چرایی دشواری کنترل قیمت مسکن

تهیه مسکن همواره یکی از بحران های زندگی در جامعه ایرانی محسوب می شود و این روند در خرید یا اجاره، فرقی نمی کند! روند صعودی قیمت اجاره بها و همچنین خرید ملک چند سالی است که اقشار مختلف جامعه، به ویژه جوانان را با مشکلات فزاینده ای همراه کرده است. تا جایی که طی 2 دهه اخیر، یکی از دلایل اصلی کاهش آمار ازدواج، مشکلات اقتصادی بالاخص تهیه مسکن اعلام شده است.

به طور طبیعی با اتمام هر سال و آغاز سال جدید، شاهد افزایش قیمت در بخش مسکن هستیم اما چند سالی است که این روند از حالت متعارف خود خارج و تدریجا به افسارگسیختگی قیمت ها در این بازار انجامیده است. پدیده افسارگسیختگی بهای مسکن تاثیرات گسترده ای بر ابعاد اجتماعی، فرهنگی و سلامت روحی-روانی افراد می گذارد و برخی جامعه شناسان و روانشناسان را تا جایی نگران کرده که درباره آسیب های حاصل از فشارهای اقتصادی متحمل بر اکثریت مردم، به مسئولین و دولتمردان تذکراتی جدی داده اند.

این موضوع تا به آن جا پیش رفت که طی 5 ماه گذشته شاهد پدیده نوظهور «بام خوابی» در شهرهای بزرگ همچون تهران بودیم. بام خوابی یا همان اجاره دادن پشت بام ها به کارگران و اقشار کم درآمد معضلی نو در تهران است که با واکنش های منفی بسیاری همراه شد. افزایش نرخ تورم، گرانی و بی کاری؛ بسیاری از افراد را ملزم به مهاجرت به کلان شهرها و کسب درآمد بیشتر کرد اما این افراد در بدو ورد با قیمت های نجومی مسکن در شهرهای بزرگ روبرو شدند که چاره ای جز بام خوابی و کانکس نشینی نداشتند!

هر چند که این موضوع از سوی برخی مسئولین انکار شد اما شواهد و تصاویر منتشر شده حاکی از آن است که منطقه 22 تهران بیشترین آمار بام خوابی را به خود اختصاص داده است.
 

موج سواری بر قیمت مسکن

باید توجه داشت که با خروج آمریکا از توافق هسته ای گروه 1+5 (برجام) در اردیبهشت ماه سال 97 و افزایش ارزش دلار، اقتصاد ایران دچار سونامی گسترده ای شد. موجی عظیم که قیمت سکه، دلار و مسکن را تا مرز 5 برابری بهای آنها کشاند. در این میان، بسیاری از مردم برای حفظ ارزش سرمایه و نقدیتگی خود به سمت خرید دلار و سکه هجوم بردند و همین افزایش تقاضا بر سرعت روند افزایش قیمت ها افزود، اما ماجرای احتکار دلار و سکه 4 ماه بیشتر به طول نینجامید و با تزریق سکه از سوی بانک مرکزی و کنترل نسبی بهای دلار، حباب میلیونی سکه و دلار به یک باره ترکید و دلالان و سودجویان این بازار با ضرری چشمگیر مواجه کرد.با روند جاری بازار مسکن، بسیاری از آن دسته افرادی که تمام امید خود را به دریافت وام مسکن و خرید در سال 99 بسته بودند دیگر توانایی تحقق این رویا را ندارند چرا که با افزایش قیمت مسکن طی چند ماه اخیر، اگر فردی به طور میانگین قریب به پنج میلیون تومان درآمد داشته باشد هم نمی تواند از بازپرداخت اقساط دریافتی از بانک مسکن که حداقل 18 درصد سود (بهره) می گیرد برآید، دلیل اصلی آن هم نرخ تورم و افزایش قیمت انواع کالاهای اساسی است.در این شرایط، بسیاری از مردم نقدینگی خود را به سمت بازار مسکن سرازیر کردند. بازاری که طی 40 سال گذشته کم زیان ترین حوزه اقتصادی ایران معرفی شده و سود آوری آن بر همگان به اثبات رسیده است. این بار، ماجرای افزایش تقاضا و سیر صعودی قیمت ها در حوزه مسکن مشاهده شد، یعنی از اواخر تابستان سال 97 نرخ مسکن به سرعت افزایش یافت و این بار فقط، وعده کنترل قیمت ها و راه اندازی سامانه ای برای ثبت اجاره بها در راستای کنترل قیمت ملک و مستقلات به گوش رسید اما تاکنون که در نیمه های سال 99 و اوج شیوع بیماری کرونا قرار داریم، نه از کنترل قیمت و نه از راه اندازی سامانه خبری شده است.

