توقیف اموال و نتایج آن بر ملک

الف. توقیف عواید ملک به جاى ملک

در صورتى که عواید یک‏ساله مال غیرمنقول به تشخیص دادگاه براى اداى محکوم به و هزینه های اجرایى کافى باشد و محکوم علیه حاضر شود که از عواید آن ملک محکوم به داده شود، عین ملک توقیف نمى‏شود و فقط عواید توقیف و محکوم به از آن وصول مى‏گردد. در این صورت، قسمت اجرا مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نماید. (ماده 102 قانون اجراى احکام مدنى)

ماده 277 قانون مدنى همچنین مقرّر داشته که متعهد نمى‏تواند متعهدٌله را مجبور به قبول قسمتى از موضوع تعهد نماید، ولى حاکم مى‏تواند نظر به وضعیت مدیون مهلت عادله یا قرار اقساط دهد. در نتیجه، در این رابطه دادگاه مى‏تواند اقساطى را تعیین نماید.

در این رابطه، نظریه شماره 7/9434 مورخ 1380/12/19 اداره حقوقى دادگسترى مقرّر داشته که با توجه به ماده 62 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا... مصوب 1355 بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلى جایز است، لکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلى بازداشت‏شده در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجراى مذکور پیش‏بینى نشده است ـ چون سرقفلى حق مالى است، نه مال مطلق ـ مادام که حق مالى به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود، بخصوص اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود.

بنابراین، پیش از تبدیل حق مالى به مال فروش آن امکان‏پذیر نمى‏باشد و تا زمانى که مستأجر قصد فروش و یا واگذارى مورد اجاره را به دیگرى نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.(1)
 

ب. عدم تسرى توقیف عین به منافع

قانون اجراى احکام مدنى در ماده 103 مقرّر مى‏دارد: «توقیف مال غیرمنقول، موجب توقیف منافع آن نمى‏شود.» این ماده براساس قاعده «تفکیک عین از منافع»، نوشته شده است. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین، به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمى‏باشد. همان‏گونه که اقدام حقوقى نسبت به منافع هم به معناى اقدام نسبت به عین نیست. بنابراین، به تبع توقیف عین مال غیرمنقول توقیف منافع لازم نمى‏آید.

ماده 91 آیین‏نامه در این رابطه بیان مى‏دارد: بازداشت مال غیر منقولى که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در این صورت، باید مراتب در صورت‏مجلس منعکس شود.

در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات این‏گونه است که اگر ملکى فروخته شود اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مى‏گردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مى‏دانند.

ماده 356 قانون مدنى در این‏باره بیان مى‏دارد: هر چیزى که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید، داخل در بیع و متعلق به مشترى است اگرچه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل به عرف باشند. همچنین با توجه به ماده 357 قانون مدنى، هر چیزى که برحسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود، داخل در بیع نمى‏شود، مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد.

در پایان باید گفت: از جمع بین ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى و مواد مذکور قانون مدنى و همچنین ماده 308 قانون مدنى مى‏توان چنین نتیجه گرفت که حتى اگر عرف انتقال عین مال غیرمنقول را موجب انتقال منافع آن داند، در توقیف اینچنین نیست و توقیف عین مال غیرمنقول موجب توقیف منافع آن نمى‏شود.(2)
 

ج. توقیف محصول املاک و باغات

در قانون اجراى احکام مدنى مقرّر شده که توقیف محصول املاک و باغات با رعایت مواد 254 تا 257 قانون آیین دادرسى مدنى باید به عمل آید. (ماده 104 قانون اجراى احکام مدنى)

با توجه به اینکه با تصویب قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379/1/21، قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318/6/25 نسخ شده، در این رابطه در قانون جدید فقط ماده 127 قابل استفاده است. ماده مزبور در این‏باره چنین مقرّر داشته که از محصول املاک و باغ‏ها به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مى‏شود و اگر محصول جمع‏آورى شده باشد مأمور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقیف مى‏نماید و هرگاه محصول جمع‏آورى نشده باشد، برداشت آن خواه دفعتا و یا به دفعات با حضور مأمور اجرا به عمل خواهد آمد. خوانده هم مکلف است مأمور اجرا را از زمان برداشت محصول مطلع سازد. البته مأمور اجرا حق هیچ‏گونه دخالت در امر برداشت محصول را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمع‏آورى مى‏شود حضور پیدا خواهد کرد. خواهان یا نماینده او نیز در موقع برداشت محصول حق حضور خواهد داشت.

