قرارداد تشكيل بيع(3)

مبحث 3 : مسائل
در اين گفتار ، طرح مسائل زير مربوط به تعهد ومعامله اموال غير منقول و بررسي آن براي روشن شدن جهات گوناگون موضوع مفيد به نظر مي رسد .

مسأله 1 : تعهد بر فروش مال غير منقول و فروش آن به ثالث
 

- در قراردادي كه دريك سند عادي انعكاس دارد ، فروش مال غير منقولي به وسيله مالك به طرف ديگر قرارداد تعهد شده ونيز همين مال به وسيله مالك طبق سند رسمي به ثالث فروخته شده است . هريك از دو معامله چه وضعيتي دارد ؟
پاسخ : اين مسأله را بايد در فروض مختلف مورد بررسي قرار داد :
فرض 1 . تاريخ فروش مال ، مقدم بر تاريخ تعهد بر فروش آن است . در اين فرض، روشن است كه تعهد مورد سند عادي نسبت به مال غير منقول مذكور اعتبار ندارد و متعهد له نمي تواند متعهد را ملزم به انجام تعهد كند . زيرا فرض اين است كه مال مزبور قبلاً به ثالث فروخته شده و متعهد در آن مالكيت نداشته است تا بتواند بطور نافذ انتقال آن را مورد تعهد قرار دهد .
فرض 2. تاريخ تعهد بر فروش مال غير منقول مقدم بر تاريخ فروش آن باشد . پيش از بررسي فرض مذكور بايد به بيان مطلب زير بپردازيم :
مي دانيم كه طبق ماده 1305 قانون مدني تاريخ سند عادي منحصراً نسبت به اشخاصي كه آن را تنظيم كرده اند و قائم مقام ايشان معتبر است و نسبت به اشخاصي كه آن را تنظيم كرده اند و قائم مقام ايشان معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث اعتبار ندارد . بدين جهت ، هرگاه مندرجات سندعادي داراي تاريخ مقدم با مندرجات سند رسمي كه داراي تاريخ مؤخر است تعارض داشته باشد ، نمي توان به منظور بي اثر ساختن مفاد سند رسمي ، به مندرجات سند عادي در برابر اشخاص ثالث استناد كرد . زيرا براي استناد به مفاد سند عادي و استدلال به اعتبار آن ، از جهت مقدم بودن تحقق آن ، ناگزير بايد به تاريخ آن تكيه كرد ؛ در صورتي كه طبق ماده مذكور، اين تاريخ نمي تواند در برابر اشخاص ثالث مورد استناد قرار گيرد. در نتيجه ، غير قابل استناد بودن تاريخ ، مفاد سند عادي را در مقام تعارض با مفاد سند رسمي در برابر اشخاص ثالث از اعتبار مي اندازد . اين وضعيت نشان مي دهد كه در نظر نويسندگان قانون مدني ، مفاد سند عادي به خودي خود ، فاقد اعتبار نبوده است بلكه از جهت اثري كه بر ارتباط مفاد سند مذكور با تاريخ مندرج در آن مترتب است ، بي اعتبار مي باشد . بنابراين ، هرگاه صحت تاريخ سند مندرج در سند عادي با دليل ديگري (غير از درج آن در سند مذكور ) ثابت شود، و اين تاريخ مقدم بر تاريخ مندرجات سند رسمي باشد ، اصولاً مفاد سند عادي مذكور بر محتويات سند رسمي ، در مقام تعارض، مقدم خواهد بود . زيرا آنچه در نظر نويسندگان قانون مدني از مفاد سند عادي مورد سوء ظن قرار گرفته تاريخ مندرج در سند عادي است كه چون در تنظيم سند عادي ، اشخاص عادي و غير رسمي شركت مي كنند ، مي توانند به دلخواه براي سند مذكور تاريخي غير حقيقي درنظر گرفته و آن را در سند درج كنند و در نتيجه مفاد سند عادي را از حيث ارتباط آن با تاريخ مندرج در آن مورد سوء استفاده قرار دهند ، والا مفاد سند عادي به خودي خود و صرفاً به لحاظ اينكه در سند عادي درج شده است نمي تواند فاقد اعتبار باشد .
پس از بيان مطلب بالا ، در خصوص فرض مورد بحث ، بايد بگوييم : از جهت اثباتي ، اگر صحت تاريخ سند عادي ثابت نشود ، مفاد آن نمي تواند در برابر مندرجات سند رسمي مورد استناد قرار گيرد ،وهمانطور كه گفته شد اين وضعيت به اين جهت نيست كه مفاد سند عادي از حيث اينكه مفاد سند عادي است در برابر سند رسمي بي اعتبار است بلكه به اين دليل است كه چون تاريخ آن در برابر شخص ثالث قابل استناد نيست ،نمي توان تحقيق مفاد آن را نسبت به زمان انشاي مفاد سند رسمي ، مقدم يا حتي همزمان تلقي كرد، كه نتيجه اين امر، سقوط قابليت تعارض مفاد سند عادي با مفاد سند رسمي و اعتبار سند رسمي است .
اما اگر صحت تاريخ سند عادي اثبات گردد، طبق آنچه سابقاً بررسي شد، پيدايش يك حق عيني براي متعهد له نسبت به مال غير منقول مذكور ، مانع از تشكيل بعدي بيع معتبر نسبت به اين مال است، هرچندكه حق عيني مذكور حق مالكيت نيست . موردي كه به عنوان مثال براي اين مسأله مي توان ذكر كرد اين است كه متعهد له به استناد سند عادي حاكي از تعهد به فروش مال غير منقول، به طرح دعواي الزام متعهد به انجام تعهد مبادرت كند، سپس متعهد، مال غير منقول مذكور را رسماً به ثالث بفروشد . بيع مزبور از حيث تعارض با حق عيني متعهد له قبلي نمي تواند نافذ باشد .
فرض 3. تاريخ تعهد بر فروش مال غير منقول، مجهول باشد . بنابر آنچه در فرض 2 گذشت به طريق اولي نمي توان به مفاد سند عادي در برابر بيع مال غير منقول مذكور استناد كرد .

