ارزیابى اموال غیرمنقول
ارزیابى اموال غیرمنقول در قانون اجراى احکام مدنى به استناد ماده 110، به همان ترتیبى است که ارزیابى اموال منقول صورت مىگیرد. اولین نکتهاى که در ارتباط با ارزیابى باید ذکر شود این است که ارزیابى باید در زمان توقیف به عمل آید و در صورت اموال درج شود.
در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى با تراضى محکوم له و محکومٌعلیه تعیین مىشود و اگر در زمان توقیف حاضر نباشند و یا حاضر باشند ولى در تعیین قیمت تراضى ننمایند، در این صورت، ارزیاب معین مىشود. ارزیاب هم باید به تراضى طرفین معین شود و در صورت عدم تراضى یا عدم حضور محکوم علیه، دادورز یا مأمور اجرا باید از بین کارشناسان رسمى و در صورت نبودن کارشناسان رسمى، از بین اشخاص معتمد و خبره انتخاب شوند. و اگر در زمان توقیف به ارزیاب دسترسى نباشد، قیمتى را که محکوم له تعیین کرده براى توقیف مال ملاک عمل خواهد بود و در این صورت، دادورز با قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد. (مواد 73 و 74 قانون اجراى احکام مدنى) در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا به استناد ماده 85 و با توجه به اینکه ماده 42 در مورد اموال غیرمنقول هم اعمال مىشود، در صورتى که دین و متفرعات تا سى میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفى برحسب ظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد. البته اگر مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعیین نماید از خبره محلى استفاده مىشود. (تبصره ماده 42 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) در غیر این صورت، مأمور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر کارشناس رسمى را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت مىکند و اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از آن میزان باشد، تمام آن بازداشت مى شود.
در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى توسط قسمت اجرا فورا به طرفین ابلاغ مىشود و هریک از طرفین مىتوانند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظر ارزیاب اعتراض نمایند. این اعتراض در دادگاهى که حکم به وسیله آن اجرا مىشود مورد رسیدگى قرار مىگیرد و در صورت ضرورت، با تجدید ارزیابى قیمت ملک معین مىشود. البته تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است و موجبى براى پذیرش درخواست ارزیابى مجدد وجود ندارد. نظریه شماره 7/9124 مورخ 1371/8/13 اداره حقوقى دادگسترى هم مؤید این مطلب است.(1)
در ماده 98 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نیز بیان شده که در هر مورد که مالى معرفى مىشود، اعم از بازداشت براى اسناد ذمّه یا معرفى مورد وثیقه توسط هریک از طرفین معامله براى ارزیابى، هرگاه معرفىکننده مال به مبلغ ارزیابى معترض باشد، فقط مىتواند ضمن امضاى صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابى معترض باشد، مکلف است به همین نحو عمل نماید. در این صورت، عدم حضور مراتب ارزیابى حداکثر ظرف سه روز از طرف اجراى ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ مىشود.
همچنین به استناد ماده 102 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا در هر مورد که به نظر کارشناس نخستین اعتراض شود، رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمى یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ مىکند و با تعیین مهلت مناسب، به کارشناس اخطار مىشود که اظهار نظر نماید.
البته به موجب ماده 75 قانون اجراى احکام مدنى هم قسمت اجرا ارزیابى را بلافاصله به طرفین ابلاغ مىکند و هریک از طرفین مىتواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظریه ارزیاب اعتراض نماید.
در نتیجه، مرجع رسیدگى به اعتراض به ارزیابى در قانون اجراى احکام مدنى دادگاهى است که حکم به وسیله آن اجرا مىشود و تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است، در حالى که مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا رئیس ثبت محل، مرجع رسیدگى به اعتراض مىباشد.
حقالزحمه ارزیاب هم با در نظر گرفتن کمّیت و کیفیت و ارزش کار به وسیله دادورز معین مىشود و پرداخت آن به عهده محکوم علیه است. البته چنانچه نسبت به حقالزحمه اعتراضى باشد دادگاه تصمیم مقتضى را اتخاذ خواهد نمود.
