الزام دولت به فراهم‌سازی زمینه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور درحالی است که طبق آمارهای مرکز آمار ایران، تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی از سال 1380 تا پایان سال 1398 به‌طور متوسط سالانه 402 هزار واحد بوده است. حال که مجلس درحال تصویب و نهایی کردن طرح «طرح جهش تولید و تامین مسکن» است بهتر است شاخص‌های استخراج نیاز به ساخت‌و‌ساز یک میلیون واحد مسکونی را به‌طور شفاف اعلام کند.

مهدی عبداللهی: نمایندگان مجلس این روزها درحال نهایی‌کردن «طرح جهش تولید و تامین مسکن» هستند. این طرح که در 22ماده تهیه‌شده، دولت را موظف خواهد کرد با در نظر گرفتن سازوکارهایی جهت تامین منابع مالی، تامین زمین، تامین مصالح ساختمانی و تامین خدمات ساختمانی، بستر لازم را برای ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی طی ۴سال فراهم کند. آنچنان ‌که از مختصات طرح برمی‌آید، این طرح بزرگ‌ترین طرح مسکن‌سازی کشور در تاریخ ایران خواهد بود که به‌لحاظ مقیاس، حتی از مسکن مهر نیز بزرگ‌تر است.

نگاهی به اظهارنظرهای مختلفی که ازسوی کارشناسان اقتصادی و کارشناسان مسکن تاکنون ارائه‌شده، نشان می‌دهد بیشترین انتقادها از طرح، مربوط به تورم‌زایی این طرح است. کارشناسان معتقدند تامین مالی این طرح که رقمی حدود سالانه 300هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود، می‌تواند موجبات رشد شدید نقدینگی (تا 50درصد افزایش رشد) را ایجاد کند و این رشد نقدینگی درنهایت خود را در تورم‌های بالا و التهابات مجدد و چندباره در بازار مسکن، خودرو، ارز و... نشان خواهد داد؛ اما نمایندگان مجلس می‌گویند همه نیاز سالانه طرح به منابع مالی از بانک‌ها تامین نخواهد شد و با طراحی صندوق کلی مسکن، مالیات‌های مرتبط با مسکن وارد این صندوق می‌شود، ضمن اینکه منابع حاصل از بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر، منابع مالی خیرین و بودجه‌های سنواتی مسکن نیز ‌به این صندوق وارد می‌شود.

در گزارش حاضر علاوه‌‌بر نقدهای مربوط به تامین مالی طرح، به مواردی اشاره ‌شده که در طرح مجلس دیده نشده است: 1-کم‌توجهی این طرح به ظرفیت نوسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی در تامین مسکن، 2-رویاپردازی در برآورد نیاز سالانه به ساخت مسکن و 3-بی‌توجهی به اجاره‌داری حرفه‌ای. در گزارش حاضر تاکیدشده پاشنه‌آشیل طرح، نبود بانک اطلاعاتی و شناسنامه ملی مسکن است که اصابت طرح به گروه‌های هدف را دچار مشکل می‌کند و می‌تواند همچون توزیع سهام عدالت، این طرح را عقیم کند.
 

اجرای طرح، بدون تکمیل بانک اطلاعاتی «ممنوع»

اجرای هر طرح اقتصادی، اجتماعی و بارگذاری هر میزان سرمایه‌گذاری در کشور، در مناطق و حتی در یک شهر و روستای کوچک، نیازمند داشتن بانک اطلاعاتی جامع از جزء به جزء مولفه‌ها و شاخص‌های مورد هدف سرمایه‌گذاری است. درخصوص «طرح جهش تولید و تامین مسکن» که در مجلس نیز درحال بررسی و تصویب بوده، پرواضح است که به‌واسطه به صفر رساندن یا به‌حداقل رساندن قیمت زمین، قیمت تمام‌شده مسکن تفاوت قابل‌توجهی با قیمت بازار خواهد داشت. از این رو، مانند تخصیص ارز 4200 تومانی کالاهای اساسی اولین مشکل طرح یا به‌عبارت بهتر اولین انحراف جدی منابع، ورود سفته‌بازان و افراد دارای مسکن و مالکان مسکن به این طرح است. ماجرا این است که با توجه به اینکه در کشورمان اسناد عادی و قولنامه دارای اعتبار بوده، شناسایی افراد فاقد مسکن به این دلیل که قولنامه‌ها در ادارات و دستگاه‌های دولتی و نهادهای زیرمجموعه قوه قضائیه به ثبت نمی‌رسند و کد رهگیری برای آنها دریافت نمی‌شود، تشخیص اینکه چه کسانی گروه‌های هدف و مشمول طرح جهش مسکن هستند، بسیار دشوار خواهد بود.

