انواع توقیف املاک
الف. توقیف ملک ثبت شده
منظور از ملک ثبت شده محکوم علیه، ملکى است که پس از طى مراحل ثبتى به نام محکوم علیه ثبت شده باشد. یکى از آثار ملک ثبت شده این است که به محض ثبت قانونى ملکى در دفتر املاک، دولت فقط کسى را که ملک به اسم او ثبت شده و یا ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک از مالک رسمى از طریق ارث به او رسیده باشد، به عنوان مالک مىشناسد.(1)در مورد توقیف املاک ثبت شده، اداره ثبت پس از اعلام توقیف از طرف دایره اجرا، مراتب را در دفتر املاک قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع مىدهد و مطابق ماده 99 قانون اجراى احکام مدنى، قسمت اجرا باید توقیف مال غیرمنقول را با ذکر شماره و پلاک و مشخصات ملک به طرفین و اداره ثبت محل اعلام نماید.
هر ملک داراى یک شماره فرعى و یک شماره اصلى بوده و در ناحیه یا بخش ثبتى خاصى از حوزه اداره ثبت مربوطه واقع شده که آن بخش یا ناحیه هم داراى شماره است و شماره و پلاک، جزئى از مشخصات ملک است که باید همراه با مالک آن به اداره ثبت براى توقیف اعلام شود.(2) البته در هر موردى که توقیف ملک به اداره ثبت اعلام مىشود، علاوه بر ثبت بازداشت ملک در دفاتر مربوطه، مکاتبه واحد اجرا در پرونده ثبتى ملک هم ثبت و ضبط مىشود.(3)
و به استناد ماده 100 همان قانون، اداره ثبت بعد از اعلام توقیف در صورتى که ملک به نام محکوم علیه ثبت شده باشد مراتب را در دفتر املاک قید نموده و به قسمت اجرا اطلاع مىدهد و اگر هم ملک به نام محکوم علیه نباشد، فورا به قسمت اجرا اعلام مى دارد.
البته اینگونه نیست که واحد اجرا ابتدا مال غیرمنقول را توقیف و سپس آن را به اداره ثبت و طرفین اعلام نماید، بلکه توقیف مال غیرمنقول به ثبت بازداشت بودن آن در اداره ثبت محل است و اگر ملک در حوزه اداره ثبت شهرستان دیگرى(4)واقع شده باشد، اعمال توقیف نسبت به آن ملک از طریق نیابت قضایى خواهد بود و رویه هم این است که در اینگونه موارد به استناد ماده 20 قانون اجراى احکام مدنى، هرگاه تمام یا قسمتى از عملیات اجرایى باید در حوزه دادگاه دیگرى به عمل آید، مدیر اجرا انجام عملیات مزبور را به قسمت اجراى دادگاه آن حوزه محول مىکند. در نتیجه، از طرف قاضى اجرا با دادگاه محل استقرار مال مکاتبه مىنماید و آن مرجع مراتب ملک را به ثبت محل اعلام و پاسخ ثبت را اخذ و به مرجع معطى نیابت ارسال مىکند.
در مورد توقیف ملک ثبت شده، به نظر مىرسد که از زمان تصمیم واحد اجرا براى توقیف ملک، در واقع، ملک توقیفشده باید تلقّى شود، اما آثار این توقیف از زمان ثبت در دفتر املاک ثبت مىباشد و انعکاس به اداره ثبت از لحاظ ضمانت اجراى جلوگیرى از نقل و انتقال از طریق ثبت آن در پرونده ثبتى و دفتر املاک بازداشتى آن اداره مىباشد.(5)
مطابق رأى شماره 386 مورخ 1323/4/11 شعبه اول دیوان عالى کشور، قید «توقیف مورد انتقال» در دفتر بازداشتها و پرونده ثبتى، امرى تشریفاتى است که در آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجراى مربوطه آورده شده است. بنابراین، در صورتى که مورد انتقال حقیقتا توقیف گردیده باشد و توقیف هم ابلاغ شده باشد، نباید به صرف اینکه توقیف در دفتر توقیفات وارد نشده، آن را بى اثر دانست.(6)
همچنین به استناد ماده 87 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا، قسمت اجرا مکلف است فورا بازداشت را به متعهد ابلاغ و به ثبت محل اطلاع دهد و صورت وضعیت و جریان ثبتى ملک مورد بازداشت را از اداره ثبت بخواهد، و اداره نامبرده هم در صورتى که ملک، ثبت شده باشد در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتى) و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک بازداشت را یادداشت مىنماید و اگر ملک به موجب دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتى متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، ثبت محل فورا مراتب را به اجرا اطلاع مىدهد و اجرا از آن رفع بازداشت مىکند.
