توقیف اموال غیرمنقول

 

مقدّمه

قانون آیین دادرسى مدنى درباره توقیف اموال، در ماده 126 مقرّر مى‏دارد: «توقیف اموال اعم از منقول و غیرمنقول و صورت‏بردارى و ارزیابى و حفظ اموال توقیف شده و توقیف حقوق استخدامى خوانده و اموال منقول وى که نزد شخص ثالث موجود است، به ترتیبى است که در قانون اجراى احکام مدنى پیش‏بینى شده است.» بنابراین، توقیف اموال، چه منقول و چه غیرمنقول، باید مطابق مقرّرات قانون اجراى احکام مدنى صورت بگیرد.

به علاوه، آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم ‏الاجراى جدید مصوب 87/6/11 نیز مواردى را به توقیف اموال غیرمنقول اختصاص داده است. از این‏رو، براى روشن شدن حدود و جوانب موضوع، بررسى تطبیقى میان قانون اجراى احکام مدنى و آیین‏نامه جدید ضرورت دارد. از سوى دیگر، با توجه به اهمیت بحث توقیف اموال غیرمنقول و پرونده های فراوانى که در این رابطه وجود دارد و به دلیل اینکه در مورد توقیف اموال غیرمنقول کتاب و یا مقاله مستقلى به رشته تحریر درنیامده و حقوق‏دانان فقط در ضمن شرح قانون اجراى احکام مدنى به آن پرداخته‏اند، پژوهش بیش از پیش این بحث در قوانین و جنبه های حقوقى راجع به آن ضرورى به نظر مى‏رسد. در این پژوهش در مورد توقیف اموال غیرمنقول، با بهره‏گیرى از قوانین موضوعه، بخصوص قانون اجراى احکام مدنى و آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بین آنها تطبیق و مقایسه‏اى صورت مى‏گیرد. همچنین با بررسى بحث توقیف عواید و منافع و محصول املاک، مسئله صورت‏بردارى و حفظ و ارزیابى در اموال غیرمنقول و جوانب این امور نیز مورد تحلیل قرار مى‏گیرد.

مواد 99 تا 112 قانون اجراى احکام مدنى، توقیف اموال غیرمنقول، باغات و تنظیم صورت اموال غیرمنقول، ارزیابى اموال غیرمنقول و حفظ اموال غیرمنقول و نیز راه‏کارهاى قانونى آن را بیان نموده است و بازداشت اموال غیرمنقول و ارزیابى آن نیز در فصل هفتم و هشتم آیین‏نامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا مصوب 87/6/11 بیان شده است.

 

توقیف

«توقیف» مصدر باب تفعیل و از ریشه وقف است و در لغت به معناى بازداشت و بازداشتن مى‏باشد(1) و به طور کلى، به معناى سلب آزادى از شخص یا مال او با حالت انتظار ترخیص است، که در صورت اول، توقیف شخص و در صورت دوم، توقیف مال صدق مى‏کند.(2) در اصطلاحات مختلف، توقیف به صورت مضاف به کلمه یا کلمات دیگر در مى‏آید و عمدتا در همه جا همین معناى لغوى مورد لحاظ قرار مى‏گیرد. مثلاً، توقیف مال، توقیف اجراى حکم، توقیف اجرایى، توقیف احتیاطى، توقیف اشخاص، توقیف حقوق، توقیف دادرسى، توقیف سرقفلى، توقیف ضامن، توقیف عقود، توقیف مالم یجب، توقیف متعهد یا مدیون، توقیف عملیات ثبتى و توقیف عملیات اجرایى.(3)

توقیف مال عبارت است از صیانت مال از افراط و تفریط و نقل و انتقال علیه مالک، که توقیف مال اعم از تأمین است.(4) البته برخى از نویسندگان بر این عقیده‏اند که چون قانونگذار، ماده 121 قانون آیین دادرسى مدنى را در مقام تعریف تأمین آورده و چنین مقرّر داشته است که «تأمین در این قانون عبارت است از توقیف اموال منقول و غیرمنقول»، این نتیجه استنباط مى‏شود که تأمین و توقیف با هم مترادف هستند.(5) اما باید گفت: قانونگذار در این ماده، معناى لغوى تأمین (امنیت، اطمینان دادن و قرار دادن در امنیت(6) را در نظر نگرفته و اقدام و انجام تأمین را موردنظر قرار داده است.(7)