در این راستا باید متذکر شویم که افزایش بهای مسکن، بالاخص در ابتدای هر سال، موضوعی طبیعی در سراسر جهان است که نتیجه شاخص های ویژه ای همچون؛ میزان درآمد عمومی مردم، نرخ سرانه کشور، بهای مالیات بر مسکن، میزان تولید و واردات ادوات ساختمانی و ... دارد اما متاسفانه در ایران به علت عدم نظارت مطلوب در این حوزه و همچنین تحریم های ظالمانه سال های اخیر، با روند افزایشی نامتعارق قیمت مسکن مواجه شده ایم.
 

تب مسکن در دوران کرونا

از نخستین روزهای شیوع بیماری کرونا در ایران، با موج گسترده افزایش قیمت انواع کالا و خدمات همراه شدیم اما اوضاع بحرانی حاصل از فراگیری این بیماری و همچنین اشاعه شایعات بسیار در راستای احتمال قحطی و... ، بسیاری را بر آن داشت تا به خرید انواع کالاهای سرمایه ای همچون ماشین و طلا روی آورند. اما آن دسته از افراد که تجربه سال 97 را از یاد نبرده بودند به سمت بازار مسکن هجوم بردند.

فراگیری بیماری کرونا که نبض اقتصاد جهانی را به شماره انداخت، اقتصاد ایران را نیز با نوسانات گسترده ای همراه کرد، اما متاسفانه در برخی حوزه ها همچون اتومبیل و مسکن؛ تب خرید کاذب به علت شیوع شایعات را به همراه داشته و این موضوع نشان از سطح پایین سواد رسانه ای برخی از مردم و نیز عدم اطلاعات کافی برای حفظ ارزشِ سرمایه و نقدینگی دارد.

از دیگر سو، بسیاری از افراد با پیش بینی گرانی در بازار مسکن، از فروش املاک خود صرف نظر کردند و همین کاهش عرضه، توهم افزایش قیمت را چند برابر کرده است. بازار در رکود اما آمارِ افزایش قیمت مسکن رو به صعود گذاشت! به بیان دیگر، از اسفند ماه سال 98 خرید و فروشی خاصی در حوزه مسکن صورت نمی گرفت اما قیمت ها روند فزاینده ای را در پیش گرفتند. اما حالا با ورود تدریجی به نیمه دوم سال و تحریم فلزات از سوی ایالات متحده، زمزمه هایی از موج جدید افزایش بهای مسکن به گوش می رسد که بسیاری را بر آن داشته تا بار دیگر برای خرید مسکن اقدام کنند حتی با قیمت های چند ده برابری!

البته برخی کارشناسان حوزه املاک و مستقلات، یکی دیگر از عوامل گرانی بهای مسکن را محدود شدن زمین ها در تهران عنوان کرده اند. بدان معنا که طی سال های اخیر و با افزودن برخی زمین های اطراف، به تهران، مساحت این کلان شهر حدودا 3 برابر شد و با اتمام این روند، بر اساس قوانین و طرحِ جامع مربوط به زمین و املاک دیگر زمینی به تهران اضافه نخواهد شد بنابراین تنها می توان از زمین های ثبت شده در راستای انبود سازی استفاده کرد، به همین خاطر با کمبود زمین به نسبت جمعیت تهران مواجه شده ایم که خود بر افزایش نرخ مسکن افزوده است.
 

سبقت رشد قیمت مسکن از نرخ تورم!

کارشناسان اقتصادی با در نظر گرفتن، عوامل مختلف موثر بر قیمت مسکن، همواره بر رابطه مستقیم تورم و بهای ملک تاکید دارند. آنها معتقدند که میزان رشد قیمت مسکن باید متاثر از نرخ تورم در کشور باشد اما چند سالی است که این تعادل با اختلال همراه و قیمت املاک از نرخ تورم The Inflation Rate سبقت چشمگیری گرفته تا جایی که تبدیل به معضلی برای اکثریت مردم شده است.

