توقیف عواید و محصول املاک
الف. توقیف عواید ملک به جاى ملک
در صورتى که عواید یکساله مال غیرمنقول به تشخیص دادگاه براى اداى محکوم به و هزینه های اجرایى کافى باشد و محکوم علیه حاضر شود که از عواید آن ملک محکوم به داده شود، عین ملک توقیف نمىشود و فقط عواید توقیف و محکوم به از آن وصول مىگردد. در این صورت، قسمت اجرا مکلف است مراتب را به ثبت محل اعلام نماید. (ماده 102 قانون اجراى احکام مدنى)ماده 277 قانون مدنى همچنین مقرّر داشته که متعهد نمىتواند متعهدٌله را مجبور به قبول قسمتى از موضوع تعهد نماید، ولى حاکم مىتواند نظر به وضعیت مدیون مهلت عادله یا قرار اقساط دهد. در نتیجه، در این رابطه دادگاه مىتواند اقساطى را تعیین نماید.
در این رابطه، نظریه شماره 7/9434 مورخ 1380/12/19 اداره حقوقى دادگسترى مقرّر داشته که با توجه به ماده 62 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا... مصوب 1355 بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلى جایز است، لکن با توجه به اینکه فروش و انتقال سرقفلى بازداشتشده در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجراى مذکور پیشبینى نشده است ـ چون سرقفلى حق مالى است، نه مال مطلق ـ مادام که حق مالى به صورت مال تبدیل نشود قابل فروش نخواهد بود، بخصوص اینکه ممکن است این حق به علت تخلفات مستأجر از بین برود.
بنابراین، پیش از تبدیل حق مالى به مال فروش آن امکانپذیر نمىباشد و تا زمانى که مستأجر قصد فروش و یا واگذارى مورد اجاره را به دیگرى نداشته باشد امکان استفاده از این حق توقیف شده وجود ندارد.(1)
ب. عدم تسرى توقیف عین به منافع
قانون اجراى احکام مدنى در ماده 103 مقرّر مىدارد: «توقیف مال غیرمنقول، موجب توقیف منافع آن نمىشود.» این ماده براساس قاعده «تفکیک عین از منافع»، نوشته شده است. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین، به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمىباشد. همانگونه که اقدام حقوقى نسبت به منافع هم به معناى اقدام نسبت به عین نیست. بنابراین، به تبع توقیف عین مال غیرمنقول توقیف منافع لازم نمىآید.ماده 91 آییننامه در این رابطه بیان مىدارد: بازداشت مال غیر منقولى که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن است، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در این صورت، باید مراتب در صورتمجلس منعکس شود.
در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اینگونه است که اگر ملکى فروخته شود اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مىگردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مىدانند.
ماده 356 قانون مدنى در اینباره بیان مىدارد: هر چیزى که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید، داخل در بیع و متعلق به مشترى است اگرچه در عقد صریحا ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملین جاهل به عرف باشند. همچنین با توجه به ماده 357 قانون مدنى، هر چیزى که برحسب عرف و عادت جزء یا از تابع مبیع شمرده نشود، داخل در بیع نمىشود، مگر اینکه صریحا در عقد ذکر شده باشد.
در پایان باید گفت: از جمع بین ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى و مواد مذکور قانون مدنى و همچنین ماده 308 قانون مدنى مىتوان چنین نتیجه گرفت که حتى اگر عرف انتقال عین مال غیرمنقول را موجب انتقال منافع آن داند، در توقیف اینچنین نیست و توقیف عین مال غیرمنقول موجب توقیف منافع آن نمىشود.(2)
ج. توقیف محصول املاک و باغات
در قانون اجراى احکام مدنى مقرّر شده که توقیف محصول املاک و باغات با رعایت مواد 254 تا 257 قانون آیین دادرسى مدنى باید به عمل آید. (ماده 104 قانون اجراى احکام مدنى)با توجه به اینکه با تصویب قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379/1/21، قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318/6/25 نسخ شده، در این رابطه در قانون جدید فقط ماده 127 قابل استفاده است. ماده مزبور در اینباره چنین مقرّر داشته که از محصول املاک و باغها به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مىشود و اگر محصول جمعآورى شده باشد مأمور اجرا سهم خوانده را مشخص و توقیف مىنماید و هرگاه محصول جمعآورى نشده باشد، برداشت آن خواه دفعتا و یا به دفعات با حضور مأمور اجرا به عمل خواهد آمد. خوانده هم مکلف است مأمور اجرا را از زمان برداشت محصول مطلع سازد. البته مأمور اجرا حق هیچگونه دخالت در امر برداشت محصول را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمعآورى مىشود حضور پیدا خواهد کرد. خواهان یا نماینده او نیز در موقع برداشت محصول حق حضور خواهد داشت.
