بزرگوار عزیز سلام امیدوارم کمی حوصله به خرج داده و تمامی مطالب زیر را مطالعه نمایید مطمئنا خالی از لطف نخواهد بود. شرکا می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. پس هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید. مواردی که افراز امکان پذیر نمیباشد. الف.تقسیم به موجب قانون منع شده باشد. ب.شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند. ج.هر گاه تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکاء باشد تقسیم ممنوع است. (اجبار به تقسیمی که مشتمل بر ضرر باشد، نیز جایز نیست . ) د.در مورد این ملک سند مالکیت معارض وجود نداشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد. مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز در حال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند: الف. محاکم دادگستری محاکم دادگستری در 3 مورد زیر صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند: 1. زمان که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز،‌ دادگاه های عمومی حقوقی محل هست. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده ، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد . 2. اگر بین مالکین محجور یا غایبی باشد نیز افراز در صلاحیت دادگاه است. 3. اگر درصدی از ملک مشاعی از یک پلاک مشاعی مجهول المالک باشد، اینجا هم افرازش در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. منظور از ملک مجهول المالک، این است که مالکش مشخص و معلوم است ولی درخواست ثبت نکرده است. نکته 1. دعوای افراز در محاکم با ارائه دادخواست مطرح می شود و باید به طرفیت کلیه ی مالکین اقامه شود. در غیر این صورت ، دعوا رد خواهد شد. 2. اگر نسبت به ملکی سند مالکیت صادر نشده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف وجود داشته باشد، تا رفع اختلاف نسبت به حدود، افراز امکان پذیر نیست. 3. هر زمان که املاک دولتی با اشخاص ثالث مشاعاً مالک باشند، مسکن و شهرسازی می-تواند بدون لحاظ تشریفات قانونی، صرفاً از اداره ثبت درخواست افراز نماید. در مورد خانه های سازمانی نیز به صرف درخواست مسکن و شهرسازی ، اداره ثبت مکلف است افراز و تفکیک را انجام دهد. 4. برای مالی که در رهن است نیز می توان افراز را انجام داد. پس از افراز نیز همچنان از این ملک، آنچه که در سهم راهن قرار گرفته است در رهن مرتهن خواهد بود. ب. مراجع ثبتی در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح جهت رسیدگی به درخواست افراز، اداره ثبت می باشد. مراحل انجام افراز در اداره ثبت 1. متقاضی باید تقاضای خود را به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند. 2. درخواست در اداره ثبت، ثبت می شود. 3. درخواست به نماینده ثبت ارسال می شود. پرونده و وضعیت ثبتی آن توسط نماینده بررسی و مراتب طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر، ضمن اظهارنظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افرازبه اطلاع اداره ثبت می رسد. 4. اداره ثبت پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید. (در صورتی که تصمیم اداره ثبت مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شود، مراتب به متقاضی افراز و کلیه شرکا ابلاغ می گردد. ) 5. نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می-نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تأکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عمیات افراز نخواهد بود.نقشه بردار نقشه ملک مورد نظر را در این روز تعیین می کند. 6. پس از تهیه نقشه و اخذ تأییدهای لازم آن، نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و به نحوی که در تفکیک معمول است، صورتجلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوط قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد اداره ارسال می دارد . مشاوره حقوقی ( در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود. 7. مسئول اداره ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروز مندرج در صورتجلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده، تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را ذیل صورتجلسه مرقوم می دارد. 8. تصمیم اداره ثبت همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورتجلسه افراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند، مراتب را ظرف ده روز از تاریخ رویت اخطار کتباً به دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند. 9. پس از انجام مراحل اعتراض، متقاضی می تواند درخواست صدور سند مالکیت خود را بنماید. 10. نماینده با توجه به صورتجلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروز مورد نظر را تهیه می نماید. متصدی دفتر املاک سند اولیه را ابطال و سند جدید تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید. تعیین سهم هر شریک بعد از افراز بعد از افراز این مسأله پیش می آید که کدام یک از قسمت های جدا شده متعلق به کدام شریک باشد. در اینجا هم راه اول تراضی است. بدین معنا که شرکا بین خود به نحو تراضی آن حصه ها را تقسیم کنند. در صورتی که تراضی حاصل نشد از قرعه استفاده می شود. در قانون نیز آمده بعد از افراز در صورت عدم تراضی بین شرکا به قرعه تعیین می گردد. ( در صورتی که میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل سهام انجام می شود. ) امیدوارم برای شما مفید بوده باشد.