منظور از «کمّیت» مقدار مالى است که باید قیمتگذارى و ارزیابى گردد و منظور از «کیفیت» اوصافى است که مال مورد توقیف دارد و منظور از «ارزش کار» مجموع کمّیت و کیفیت و اعتبارى است که پرونده اجرایى داشته است.(2)
در آیین نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم دستمزد ارزیابى با در نظر گرفتن درجه علمى و تجربى کارشناس رسمى یا خبره محلى و محل ارزیابى و نوع مال ارزیابى شده و میزان کار، توسط رئیس ثبت محل معین مىشود (ماده 103 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا)، در حالى که در قانون اجراى احکام مدنى دستمزد ارزیاب توسط دادورز یا مأمور اجرا تعیین مى گردد.
طبق ماده 76 قانون اجراى احکام مدنى، پرداخت حقالزحمه ارزیاب به عهده محکوم علیه است و در صورتى که محکوم علیه از پرداخت حقالزحمه ارزیاب امتناع نماید، محکوم له مىتواند آن را بپردازد و در این صورت، دادورز آن وجه را ضمن اجراى حکم از محکوم علیه وصول و به محکوم له خواهد داد. این مطلب در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا بیان نشده است.
در مورد اعتراض به ارزیابى هم پرداخت حقالزحمه به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار نپردازد، به اعتراض او ترتیب اثر داده نخواهد شد.
علت پرداخت حقالزحمه کارشناس و ارزیاب توسط مدیون این است که چون ارزیابى مقدمه پرداخت دین و بدهى است، بنابراین، مطابق ماده 281 قانون مدنى: «مخارج تأدیه به عهده مدیون است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.»
البته قانون آیین دادرسى مدنى در ماده 259 دادن دستمزد کارشناس را به عهده متقاضى که همان خواهان است گذاشته است. علت این تفاوت در این است که در زمان دادرسى کارشناسى براى اثبات حق خواهان است و مخارج اثبات دعواى خواهان هم بر عهده مدعى یعنى خود خواهان است، اما در مرحله اجرا اقدامات براى تأدیه حقى است که در زمان دادرسى براى محکوم له به اثبات رسیده است.(3)
در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هزینه ارزیابى به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف آن بر عهده هریک خواهد بود. (ماده 99 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) همچنین مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، معترض که ضمن امضاى صورتمجلس به ارزیابى اعتراض کرده است، باید حداکثر ظرف سه روز با مراجعه به اجرا و اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد، آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا نماید و رسید اخذ کند و در موردى که طبق ماده 98 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نتیجه ارزیابى باید ابلاغ شود، در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد باید درج شود و هرگاه مخاطب به ارزیابى معترض باشد، ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ باید کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجرا تسلیم دارد. در صورتى که به ترتیب فوق اعتراض نرسد، ارزیابى قطعى خواهد شد.(4)
به استناد تبصره یک ماده 101 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هم در صورت وارد بودن اعتراض معترض، دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است.
در مورد اموال غیرمنقول با توجه به ترقى یا تنزلى که در مال غیرمنقول وجود دارد، مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در صورتى که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابى مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده ارزیابى تجدید مىگردد، اما تجدید ارزیابى در مورد اموال غیرمنقول بعد از گذشت مدتى در قانون اجراى احکام مدنى وجود ندارد.
در صورتى هم که عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شود، به امینى که طرفین معین کردهاند سپرده مىشود و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد؛ ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. (ماده 112 قانون اجراى احکام مدنى)
قانونگذار در قانون اجراى احکام مدنى از کلمه «امین» استفاده نموده است و امین کسى است که در مقابل اجرت یا بدون اجرت نگهدارى مالى را مىپذیرد.
البته ماده 607 قانون مدنى فقط به نگهدارى مجانى مال مورد امانت اشاره کرده و عقد ودیعه را چنین تعریف نموده است: «ودیعه عقدى است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگرى مىسپارد براى آنکه آن را مجانا نگاه دارد. ودیعه گذار مودع و ودیعه گیر را مستودع یا امین مىگویند.»