نمونه تاریخی عبرت‌آموز، توزیع سهام عدالت در دوره دولت احمدی‌نژاد است. در سال 86 که دولت توزیع سهام عدالت را کلید زد، این جراحی بزرگ اقتصادی-اجتماعی از همان ابتدا با یک چالش‌ اساسی روبه‌رو شد، موضوع از این قرار بود درحالی‌که قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل 44 صراحتا دولت را مکلف می‌کرد مشمولان دریافت سهام عدالت از 6 دهک پایین درآمدی را شناسایی کند، اما درنهایت آنچه در اجرا اتفاق افتاد، وارد کردن «دهک‌های جمعیتی یا اقشار» مختلف در طرح به‌جای «دهک‌های درآمدی» بود. عمق فاجعه زمانی آشکار شد که وزارت رفاه در تابستان 99 گزارش مالکان سهام عدالت را منتشر کرد. براساس گزارش این نهاد، حدود 42 درصد (20.8 میلیون نفر) از افراد واقع در دهک‌های یک تا 6 که گروه‌های هدف سهام عدالت بودند، فاقد سهام هستند که در بین آنها حدود سه‌میلیون نفر هم مددجویان تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی هستند. همه این کژکاری‌ها درحالی رخ داده بود که در دهک‌های هفت تا 10 که اصلا جزء گروه‌های هدف طرح اعطای سهام عدالت نبودند، 17.5 میلیون نفر سهام دریافت کرده‌اند. البته اگر بررسی مشابهی درخصوص دارندگان مسکن مهر نیز صورت گیرد، انحراف جدی در این طرح به‌خوبی مشاهده خواهد شد؛ موضوعی که در برخی بررسی‌های میدانی هم دیده می‌شود.

حال که مجلس قصد دارد یک جراحی بزرگ در حوزه مسکن انجام دهد، منطقی است در گام اول یک شناسنامه ملی از دارندگان مسکن و موجودی مسکن کشور را از دولت و شهرداری‌ها مطالبه کند. در همین خصوص براساس قانون مالیات بر خانه‌های خالی، همه مالکان مسکن در کشور موظف شده‌اند از ۱۹ فروردین اقدام به ثبت مالکیت در سامانه املاک و اسکان کنند. برای عدم ثبت نیز جرایمی درنظر گرفته شده است، با این حال یکی از موانع مهم در این زمینه، موضوع اعتبار قولنامه‌ها در مراجع قضایی است که سبب شده ردگیری دارندگان و موجودی مسکن به‌واسطه عدم ثبت در نهادهای رسمی دشوار شود.

در همین رابطه در گزارشی که اخیرا در «فرهیختگان» منتشر شد، با وجود اینکه مسئولان عالی قوه قضائیه می‌گویند حدود 60 تا 70 درصد دعاوی وارد شده به قوه قضائیه مربوط به املاک و زمین بوده و 25درصد از کل جرائم دقیقا از ناحیه اسناد عادی و قولنامه‌ای است و با وجود اینکه طرحی با عنوان «طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی» از مجلس دهم در حال پیگیری است، اما این طرح با مخالفت شورای نگهبان هنوز معلق مانده است. استدلال شورای محترم نگهبان این است که «از نظر شرعی کلیه معاملات رسمی و عادی دارای اعتبار بوده و باید در محاکم و ادارات پذیرفته شوند و زوال اعتبار معاملات غیررسمی، مغایر موازین شرع است» به‌نظر می‌رسد اصرار مجلس بر طرح خود و ارجاع آن به مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌تواند این معضل را حل کند.
 