البته منظور از محصول، منافع و فرآورده های کشاورزى است، اعم از اینکه ناشى از باغ و درختان مثمر باشد یا زرع و زراعت که به آن باغ اطلاق نمىشود و بعید نیست که منظور از محصول املاک منافع املاک نیز باشد، اما مىتوان نتیجه گرفت که کلمه املاک در اینجا به معناى املاک زراعى است نه سایر املاک.(3) ماده 92 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم در اینباره چنین مقرّر مىدارد: «در بازداشت محصول املاک مزروعى دخالت مأمور اجرا در محصول تا موقع برداشت و تعیین سهم متعهد ممنوع است، ولى مأمور اجرا باید براى جلوگیرى از تفریط، نظارت و مراقبت کامل نماید.»
نکتهاى که در رابطه با توقیف محصول املاک و باغات ممکن است به نظر برسد این است که چه تفاوتى بین توقیف عواید ملک و توقیف محصول املاک و باغات وجود دارد که با دو حکم مخصوص بیان شد؟ در پاسخ به این مطلب باید گفت: توقیف عواید مربوط زمانى است که اداى محکوم به و هزینه اجرایى با عواید یکساله ملک با تشخیص دادگاه ممکن باشد و در این صورت، به جاى توقیف عین ملک، عواید توقیف مىشود. در حالى که در توقیف محصول املاک و باغات، تشخیص دادگاه در مورد اینکه محصول ملک و باغ در یکسال براى تأمین محکوم به کافى هست یا نه، لازم نیست و محصول املاک و باغات بدون در نظر گرفتن اینکه آیا محصول در یکسال، براى تأمین محکوم به و هزینه اجرایى کافى است یا نه، بازداشت مىشود و در این فرض، حتى ممکن است عین ملک، ملک محکوم علیه نباشد و فقط محصول ملک و باغ را داشته باشد یا ممکن است خواسته و محکوم به همان محصول باغ و ملک باشد، بنابراین، توقیف محصول املاک و باغات وسعت زیادى دارد و کلى و عمومى است.(4)
در مورد زمان توقیف محصول املاک و باغات، یکى از سه زمان زیر قابل تصور است:
1. توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت؛
2. توقیف محصول ملک و باغ در زمان برداشت یا پس از برداشت و معین شدن سهم محکوم علیه؛
3. توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن.
فرض اول در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 254 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318، توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت جنبه استثنایى داشت و قانونگذار فقط تحت شرایطى آن را پذیرفته بود و چون معمولاً میزان محصول ملک و باغ قبل از برداشت به صورت تخمینى است و فقط در صورت رسیدن زمان طبیعى برداشت محصول، میزان و ارزش آن مشخص مىشود، همچنین چون وضع املاک و باغات غالبا به صورتى است که اشخاص متعددى صاحب سهم محصول هستند، از اینرو، تعیین سهم دقیق محکوم علیه قبل از برداشت با مشکل مواجه است. از طرفى، چون محصول ملک و باغ مورد حمایت قانونگذار بوده و نخواسته در زمان عملیات اجرایى و توقیف دچار لطمه شود و از مواظبت و کار لازم که موجب زیاد شدن محصول مىگردد خوددارى شود، اصل بر ممنوعیت توقیف محصول ملک و باغ قبل از برداشت بود، مگر در شرایط استثنایى. این شرایط را مىتوان شامل موارد ذیل دانست:
1. رضایت مدعىٌعلیه به توقیف عین محصول. در این مورد ممکن است وى محصول املاک و باغات را براى توقیف معرفى نماید و یا با معرفى محکوم له موافق باشد و به آن رضایت دهد.