ماده 336 قانون مدنى بیان مىدارد: «هرگاه کسى برحسب امر دیگرى اقدام به عملى نماید که عرفا براى آن عمل اجرتى بوده است و یا آن شخص عادتا مهیاى آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرع داشته است.» این ماده بیانگر قاعده استیفا از عمل غیر است و مىتوان به استناد آن، حکم به گرفتن اجرت توسط امین نمود.(5) در مورد اینکه چه کسى اجرت را تعیین خواهد نمود و چه کسى مسئول پرداخت آن است، باید به مقرّرات حفظاموال منقول توقیف شده در قانون اجراى احکام مدنى مراجعه نمود.(6)
مطابق ماده 81 قانون اجراى احکام مدنى، شخص حافظ مىتواند اجرت بخواهد و هرگاه در میزان اجرت تراضى نشود، مدیر اجرا با توجه به کمّیت و کیفیت مال و مدت حفاظت، میزان آن را تعیین مىنماید و به استناد ماده 82 همان قانون، اجرت حافظ را اگر محکوم علیه تأدیه نکند محکوم له می پردازد و از حاصل فروش اشیاى توقیفشده استیفا مىنماید و در صورت مطالبه اجرت توسط حافظ و عدم تأدیه آن، مدیر اجرا به محکوم له اخطار مىکند که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار اجرت حافظ را بپردازد.
به استناد ماده 94 آیین نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول بعد از بازداشت موقتا در تصرف مالک باقى مىماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت، تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 121 تا 146 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در مزایده به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد. همچنین به موجب ماده 95 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، در صورت بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده، از نظر تعیین حافظ و سایر موارد نیز باید مطابق آیین نامه عمل نمود.
تفاوتى که در این قسمت میان قانون اجراى احکام مدنى و آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا وجود دارد این است که مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مىشود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. (ماده 111 قانون اجراى احکام مدنى) و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان کرده که عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کردهاند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. اما آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آییننامه، یعنى مثل حفظ خود مال غیرمنقول، مى داند.
1. توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى، سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمىتوان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود، و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکوم علیه براى فروش و اداى محکوم به توقیف مىشود.
2. منظور از ملک ثبت شده محکوم علیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکوم علیه ثبت شده باشد. در مورد توقیف ملک ثبت شده (مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا)، به نظر مىرسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکوم علیه باشد توقیف نمىشود، ولى طبق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد.
3. در مورد توقیف ملک در جریان ثبت، چون ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مىگردد و دایره اجرا را در جریان قرار مى دهد.
4. در تأیید توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى، در ماده 101 قانون اجراى احکام مدنى چندین نظریه مشورتى وجود دارد که در همه آنها توقیف ملکى که سابقه ثبت ندارد جایز دانسته شده است، اما به استناد ماده 90 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده، ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملک متعهد شناخته مىشود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى شود.
5. در مورد تسرى توقیف عین به منافع، ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى براساس قاعده «تفکیک عین از منافع» توقیف مال غیرمنقول را موجب توقیف منافع آن نمىداند. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمىباشد. اما ماده 91 آییننامه در این رابطه، بازداشت مال غیرمنقولى را که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن دانسته، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اینگونه است که اگر ملکى فروخته شود، اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مىگردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مى دانند.
6. در مورد حفظ مال غیرمنقول، مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مىشود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان مىدارد: عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کردهاند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. اما آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آییننامه (مثل حفظ خود مال غیرمنقول) مى داند.
ـ اباذرى فومشى، منصور، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، تهران، خرسندى، 1386.
ـ باختر، سیداحمد و مسعود رئیسى، بایسته های اجراى احکام مدنى، تهران، خط سوم، 1385.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، نگاه بینه، 1383.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى مفاد اسناد رسمى، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1387.
ـ جعفرى لنگرودى، محمدجعفر، ترمینولوژى حقوق، چ چهاردهم، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1383.
ـ حسینى، سید محمدرضا، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحىراد، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1384.
ـ حکیمى تهرانى، محمدمهدى، «قاعده استیفاء در قانون مدنى»، دانشپژوهان دانشگاه مفید، ش 14، پاییز 1387، ص 46ـ70.
ـ صدرزاده افشار، سیدمحسن، آیین دادرسى مدنى و بازرگانى دادگاههاى عمومى و انقلاب، چ دهم، تهران، جهاد دانشگاهى 1387.