در مقایسه قانون اجراى احکام مدنى و ماده 87 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، به نظر مىرسد که در قانون اجراى احکام مدنى اگر پرونده ثبتى حاکى از عدم مالکیت محکوم علیه باشد توقیف نمىشود؛ ولى طبق آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، با وجود عدم مالکیت متعهد به موجب پرونده ثبتى، اگر انتقال به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت ملک را به نام متعهد توقیف خواهد کرد. در تأیید این مطلب ذیل ماده 90 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازمالاجرا بیان مىدارد: املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن ملک متعهد شناخته مىشود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد مسموع نبوده و آن ملک مال متعهد شناخته شده و بازداشت مى شود.
ب. توقیف ملک در جریان ثبت
ممکن است براى ملک سند مالکیت صادر نشده باشد و پرونده ثبتى در جریان مواعد باشد. در این صورت، توقیف ملک در دفتر املاک بازداشتى و در پرونده ثبتى قید مىگردد و دایره اجرا را در جریان قرار مىدهد.(7)همچنین به استناد ماده 88 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا هرگاه ملک مورد بازداشت ثبت نشده باشد، باید مطابق صورت های زیر عمل شود:1. هرگاه ملک مزبور از طرف متعهد تقاضاى ثبت شده باشد و طبق سند رسمى به غیر منتقل نشده باشد و یا اینکه مجهولالمالک باشد، بازداشت در دفتر بازداشتى قید و در پرونده ثبتى یادداشت مىشود.
2. هرگاه نسبت به ملک از سوى فرد دیگرى تقاضاى ثبت شده باشد و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اینکه اساسا مورد بازداشت جزء نقاطى نباشد که به ثبت عمومى گذارده شده، مراتب به اجرا اطلاع داده مى شود.
ج. توقیف مال غیرمنقول بدون سابقه ثبتى
در بعضى از مناطق کشور ممکن است املاک اشخاص جریان ثبت را طى نکرده باشد و یا در مواردى، افراد به آبادى زمین پرداخته باشند ولى هنوز تقاضاى ثبت آن را ننموده باشند. بنابراین، در اداره ثبت هم از این ملک سابقهاى نیست، ولى به عنوان ملک محکوم علیه شناخته شده است.این ملک با یکى از دو شرط ذیل قابل بازداشت است:
1. محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد. تصرف مالکانه به تصرفى گفته مىشود که شخص از جانب خود و به حساب خود کند و منظور از تصرف به حساب خود هم تصرفى است که در مال از جانب خود و به نفع خود باشد. بنابراین، اگر در اختیار داشتن مال به عنوان مالکیت نباشد، تصرف مالکانه محسوب نخواهد شد.(8)
احراز تصرفات مالکانه با دادگاه است و مطابق ماده 35 قانون مدنى، تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و مدعى خلاف آن باید غیرمالکانه بودن را اثبات نماید. در اصطلاح فقها و همچنین نویسندگان قانون مدنى، این مطلب به «قاعده ید» مشهور است.(9)
مأموران اجراى احکام دادگاهها هم در صورت وجود اشکالى در این مورد یا اختلاف، باید مطابق مواد 25 و 26 قانون اجراى احکام مدنى موضوع را به دادگاهى که حکم تحت نظارت او اجرا مىشود، اطلاع دهند؛ زیرا مطابق قانون اجراى احکام مدنى، هرگاه در جریان اجراى حکم اشکالى پیش آید، دادگاهى که حکم تحت نظر آن اجرا مىشود رفع اشکال مىنماید و اختلافات ناشى از اجراى احکام راجع به دادگاهى است که حکم توسط آن دادگاه اجرا مى شود.
بیشتر بخوانید:«توقیف اموال غیر منقول»
به موجب نظریه شماره 7/7926 مورخ 1377/12/1 اداره حقوقى دادگسترى، دلایل اثبات این تصرف، ادلّه قانونى از نوع تحقیق محلى، شهادت و اقرار کتبى یا شفاهى است و کارشناسى نمىتواند از این نوع دلایل مؤثر باشد و تأمین دلیل نیز به صراحت ماده 322 قانون آیین دادرسى مدنى (با تغییرات فعلى ماده 155 قانون آیین دادرسى مدنى) که مقرّر مىدارد: «تأمین دلیل براى حفظ آن است و تشخیص درجه ارزش آن در مورد استفاده، با دادگاه مىباشد» دلیل نیست.(10)
2. محکوم علیه به موجب حکم نهایى مالک شناخته شده باشد. مثلاً، قهوهخانه یا مهمانخانهاى که شخص در میان راه ساخته و هنوز به ثبت نداده است، چون عملاً از آن استفاده مىکرده و در آن تصرف دارد قابل بازداشت است؛ و همچنین باغى که محکوم علیه احداث نموده و در مالکیت با شخص دیگرى اختلاف داشته است، ولى با صدور حکم نهایى، ملک محکوم علیه شناخته شده و از اینرو، به عنوان ملک غیرمنقول او قابل بازداشت است.