توقیف اجرایى عبارت است از توقیف مال مدیون یا محکوم علیه از طریق اجراى ثبت یا اجراى دادگاه، که این توقیف مانع از تصرف مالک در مال خود مى‏باشد؛ البته تصرفاتى که به ضرر محکوم له است.(8) قانونگذار ما تعریفى از توقیف ارائه نکرده است، اما مى‏توان تبصره یک ماده 35 قانون اجراى احکام مدنى را تعریفى براى توقیف دانست. این تبصره بیان مى‏دارد: «محکوم له مى‏تواند بعد از ابلاغ اجرائیه و قبل از انقضاى مهلت مقرّر در مواد قبل، اموال محکوم علیه را براى تأمین محکوم به قسمت اجرا معرفى کند و قسمت اجرا مکلف به قبول آن است. پس از انقضاى مهلت مزبور نیز در صورتى که محکومٌ ‏علیه مالى معرفى نکرده باشد که اجراى حکم و استیفاى محکوم به از آن میسر باشد، محکومٌ‏ له مى‏تواند هر وقت مالى از محکومٌ‏ علیه به دست آید استیفاى محکوم به را از آن مال بخواهد.»

 

انواع توقیف

توقیف بر دو نوع است:

1.تأمینى

توقیف تأمینى عبارت از توقیفى است که براى حفظ حق خواهان یا محکوم له و یا در مورد محاکمات فورى براى حفظ حق اشخاص ذى‏نفع به عمل مى ‏آید و مدعىٌ علیه یا محکوم علیه به طور موقت، از تصرف در مال خود ممنوع مى‏شود تا در خصوص مورد، حکم صادر گردد و یا به جهتى قرار تأمین مرتفع شود؛
 

2.اجرائی

اما توقیف اجرایى آن است که اموال محکوم علیه براى فروش و اداى محکوم به توقیف مى ‏شود.در توقیف اجرایى، محکوم علیه باید مالى را که براى فروش و اداى محکوم به مناسب است، معین نماید؛ ولى در توقیف تأمینى تعیین اموال براى توقیف با تقاضاکننده توقیف است. مالى که توقیف مى‏شود باید قابل تقویم و متعلق به محکوم علیه باشد.(9) در این تحقیق، از میان این دو توقیف عمدتا توقیف اجرایى موردنظر است.
 

توقیف اموال غیرمنقول

ماده 12 قانون مدنى، مال غیرمنقول را چنین تعریف نموده است: مال غیرمنقول آن است که از محلى به محل دیگر نتوان نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوى که نقل آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود. و طبق ماده 19 قانون مدنى که خصوصیات مال منقول را بیان مى‏کند، مال منقول اموال و اشیایى است که نقل آن از محلى به محل دیگر ممکن باشد، بدون اینکه به خود یا محل آن خرابى وارد شود.

بنابراین، ضابطه اصلى در تشخیص مال غیرمنقول و مال منقول، قابلیت و امکان حمل و نقل است و از این‏رو، هر وقت مالى قابل حرکت دادن باشد، بدون اینکه براى عین یا محل آن خرابى به بار آید مال منقول است و بعکس، اگر مالى قابل نقل مکان باشد و یا اگر در عمل نقل آن ممکن باشد، ولى موجب خرابى و ویرانى عین یا محل آن گردد، مال غیرمنقول است.

البته در اصطلاح قانون مدنى، مال غیرمنقول به اموال قابل حمل و حتى حقوق مالى و منافع هم گفته مى‏شود، اما این تجاوز از قاعده استثنایى و محدود به مواردى است که قانونگذار بنا به مصالحى اموال قابل حمل را به صراحت در حکم اموال غیرمنقول قرار داده باشد.

بنابراین،اموال‏ غیرمنقول ‏را مى‏ توان‏ به‏ موارد زیر تقسیم ‏نمود:

الف. غیرمنقول ذاتى 

از هر چیزى که به حکم طبیعت خود و بدون آنکه دست انسان دخالتى داشته باشد، وضع ثابتى دارد و قابل نقل و انتقال نیست. البته براى اینکه ببینیم چیزى به حسب ذات خود ثابت نیست، باید به عرف مراجعه نماییم، نه اینکه از نظر علمى و یا عقلى ثبات آن را بررسى کنیم؛ چراکه ملاک و معیار در تشخیص موضوعات عرف است. در هر حال، این نوع از اموال غیرمنقول منحصر در اراضى و زمین‏هاست و نه فقط شامل سطح زمین، بلکه شامل کلیه چیزهاى موجود در اعماق زمین هم مى‏شود.(11)
 