ـ عدل، مصطفى، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، قزوین، بحرالعلوم، 1373.
ـ عمید، حسن، فرهنگ فارسى عمید، چ سى و سوم، تهران، امیرکبیر، 1384.
ـ کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنى اموال و مالکیت، چ هفتم، تهران، میزان، 1382.
ـ مدنى، سید جلالالدین، آیین دادرسى مدنى، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1369.
ـ مهاجرى، على، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، فکرسازان، 1386.
در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى با تراضى محکوم له و محکومٌعلیه تعیین مىشود و اگر در زمان توقیف حاضر نباشند و یا حاضر باشند ولى در تعیین قیمت تراضى ننمایند، در این صورت، ارزیاب معین مىشود. ارزیاب هم باید به تراضى طرفین معین شود و در صورت عدم تراضى یا عدم حضور محکوم علیه، دادورز یا مأمور اجرا باید از بین کارشناسان رسمى و در صورت نبودن کارشناسان رسمى، از بین اشخاص معتمد و خبره انتخاب شوند. و اگر در زمان توقیف به ارزیاب دسترسى نباشد، قیمتى را که محکوم له تعیین کرده براى توقیف مال ملاک عمل خواهد بود و در این صورت، دادورز با قید فوریت نسبت به تعیین ارزیاب و تقویم مال اقدام خواهد کرد. (مواد 73 و 74 قانون اجراى احکام مدنى) در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا به استناد ماده 85 و با توجه به اینکه ماده 42 در مورد اموال غیرمنقول هم اعمال مىشود، در صورتى که دین و متفرعات تا سى میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفى برحسب ظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مأمور اجرا ارزش نداشته باشد، بدون نظر کارشناس از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد. البته اگر مأمور اجرا نتواند ارزش مال را تعیین نماید از خبره محلى استفاده مىشود. (تبصره ماده 42 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) در غیر این صورت، مأمور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر کارشناس رسمى را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت مىکند و اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از آن میزان باشد، تمام آن بازداشت مى شود.
در قانون اجراى احکام مدنى، ارزیابى توسط قسمت اجرا فورا به طرفین ابلاغ مىشود و هریک از طرفین مىتوانند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظر ارزیاب اعتراض نمایند. این اعتراض در دادگاهى که حکم به وسیله آن اجرا مىشود مورد رسیدگى قرار مىگیرد و در صورت ضرورت، با تجدید ارزیابى قیمت ملک معین مىشود. البته تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است و موجبى براى پذیرش درخواست ارزیابى مجدد وجود ندارد. نظریه شماره 7/9124 مورخ 1371/8/13 اداره حقوقى دادگسترى هم مؤید این مطلب است.(1)
در ماده 98 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نیز بیان شده که در هر مورد که مالى معرفى مىشود، اعم از بازداشت براى اسناد ذمّه یا معرفى مورد وثیقه توسط هریک از طرفین معامله براى ارزیابى، هرگاه معرفىکننده مال به مبلغ ارزیابى معترض باشد، فقط مىتواند ضمن امضاى صورتمجلس اعتراض خود را اظهار کند. هرگاه طرف دیگر هم حاضر و به ارزیابى معترض باشد، مکلف است به همین نحو عمل نماید. در این صورت، عدم حضور مراتب ارزیابى حداکثر ظرف سه روز از طرف اجراى ثبت به آنان که حاضر نبودند، ابلاغ مىشود.
همچنین به استناد ماده 102 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا در هر مورد که به نظر کارشناس نخستین اعتراض شود، رئیس ثبت محل به قید قرعه از بین سه نفر کارشناس رسمى یک نفر را انتخاب و مراتب را به طرفین و کارشناس منتخب ابلاغ مىکند و با تعیین مهلت مناسب، به کارشناس اخطار مىشود که اظهار نظر نماید.
البته به موجب ماده 75 قانون اجراى احکام مدنى هم قسمت اجرا ارزیابى را بلافاصله به طرفین ابلاغ مىکند و هریک از طرفین مىتواند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابى به نظریه ارزیاب اعتراض نماید.