60 درصد قیمت مسکن برای زمین است

عرضه مسکن یکی از متغیرهای تعیین‌کننده قیمت مسکن است. به‌دلیل زمانبر بودن ساخت یک واحد مسکونی، عرضه مسکن در کوتاه‌مدت ثابت است و به‌کُندی به شوک‌های سمت تقاضا واکنش نشان می‌دهد، اما در بلندمدت به‌علت افزایشی بودن ارزش زمین، روند عرضه نیز افزایشی است که قطعا محدودیت‌های جغرافیایی و ساختمان‌سازی اثرگذار هستند. عوامل قیمتی موثر در هزینه‌های ساخت‌وساز عبارتند از بهای مصالح، قیمت زمین، دستمزد کارگران، نرخ خدمات ساختمانی و درنهایت نرخ سود بانکی که باعث می‌شود هزینه ساخت‌وساز و قیمت مسکن بیشتر شود. در مجموع تغییر در 3 نهاده عمده زمین، مصالح ساختمانی و نیروی کار منجر به ایجاد نوسانات در ساخت‌وساز و اختلال در عرضه می‌شود. در بین نهاده‌های مختلف، زمین به‌عنوان مهم‌ترین نهاده تولید مسکن، به واسطه سهم بالایی که در قیمت تمام‌شده مسکن به خود اختصاص می‌دهد، رشد قیمت آن عملا ناشی از عواملی مانند سیاستگذاری نامناسب بخش زمین شهری، افزایش ساخت‌وساز‌های جدید، کمبود زمین شهری و عدم تخصیص بهینه آن و افزایش ارزش سرمایه‌ای و سفته‌بازی گسترده آن در مناطق شهری است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در دهه‌های اخیر به‌واسطه افزایش چشمگیر قیمت زمین، رشد قیمت مسکن از این ناحیه بسیار بیشتر از سایر نهاده‌ها بوده است، به‌طوری که براساس آمار و اطلاعات ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی ایران، در سال 85 سهم زمین از قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در شهرهای کل کشور حدود 42‌درصد و در تهران حدود 52.9درصد بوده که این میزان تا سال 90 در کل کشور به 48درصد و در تهران نیز به 55.5 درصد رسیده است. در سال‌های 91 و 92 این میزان به ترتیب برای شهرهای کشور به 52 و 54 درصد و در تهران نیز به 62.4 و 64.9 درصد رسیده است. در سال 93 این میزان برای شهرهای کشور به 51.5 درصد و در تهران به 60.5 درصد رسید. اما با رکوردی که طی دوره دولت اول روحانی بر اقتصاد ایران و به‌ویژه بر بخش مسکن حاکم شد، سهم زمین از کل قیمت تمام‌شده مسکن در سال 95 در تهران به 53 درصد و در کل کشور نیز به 45 درصد رسید. تا سال 98 سهم مسکن از قیمت تمام‌شده مسکن در تهران به 66 درصد و در کل کشور نیز این رقم به 55 درصد رسید. با این مقدمه طولانی، به‌نظر می‌رسد اینکه مجلس در «طرح جهش تولید و تامین مسکن» ایده اصلی و محوری را «زمین صفر» قرار داده، تصمیمی منطقی است.
 