البته منظور از محصول، منافع و فرآورده های کشاورزى است، اعم از اینکه ناشى از باغ و درختان مثمر باشد یا زرع و زراعت که به آن باغ اطلاق نمى‏شود و بعید نیست که منظور از محصول املاک منافع املاک نیز باشد، اما مى‏توان نتیجه گرفت که کلمه املاک در اینجا به معناى املاک زراعى است نه سایر املاک.(3) ماده 92 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم در این‏باره چنین مقرّر مى‏دارد: «در بازداشت محصول املاک مزروعى دخالت مأمور اجرا در محصول تا موقع برداشت و تعیین سهم متعهد ممنوع است، ولى مأمور اجرا باید براى جلوگیرى از تفریط، نظارت و مراقبت کامل نماید.»

نکته‏اى که در رابطه با توقیف محصول املاک و باغات ممکن است به نظر برسد این است که چه تفاوتى بین توقیف عواید ملک و توقیف محصول املاک و باغات وجود دارد که با دو حکم مخصوص بیان شد؟ در پاسخ به این مطلب باید گفت: توقیف عواید مربوط زمانى است که اداى محکوم به و هزینه اجرایى با عواید یک‏ساله ملک با تشخیص دادگاه ممکن باشد و در این صورت، به جاى توقیف عین ملک، عواید توقیف مى‏شود. در حالى که در توقیف محصول املاک و باغات، تشخیص دادگاه در مورد اینکه محصول ملک و باغ در یک‏سال براى تأمین محکوم به کافى هست یا نه، لازم نیست و محصول املاک و باغات بدون در نظر گرفتن اینکه آیا محصول در یک‏سال، براى تأمین محکوم به و هزینه اجرایى کافى است یا نه، بازداشت مى‏شود و در این فرض، حتى ممکن است عین ملک، ملک محکوم علیه نباشد و فقط محصول ملک و باغ را داشته باشد یا ممکن است خواسته و محکوم به همان محصول باغ و ملک باشد، بنابراین، توقیف محصول املاک و باغات وسعت زیادى دارد و کلى و عمومى است.(4)

در مورد زمان توقیف محصول املاک و باغات، یکى از سه زمان زیر قابل تصور است:

1. توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت؛

2. توقیف محصول ملک و باغ در زمان برداشت یا پس از برداشت و معین شدن سهم محکوم علیه؛

3. توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن.

فرض اول در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 254 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318، توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت جنبه استثنایى داشت و قانونگذار فقط تحت شرایطى آن را پذیرفته بود و چون معمولاً میزان محصول ملک و باغ قبل از برداشت به صورت تخمینى است و فقط در صورت رسیدن زمان طبیعى برداشت محصول، میزان و ارزش آن مشخص مى‏شود، همچنین چون وضع املاک و باغات غالبا به صورتى است که اشخاص متعددى صاحب سهم محصول هستند، از این‏رو، تعیین سهم دقیق محکوم علیه قبل از برداشت با مشکل مواجه است. از طرفى، چون محصول ملک و باغ مورد حمایت قانونگذار بوده و نخواسته در زمان عملیات اجرایى و توقیف دچار لطمه شود و از مواظبت و کار لازم که موجب زیاد شدن محصول مى‏گردد خوددارى شود، اصل بر ممنوعیت توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت بود، مگر در شرایط استثنایى. این شرایط را مى‏توان شامل موارد ذیل دانست:

1. رضایت مدعىٌ‏علیه به توقیف عین محصول. در این مورد ممکن است وى محصول املاک و باغات را براى توقیف معرفى نماید و یا با معرفى محکوم له موافق باشد و به آن رضایت دهد.
 