در نتیجه، مرجع رسیدگى به اعتراض به ارزیابى در قانون اجراى احکام مدنى دادگاهى است که حکم به وسیله آن اجرا مىشود و تشخیص دادگاه در این مورد قطعى است، در حالى که مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا رئیس ثبت محل، مرجع رسیدگى به اعتراض مىباشد.
حقالزحمه ارزیاب هم با در نظر گرفتن کمّیت و کیفیت و ارزش کار به وسیله دادورز معین مىشود و پرداخت آن به عهده محکوم علیه است. البته چنانچه نسبت به حقالزحمه اعتراضى باشد دادگاه تصمیم مقتضى را اتخاذ خواهد نمود.
منظور از «کمّیت» مقدار مالى است که باید قیمتگذارى و ارزیابى گردد و منظور از «کیفیت» اوصافى است که مال مورد توقیف دارد و منظور از «ارزش کار» مجموع کمّیت و کیفیت و اعتبارى است که پرونده اجرایى داشته است.(2)
در آیین نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم دستمزد ارزیابى با در نظر گرفتن درجه علمى و تجربى کارشناس رسمى یا خبره محلى و محل ارزیابى و نوع مال ارزیابى شده و میزان کار، توسط رئیس ثبت محل معین مىشود (ماده 103 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا)، در حالى که در قانون اجراى احکام مدنى دستمزد ارزیاب توسط دادورز یا مأمور اجرا تعیین مى گردد.
طبق ماده 76 قانون اجراى احکام مدنى، پرداخت حقالزحمه ارزیاب به عهده محکوم علیه است و در صورتى که محکوم علیه از پرداخت حقالزحمه ارزیاب امتناع نماید، محکوم له مىتواند آن را بپردازد و در این صورت، دادورز آن وجه را ضمن اجراى حکم از محکوم علیه وصول و به محکوم له خواهد داد. این مطلب در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا بیان نشده است.
در مورد اعتراض به ارزیابى هم پرداخت حقالزحمه به عهده معترض است و اگر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار نپردازد، به اعتراض او ترتیب اثر داده نخواهد شد.
علت پرداخت حقالزحمه کارشناس و ارزیاب توسط مدیون این است که چون ارزیابى مقدمه پرداخت دین و بدهى است، بنابراین، مطابق ماده 281 قانون مدنى: «مخارج تأدیه به عهده مدیون است، مگر اینکه شرط خلاف شده باشد.»
البته قانون آیین دادرسى مدنى در ماده 259 دادن دستمزد کارشناس را به عهده متقاضى که همان خواهان است گذاشته است. علت این تفاوت در این است که در زمان دادرسى کارشناسى براى اثبات حق خواهان است و مخارج اثبات دعواى خواهان هم بر عهده مدعى یعنى خود خواهان است، اما در مرحله اجرا اقدامات براى تأدیه حقى است که در زمان دادرسى براى محکوم له به اثبات رسیده است.(3)
در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هزینه ارزیابى به عهده معترض است و اگر هر دو معترض باشند، نصف آن بر عهده هریک خواهد بود. (ماده 99 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا) همچنین مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، معترض که ضمن امضاى صورتمجلس به ارزیابى اعتراض کرده است، باید حداکثر ظرف سه روز با مراجعه به اجرا و اطلاع از میزان دستمزد کارشناس مجدد، آن را ایداع و قبض مربوط را تسلیم اجرا نماید و رسید اخذ کند و در موردى که طبق ماده 98 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا نتیجه ارزیابى باید ابلاغ شود، در آن میزان دستمزد کارشناس مجدد باید درج شود و هرگاه مخاطب به ارزیابى معترض باشد، ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ باید کتبا اعتراض خود را با پیوست کردن قبض سپرده دستمزد کارشناس به اجرا تسلیم دارد. در صورتى که به ترتیب فوق اعتراض نرسد، ارزیابى قطعى خواهد شد.(4)
به استناد تبصره یک ماده 101 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا هم در صورت وارد بودن اعتراض معترض، دستمزد کارشناس مجدد به عهده مدیون است.
در مورد اموال غیرمنقول با توجه به ترقى یا تنزلى که در مال غیرمنقول وجود دارد، مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در صورتى که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابى مال غیرمنقول گذشته باشد، به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورتمجلس مزایده ارزیابى تجدید مىگردد، اما تجدید ارزیابى در مورد اموال غیرمنقول بعد از گذشت مدتى در قانون اجراى احکام مدنى وجود ندارد.