غفلت از اجاره‌داری حرفه‌ای

براساس آمارهای مرکز آمار ایران، در سال 1365 حدود 83 درصد از ایرانی‌ها مالک مسکن، 14 درصد مستاجر و 30 درصد هم به‌صورت رایگان در منازل دولتی و... ساکن بوده‌اند. این اعداد تا سال 1395 به‌کلی تغییر یافته و مالکیت مسکن به 60 درصد و خانوارهای مستاجر به 31 درصد رسیده و 9 درصد نیز به‌صورت رایگان در مسکن سازمانی و... سکونت داشته‌اند. البته این اعداد مربوط به کل کشور است و در کلانشهرهایی همچون تهران درصد مستاجران به حدود 42 درصد نیز می‌رسد. مقایسه نرخ مالکیت در ایران با 27 کشور اروپایی نیز نشان می‌دهد نرخ مالکیت 60 درصدی، ایران را در بین 27 کشور اروپایی در رتبه 24 قرار می‌دهد. طبق آنچه در نمودار قابل‌مشاهده است، در بین 27 کشور اروپایی، کوزوو با نرخ مالکیت نزدیک به 98 درصدی در رتبه اول قرار دارد. رومانی با نرخ نزدیک به 96 درصدی در رتبه دوم و مجارستان با نرخ نزدیک به 92 درصدی در رتبه سوم قرار دارد. در بین کشورهای مشهور نیز، نرخ مالکیت مسکن در جمهوری چک بیش از 78 درصد، در پرتغال نزدیک به 74 درصد، در ایتالیا 72 درصد، در کل اتحادیه اروپا 70 درصد، در انگلیس 65 درصد، در سوئد 63.6 درصد، دانمارک نزدیک به 61 درصد، در ترکیه 58.5 درصد، در آلمان 51 درصد و در سوئیس 41.6 درصد است.

آنچه از آمارهای مالکیت مسکن قابل‌درک است، اینکه مالیکت بالای مسکن الزاما به مفهوم رفاه و کیفیت بالای زندگی نیست، چراکه در کشورهایی همانند سوئیس، دانمارک، آلمان و سوئد که شهروندان آنها جزء 10 کشور اول با بالاترین کیفیت زندگی هستند، سهم مالکیت مسکن به نرخ مالیکت مسکن در ایران بسیار نزدیک است. با این حال، آنچه وضعیت ایران را با کشورهای مذکور متفاوت کرده...

1- نرخ بالای تورم در اقتصاد ایران است که اولا قدرت خرید خانوار برای تملک مسکن و خرید را از بین برده و به تاخیر می‌اندازد و ثانیا با نرخ‌های بالای اجاره، حجم بالایی از درآمد مستاجران صرف اجاره‌بها شده و معیشت خانوارها را دچار بحران می‌کند. بنابراین هر طرحی که در مجلس به تصویب می‌رسد، باید آثار تورمی طرح دیده شود و همچنین مجلس یا دولت اگر می‌خواهند لطفی به حال مردم یا مستاجران داشته باشند، در وهله اول باید افسار نرخ تورم در ایران را بکشند.

 2- مورد دوم، موضوع اجاره‌داری حرفه‌ای است. آنچه آمارها نشان داد، در دنیا هم این‌گونه نیست که همه مردم مسکن ملکی داشته باشند، پس اجاره‌نشینی وجود دارد، اما در اجاره‌نشینی ایران، موجر خود مردم هستند. برخلاف کشورمان، در نظام اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور‌های توسعه‌یافته، شهرداری و دولت‌ها زمین‌هایی را دراختیار بخش خصوصی قرار می‌دهند تا مجتمع‌هایی ساخته شود و اجاره می‌دهند و دولت از این ساخت‌وساز‌ها هم با سیاست‌های حمایتی، حمایت می‌کند. همچنین در اجاره‌داری حرفه‌ای، از آنجاکه مالک تعداد زیادی از واحدهای مسکونی را دراختیار دارد و شبکه مسکن استیجاری مویرگی نیست، امکان چانه‌زنی ازسوی نمایندگان مستاجران با مالک برای نرخ‌گذاری سالانه وجود دارد. نگاهی به طرح جهش تولید و تامین مسکن مجلس نشان می‌دهد باوجود تجربه‌های مختلف طرح‌های مسکن در کشور همچون مسکن مهر، در این طرح نیز اثری از اجاره‌داری حرفه‌ای دیده نمی‌شود.
 

ساخت یک میلیون مسکن رؤیاپردازانه است

براساس ماده ۱ طرح جهش تولید و تامین مسکن، دولت موظف است نیاز سالانه مسکن کشور را براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تامین کند و به نحوی برنامه‌ریزی و اقدام داشته باشد تا در 4 سال نخست اجرای این قانون، سالانه به‌طور متوسط حداقل یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و عرضه شود.

