر بطور اختصاري رسيدگي ميشود وطبق ماده 164 همان قانون چنانچه درمحاكمات اختصاري خوانده درهيچيك از جلسات حاضر نشود راي دادگاه غيابي بوده واز امكان پژوهشخواهي بعد از ده روز از تاريخ ابلاغ درحدود مذكور درقسمت اخير ماده 175 قانون آئين دادرسي مدني ميتواند استفاده بكند، حذف احكام غيابي موجب ميشود كه اصحاب دعوي ازتلاش دربي اطلاع جلوه دادن خود از تشكيل جلسات دادرسي واحكام صادره خودداري كنند دراينجا ناگزير اين مطلب هستم كه چنانچه دررسيدگي دادگاهها دقت كافي بعمل نيايد ويا احيانا درامر ابلاغ رعايت بي طرفي وبي غرضي نشود نتيجه تشريفات بالا باعث ازبين رفتن حقوق افراد خواهد شد وبه نظر من اثر يك حكم غير عادله ولادفاع درجامعه به مراتب از اثر دهها حكم عادلانه بيشتر است.
ج: ازجمله دعاوي پرزحمت ووقت گير مالك ومستاجر كه اغلب بدون دخالت وكيل طرح ميشود دعاوي مربوط به اطاقهاي استيجاري است كه بموجب شق8 قانون شوراهاي داوري مصوب خرداد سال جاري رسيدگي بآن درصلاحيت وراههاي داوري قرارگرفته است البته درمورد اجاره بها شوراهاي داوري براساس اصل كلي صلاحيت كه درماه 11 قانون مزبور پيش بيني شده بايد تا مبلغ دويست هزارريال رسيدگي نمايد( توضيحا بموجب اختيارات وزير دادگستري درحال حاضرحد صلاحيت شوراهاي داوري تايكصد هزارريال است ) وبه موجب تبصره 1ماده 11قانون فوق الاشعار درمورد مطالبه اجاره بها درصورتي شوراي داوري رسيدگي ميكند كه دراصل رابطه استيجاري وميزان بها اختلافي نباشد.
د- جزدرمورد پرداخت اجاره بها كه مطابق ماده 9 ارسال اظهارنامه يا اخطاريه ضرورت دارد درهيچ دعوي ديگر تقديم دادخواست مشروط به ارسال اظهارنامه نبوده وطرفين مستقيما خواسته هاي خودرا ضمن دادخواست عنوان مينمايند وبااين ترتيب دردعوي تعديل اجاره بها والزام به تنظيم سند اجاره برخلاف قانون سابق تشريفات مقدماتي حذف گرديده است .

مبحث سوم- آينده روابط مالك ومستاجر ونظري به مقررات جنبي آن
 

درمباحثي كه گذشت بررسي مقررات قانون موجر ومستاجر وكيفيت روابط مالكين ومستاجرين دروضع فعلي مورد توجه قرارگرفت دراين قسمت مطلب مهمي كه مورد نظر است آينده روابط اقتصادي بخصوص روابط اقتصادي خصوصي مردم كه تابع اصل آزادي قراردادهاست ميباشد بهمين جهت همگام با قانون موجر ومستاجر قوانين ديگري وضع وبه تصويب رسيده ويا درشرف تصويب است كه اين هدف را بثمر برساند.قانون مالك ومستاجر سابق وقانون موجر ومستاجر فعلي دراصل محدوديتي درروابط مالك ومستاجر ايجاد كرده وبرخلاف مقررات كلي قانون مدني كه عقداجاره به محض انقضا برطرف ميداند از تصرفات استيجاري مستاجر بعد از انقضاي مدت اجاره هم حمايت كرده است وحتي ماده 24 درقانون سابق وماده 30 درقانون فعلي كليه طرق مستقيم يا غير مستقيمي كه بمنظور جلوگيري از اجراي مقررات قانون اتخاذ شود پس ازاثبات باطل وبلا اثر اعلام كرده است ووجود اين مواد نشانه امري بودن قوانين مربوط به مالك ومستاجردرمناطقي است كه اين قانون قابل اجرا ميباشد وعلت اين مداخله قانوني درروابط حقوقي خصوصي افراد كمبودهائي است كه بخصوص درشهرهاي بزرگ بعلت تراكم جمعيت درامر مسكن بخصوص درسالهناي اخير بوجود آمده است ومشكلات مربوط به مسكن فقط مربوط به تراكم جمعيت