به گزارش راسخون، هم‌اکنون فعالان، متقاضیان و دست‌اندرکاران بازار مسکن با سوال‌های بسیاری مواجهند که پاسخ به آنها می‌تواند کمک قابل‌توجهی در اخذ تصمیم نهایی برای ورود به بازار و اقدام به خرید وفروش یا در مقابل، توقف و انصراف مقطعی از انجام هر نوع فعالیت در بازار معاملات ملک داشته باشد.

حباب قیمت مسکن درحالی هم‌اکنون در مسیر تخلیه شدن قرار گرفته و فاز اول تخلیه حباب قیمتی با کاهش قیمت اسمی مسکن در آذرماه کلید خورده است که یکی از مهم‌ترین سوالات پیش روی فعالان و متقاضیان بازار مسکن این است که حباب قیمت مسکن چگونه و تا چه زمانی تخلیه خواهد

ریزش قیمت‌ها را در بازار مسکن

یخبندان معاملات ملک، دومینوی ریزش قیمت‌ها را در بازار مسکن پایتخت رقم زد. استخراج داده‌های اولیه سامانه رهگیری در ۲۰ روز نخست فصل زمستان ۹۹ نشان می‌دهد در دو سوم ماه نخست فصل زمستان، فقط ۴۶۵ فقره معامله خرید و فروش در مناطق ۲۲گانه پایتخت ثبت شده است.

هرچند به‌طور معمول عمده فعالان و واسطه‌های ملکی در روزهای پایانی آخرین هفته هر ماه، معاملات منعقد شده را در سامانه رهگیری ثبت می‌کنند و از این رو این احتمال وجود دارد که حجم معاملات انجام و منعقد شده بیش از رقم استخراج شده باشد؛ اما اگر فرض کنیم مجموع معاملات خرید و فروش انجام شده در ۲۰ روز نخست زمستان، همین ۴۶۵ فقره است، ثبت این تعداد معامله در این بازه زمانی به معنی آن است که حجم معاملات نسبت به ۲۰ روز ابتدایی ماه گذشته (آذر۹۹) معادل ۶۴ درصد افت پیدا کرده است.

به این ترتیب به نظر می‌رسد اگر این اتفاق افتاده باشد و روند معاملات در ادامه ماه جاری با همین شیب ادامه پیدا کند، به این ترتیب در پایان ۳۰ روز دی ماه، یک رخداد جدید در بازار معاملات مسکن پایتخت رقم خواهد خورد، یعنی «ابرسقوط معاملات در ابررکود معاملاتی» در نخستین ماه از فصل زمستان امسال شکل می‌گیرد.

بررسی روند حجم معاملات منعقد و ثبت شده آپارتمان‌های مسکونی از ابتدای سال جاری تاکنون نشان می‌دهد به استثنای فروردین ماه که معمولا هر ساله بازار مسکن به حالت شبه تعطیل در می‌آید، پس از آبان و آذر ماه که حجم معاملات مسکن ماهانه به ترتیب معادل ۴۹ و ۴۲ درصد افت کرد، افت ماهانه معاملات در دی‌ماه بیشترین میزان ریزش را در سال جاری داشته است.

این وضعیت نشان‌دهنده بروز یخبندان معاملاتی در بازار مسکن است که در پی عقب‌نشینی و «نه» خریداران مسکن به ورود به بازار و انجام معامله صورت گرفته است. بررسی‌های میدانی از وضعیت رفتار متقاضیان بازار مسکن طی هفته‌های اخیر حاکی از آن است که بخش عمده خریداران مسکن به دلیل مشاهده ریزش قیمت‌ها، انتظار ادامه کاهش میانگین قیمت مسکن در ماه‌های آتی را داشته‌اند و به همین دلیل فعلا برای حضور در این بازار صبر کرده‌اند.

عوامل حباب شکن در بازار خرید و فروش آپارتمان‌های پایتخت

اولین پارامتر، «تاثیر گزارش جدید مرکز آمار ایران» در مورد روند قیمت‌ها در بازار مسکن پایتخت است که منجر به دوپینگ انتظارات کاهشی شد.