ب. غیرمنقول تبعى 

ذات این اشیا قابلیت نقل و انتقال از محلى به محل دیگر را دارند، ولى به طور مصنوعى و اکتسابى وصف غیرمنقول را کسب کرده‏اند؛ مثل اموالى که به واسطه عمل انسان غیرمنقول شده‏اند. بنابراین، ملاک تشخیص این اموال این است که قبلاً منقول بوده و مستقیما یا به طور غیرمستقیم به زمین الصاق شده باشد، به گونه‏اى که نتوان آن را حمل و نقل نمود، مگر اینکه در خود مال یا در محل آن خرابى حاصل شود. این موارد در مواد 13 تا 16 قانون مدنى معین شده است.(12)
ج. اموالى که در حکم اموال غیرمنقول هستند. این اموال، اموال منقولى‏اند که قانون به واسطه اختصاص یافتن به عمل زراعت، آنها را در حکم اموال غیرمنقول قرار مى‏دهد، حتى اگر در صفت منقولى آنها ظاهرا هیچ تغییرى حاصل نشده باشد. قانونگذار در ماده 17 قانون مدنى این اموال را از حیث صلاحیت محاکم و توقیف اموال جزء ملک و در حکم مال غیرمنقول دانسته است.

بنابراین، دو شرط لازم است تا مال منقول جزء مال غیرمنقول و در حکم مال غیرمنقول محسوب شود:

1. باید به عمل زراعت یا براى آبیارى اختصاص داده شده باشد.

2. مالک آن را براى این امور اختصاص بدهد.(13)

د. اموالى که به واسطه تابعیت از اموال غیرمنقول، غیرمنقول محسوب مى‏شوند. این قسم از اموال غیرمنقول، شامل بعضى از حقوق و منافع است. براى اینکه بتوان تشخیص داد یک حق منقول است یا غیرمنقول، ماده 18 قانون مدنى ملاکى را معین نموده: موضوع حق. بنابراین، اگر موضوع حق غیرمنقول باشد، خود حق هم غیرمنقول خواهد بود و بعکس، اگر موضوع حق منقول باشد، خود حق هم منقول خواهد بود.(14)

حقوق عمده‏اى که به موجب ماده 18 قانون مدنى تابع اموال غیرمنقول محسوب مى‏شود، عبارتند از:

1. حق انتفاع که موضوع آن غیرمنقول باشد؛ مثل حق عمرى و سکنى.

2. حق ارتفاق نسبت به ملک غیر؛ مثل حق‏ العبور یا حق ‏المجرى.

3. دعاوى راجع به اموال غیرمنقول؛ مثل خلع ید.

در نتیجه، توقیف مال غیرمنقول عبارت است از بازداشت و بازداشتن و به طور کلى سلب آزادى با حالت انتظار ترخیص از مالى که از محلى به محل دیگر نمى‏توان آن را نقل نمود، اعم از اینکه استقرار آن ذاتى باشد یا نباشد، به نحوى که نقل و انتقال آن مستلزم خرابى یا نقص خود مال یا محل آن شود و چون منظور ما از توقیف، توقیف اجرایى است، اموال محکوم علیه براى فروش و اداى محکوم به توقیف مى‏ شود.

 

پی نوشت ها :

*دانشجوى کارشناسى ارشد حقوق خصوصى، دانشگاه مفید.
1ـ حسن عمید، فرهنگ فارسى عمید، ص 474.
2ـ محمدجعفر جعفرى لنگرودى، ترمینولوژى حقوق، ص 181، ش 1445.
3ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 56.
4ـ محمدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 182، ش 1449.
5ـ سیداحمد باختر و مسعود رئیسى، بایسته های اجراى احکام مدنى، ج 1، ص 366.
6ـ حسن عمید، همان، ص 408.
7ـ منصور اباذرى فومشى، قانون اجراى احکام مدنى در نظم حقوق کنونى، ص 146ـ147.
8ـ محمدجعفر جعفرى لنگرودى، همان، ص 181، ش 1447.
9ـ بهرام بهرامى، اجراى مفاد اسناد رسمى، ص 31.
10ـ ناصر کاتوزیان، حقوق مدنى اموال و مالکیت، ص 46.
11ـ مصطفى عدل، حقوق مدنى، به کوشش محمدرضا بندرچى، ص46.
12ـ همان، ص 46ـ48.
13ـ همان، ص 49.
14ـ همان، ص 50.