احکام اجاره: سوال پنج

پرسش :

قطعه زمینى جهت احداث مؤسسه اى عام المنفعه از طرف موجر در قبال مبلغ معینى مال الاجاره و براى مدت 29 سال اجاره داده شده و در مقدمه عقد اجاره آمده است که در ضمن عقد خارج لازم، شرایط ذیل بین مؤجر و مستأجر تعهد و مورد قبول طرفین واقع شده است، یکى از شرایط اینکه کلیه تأسیسات و ساختمانهاى احداثى که طبق معمول محل در زمین مورد اجاره نصب و احداث مى گردد پس از انقضاءمدت اجاره مجاناً و بلاعوض متعلق به عین مستأجره مى باشد. سؤال این است: 1 ـ با توجه به عبارت ضمن عقد خارج لازم شرط شده است... آیا تحقق چنین شرایط نیاز به تحقق عقد خارج لازم دارد یا با انعقاد قرارداد اجاره مستقر مى شود؟ 2 ـ با توجه به اینکه ساختمان در زمان انعقاد عقد از نظر کمى و کیفى مشخص نبود آیا این شرط باطل و مبطل است یا فقط مبطل است؟ 3 ـ وقتى که شرط شود ساختمان باید در ظرف سه سال در زمین مستأجر ساخته شود آیا شرط تملیک ساختمانهاى احداثى به صاحب عین مستأجره بلاعوض به ساختمانهاى احداثى بعد از انقضاى سه سال سرایت مى کند؟ و آیا شرط تملیک مجاناً و بلاعوض هر چه روى زمین ساخته شود در انتهاى مدت اجاره بدون اینکه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و یا وجود خارجى داشته باشد و یا اینکه در مالکیت شرط دهنده درآمده باشد صحیح است؟

پاسخ :
1 ـ نیاز به تحقق عقد خارج لازم نیست و اگر در ضمن عقد اجاره نیز شرط شود لازم الوفاء است.

2 ـ خیر، این نوع جهالت مضر به صحت عقد نیست.

3 ـ اگر شرط شده که ساختمانهایى که ظرف سه سال احداث مى شود مجانى باشد، در این صورت آنچه بعد از سه سال احداث شده شامل نمى شود. ولى اگر شرط مقید نباشد و بطور مطلق توافق کرده باشند که کلیه تاسیسات و ساختمانهاى احداثى مجاناً متعلق به عین مستأجره باشد، در این صورت آنچه بعد از سه سال نیز احداث شده مجانى است. و ظاهراً تملیک و صرف نظر کردن از کلیه ساختمانهاى احداثى اگر چه در وقت انعقاد قرارداد وجود خارجى نداشته باشد، اشکالى ندارد.

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​منبع: جامع المسائل، استفتائات آیت الله العظمی محمد فاضل لنکرانی (ره)، جلد دوم، قم: امیر العلم، 1383.