در چند روز گذشته، مرکز آمار ایران با حذف متغیرهای پارازیت ساز همچون گروه سنی، متراژ و موقعیت منطقه‌ای املاک در فرآیند محاسبه قیمت میانگین مسکن، گزارش جدید از وضعیت اخیر تحولات قیمتی بازار املاک پایتخت را منتشر کرد.

حجم معاملات مسکن طی یک ماه گذشته به میزانی کاهش پیدا کرد که افزایش حجم معاملات مربوط به آپارتمان‌های نوساز می‌توانست تاثیر زیاد و البته گمراه‌کننده‌ای در میانگین قیمت مسکن در شهر تهران داشته باشد، از این رو با استفاده از روش جدید و پس از انتشار گزارش بانک مرکزی که نشان‌دهنده کاهش تورم ماهانه املاک به میزان ۱/۱ درصد بود، نتایج محاسبات گزارش جدید مرکز آمار نشان داد میانگین قیمت مسکن پایتخت در فاصله آبان تا آذرماه حدود ۸ درصد افت را تجربه کرده است.

بانگاهی به وضعیت کنونی بازار مسکن در ۲۰ روز نخست دی ماه، اگر مبنای محاسبه قیمت همان روش گذشته باشد، براساس ۴۶۵ معامله ثبت شده در سامانه رهگیری میانگین قیمت مسکن در دی ماه احتمالا حدود ۵/۳ درصد نسبت به آذرماه با افت مواجه خواهد شد و میانگین هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به حدود ۲۶ میلیون تومان خواهد رسید. اما نکته مهم آن است که احتمالا حجم معاملات انجام و ثبت شده در دی ماه نیز همچون ماه آذر به شدت کاهش پیدا کند.

وقتی حجم داده‌ها در یک بازار در سطح متعارف (این سطح متعارف برای مسکن حدود ۵ تا ۶ هزار فقره معامله در یک ماه است) باشد برای اینکه سطح میانگین قیمت مسکن در شهر محاسبه شود، از روش میانگین وزنی استفاده می‌شود.

یعنی با احتساب قیمت مناطق و وزن معاملاتی، میانگین قیمت مسکن در یک شهر استخراج می‌شود، اما در یکی دوماه گذشته، حجم ماهانه معاملات مسکن به قدری با ریزش مواجه شد که محاسبه میانگین قیمت مسکن با روش میانگین وزنی نمی‌تواند نمای دقیق و قابل استنادی از متوسط قیمت شهر را ارائه دهد، همچون گزارش بانک مرکزی که نشان می‌داد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی یک ماه آذر نسبت به آبان ماه معادل ۱/۱ درصد کاهش داشته در حالی در بررسی‌های جدید مرکز آمار مشخص شد که ریزش ماهانه قیمت حدود ۸ درصد بوده است؛

بنابراین اگر با استفاده از روش جدید و با حذف متغیرهای پارازیت‌ساز، به جای محاسبه میانگین قیمت مسکن، در ۲۰ روز نخست فصل زمستان میانه قیمت املاک معامله شده محاسبه شود در این صورت میانه قیمت در معاملات مسکن در این بازه زمانی حدود ۲۱ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود. دومین پارامتر حباب‌شکن بازار مسکن پایتخت طی ۲۰ روز دی ماه، «نه» به خرید از سوی متقاضیان بوده است، به ویژه آنکه به نظر می‌رسد تحولات هفته‌های اخیر در بازار مسکن سبب شد تا تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی تقریبا در بازار نایاب شوند و فقط معاملاتی انجام شود که اصطلاحا یا «پول لازم» یا «تبدیل لازم» بوده‌اند.

سومین پارامتر، «پمپاژ فایل جدید به بازار» بوده است. بررسی‌ها با توجه به حجم بالای پیامک‌های تبلیغی فروش مسکن نشان می‌دهد طی روزهای اخیر تعداد فایل‌های عرضه شده به بازار اندکی با افزایش مواجه شده است.

