چگونگي تنظيم قرارداد اجاره واحدهاي مسكوني و نحوه تخليه آنها
يكي از قراردادهايي كه اشخاص در جامعه تنظيم مي‌كنند قرارداد اجاره است كه قوانين مربوط به آن هر از چندگاهي دچار تغيير و تحولات اساسي شده كه در اين مختصر به آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌هاي پيشگيري از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضايي مي‌پردازيم. اما قبل از بررسي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعريف قانوني اجاره و بعضي كلمات حقوقي به زبان ساده را ارايه مي‌كنيم.
مستأجر: اجاره كننده
مؤجر: اجاره دهند
عين مستأجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
اجرت‌المثل: اجرت و بهائي كه براي يك كالا يا خدمات بر مبناي قيمت كالا يا خدمات مشابه آن تعيين مي‌شود بدون آنكه طرفين قرارداد از قبل براي آن توافقي كرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمي يعني اجرت توافق شده قرار مي‌گيرد.
2- لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولي بايد مالك منافع عين مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنكه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3- اگر بعداز قرارداد معلوم شود كه عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستأجر ضرري وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4- موجر نمي‌تواند درمدت اجاره در عين مستأجره تغيير دهد كه با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته باشد كه تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمي‌تواند مانع از تعميرات گردد حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر مي‌تواند از حق فسخ استفاده كند.
5- تعميرات و كليه مخارجي كه در مورد اجاره براي امكان بهره‌برداري از آن لازم است بر عهده مالك مي‌باشد، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه‌هاي مربوط به اسباب و لوازمي كه براي استفاده از مورد اجاره ضروري است برعهده مالك مي‌باشد مانند نصب آبگرمكن يا شوفاژ و...
6- اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداري كند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجر بوجود مي‌آيد. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته باشد.
7- مستأجر بايد در زمان‌هاي تعيين شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسيد دريافت كند.
8- اگر مستأجر از مورد اجاره در غير موردي كه در اجاره آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. براي مثال در قرارداد اجاره آمده كه اين امكان براي استفاده مسكوني به اجاره داده مي‌شود ولي مستأجر از آن استفاده تجاري كند.
9- عقد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مي‌شود و اگر بعداز پايان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگهدارد بايد به موجب اجاره‌بهايي كه معادل اجاره‌بهاء مكاني شبيه آن مكان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نكند.
10- عقد اجاره با فوت موجر يا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالك منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل مي‌شود.
11- اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نمي‌شود، مگر آنكه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط كرده باشد.
12- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتي كند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده ساخت و ساز كند يا درختي بكارد موجر حق دارد كه آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
14- تنظيم قرارداد اجاره هم به صورت عادي و هم رسمي ممكن است معمولاً اشخاص بصورت عادي در آژانس‌هاي مسكن مبادرت به تنظيم قرارداد مي‌كنند. بايد توجه داشت كه اولاً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضاء كنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. ثانياً صرف تنظيم قرارداد در فرم‌هاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي‌شدن آن نمي‌شود و تأثيري در ماهيت آن ندارد.
15- قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد. هرگاه موجر يا مستأجر به نمايندگي از ديگري قرارداد تنظيم كند بايد توجه داشت شخصي كه خود را به عنوان نماينده معرفي مي‌كند،دليل نمايندگي او بايد به رويت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وكيل همسرش به عنوان موجر معرفي مي‌كند بايد وكالت‌نامه رسمي مبني بر وكالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارايه دهد.
16- پس از پايان مدت اجاره اگر مستأجر از تخليه مود اجاره امتناع كند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت. براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نكات زير رعايت شود.
- درخواست براي تخليه مشتمل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر و مشخصات عين مستأجره و مشخصات و تاريخ سند اجاره و كپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و كپي برابر اصل شده سند مالكيت ملك.
- ابطال تمبر به مبلغ 5000 ريال به درخواست نامه تخليه.
17- رئيس حوزه قضايي يا دادگاهي كه به درخواست رسيدگي مي‌كنند با احراز مالكيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مكلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام كند.
18- اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه و... از مستأجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موكول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر خواهد بود.
19- اگر سند اجاره رسمي باشد براي تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفترخانه‌اي كه قرارداد اجاره را تنظيم كرده به عمل مي‌آيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايراه اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاك محل مي‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام مي‌كند و مأمور اجرا نيز مكلف است ظرف 48 ساعت ا جرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام نمايد.
20- اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بهدي شارژ و ... باشد نمي‌تواند رأساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعه‌اي كه نزد اوست اقدام كند بلكه مي‌تواند براي رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا دستور تخليه ارايه كند. در اين صورت دايره اجراي دستور تخليه از تسليم مبلغ وديعه به مستأجر به همان ميزان خودداري خواهد بود و پس از صدور رأي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر مي‌نمايد.