حفظ اموال غیرمنقول
مال غیرمنقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابى، به حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل مىشود و او مکلف است ملک را همانگونه که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 137 تا 145 قانون اجراى احکام مدنى به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد.در صورتى هم که عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شود، به امینى که طرفین معین کردهاند سپرده مىشود و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد؛ ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. (ماده 112 قانون اجراى احکام مدنى)
قانونگذار در قانون اجراى احکام مدنى از کلمه «امین» استفاده نموده است و امین کسى است که در مقابل اجرت یا بدون اجرت نگهدارى مالى را مىپذیرد.
البته ماده 607 قانون مدنى فقط به نگهدارى مجانى مال مورد امانت اشاره کرده و عقد ودیعه را چنین تعریف نموده است: «ودیعه عقدى است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگرى مىسپارد براى آنکه آن را مجانا نگاه دارد. ودیعه گذار مودع و ودیعه گیر را مستودع یا امین مىگویند.»
ماده 336 قانون مدنى بیان مىدارد: «هرگاه کسى برحسب امر دیگرى اقدام به عملى نماید که عرفا براى آن عمل اجرتى بوده است و یا آن شخص عادتا مهیاى آن عمل باشد، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اینکه معلوم شود که قصد تبرع داشته است.» این ماده بیانگر قاعده استیفا از عمل غیر است و مىتوان به استناد آن، حکم به گرفتن اجرت توسط امین نمود.(5) در مورد اینکه چه کسى اجرت را تعیین خواهد نمود و چه کسى مسئول پرداخت آن است، باید به مقرّرات حفظاموال منقول توقیف شده در قانون اجراى احکام مدنى مراجعه نمود.(6)
مطابق ماده 81 قانون اجراى احکام مدنى، شخص حافظ مىتواند اجرت بخواهد و هرگاه در میزان اجرت تراضى نشود، مدیر اجرا با توجه به کمّیت و کیفیت مال و مدت حفاظت، میزان آن را تعیین مىنماید و به استناد ماده 82 همان قانون، اجرت حافظ را اگر محکوم علیه تأدیه نکند محکوم له می پردازد و از حاصل فروش اشیاى توقیفشده استیفا مىنماید و در صورت مطالبه اجرت توسط حافظ و عدم تأدیه آن، مدیر اجرا به محکوم له اخطار مىکند که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار اجرت حافظ را بپردازد.
به استناد ماده 94 آیین نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول بعد از بازداشت موقتا در تصرف مالک باقى مىماند و متعهد مکلف است مال غیرمنقول را موافق صورت، تحویل گرفته و مطابق آن تحویل دهد تا سرانجام این مال مطابق مواد 121 تا 146 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا در مزایده به فروش برسد و استیفاى دین از آن صورت گیرد. همچنین به موجب ماده 95 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، در صورت بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده، از نظر تعیین حافظ و سایر موارد نیز باید مطابق آیین نامه عمل نمود.
تفاوتى که در این قسمت میان قانون اجراى احکام مدنى و آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا وجود دارد این است که مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مىشود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. (ماده 111 قانون اجراى احکام مدنى) و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان کرده که عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کردهاند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. اما آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آییننامه، یعنى مثل حفظ خود مال غیرمنقول، مى داند.
نتیجه گیرى
با توجه به آنچه که در این پژوهش گذشت، نتایج بحث را مىتوان به طور خلاصه چنین فهرست نمود:1. توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى، سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمىتوان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود، و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکوم علیه براى فروش و اداى محکوم به توقیف مىشود.
2. منظور از ملک ثبت شده محکوم علیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکوم علیه ثبت شده باشد. در مورد توقیف ملک ثبت شده (مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا)، به نظر مىرسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکوم علیه باشد توقیف نمىشود، ولى طبق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد.
3. در مورد توقیف ملک در جریان ثبت، چون ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مىگردد و دایره اجرا را در جریان قرار مى دهد.