عامل دیگر، «ایجاد کانال اضطراری توسط واسطه‌ها برای پل زدن به مالکان» است. به‌عنوان مثال فعالان ملکی از روش‌های مختلف مثلا با استفاده از جملاتی همچون «فروش در ۲۰ دقیقه» سعی دارند ارتباط متفاوت تحریک‌کننده با مالکان پیدا کنند و همین امر ممکن است تمایل برخی فروشنده‌ها برای حضور مجدد در بازار را بیشتر کرده باشد.

تحریک به خرید با پیامک‌های محله‌ای، عامل دیگری است که می‌تواند شناخت متقاضیان از وضعیت بازار املاک یک منطقه یا محله را افزایش دهد و همین امر چراغ راه جدیدی برای خرید پیش روی متقاضیان روشن کرده است.

علاوه بر این عامل دیگر، «واژه‌های تحریک‌کننده در فایل‌های فروش» است. استفاده از عبارتی همچون «فوری، فوری، فوری» یا «فوری-زیرقیمت» می‌تواند متقاضیان را به خرید تحریک کند و به نوعی در شناخت آن‌ها از قیمت‌های پیشنهادی یک منطقه افزایش پیدا کند. در نتیجه آن‌ها حاضر به خرید یک فایل با هر قیمت پیشنهادی از سوی مالک نمی‌شوند.

علاوه بر این، پارامتر دیگر، استفاده از واژه‌هایی همچون «حاضر به معاوضه با خودرو» است. طی هفته‌های اخیر گروهی از واسطه‌ها با توجه به شرایط بازار مسکن و خودرو که به نوعی هر دو قفل معاملاتی شده‌اند، ابتکار عمل زدند و تلاش می‌کنند با اتصال متقاضیان هر دو بازار، این قفل را بشکنند.

پارامتر هفتم، اثرگذاری متغیر غیراقتصادی بر روند بازار است که اتفاقا اسباب اولیه ریزش را فراهم کرد. طی روزهای اخیر اقدامات هواداران ترامپ و واکنش‌های داخلی و خارجی نسبت به آن، «پایان کار ترامپ» را قطعی کرد. همین موضوع بر کاهش استمرار انتظارات منفی از بازار اثرگذار بود و نهایتا آخرین پارامتر اثرگذار بر بازار، وضعیت نرخ ارز بوده که از ابتدای ماه جاری تا دو روز گذشته حدود ۵ درصد با افت مواجه بوده است.

نقش پلت‌فرم‌ها در شفافیت بازار مسکن

شفافیت بازار مسکن با فعالیت پلت‌فرم‌های فعال در حوزه املاک افزایش یافت و با ابلاغیه‌های حذف قیمت‌ها از بین رفت. مدتی است با بالا رفتن قیمت مسکن و نوسان شدید این بازار، پیشنهاد پیوند زدن بازار مسکن با بورس قوت گرفته تا جایی که در تابستان سال جاری بورس مسکن رسما راه‌اندازی شد. این بازار با هدف ایجاد بستری برای داد و ستد املاک موجود، پیش‌فروش مسکن به شیوه‌های مختلف، تامین مالی شرکت‌های سازنده و عرضه املاک مازاد دولت و بانک‌ها ایجاد شده است.

افزایش ساخت و ساز را شرط اصلی ایجاد آرامش در بازار مسکن

یک کارشناس، افزایش ساخت و ساز را شرط اصلی ایجاد آرامش در بازار مسکن دانست و گفت: راه اندازی بورس و املاک و مستغلات به معنی تایید سوداگری در بازار ملک است و اثرات منفی در این بخش خواهد داشت.

ایرج رهبر دراین باره گفت: بخش عمده بازار مسکن در دست سوداگران است که قیمتها را به شکل کاذب بالا بردند و متاسفانه هیچ کنترلی در این زمینه وجود ندارد.

وی افزود: در هفته های اخیر عواملی همچون کاهش نرخ ارز، مسائل سیاسی و زمزمه های مربوط به مالیات خانه های خالی باعث شد بازار مسکن مقداری افت کند و دلالان مقداری خودشان را جمع و جور کردند. در واقع از کاهش قیمت مسکن نگران شدند و عرضه را در بازار افزایش دادند.