2. عدم توانایى محکوم له براى معرفى مال دیگرى براى توقیف از اموال محکوم علیه. که در این صورت، مىتوان محصول املاک یا باغات را قبل از برداشت و تعیین سهم توقیف نمود.
3. عدم کفایت دارایى منقول و غیرمنقول محکوم علیه براى تأمین خواسته اجرائیه. در این صورت، ممکن است محکوم له و یا خود محکوم علیه دارایى را براى توقیف معرفى نموده باشد، ولى در ارزیابى معلوم شود که آن مال کافى نبوده و از اینرو، براى تکمیل آن محصول املاک و باغات توقیف شود.
فرض دوم (توقیف محصول ملک یا باغ در زمان برداشت) نیز دو صورت دارد:
.jpg "توقیف اموال و نتایج آن بر ملک")
1. محصول جمعآورى شده باشد. در این صورت، سهم محکوم علیه از محصول املاک و باغها مشخص بوده و به مقدار دو سوم سهم خوانده توقیف مىشود؛ مأمور اجرا هم سهم خوانده را مشخص و توقیف مىنماید. البته سهم محکوم علیه پس از کسر هزینه زراعت (مثلاً بذر و آبیارى و...) که به سهم او تعلق مىگیرد، تعیین مىشود و مطابق قوانین مربوط به توقیف اموال منقول، توقیف مىشود.(5)
2. محصول جمعآورى نشده باشد. در این صورت، برداشت محصول، چه دفعتا و چه به دفعات، با حضور مأمور اجرا صورت مىگیرد. البته مأمور اجرا حق هیچگونه مداخله در برداشت را ندارد و فقط براى تعیین میزان محصولى که جمعآورى مىشود حضور پیدا خواهد کرد. در این صورت، محکوم له و محکوم علیه هم مىتوانند حاضر باشند.
فرض سوم هم (توقیف بهاى محصول ملک و باغ نزد خریدار آن)، در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده است و بهاى آن در زمان توقیف هنوز پرداخت نشده باشد، در قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1379 وجود ندارد و بیان نشده است، اما در ماده 257 قانون آیین دادرسى مدنى مصوب 1318 آمده بود و طبق آن در صورتى که محصول قبلاً فروخته شده بود و بهاى آن در زمان توقیف پرداخت نشده باشد، بهاى آن نزد خریدار توقیف مىگشت و اقساط آن در زمان وصول در صندوق دادگسترى توقیف مىشد.(6)
صورت بردارى اموال غیرمنقول
دادورز (مأمور اجرا) پس از توقیف اموال غیرمنقول، صورت اموال را تنظیم و نسخهاى از آن را به محکوم علیه ابلاغ مىنماید تا اگر شکایتى داشته باشد ظرف یک هفته کتبا به قسمت اجرا تسلیم دارد. مدیر اجرا به شکایات مزبور رسیدگى مىکند و در صورتى که شکایت وارد باشد، صورت مشخصات مال توقیف شده را اصلاح یا تجدید مىنماید. (ماده 105 قانون اجراى احکام مدنى) همین حکم در مورد صورتبردارى از اموال منقول با کمى تفاوت در ماده 70 قانون اجراى احکام مدنى آمده است.همانگونه که بیان شد، محکوم علیه پس از ابلاغ صورت اموال، ظرف یک هفته مکلف است کتبا شکایات یا اعتراض خود را به مدیر قسمت اجرا تسلیم کند و در صورتى که مدت یک هفته بگذرد، دیگر اعتراض او پذیرفته نمىشود.
حال اگر به علت موجهى مدت یک هفته گذشته باشد، قانون اجراى احکام مدنى به آن اشاره نکرده که آیا اعتراض او پذیرفته مىشود یا نه، اما به نظر مىرسد که در مورد مقرّرات آیین دادرسى مدنى در رابطه با ابلاغ در این مورد هم حاکمیت داشته باشد.(7)
در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم مقرّر شده که مأمور اجرا باید صورت اموال غیرمنقول را تنظیم نماید. تفاوت عمدهاى که این آییننامه در این قسمت با قانون اجراى احکام مدنى دارد در این است که اولاً، صورت تنظیمشده توسط مأمور اجرا به طرفین ابلاغ نمىشود و ثانیا صورت تنظیمشده توسط مأمور اجرا قابل اعتراض نمىباشد. شاید این یکى از اشکالات آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا جدید باشد.