4. در تأیید توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى، در ماده 101 قانون اجراى احکام مدنى چندین نظریه مشورتى وجود دارد که در همه آنها توقیف ملکى که سابقه ثبت ندارد جایز دانسته شده است، اما به استناد ماده 90 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هم بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده، ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملک متعهد شناخته مىشود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى شود.
5. در مورد تسرى توقیف عین به منافع، ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى براساس قاعده «تفکیک عین از منافع» توقیف مال غیرمنقول را موجب توقیف منافع آن نمىداند. منظور از این قاعده این است که اقدام حقوقى نسبت به عین به معناى همان اقدام نسبت به منافع نمىباشد. اما ماده 91 آییننامه در این رابطه، بازداشت مال غیرمنقولى را که نسبت به منافع آن تعهدى به نفع غیر نشده است مستلزم بازداشت منافع آن دانسته، مگر اینکه حاجت به منفعت نباشد. در نتیجه، حکم ماده 103 قانون اجراى احکام مدنى با ماده 91 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا متفاوت است. البته در عرف معاملات اینگونه است که اگر ملکى فروخته شود، اصل این است که منافع آن هم به مشترى منتقل مىگردد، مگر اینکه در زمان انعقاد قرارداد خلاف آن تصریح شده باشد؛ یعنى عرف و عادت منافع را هم جزء مبیع مى دانند.
6. در مورد حفظ مال غیرمنقول، مطابق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، مال غیرمنقول فقط به مالک آن داده مىشود تا در تصرفش باقى بماند، اما قانون اجراى احکام مدنى حکم به دادن مال غیرمنقول به مالک یا متصرف ملک نموده است. و در مورد عواید موجود مال غیرمنقول توقیف شده، قانون اجراى احکام مدنى بیان مىدارد: عواید مال غیرمنقول به امینى که طرفین معین کردهاند، و در صورت عدم تراضى، به شخص امینى که دادورز (مأمور اجرا) معین مىکند، سپرده خواهد شد، ولى اگر عواید، وجه نقد باشد، به قسمت اجرا تسلیم مىگردد. اما آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت منافع مال غیرمنقول یا بازداشت محصول درو شده را از نظر تعیین حافظ، تابع آییننامه (مثل حفظ خود مال غیرمنقول) مى داند.
پی نوشت ها :
1ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 177.
2ـ همان، ص 178.
3ـ على مهاجرى، همان، ج 1، ص 298 و 299.
4ـ آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، ماده 101.
5ـ براى اطلاع بیشتر از قاعده استیفا، ر.ک: محمدمهدى حکیمى تهرانى، «قاعده استیفا در قانون مدنى»، دانشپژوهان دانشگاه مفید، ش 14، ص 46ـ70.
6ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 94ـ96.
منابع:
ـ اباذرى فومشى، منصور، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، تهران، خرسندى، 1386.ـ باختر، سیداحمد و مسعود رئیسى، بایسته های اجراى احکام مدنى، تهران، خط سوم، 1385.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، نگاه بینه، 1383.
ـ بهرامى، بهرام، اجراى مفاد اسناد رسمى، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1387.
ـ جعفرى لنگرودى، محمدجعفر، ترمینولوژى حقوق، چ چهاردهم، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1383.
ـ حسینى، سید محمدرضا، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحىراد، چ دوم، تهران، نگاه بینه، 1384.
ـ حکیمى تهرانى، محمدمهدى، «قاعده استیفاء در قانون مدنى»، دانشپژوهان دانشگاه مفید، ش 14، پاییز 1387، ص 46ـ70.
ـ صدرزاده افشار، سیدمحسن، آیین دادرسى مدنى و بازرگانى دادگاههاى عمومى و انقلاب، چ دهم، تهران، جهاد دانشگاهى 1387.
ـ عدل، مصطفى، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، قزوین، بحرالعلوم، 1373.
ـ عمید، حسن، فرهنگ فارسى عمید، چ سى و سوم، تهران، امیرکبیر، 1384.
ـ کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنى اموال و مالکیت، چ هفتم، تهران، میزان، 1382.
ـ مدنى، سید جلالالدین، آیین دادرسى مدنى، تهران، کتابخانه گنج دانش، 1369.
ـ مهاجرى، على، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، چ سوم، تهران، فکرسازان، 1386.