قانون اجراى احکام مدنى در ماده 101 در این رابطه مقرّر مىدارد: «توقیف مال غیرمنقولى که سابقه ثبت ندارد به عنوان مال محکوم علیه وقتى جایز است که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا محکوم علیه به موجب حکم نهایى مالک شناخته شده باشد. در موردى که حکم بر مالکیت محکوم علیه صادر شده ولى به مرحله نهایى نرسیده باشد، توقیف مال مزبور در ازاى بدهى محکوم علیه جایز است، ولى ادامه عملیات اجرایى موکول به صدور حکم نهایى است.»
اما به استناد ماده 90 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، بازداشت مال غیرمنقول ثبت نشده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است، حتى اگر متعهدٌله مدعى مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعى مالکیت آن باشد، تا زمانى که این ادعا به اثبات نرسیده ممنوع است و در مورد املاکى که در دفتر املاک به ثبت رسیده و به موجب آن، ملکِ متعهد شناخته مىشود، ادعاى شخص ثالث اگرچه متصرف آن باشد، مسموع نبوده و آن ملک مالِ متعهد شناخته شده و بازداشت مىشود.
ماده 747 قانون آیین دادرسى مدنى سابق در اینباره چنین مقرّر مىداشت: «کسى که متصرف است تصرف او به عنوان مالکیت شناخته مىشود که شروع به تصرف از طرف غیر بوده است، متصرف غیر شناخته خواهد شد، مگر اینکه متصرف ثابت کند که عنوان تصرف او تغییر کرده و به عنوان مالکیت متصرف شده است.»
همچنین طبق ماده 97 آییننامه اجراى مفاد اسناد رسمى لازم الاجرا، متعهدٌله مىتواند ملک درخواست ثبت نشده متعهد را براى استیفاى طلب خود معرفى کند. در این صورت، پس از مزایده و انقضاى مهلت قانونى، برابر مقرّرات جارى اداره ثبت به برنده مزایده، سند انتقال مىدهد و در آگهى و صورتجلسه و سند انتقال، قید مىشود که چون در مورد ملک درخواست ثبت نشده، اداره ثبت تکلیفى براى تحویل مورد انتقال ندارد و نیز مسئولیتى از حیث اشکالاتى که ممکن است در حین پذیرش تقاضاى ثبت و یا بعد از آن (از حیث اعتراض و غیره) پیش آید، نخواهد داشت.
انتقالگیرنده برابر مقرّرات جارى باید براى درخواست ثبت مراجعه کند و کلیه هزینه های مربوط به اقدامات اجرایى را که به واسطه توقیف ملک به وجود آمده بپردازد و پرونده اجرایى قبلى برابر مقرّرات تعقیب خواهد شد.
البته طبق تبصره این ماده، معرفى ملک مجهول پیش از پذیرش تقاضاى ثبت از جانب متعهد قبول نمىشود.
د. توقیف ملک مشاع
در اموال غیرمنقول گاهى مالکیت به طور کامل مربوط به محکوم علیه است و گاهى محکوم علیه مشاعا سهمى دارد. همانگونه که ملک کامل محکوم علیه را مىتوان توقیف نمود و از طریق مزایده به فروش رساند، سهم مشاعى محکوم علیه در اموال غیرمنقول را هم مىتوان بازداشت نمود، و قابل فروش است.پی نوشت ها :
*دانشجوى کارشناسى ارشد حقوق خصوصى، دانشگاه مفید.
1ـ قانون ثبت اسناد و املاک، مواد 22 و 46ـ48.
2ـ منصور اباذرى فومشى، همان، ص 208.
3ـ على مهاجرى، شرح جامع قانون اجراى احکام مدنى، ج 2، ص61.
4ـ غیر از شهرستان محل استقرار واحد اجراى احکام مدنى.
5ـ على مهاجرى، همان، ج 2، ص 59ـ60.
6ـ سید محمدرضا حسینى، قانون اجراى احکام مدنى در رویه قضایى، زیرنظر محمد صالحىراد، ص 177.
7ـ قانون اجراى احکام مدنى، ماده 100.
8ـ محمدجعفر جعفرى لنگرودى، مبسوط در ترمینولوژى حقوق، ج 2، ص 1235ـ1243، به نقل از: منصور اباذرى فومشى، همان، ص 210.
9ـ ناصر کاتوزیان، همان، ص 186ـ203.
10ـ سید محمدرضا حسینى، همان، ص 180.
11ـ براى دین نظرات مشورتى اداره حقوقى دادگسترى، ر.ک: همان، ص 180ـ183.