الزام دولت به فراهم‌سازی زمینه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در کشور درحالی است که طبق آمارهای مرکز آمار ایران، تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی از سال 1380 تا پایان سال 1398 به‌طور متوسط سالانه 402 هزار واحد بوده است. همچنین این میانگین از سال 1380 تا 1392 که ساخت‌وساز وضعیت بسیار مناسبی داشته و پروژه مسکن مهر نیز اجرا شده، حدود 459 هزار واحد در سال بوده است.

باوجود اینکه در دوره دولت روحانی ساخت‌وساز به‌شدت دچار آسیب شده، اما باتوجه به موجودی مسکن کشور که تا سال 99 درحدود ۲۶ میلیون و ۸۰۳ هزار ملک ذکر شده و تعداد خانوارهای کشور نیز در حدود 27 میلیون خانوار ذکر می‌شود، با مدنظر قراردادن تعداد خانه‌های خالی و ازدواج‌ها و... به‌نظر می‌رسد تکیه بیش از حد بر روی کمیت ساخت‌وساز بدون توجه به میانگین تاریخی نیاز کشور به ساخت مسکن می‌تواند طرح جهش تولید مسکن را دچار مشکل کند. بنابراین حال که مجلس درحال تصویب و نهایی کردن این طرح است بهتر است شاخص‌های استخراج نیاز به ساخت‌و‌ساز یک میلیون واحد مسکونی را به‌طور شفاف اعلام کند. توجه داشته باشیم حتی اگر به میانگین تاریخی (دوره 1380 تا 1392 و دوره 1380 تا 1398) نیز بی‌توجه باشیم، بازهم الزام به ساخت حداقل یک میلیون مسکن در سال با بزرگ‌ترین طرح مسکن‌سازی کشور یعنی مسکن مهر نیز فاصله قابل‌توجهی دارد، چراکه در طرح مسکن مهر بالاترین رقم اعلام‌شده برای تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی نزدیک به 702 هزار واحد و مربوط به سال 1389 بوده و در مابقی سال‌ها که مسکن مهر اجرا شده، تعداد واحدهای مسکونی درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی حول‌وحوش 520 تا 550 هزار واحد بوده است، بنابراین بدون توجه به مولفه‌های تاریخی بخش ساخت‌وساز و بدون توجه به تحولات سال‌های اخیر در حوزه‌های اجتماعی ازجمله کاهش تعداد ازدواج‌ها، حتی درصورت تحقق منابع مالی طرح، به‌نظر می‌رسد ساخت تعداد یک میلیون واحد مسکن در سال رقمی رویاپردازانه و دور از واقعیت است.
 

کم‌توجهی به ظرفیت بافت‌های فرسوده

براساس آمارهای موجود، تا پایان سال 1398 حدود 21 میلیون نفر از جمعیت کشور در 5 میلیون و 740 هزار مسکن فرسوده زندگی می‌کنند. به‌عبارتی از موجودی 26 میلیونی مسکن کشور حدود 22 درصد از آن جزء بافت‌های فرسوده و ناکارآمد است. اطلاعات منتشرشده ازسوی شرکت بازآفرینی شهری ایران نشان می‌دهد در مطالعه 543 شهر، حدود 2700 محله به‌عنوان محله‌های فرسوده شناسایی شد که در آنها حدود 5 میلیون و 740 هزار مسکن با بعد خانواری 4 نفر ساکن هستند. همچنین درحال حاضر مساحت کل بافت‌های نابسامان و پهنه‌های فقیر شهری در کشور در حدود 140 هزار هکتار برآورد می‌شود که 77 هزار هکتار از آن جزء بافت‌های فرسوده داخل شهری و 63 هزار هکتار نیز در ردیف سکونتگاه‌های غیررسمی فرسوده است. البته همه اینها درحالی است که تعریف فعلی بافت فرسوده در ایران مشمول همه بافت‌های ناپایدار (فاقد سازه مستحکم) نمی‌شود و درصورت نگاه واقع‌بینانه‌تر به موضوع با رقمی بسیار بیشتر از رقم گفته‌شده مواجه خواهیم بود. طبق تعاریف، در ایران مناطقی از شهر در ردیف فرسوده قرار می‌گیرند که 3 شرط؛ ناپایداری ساختمان (سازه بسیار ضعیف یا فاقد سازه)، کوچک بودن عرصه معابر (کمتر از 6 متر) و پایین بودن متراژ هر قطعه ساختمان از 200 متر را به‌صورت هم‌زمان داشته باشند، بنابراین ارقام بافت فرسوده ایران می‌تواند بسیار بیشتر از ارقام بالا باشد. توجه به بافت فرسوده نه‌فقط برای ایجاد آمادگی دربرابر زلزله و جلوگیری از فجایع بالقوه طبیعی دیگر، بلکه برای توسعه و بازآفرینی و افزایش موجودی مسکن شهری نیز بااهمیت است.