نایب رییس انجمن انبوه سازان استان تهران، ادامه ی ثبات و آرامش در بازار مسکن را منوط به افزایش ساخت و ساز دانست و گفت: تاثیرات سیاسی ممکن است در مقاطعی کوتاه به شکل روانی بر بازار مسکن تاثیر بگذارد اما پایدار نخواهد بود. مهمترین عامل ایجاد آرامش در بازار مسکن، افزایش تولید است. طبق قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن دولت موظف است برای افزایش ساخت و ساز برنامه ریزی کند. زمین ارزان قیمت بدهد، سازندگان را از طریق تخفیفات مالیات و عوارض، ترغیب و تشویق کند و مصالح با قیمت مناسب در اختیار حوزه ساخت قرار دهد.

نرخ گذاری آگهی‌ در سایت‌ها موجب التهاب در بازار می شود

از دو روز قبل و پس از هشت ماه ممنوعیت که از اردیبهشت امسال اعمال شده بود، بنا به دستور دادستانی نرخ گذاری در آگهی های فروش مسکن مجددا آزاد شد. چهار روز قبل از آن هم قیمت خودرو در اپلیکشنها قابل مشاهده شد. این رفع محدودیت قطعا به افزایش آگهی ها و بازدیدها منجر می شود؛ بازدیدهایی که بعضا به یک پنجم قبل از محدودیت رسیده بود. رفع این ممنوعیت به همان اندازه که صاحبان کسب و کارهای مجازی و برخی فعالان بازار ملک را خوشحال کرد نگرانی هایی را درخصوص احتمال رشد قیمتهای پیشنهادی در پی داشت؛ قیمتهایی که بر اساس داده های یک سامانه ملکی از اواسط آبان ماه تا کنون حدود ۲۲ درصد کاهش یافته است.

واکنشها به رفع محدودیت قیمت گذاری مسکن در سایتهای اینترنتی، متفاوت بود. روز دوشنبه ۲۲ دی ماه پس از حدود هشت ماه ممنوعیت، قیمتها مشروط به احراز هویت در سامانه امتا و همچنین عدم درج قیمتهای کاذب، مجددا در سایتهای فروش مسکن قابل رویت شد؛ اتفاقی که فعالان کسب و کارهای مجازی از مدتها قبل پیگیرش بودند، کسانی که معتقدند حذف قیمتها شفافیت را از بازار می گیرد. مسئولان سایتهای اینترنتی در هفته های اخیر رایزنیهایی را با مجلس داشتند که به مجاب شدن نمایندگان برای بازگشت مجدد قیمتها انجامید تا جایی که مهدی طغیانی ـ سخنگوی کمیسیون عمران ـ گفت: حذف قیمت خودرو و مسکن نه تنها تاثیر مثبتی بر قیمت‌ها نداشته، بلکه باعث افزایش ۳۵‌درصدی قیمت خودرو طی مدت اخیر شده است. به دنبال آن دادستانی، ممنوعیت درج قیمت مسکن و خودرو را برداشت.

اگر پایان سال ۱۳۹۶ را مبنای رشد بازار مسکن بدانیم که از افزایش نرخ ارز تاثیر گرفت، قیمت مسکن در تهران ۳۶۷ درصد افزایش یافته است. اسفندماه ۱۳۹۶ متوسط قیمت هر متر خانه در تهران ۵ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان بود که در آذرماه ۱۳۹۹ به ۲۶ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسیده که رشد ۳۶۷ درصد را نشان می دهد. این رشد لجام گسیخته بازار مسکن را به رکود کشاند تا جایی که در آذرماه ۱۳۹۹ فقط ۲۵۵۵ فقره معامله مسکن در تهران به ثبت رسید. معاملات نسبت به ماه قبل ۴۳ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۳ درصد کاهش یافت.