گزارش های میدانی و همچنین آمارهای مربوط به این حوزه، نشان دهنده آن است که این رخداد (سبقت نرخ مسکن از نرخ تورم) به دلیل هجمه گسترده نقدینگی سرمایه داران و دلالان مسکن و مستقلات به بازار خرید و ساخت و ساز مسکن با هدف کسب سودهای کلان روی می دهد. حائز اهمیت آن که، اخیرا افرادی توسط قوه قضاییه شناسایی شده اند که مالک بیش از 200 واحد مسکونی، فقط در تهران هستند! البته باید توجه داشت که بی تردید، این موضوع تنها پارامتر اثرگذار بر بازار مسکن نیست اما یکی از مهمترین آنها محسوب می شود که تاثیرات بلند مدتی بر آن می گذارد.

در این راستا باید توجه داشت که بیش از 20 درصد از خانه های قابل سکونت در تهران خالی است، در حالی که بر اساس استاندارهای جهانی حداکثر 6 درصد خانه ها در یک شهر باید خالی باشند آن هم برای ضرورت و احتمال افزایش جمعیت. و اعداد اعلام شده از سوی ارگان های مربوط به این حوزه حاکی از تخطی 4 برابری خالی ماندن خانه ها نسبت به استانداردهای جهانی دارد که از سوی سوداگران املاک و مستقلات برای کسب سودهای کلان و غیرقانونی صورت گرفته است.

با روند جاری بازار مسکن، بسیاری از آن دسته افرادی که تمام امید خود را به دریافت وام مسکن و خرید در سال 99 بسته بودند دیگر توانایی تحقق این رویا را ندارند چرا که با افزایش قیمت مسکن طی چند ماه اخیر، اگر فردی به طور میانگین قریب به پنج میلیون تومان درآمد داشته باشد هم نمی تواند از بازپرداخت اقساط دریافتی از بانک مسکن که حداقل 18 درصد سود (بهره) می گیرد برآید، دلیل اصلی آن هم نرخ تورم و افزایش قیمت انواع کالاهای اساسی است.

اجاره نشینی و فشار حاصل از عدم تعادل میان درآمد و هزینه های خانوار معضلی است که گریبان اقشار مختلف جامعه را می فشارد و همین موضوع بسترساز بروز و ظهور بسیار از ناهنجاری های اجتماعی و اختلافات خانوادگی شده است.
 

کلام آخر

امروزه یکی از راه حل های رایج و مجرب در سراسر جهان برای کنترل قیمت مسکن در کلان شهرها، راه اندازی شهرهای اقماری (Satellite city) است که در کشورهایی همچون ژاپن، آلمان و چین با نتایج مطلوبی همراه بوده است. شهرهای اقماری به زمین‌ هایی گفته می شود که از اطراف شهرهای بزرگ به آنها اضافه می شود، البته این طرح برای تهران قابل اجرا نمی باشد چرا که همانطور که پیشتر اشاره شد، این زمین ها با ظرفیت 3 برابری به تهران افزوده شده اند.

بنابراین تنها راهکاری که در این میان باقی می ماند، این است که دولت با ترغیب سرمایه داران به سرمایه گذاری در حوزه های زیربنایی (افزایش سود حاصل از آن)، افزایش نرخ سود مشارکتی بانک ها و همچنین راه اندازی سامانه کنترل قیمت ها از سوی دولت و اِعمال جدی و فراگیر طرح اخذ مالیات از املاک خالی است تا دست سودجویان از این حوزه قطع شود. با این روش علاوه بر رونق زیرساخت های کشور و به حرکت درآمدن چرخه های اقتصادی، تعدیل چشمگیری در بخش مسکن روی خواهد داد که قدرت خرید افراد کم درآمد را نیز افزایش خواهد داد.

منابع:

1- علت گرانی مسکن و اجاره‌بها، مشرق نیوز
2- تاثیر مافیای مسکن در گرانی خانه، اقتصاد آنلاین
3- دلیل اصلی گرانی عجیب قیمت مسکن چیست؟، خبرآنلاین
4- علت گرانی مسکن در دوره کرونا چیست؟، تجارت نیوز
5- زور آخر تورم مسکن؟، روزنامه دنیای اقتصاد
6- خانه‌های خالی تهران، خبرگزاری ایسنا