توجه داشته باشیم در مناطق دارای بافت‌های فرسوده کشور معمولا تعداد طبقات یک تا حداکثر 3 طبقه است. حال درصورت نوسازی اگر تعداد طبقات به 4 تا 5 طبقه برسد، با تجمیع پلاک‌های مسکونی، موجودی مسکن کشور به‌صورت قابل‌توجهی افزایش خواهد یافت. گرچه در طرح مجلس هدف، کاهش قیمت تمام‌شده مسکن با الگوی «زمین صفر» است، اما در این خصوص چند نکته حائز اهمیت است؛ اول اینکه همان‌طور که گفته شد، نرخ مالکیت مسکن در ایران در مقایسه با برخی کشورهای توسعه‌یافته چندان عجیب نیست و از این‌رو، می‌توان با نوسازی مسکن، در راستای اجاره‌داری حرفه‌ای گام برداشت. در این‌مورد بخش خصوصی به‌واسطه مزیت‌های مناطق دارای بافت فرسوده ازجمله بسته‌های حمایتی شهرداری‌ها، علاقه زیادی به سرمایه‌گذاری در این بخش‌ها دارد.
مورد دوم اینکه، براساس مصوبه روز چهارشنبه 18فروردین‌ماه مجلس شورای اسلامی، طبق ماده (9) و تبصره‌های آن سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف است اراضی ملی واقع در محدوده و حریم شهرها و همچنین اراضی مصوب وزارت راه و شهرسازی برای طرح‌های شهرک‌سازی در خارج از حریم شهرها را حداکثر ظرف مدت 2 ماه تحویل وزارت راه و شهرسازی دهد. گرچه بر اساس تبصره 2 این ماده، اراضی کشاورزی حاصلخیز (درجه 1 و 2) به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی، نمی‌توانند برای ساخت مسکن مورد استفاده قرار گیرند، اما باتوجه به محدودیت زمین غیرکشاورزی در حاشیه شهرها، طبیعی است زمین‌های کشاورزی نیز برای ساخت مسکن تصرف شود.

مورد سوم اینکه، هرگونه توسعه و ساخت مسکن در محدوده و حریم شهرها نیاز به ایجاد زیرساخت‌های شهری، تامین امنیت و بارگذاری امکانات و تاسیسات دارد. این موضوع یعنی هزینه بالای ایجاد تاسیسات و تجهیزات شهری موجب فقر زیرساختی در مسکن مهر نیز شده و مشکلات زیادی را برای ساکنان آن ایجاد کرده است. مورد سوم اینکه، در سطح جهان امروزه عموما پس از دهه 80 میلادی کشورها به‌سمت توسعه درون‌زا رفتند. در توسعه درون‌زا تمرکز اصلی در درجه اول بر بافت فرسوده، بافت مخروبه و بافت حاشیه‌نشین است و در درجه دوم به‌سراغ اراضی خالی داخل شهر می‌روند. استفاده از بافت‌های ناکارآمد شهری مانند پادگان‌ها، زندان، قبرستان‌ها و... در درجه سوم توسعه درون‌زا قرار دارد.