اما از هشت ماه قبل که نرخگذاری در سایتها حذف شده بود روند صعودی بازار مسکن متوقف نشد و قیمتها طی این مدت حدود ۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. با اینکه برخی کارشناسان و فعالان بازار ملک همواره تاکید دارند که سانسور نرخها در کاهش قیمت مسکن بی ثاثیر است، مخالفان درج قیمتها از جمله محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ معتقدند نرخگذاری به ایجاد توهم قیمتی در بازار مسکن می انجامد. او از مردادماه نیز جلوی گزارشهای ماهیانه بازار مسکن شهر تهران که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارتخانه متبوعش منتشر می شد را گرفت؛ زیرا اسلامی بر این باور است که اعلام قیمتهای تهران تاثیر منفی بر دیگر شهرها می گذارد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز که همواره بر لزوم حذف قیمت از سایتها تاکید کرده، دل خوشی از بازگشت قیمت به سایتها ندارد. مصطفی قلی خسروی، درج قیمت را نوعی قماربازی دانست و در گفت و گو با ایسنا اظهار کرد: فرض کنید یک نفر در خانه اش نشسته و قیمت خانه اش را متری ۲۲ میلیون تومان آگهی می کند. همسایه بالایی، قیمت او را می بیند و برای واحد خود ۲۴ میلیون تومان نرخ می گذارد. شخص اول که ۲۲ میلیون قیمت داده بود، با دیدن آگهی همسایه بالایی قیمت را ۲۶ میلیون تومان تعیین می کند. این ساز و کار به روند صعودی بازار می انجامد.

وضعیت یک سال آینده بازار مسکن

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور افزود: بازیگران اصلی در حوزه مصالح ساختمانی، در حال به هم زدن نظم بازار هستند و امروز شاهد این هستیم که در شرایط بازار مسکن به هم‌ریختگی ایجاد می‌کنند.

پورحاجت گفت: چند روز پیش، سخنان نسنجیده و غیرکارشناسی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در خصوص تخفیف ۱۰ میلیون تومانی قیمت مسکن، باعث ایجاد تلاطم در بازار مسکن شد در حالی که باید آرامش را به این بازار تزریق کرد تا سرمایه‌گذاری برای تولید مسکن انجام شود.

وی تصریح کرد: اگر تولیدی در حوزه مسکن نباشد، سونامی افزایش قیمت مسکن در کشور رخ خواهد داد. شرایط حال حاضر مسکن بی‌ثبات است که مرتبط با وضعیت اقتصادی کلان کشور است؛ اگر ثبات در اقتصاد نباشد، اقتصاد مسکن نیز بی‌ثبات خواهد بود.

این فعال حوزه مسکن در خصوص احتمال ایجاد رکود در آینده بازار مسکن گفت: رکود شاخصه‌های خودش را دارد؛ رکود را باید در تولید مورد سنجش قرار داد و نه در خرید و فروش‌ها.

وی افزود: سنجش بر اساس خرید و فروش، یک اشتباه تاکتیکی است که توسط بسیاری از افراد به اصطلاح کارشناس که تریبون در دست دارند، انجام می‌شود.
پورحاجت بیان کرد: شاید تعداد معاملات در حوزه مسکن کاهش پیدا کرده باشد اما اگر نظم بازار به هم زده نشود و اگر سرمایه‌ها از حوزه مسکن فراری داده نشوند، رکود رخ نخواهد داد.

وی افزود: اینکه گفته شود بازار مسکن به سمت رکود خواهد رفت، بنده به این موضوع اعتقاد ندارم؛ به نظر بنده رکود در حوزه مسکن حداقل تا یک سال آینده به وجود نخواهد آمد.

منبع:
1.ایسنا / یک گمانه درباره وضعیت یک سال آینده بازار مسکن
2.ایسنا / بازار مسکن جان ندارد؛ جو ندهید!
3.دنیای اقتصاد / کدخوانی از آینده بازار مسکن
4.مشرق / تداوم ریزش قیمت‌ها در بازار مسکن
5.تابناک / شرط ادامه ثبات قیمت مسکن چیست؟
6.دنیای اقتصاد /نقش پلت‌فرم‌های املاک و مستغلات در شفافیت بازار مسکن