مسأله 2 : بيع مال غير منقول ونيز تعهد به تنظيم سند رسمي بيع در سند عادي
 

- در يك سند عادي، بيع مال غير منقول ونيز تعهد فروشنده و خريدار به تنظيم سند رسمي بيع مذكور، انعكاس دارد . اگر بيع مذكور را از جهت عدم تنظيم سند رسمي بي اعتبار بدانيم ، آيا هريك از طرفين مي تواند طرف ديگر را ملزم به تنظيم سند رسمي بيع كند ؟
پاسخ : ممكن است بدواً به نظر برسد كه در فرض مسأله منظور طرفين از مجموع مفاد سند عادي مذكور، وقوع بيع مال غير منقول وانتقال مالكيت آن از فروشنده به خريدار در برابر ثمن معلوم و ثبت رسمي اين بيع است واگر بيع در زمان تنظيم وامضاي سند عادي تشكيل نيابد بايد در زمان تنظيم سند رسمي واقع گردد . پس اگر هم تشكيل بيع را در زمان امضاي سند عادي انكار كنيم، مانعي براي قبول وجود تعهد بر تشكيل بعدي بيع و الزام طرف قرارداد به تنظيم وامضاي سند رسمي بيع والزام او به انشاي بيع در اين زمان وجود ندارد .
اما به كمك تحليلي كه از مفاد سند عادي مذكور مي توان به عمل آورد، به نظر مي رسد كه الزام طرف قرارداد در فرض بطلان بيع ، ممكن نباشد . زيرا ظاهر اين است كه در مورد مسأله، مقصود طرفين تشكيل بيع در زمان تنظيم سند عادي و سپس درج اين عقد در سند رسمي است . يعني آنچه مورد تعهد قرار گرفته صرفاً امضاي سند رسمي حاكي از وقوع بيع مال غير منقول به اعتبار اعتقاد ايشان به تشكيل قبلي بيع است ، نه انشاي مجدد بيع در زمان امضاي سند رسمي ،و معلوم است كه با كشف بطلان بيع تعهد مزبور هم منتفي خواهد بود ؛ همچنانكه اگر ضمن بيع مال منقول، بايع متعهد به حمل مبيع به مكان معيني وتسليم آن به خريدار در اين مكان شود و سپس معلوم گردد بيع به جهتي بي اعتبار بوده است ، كشف مي گردد كه تعهد برحمل وتسليم آن در مكان معيني نيز قانوناً بر ذمه بايع قرار نگرفته است . به عبارت ديگر ، در مورد فرض مسأله ظاهر اين است كه در اراده طرفين تعهد هريك از ايشان به امضاي سند رسمي بيع، متفرع بر تشكيل بيع مال غير منقول درزمان امضاي سند عادي است نه مستقل ازآن .