همه اینها درحالی است که مجلس در طرح جهش تولید مسکن تنها در ماده 13 به موضوع بافت‌های فرسوده اشاره کرده است. این ماده بیان می‌دارد: «وزارت راه و شهرسازی موظف است به‌منظور تأمین زمین موردنیاز این طرح، استفاده از اراضی درون‌شهری در بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، اراضی متصل به بافت شهری و اراضی دستگاه‌ها را در اولویت قرار دهد.» آنچه از متن این ماده برمی‌آید، مجلس صرفا به موضوع تامین زمین اشاره داشته و نسبت‌به نوسازی و بازآفرینی شهری در مناطق دارای بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی بی‌توجه بوده است.
 

لزوم توجه به پایه‌های مالیاتی مناسب

طبق ماده۳ طرح جهش مسکن، برای تامین منابع مالی، سالانه 160هزار میلیارد تومانی صندوق کلی مسکن ایجاد می‌شود. همچنین مالیات‌های مرتبط با مسکن وارد این صندوق می‌شود، ضمن اینکه منابع حاصل از بازپرداخت تسهیلات مسکن مهر، منابع مالی خیرین و بودجه‌های سنواتی مسکن نیز به این صندوق وارد می‌شود. بر این اساس، طرح جهش تولید مسکن، در 3 مرحله «تامین منابع مالی»، «حمایت از ساخت» و درنهایت «ایجاد و اخذ پایه‌های مالیاتی از تقاضاهای سرمایه‌ای» طراحی شده است. در این خصوص مجلس درحال حاضر پیگیر طراحی پایه مالیاتی مالیات بر عایدی سرمایه است و مالیات بر املاک لوکس و مالیات بر خانه‌های خالی نیز درحال اجراست.

درکنار این پایه‌های مالیاتی، کارشناسان اقتصادی معتقدند درحال حاضر مساله اصلی بازار مسکن،‌ «احتکار سنگین آپارتمان‌های خریداری‌شده توسط ملاکان» با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت است. به اعتقاد آنان، خاتمه سریع و اصولی این وضعیت در گرو «مالیات سالانه بر همه املاک» است. در واقع واکسن اثربخش برای عرضه دارایی‌های ملکی منجمد به بازار مسکن، ابتدا دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی متناسب با ارزش آنها و سپس دریافت مالیات عایدی سرمایه از ملک‌بازها است. اما مورد دوم، مساله زمین است. گفته شد زمین سهم 60درصدی در قیمت مسکن دارد، از این‌رو طرح مجلس که هدف محوری آن، زمین صفر است، در نهایت با محدودیت زمین مواجه خواهد شد.

در این خصوص کارشناسان معتقدند به‌جای فشار بر زمین‌های کشاورزی، درکنار طرح‌های مجلس، اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﻣﺎﻟﮑﺎن زﻣﯿﻦ را ﺑﻪ‌ﺳﻤﺖ ﺗﺨﺼﯿﺺ ﺑﻬﯿﻨﻪ ﻫﺪاﯾﺖ ﮐﻨﺪ. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر بیش از 30کشور در سراسر جهان یک نوع مالیات با عنوان «مالیات بر ارزش زمین» (LVT) را برای مقابله با سوداگری در بخش زمین پیاده‌سازی کرده‌اند. در آمریکا این نوع مالیات از سال1913 اجرا می‌شود و مسئولان ایالت پنسیلوانیا اولین قانون این نوع مالیات را اجرا کردند. تعداد کم کشورهایی که این نوع مالیات را اجرا کرده‌اند به این معنا نیست که این نوع ابزار مالیاتی قابلیت اجرایی ندارد یا موثر نیست، بلکه اغلب کشورهای جهان به این دلیل که موضوع سوداگری مسکن را ندارند، نیازی به ایجاد این نوع مالیات ندارند. درخصوص اهمیت زمین، لازم به ذکر است طبق آمارهای مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی مسکونی در شهرهای کشور با رشد 982درصدی از 678هزار تومان در تابستان سال92 به متری 7میلیون و 334هزار تومان در تابستان سال99 رسیده است.

منبع: فرهیختگان