درشهرهاي صنعتي وهجوم مردم روستا به شهرها نيست بلكه عدم اتخاذ سياست اقتصادي صحيح ومداخله ضروري دولت درامر مالكيت زمين ومصالح ساختماني عامل مهمي دراين مشكل بوده است بحدي كه قيمت زمين دراين چند سال اخير درتهران وبيشتر شهرهاي بزرگ سير سعودي عجيبي پيدا كرده و از اين رهگذر افراد زيادي بدون زحمت به ثروتهاي هنگفتي رسيده واكثر مردم با آثار سوء اقتصادي ناشي از آن كه گراني اجاره باشد مواجه بوده اند ودرعمل ديديم كه قانون تعديل وتثبيت اجاره بها مصوب سال 52هم نه تنها نتوانست مفيد واقع شود بلكه بالعكس خود ايجاد مشكلات نموده دركنارآن بمشكلات مربوط به ممنوعيت هاي احداث بنادر خارج از محدوده هم بايد اشاره كنم كه خوشبختانه دررفع آن اقداماتي صورت گرفته است شايد اين وضعيت كه حالت انفجاري ايجاد كرده بود دولت را متوجه اين واقعيت كرد كه براي ازبين بردن اين وضع غير قابل تحمل چاره اي جز اقدامات بنيادي وزير بنايي ندارد زيرا وقتي بطور روزانه قيمت زمين بالا ميرفت وارزش خانه ها طي چند سال به چندين برابر افزايش ميبافت از نظر محاسبه اقتصادي هيچ مالكي ازوجود مستاجر درخانه با پرداخت اجاره بها به نرخ چند سال قبل نميتوانست راضي باشدوباتلاش به تخليه مستاجر درانتظار مستاجرين جديد وبخصوص ازنوع خارجي خانه خودرا باقي ميگذارد هدف اين است كه از يكطرف اقداماتي همه جانبه براي گسترش خانه سازي چه از طرف بخش خصوصي وچه از طرف دولت بعمل آمده وباوضع قوانين قيمت زمين تثبيت شده وازافزايش ناموزون آن جلوگيري بعمل آيد واگر دراين سياست دولت موفق گردد بديهي است ديگر لزومي به سختگيري درروابط مالك ومستاجر ومداخله درقراردادهاي آنها ضرورت نخواهد داشت بهمين جهت درقانون معاملات زمين مصوب خرداد سال54( 34 شاهنشاهي) درماده 4 پيش بيني شده كه كليه واحدهاي مسكوني واقع درمحدوده خدمات شهرها ودرشهرك ها پس اراجراي اين قانون گواهي خاتمه ساختمان آنها صادر ميشود از شمول مقررات روابط مالك ومستاحر مستثني بوده وروابط طرفين عقد اجاره درمورد اين قبيل ساختمانها تابع احكام قانون مدني وقرارداد تنظيمي بين طرفين خواهد بود و دربند 4 ماده 2 قانون موجر ومستاجر اخير التصويب عينا مورد بالا قيد واين قبيل واحدهاي مسكوني از شمول قانون موجر ومستاجر خارج شده اند بعلاوه دربند 6 همين ماده پيش بيني شده كه واحد هاي مسكوني كه پس از اجراي اين قانون به اجاره واگذار گردد مشمول قانون مدني خواهد بود بنابراين ميتوان پيش بيني كرد كه درآينده عملا روابط مالك ومستاجر درواحد هاي مسكوني از هرجهت تابع مقررات قانون گرديده وقراردادهاي خصوصي معتبر خواهند بود واعتبار قانون موجر ومستاجر منحصر به محلهاي كسب خواهد گرديد امااين وضعيت تاچه حد ميتواند مفيد بحال مردم باشد اين امر بستگي به موفقيت دولت دراجراي هدفهاي مربوط به توسعه واحدهاي مسكوني وجلوگيري از گراني بي رويه قيمت زمين ومصالح ساختماني ومبارزه با احتكار خانه خواهد داشت كه دراين خصوص بمقررات قانون تكميل واجاره واحد هاي مسكوني مصوب شهريور سال جاري وقانون تملك اراضي توسط دولت كه قريبا باطي مراحل قانوني آن به اجرا خواهد رسيد اشاره مي شود كه اجراي كامل آن ميتواند ضامن موفقيت دولت باشد.
منبع: www.lawnet.ir