در صورت اموال غیرمنقولى که به وسیله مأمور اجرا تنظیم مىشود باید موارد زیر تصریح شود:
1. تاریخ و مفاد ورقه اجراییه.
2. محلى که مال غیرمنقول در آنجا واقع است، یعنى محل وقوع ملک در شهرستان و بلوک و بخش و کوى و کوچه و شماره ملک ـ اگر داشته باشد ـ باید معین شود.
3. وصف مال غیرمنقول با ذکر مشخصات ملک و مالک و اینکه ملک مشاع است یا مفروز و اشخاص دیگر نسبت به آن حقى دارند یا نه و اگر حقى دارند، چه نوع حقى است و منافع ملک به کسى واگذار شده است یا خیر.
4. حدود چهارگانه ملک و مجاوران آن.
5. ذکر مساحت ملک به طور دقیق. البته به استناد ماده 107 قانون اجراى احکام مدنى، در صورتى که مساحت ملک مشخص نباشد، دادورز (مأمور اجرا) باید مساحت تقریبى آن را در صورت قید کند. با اینکه قانونگذار مىتوانست مساحت را از طریق کارشناس رسمى معین نماید، ولى قانونگذار مدیر اجرا را مسئول این عمل دانسته و شاید با این کار نخواسته است هزینه اضافى و زیادترى بر محکوم علیه تحمیل نماید.(8)
5. سایر اطلاعات راجع به وضع ملک و مشخصات دیگر، از قبیل اینکه مشتمل بر چند قسمت است و در صورتى که خانه مسکونى باشد، مشتمل بر چند ابنیه و متعلقات است، باید معین شود. همچنین اگر خانهاى توقیف شده است، نوع مصالح استفاده شده، طول و عرض، تعداد اتاق و انبارى و زیرزمین و سایر مشخصات از قبیل کابینت و... باید ذکر شود.(9)در صورتى هم که ملک مزروعى باشد، علاوه بر امور ذکر شده، باید متعلقات آن از قبیل گاو و ماشینآلات و توضیحات دیگرى که در تسهیل فروش ملک مؤثر است ذکر شود.
محکوم علیه در زمان تنظیم صورت باید اسناد راجع به ملک یا مال غیرمنقول را به دادورز یا مأمور اجرا ارائه دهد. این مورد در قانون اجراى احکام مدنى ذکر شده،(10)ولى در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مسکوت گذاشته شده است و بیان نشده که آیا محکوم علیه باید اسناد ملک را به دادورز ارائه دهد یا نه. البته باید گفت: این مورد مربوط به وضعیتى است که محکوم علیه در زمان تنظیم صورت اموال غیرمنقول حاضر باشد و اگر در محل حاضر نباشد این تکلیف قانونگذار منتفى است.(11)
هرگاه راجع به تمام یا قسمتى از ملک توقیف شده دعوایى در جریان باشد، مراتب باید در صورت قید و تصریح شود که دعوا در چه مرجعى مورد رسیدگى است. و نیز هرگاه حدود یا قسمتى از ملک متنازعٌفیه باشد، مراتب باید در صورتمجلس قید شده و تصریح شود که طرف منازعه کیست و در کجا تحت رسیدگى است.(12)
در مورد صورتبردارى، آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مقرّر داشته که صورتبردارى باید بر روى نمونه چاپى نوشته شود (ماده 85 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا)، اما در قانون اجراى احکام مدنى به این مطلب اشارهاى نشده است.
پی نوشت ها :
*دانشجوى کارشناسى ارشد حقوق خصوصى، دانشگاه مفید.
1ـ همان، ص 183.
2ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 71و72.
3ـ همان، ص 74.
4ـ سید جلالالدین مدنى، آیین دادرسى مدنى، ج 3، ص 119ـ120.
5ـ همان، ص 122.
6ـ ر.ک: همان، ص 120ـ122.
7ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 217.
8ـ همان، ص 219.
9ـ بهرام بهرامى، اجراى احکام مدنى، ص 37.
10ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 108.
11ـ على مهاجرى همان، ج 2، ص 86.
12ـ ر.ک: قانون اجراى احکام مدنى، ماده 109 و 86 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا.