2. عدم توانایى محکوم له براى معرفى مال دیگرى براى توقیف از اموال محکوم علیه. که در این صورت، مى‏توان محصول املاک یا باغات را قبل از برداشت و تعیین سهم توقیف نمود.

3. عدم کفایت دارایى منقول و غیرمنقول محکوم علیه براى تأمین خواسته اجرائیه. در این صورت، ممکن است محکوم له و یا خود محکوم علیه دارایى را براى توقیف معرفى نموده باشد، ولى در ارزیابى معلوم شود که آن مال کافى نبوده و از این‏رو، براى تکمیل آن محصول املاک و باغات توقیف شود.

فرض دوم (توقیف محصول ملک یا باغ در زمان برداشت) نیز دو صورت دارد:
1. محصول جمع‏آورى شده باشد. در این صورت، سهم محکوم علیه از محصول املاک و باغ‏ها مشخص بوده و به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مى‏شود؛ مأمور اجرا هم سهم خوانده را مشخص و توقیف مى‏نماید. البته سهم محکوم علیه پس از کسر هزینه زراعت (مثلاً بذر و آبیارى و...) که به سهم او تعلق مى‏گیرد، تعیین مى‏شود و مطابق قوانین مربوط به توقیف اموال منقول، توقیف مى‏شود.(5)

2. محصول جمع‏آورى نشده باشد. در این صورت، برداشت محصول، چه دفعتا و چه به دفعات، با حضور مأمور اجرا صورت مى‏گیرد. البته مأمور اجرا حق هیچ‏گونه مداخله در برداشت را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمع‏آورى مى‏شود حضور پیدا خواهد کرد. در این صورت، محکوم له و محکوم علیه هم مى‏توانند حاضر باشند.

فرض سوم هم (توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن)، در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده است و بهاى آن در زمان توقیف هنوز پرداخت نشده باشد، در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 257 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318 آمده بود و طبق آن در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده بود و بهاى آن در زمان توقیف پرداخت نشده باشد، بهاى آن نزد خریدار توقیف مى‏گشت و اقساط آن در زمان وصول در صندوق دادگسترى توقیف مى‏شد.(6)
 

صورت ‏بردارى اموال غیرمنقول

دادورز (مأمور اجرا) پس از توقیف اموال غیرمنقول، صورت اموال را تنظیم و نسخه‏اى از آن را به محکوم علیه ابلاغ مى‏نماید تا اگر شکایتى داشته باشد ظرف یک هفته کتبا به قسمت اجرا تسلیم دارد. مدیر اجرا به شکایات مزبور رسیدگى مى‏کند و در صورتى که شکایت وارد باشد، صورت مشخصات مال توقیف شده را اصلاح یا تجدید مى‏نماید. (ماده 105 قانون اجراى احکام مدنى) همین حکم در مورد صورت‏بردارى از اموال منقول با کمى تفاوت در ماده 70 قانون اجراى احکام مدنى آمده است.

همان‏گونه که بیان شد، محکوم علیه پس از ابلاغ صورت اموال، ظرف یک هفته مکلف است کتبا شکایات یا اعتراض خود را به مدیر قسمت اجرا تسلیم کند و در صورتى که مدت یک هفته بگذرد، دیگر اعتراض او پذیرفته نمى‏شود.

حال اگر به علت موجهى مدت یک هفته گذشته باشد، قانون اجراى احکام مدنى به آن اشاره نکرده که آیا اعتراض او پذیرفته مى‏شود یا نه، اما به نظر مى‏رسد که در مورد مقرّرات آیین دادرسى مدنى در رابطه با ابلاغ در این مورد هم حاکمیت داشته باشد.(7)

در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم مقرّر شده که مأمور اجرا باید صورت اموال غیرمنقول را تنظیم نماید. تفاوت عمده‏اى که این آیین‏نامه در این قسمت با قانون اجراى احکام مدنى دارد در این است که اولاً، صورت تنظیم‏شده توسط مأمور اجرا به طرفین ابلاغ نمى‏شود و ثانیا صورت تنظیم‏شده توسط مأمور اجرا قابل اعتراض نمى‏باشد. شاید این یکى از اشکالات آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا جدید باشد.