منبع:www.lawnet.ir
تعريف اجاره
مستأجر: اجاره كننده
مؤجر: اجاره دهند
عين مستأجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
اجرت‌المثل: اجرت و بهائي كه براي يك كالا يا خدمات بر مبناي قيمت كالا يا خدمات مشابه آن تعيين مي‌شود بدون آنكه طرفين قرارداد از قبل براي آن توافقي كرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمي يعني اجرت توافق شده قرار مي‌گيرد.
20 نكته در مورد اجاره اماكن مسكوني
2- لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد ولي بايد مالك منافع عين مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره كرد چون مالك منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنكه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3- اگر بعداز قرارداد معلوم شود كه عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عيب كند به نحوي كه به مستأجر ضرري وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4- موجر نمي‌تواند درمدت اجاره در عين مستأجره تغيير دهد كه با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته باشد كه تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمي‌تواند مانع از تعميرات گردد حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر مي‌تواند از حق فسخ استفاده كند.
5- تعميرات و كليه مخارجي كه در مورد اجاره براي امكان بهره‌برداري از آن لازم است بر عهده مالك مي‌باشد، مگر آنكه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه‌هاي مربوط به اسباب و لوازمي كه براي استفاده از مورد اجاره ضروري است برعهده مالك مي‌باشد مانند نصب آبگرمكن يا شوفاژ و...
6- اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداري كند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجر بوجود مي‌آيد. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته باشد.
7- مستأجر بايد در زمان‌هاي تعيين شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسيد دريافت كند.
8- اگر مستأجر از مورد اجاره در غير موردي كه در اجاره آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. براي مثال در قرارداد اجاره آمده كه اين امكان براي استفاده مسكوني به اجاره داده مي‌شود ولي مستأجر از آن استفاده تجاري كند.
9- عقد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مي‌شود و اگر بعداز پايان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگهدارد بايد به موجب اجاره‌بهايي كه معادل اجاره‌بهاء مكاني شبيه آن مكان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نكند.
10- عقد اجاره با فوت موجر يا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالك منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل مي‌شود.
11- اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نمي‌شود، مگر آنكه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط كرده باشد.
12- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتي كند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني كه اجاره كرده ساخت و ساز كند يا درختي بكارد موجر حق دارد كه آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
14- تنظيم قرارداد اجاره هم به صورت عادي و هم رسمي ممكن است معمولاً اشخاص بصورت عادي در آژانس‌هاي مسكن مبادرت به تنظيم قرارداد مي‌كنند. بايد توجه داشت كه اولاً براي تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادي حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضاء كنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. ثانياً صرف تنظيم قرارداد در فرم‌هاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي‌شدن آن نمي‌شود و تأثيري در ماهيت آن ندارد.
15- قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد. هرگاه موجر يا مستأجر به نمايندگي از ديگري قرارداد تنظيم كند بايد توجه داشت شخصي كه خود را به عنوان نماينده معرفي مي‌كند،دليل نمايندگي او بايد به رويت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وكيل همسرش به عنوان موجر معرفي مي‌كند بايد وكالت‌نامه رسمي مبني بر وكالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارايه دهد.
16- پس از پايان مدت اجاره اگر مستأجر از تخليه مود اجاره امتناع كند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت. براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نكات زير رعايت شود.
- درخواست براي تخليه مشتمل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستأجر و مشخصات عين مستأجره و مشخصات و تاريخ سند اجاره و كپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و كپي برابر اصل شده سند مالكيت ملك.
- ابطال تمبر به مبلغ 5000 ريال به درخواست نامه تخليه.
نمونه درخواست
17- رئيس حوزه قضايي يا دادگاهي كه به درخواست رسيدگي مي‌كنند با احراز مالكيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد. پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مكلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام كند.
18- اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه و... از مستأجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موكول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر خواهد بود.
19- اگر سند اجاره رسمي باشد براي تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفترخانه‌اي كه قرارداد اجاره را تنظيم كرده به عمل مي‌آيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايراه اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاك محل مي‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام مي‌كند و مأمور اجرا نيز مكلف است ظرف 48 ساعت ا جرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام نمايد.
20- اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستأجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بهدي شارژ و ... باشد نمي‌تواند رأساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعه‌اي كه نزد اوست اقدام كند بلكه مي‌تواند براي رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا دستور تخليه ارايه كند. در اين صورت دايره اجراي دستور تخليه از تسليم مبلغ وديعه به مستأجر به همان ميزان خودداري خواهد بود و پس از صدور رأي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر مي‌نمايد.
منبع:www.lawnet.ir