مسأله 3 : تعهد بر تنظيم سند رسمي بيع مال غير منقول در سند عادي
 

در صورتي كه سند عادي صرفاً حكايت از تعهد طرفين بر تنظيم سند رسمي بيع مال غير منقول داشته باشد و نامي از تعهد بر بيع مال مزبور در آن نباشد، به نظر مي رسد كه مي توان متعهد را ملزم به انشاي بيع ونيز تنظيم وامضاي سند رسمي بيع مذكور ساخت . زيرا از يك طرف عرفاً تعهد به تنظيم سند رسمي بيع بدون تشكيل بيع قابل توجيه نيست ، واز طرف ديگر چون اصل صحت و اعتبار تعهد بر تنظيم سند رسمي است پس اعتبار اين تعهد مستلزم وجود تعهد بر انشاي بيع خواهد بود . در نتيجه، از اراده طرفين به تحقق تعهد بر تنظيم سند رسمي بيع مال غير منقول، مي توان به اراده ايشان بر انشاي بيع مال غير منقول پي برد.

مسأله 4 : تعيين وجه التزام براي تخلف
 

- معمول است كه در قرارداد تشكيل بيع قيد مي شود كه در صورت امتناع هريك از طرفين از انجام تعهد وتشكيل بيع ، طرف ممتنع متعهد است مبلغ معلومي به طرف ديگر بپردازد . مي خواهيم وضعيت اين قرارداد و روابط طرفين را درآن بررسي كنيم .
پاسخ : در بررسي اين مسأله فروض متفاوتي كه هريك از آنها حكم جداگانه اي دارد ، قابل تصور است. غالباً با تكيه بر عبارات يك قرارداد وبا توجه به قرائن و شواهد موجود ، مي توان مورد اراده مشترك طرفين را تشخيص داد، اما در مواردي نيز قصد مشترك ايشان از كلمات قرارداد ويا قرائن مزبور قابل استنباط نيست .
آراء قضائي در برخورد با اينگونه قراردادها قرار ثابت و واحدي ندارند . برخي از اين آراء ، در صورت امتناع متعهد از انجام معامله، براي طرف ديگر قرارداد راهي جز درخواست وجه التزام مقرر نشناخته واو را ذي حق در الزام طرف ممتنع به تشكيل عقد ندانسته است ؛ درحالي كه برخي ديگر از آراء درج ضمانت اجراي عدم انجام تعهد را سبب سلب حق متعهدله نسبت به الزام متعهد به انجام تعهد ندانسته بلكه آن را شرطي به سود متعهدله تلقي كرده است كه در صورت عدم امكان اجراي تعهد بتواند متعهد را ملزم به پرداخت مبلغ مقرر به عنوان ضمانت اجرا كند و در صورت امكان اجراي تعهد،متعهدله حق درخواست اجراي تعهد راخواهد داشت.
ظاهر عبارات اين آراء انصراف به بيان استنباط حكم كلي براي همه مواردي دارد كه در آن وجه التزامي براي عدم انجام تعهد يا امتناع متعهد از انجام تعهد، بر عهده متعهد قرار داده شده است و اختصاص به دعواي مطروح و بالحاظ شرايط و خصوصيات آن دعوي ندارد .
با توجه به اينكه مدار اصلي در استنباط وضعيت و احكام قرارداد اراده مشترك طرفين آن قرارداد است ،و مقصود مشترك طرفين در هر قرارداد متفاوت است ، از اين جهت نمي توان احكام واحدي را به اينگونه قراردادها نسبت داد و در هر مورد اراده مشترك طرفين را بايد ازقرائن و شواهد كشف كرد و ضمن تطبيق آن با مقررات ، وضعيت واحكام آن قرارداد را استنباط نمود و در مواردي هم كه قصد مشترك طرفين نسبت به چگونگي تأثير وارتباط وجه التزام مقرر با موضوع اصلي تعهد مبهم باشد، آن وضعيت واحكام با بكار گرفتن قواعد و اصول حقوقي استخراج مي گردد . به جهات ياد شده در بالا، لازم است كه مسأله را در فرضهاي زير كه ممكن است از عبارات قرارداد استنباط شود ، مطالعه كنيم :

فرض 1. وجه التزام صرفاً براي تأخير در انجام تعهد است .
 

دراين فرض آشكار است كه در صورت تخلف، علاوه بر الزام متخلف به پرداخت وجه التزام مزبور ، الزام او به اجراي تعهد نيز براي متعهدله ممكن است . عبارات قرارداد گاهي در اين امر صراحت دارد مانند اينكه در قرارداد تصريح شود « در صورت خودداري متعهد از انجام تعهد يعني مثلاً فروش مورد قرارداد براي هر روز تأخير يكصد هزار ريال بپردازد » . در برخي موارد عبارات قرارداد در اين موضوع صريح نيست ولي اين وضعيت را مي توان با تكيه بر ظاهر عبارات ويا به كمك قرائن به اراده مشترك طرفين نسبت داد ، مانند اينكه در قرارداد ذكر شود : « در صورت عدم انجام تعهد در زمان مقرر متعهد موظف است يك ميليون ريال به طرف ديگر قرارداد بپردازد » ، كه در اين عبارت ، قيد « در زمان مقرر » عبارات قرارداد را ظاهر در اين معني مي كند كه جمع بين درخواست اجراي تعهد اصلي و پرداخت وجه التزام مذكور ،براي متعهد له ممكن است .

فرض 2 . وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد بوده و با تخلف متعهد ، متعهدله حق انتخاب دارد .
 

در اين فرض ، تشكيل قرارداد بيع ، مورد تعهد است ولي قصد مشترك طرفين بر اين است كه پس از امتناع متعهد از انجام تعهد در زمان مقرر در قرارداد يا عرف، متعهدله هريك از اجراي تعهد اصلي ويا پرداخت وجه التزام را مي تواند از متعهد درخواست كند ، مانند اينكه در قرارداد ذكر شود : « در صورت خودداري متعهد از فروش مورد قرارداد ، متعهدله مي تواند متعهد را ملزم سازد كه بجاي تشكيل معامله ، مبلغ يك ميليون ريال بپردازد » . در اين فرض ، ظاهر اين است كه در نتيجه خودداري متعهد از انجام تعهد ، متعهدله حق انتخاب اجراي تعهد يعني فروش مال مورد قرارداد يا دريافت وجه التزام را پيدا مي كند .
درج وجه التزام بدين گونه در قرارداد ، به هدف تأمين بيشتر اطمينان براي اجراي قرارداد در زمان مقرر است كه حق مطالبه وجه التزام مقرر را در اختيار متعهدله قرار مي دهد ، بي آنكه امكان درخواست اجراي اصل تعهد را از او سلب كند . اين قرارداد از نظر حقوقي ، مشمول ماده 10 قانون مدني و معتبر به نظر مي رسد .

فرض 3. وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد است و متعهد حق انتخاب دارد .
 

دراين فرض ، مقصود مشترك طرفين اين است كه متعهد ملزم است يكي از دو امر را انتخاب كند : فروش مال مورد قرارداد ، يا پرداخت مبلغ وجه التزام . مانند اينكه در قراردادي توافق شود : « هرگاه متعهد نخواهد مال مورد قرارداد را بفروشد ، ملزم است مبلغ يك ميليون ريال به متعهدله بپردازد » .
اين گونه قرارداد ، برخلاف قرارداد مذكور در فرض 2 ، از جهت اينكه حق انتخاب بين اجراي تعهد - يعني مثلاً فروش مال - و پرداخت وجه التزام را دراختيار خود متعهد قرار مي دهد ، نامعتبر به نظر مي رسد . زيرا فرض اين است كه مورد تعهد متعهد از بدو تشكيل قرارداد، در حقيقت معين نبوده و مردد بين يكي از دو امر بوده است : اجراي عمل مورد تعهد يا پرداخت مبلغ معين ، و چنين تعهدي فاقد شرط صحت مذكور در بند 3 ماده 190قانون مدني - يعني معين بودن مورد معامله - است ؛ چون شرايط اساسي صحت معامله كه در ماده 190 و مواد بعدي مقرر شده اختصاص به عقود معين ندارد و اجتماع آنها در قرارداد هاي مشمول ماده 10قانون مدني نيز ضروري است ، مگر اينكه چنين توجيه كنيم كه مورد اين قرارداد در حقيقت تعهد هريك از دو طرف در برابر طرف ديگر يعني تعهد فروشنده مثلاً به فروش مال يا پرداخت مبلغ يك ميليون ريال وتعهد خريدار به خريد آن مال و پرداخت ثمن مقرر است نه فروش مال يا پرداخت مبلغ يك ميليون ريال . به اين ترتيب هردو مورد قرارداد معين است وترديد مربوط به مورد تعهد است نه مورد قرارداد و معامله ، و آنچه به عنوان شرط در بند 3 ماده 190 قانون مدني مقرر شده معين بودن موضوع معامله است نه معين بودن موضوع تعهدي كه خود اين تعهد مورد قرارداد است .
تفكيك قرارداد فرض سوم از قراردادي كه ضمن آن شرط پرداخت مبلغ معين در صورت اعمال حق فسخ درج مي شود :
لازم است در اينجا قرارداد فرض سوم از قراردادي كه در ضمن آن براي متعهد حق فسخ در مدت معلوم با پرداخت مبلغ معين شرط مي شود ، تفكيك گردد . قرارداد فرض سوم در يك طرف داراي دو موضوع بصورت مردد است كه متعهد مي تواند يكي از آن دو را انتخاب وايفا كند: اجراي عمل مورد تعهد يا پرداخت مبلغ وجه التزام ، كه با ايفاي هريك از آن دو به ميل خود تعهد قراردادي خويش را اجرا مي كند ؛ در صورتي كه قرارداد حاوي شرط حق فسخ با پرداخت مبلغ معين ، در طرف متعهد فقط يك موضوع دارد و پرداخت مبلغ معين ، مورد قرارداد يا تعهد قراردادي نيست بلكه موردي است كه در صورت انحلال قرارداد، برعهده متعهد ثابت مي گردد ، واين دو قرارداد از حيث آثار حقوقي متفاوت هستند .
ماده 39 آئيننامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الاجراء مصوب سال 1355 كه مقرر مي دارد : « هرگاه در سند براي تأخير انجام تعهد ، وجه التزام معين شده باشد مطالبه وجه التزام مانع مطالبه اجراي تعهد نمي باشد ، ولي اگر وجه التزام براي عدم انجام تعهد مقرر شده باشد ، متعهد له فقط مي تواند يكي از آن دو را مطالبه كند »، دلالت بر اعتبار قرارداد فرض 3 ندارد. زيرا همانطور كه آشكار است با توجه به عبارت « متعهدله فقط مي تواند يكي از آن دو را مطالبه كند »، مورد اين ماده قراردادي است كه در فرض دوم بررسي گرديد ، يعني قراردادي كه انتخاب وجه التزام مقرر در برابر عدم انجام تعهد ويا اجراي تعهد در اختيار متعهدله است نه در اختيار متعهد .

فرض 4. نه از عبارات قرارداد ونه از قرائن ، قصد مشترك طرفين بريكي از فرضهاي سه گانه مذكور در بالا استنباط نشود .
 

اين فرض در بيشتر قراردادهاي تعهد بر فروش و خريد كه بين اشخاص فاقد آگاهي كافي نسبت به موازين حقوقي منعقد مي گردد ، ديده مي شود . مثلاً در قرارداد ، خريدار ده ميليون ريال به عنوان بيعانه به فروشنده مي دهد و مقرر مي شود : « در صورتي كه فروشنده از انجام معامله خودداري كند موظف است علاوه بر رد مبلغ ده ميليون ريال بيعانه معادل همين مبلغ به خريدار بپردازد ، و هرگاه خريدار از انجام معامله امتناع ورزد حق استرداد بيعانه را ندارد » و هيچ قرينه اي كه اراده مشترك طرفين را نشان دهد ، وجود ندارد .
در برخورد با اينگونه قراردادها ، حكم مسأله را بايد به كمك قواعد و اصول استخراج كرد . اگر مفهوم قراردادي مردد بين موارد فرضهاي سه گانه مذكور در بالا باشد ، نخست بايد مورد فرض 3 - يعني قرار گرفتن وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد با حق انتخاب متعهد - را منتفي دانست ؛ زيرا سابقاً بيان شد كه اعتبار اينگونه قرارداد به دليل مردد بودن مورد ، قابل انكار است و مطابق اصل صحت ، هرگاه مفاد قراردادي محتمل بين نوع صحيح ونوع فاسد آن باشد ، قرارداد را بايد حمل به مفادي كرد كه از جهت حقوقي داراي اعتبار است .
سپس در بين دو فرض اول ودوم بايد قرارداد را محمول بر فرض دوم - يعني قرار داشتن وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد واختيار متعهدله (پس از تخلف متعهد ) در مطالبه اجراي تعهد اصلي يا مبلغ وجه التزام دانست ؛ زيرا مورد فرض اول يعني استحقاق متعهدله در جمع بين مطالبه اجراي تعهد اصلي و درخواست پرداخت وجه التزام مقرر ، مخالف اصل برائتي است كه به سود متعهد مي تواند جريان داشته باشد ، چه اينكه اگر امر بين تكليف متعهد به انجام عمل مورد تعهد و پرداخت وجه التزام وبين وظيفه او نسبت به يكي از اين دو موضوع داير باشد ، ثبوت تكليف نخست نسبت به متعهد ، زيانبارتر است .
استصحاب بقاي تعهد موجب رجحان مورد فرض نخست نمي شود ، زيرا به دليل تعلق داشتن اختيار انتخاب به متعهدله ، در فرض دوم نيز مانند فرض نخست تعهد اصلي باقي است ، منتها متعهدله مي تواند از آن صرفنظر كرده و پرداخت وجه التزام را درخواست كند . در صورتي كه مورد فرض سوم را با توجيهي كه در جهت اعتبار قرارداد در اين فرض به عمل آورديم ، معتبر تلقي كنيم و از عبارات قرارداد و قرائن ، هيچ يك از فرضهاي اول تا سوم استنباط نشود ، طبق اصل برائت يا اصل عدم ، قرارداد را بايد حمل بر مورد فرض سوم دانست . زيرا فرض اين است كه در اين مورد ، تعهد متعهد نسبت به انجام عمل بصورت معين ، از ابتداي تشكيل قرارداد مشكوك است واصل عدم يا اصل اقتضا مي كند كه متعهد را مختار در يكي از دو امر بشناسيم و او را موظف به خصوص انجام عمل مورد تعهد به صورت انحصاري ندانيم .
منبع:www.lawnet.ir