در صورت اموال غیرمنقولى که به وسیله مأمور اجرا تنظیم مى‏شود باید موارد زیر تصریح شود:

1. تاریخ و مفاد ورقه اجراییه.

2. محلى که مال غیرمنقول در آنجا واقع است، یعنى محل وقوع ملک در شهرستان و بلوک و بخش و کوى و کوچه و شماره ملک ـ اگر داشته باشد ـ باید معین شود.

3. وصف مال غیرمنقول با ذکر مشخصات ملک و مالک و اینکه ملک مشاع است یا مفروز و اشخاص دیگر نسبت به آن حقى دارند یا نه و اگر حقى دارند، چه نوع حقى است و منافع ملک به کسى واگذار شده است یا خیر.

4. حدود چهارگانه ملک و مجاوران آن.

5. ذکر مساحت ملک به طور دقیق. البته به استناد ماده 107 قانون اجراى احکام مدنى، در صورتى که مساحت ملک مشخص نباشد، دادورز (مأمور اجرا) باید مساحت تقریبى آن را در صورت قید کند. با اینکه قانونگذار مى‏توانست مساحت را از طریق کارشناس رسمى معین نماید، ولى قانونگذار مدیر اجرا را مسئول این عمل دانسته و شاید با این کار نخواسته است هزینه اضافى و زیادترى بر محکوم علیه تحمیل نماید.(8)

5. سایر اطلاعات راجع به وضع ملک و مشخصات دیگر، از قبیل اینکه مشتمل بر چند قسمت است و در صورتى که خانه مسکونى باشد، مشتمل بر چند ابنیه و متعلقات است، باید معین شود. همچنین اگر خانه‏اى توقیف شده است، نوع مصالح استفاده شده، طول و عرض، تعداد اتاق و انبارى و زیرزمین و سایر مشخصات از قبیل کابینت و... باید ذکر شود.(9)در صورتى هم که ملک مزروعى باشد، علاوه بر امور ذکر شده، باید متعلقات آن از قبیل گاو و ماشین‏آلات و توضیحات دیگرى که در تسهیل فروش ملک مؤثر است ذکر شود.

محکوم علیه در زمان تنظیم صورت باید اسناد راجع به ملک یا مال غیرمنقول را به دادورز یا مأمور اجرا ارائه دهد. این مورد در قانون اجراى احکام مدنى ذکر شده،(10)ولى در آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مسکوت گذاشته شده است و بیان نشده که آیا محکوم علیه باید اسناد ملک را به دادورز ارائه دهد یا نه. البته باید گفت: این مورد مربوط به وضعیتى است که محکوم علیه در زمان تنظیم صورت اموال غیرمنقول حاضر باشد و اگر در محل حاضر نباشد این تکلیف قانونگذار منتفى است.(11)

هرگاه راجع به تمام یا قسمتى از ملک توقیف شده دعوایى در جریان باشد، مراتب باید در صورت قید و تصریح شود که دعوا در چه مرجعى مورد رسیدگى است. و نیز هرگاه حدود یا قسمتى از ملک متنازعٌ‏فیه باشد، مراتب باید در صورت‏مجلس قید شده و تصریح شود که طرف منازعه کیست و در کجا تحت رسیدگى است.(12)
در مورد صورت‏بردارى، آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مقرّر داشته که صورت‏بردارى باید بر روى نمونه چاپى نوشته شود (ماده 85 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا)، اما در قانون اجراى احکام مدنى به این مطلب اشاره‏اى نشده است.

 

پی نوشت ها :

*دانشجوى کارشناسى ارشد حقوق خصوصى، دانشگاه مفید.

1ـ همان، ص 183.

2ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 71و72.
3ـ همان، ص 74.
4ـ سید جلال‏الدین مدنى، آیین دادرسى مدنى، ج 3، ص 119ـ120.
5ـ همان، ص 122.
6ـ ر.ک: همان، ص 120ـ122.
7ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 217.
8ـ همان، ص 219.
9ـ بهرام بهرامى، اجراى احکام مدنى، ص 37.
10ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 108.
11ـ على مهاجرى همان، ج 2، ص 86.
12ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 109 و 86 آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا.