اما و اگرهاي ملکي

نويسنده: سيد علي طالبي کارشناس ارشد حقوق

راهنمايي جمع و جور براي آشنايي با ساده ترين قوانين نقل و انتقالات ملکي

بالا و پايين شدن قيمت املاک در سال هاي اخير، همانقدر که بازار مسکن و نقل و انتقالات ملکي را تکان داد، علامت سوال هاي زيادي را هم در ذهن خيلي ها به وجود آورد؛ افرادي که در اين گيرودار گران و ارزان شدن قيمت مسکن ، با دست و پاي لرزان و هزار اما و اگر پاي معامله ملک هايشان نشستند و مدام اين سوال ها در ذهنشان مي چرخيد که اگر معامله اي که انجام مي دهند ايراد و اشکالي داشته باشد چه؟! اگر ملکي که خريده اند مشکل ورثه اي داشته باشد؟! اگر کسي که ملکشان را خريده کلاهبردار از آب در بيايد و ... اين سوال ها و ده ها سوال ديگر که پاي ثابت نقل و انتقالات ملکي هستند باعث شده اند که در موارد زيادي دو طرف معامله دست به عصا راه بروند و بعد از کلي بالا و پايين کرده قضيه و سنجيدن موضوع، دست به معامله بزنند. اگر شما هم جزو افرادي هستيد که مي خواهيد به زودي ملکي را معامله کنيد، يا اينکه درباره صحت معامله اي که انجام داده ايد مشکوک هستيد، حتما اين گزارش را بخوانيد.

ملک يعني چه؟

در اصطلاح حقوقي «ملک» صرفا به زمين و خانه گفته نمي شود بلکه هر مالي که صاحب داشته باشد ملک مي گويند. اما در اصطلاح رايج عامه و تقريبا در حقوق کاربردي، «ملک» صرفا به زمين و خانه گفته مي شود. اين معني ملک در حقوق ، معادل کلمه « اموال غير منقول» است و به مالي گفته مي شود که نمي شود آن را حمل و نقل کرد و از يک جا برداشت و به جاي ديگر برد. اموال غير منقول يا به اصطلاح ملک و املاک، به دليل افزايش قيمت هاي ناگهاني معمولا باعث به وجود آمدن اختلاف زيادي مي شوند؛ اين اختلاف ها در سال هاي اخير به اوج خودش رسيده و در نتيجه قسمت زيادي از پرونده هاي محاکم قضايي به اختلافات مربوط به ملک و زمين و خانه مربوط مي شوند. در اين ميان اخلافات ملکي ارث و ميراثي هم جايگاه ويژه اي دارند که قانونگذار بعضي از اين اختلافات را به اداراتي ارجاع داده که اصطلاحا به آنها مراجع غير دادگستري مي گويند که در ادامه درباره آنها توضيح مي دهيم. اگر چه در اصل نقل و انتقالات ملکي، يعني هر نوع انتقال مثل فروختن، مجاني دادن (هبه)، مصالحه کردن و ... اما براي اجاره دادن املاک، قانون و قواعد خاصي پيش بيني شده که ربطي به نقل و انتقالات ملکي ندارد. به هر حال در اين مطلب سعي مي کنيم با طرح چند سوال به مسائل اصلي و مهمي که در اين رابطه در جامعه وجود دارد پاسخ بدهيم.

چه املاکي را مي توان نقل و انتقال داد؟

- مال خودت باشد
طبيعي است که يک نفر براي آنکه بتواند مالي را بفروشد، بايد خودش مالک تمام ششدانگ ملک باشد، پس با اين حساب کسي نمي تواند مال وقفي اي را که در اختيارش است بفروشد يا مالي را که با شخص ديگري شريک است بدون اجازه او بفروشد يا مثلا قبل از آنکه ارثي به او برسد و سند به نامش زده شود آن را بفروشد و بگويد بالاخره که اين ملک به من مي رسد.
- در رهن نباشد
يکي از شرط هاي مهم ديگر اين است که ملک ممنوعيت خريد و فروش نداشته باشد. مثلا خانه در رهن بانک نباشد- البته چنين ملکي را مي توان با شرايط خاصي فروخت- يا اينکه شخص تعهدي به فروختن ملک (تا مدت معين) نداشته باشد، مثلا وقتي که يک سازمان يا دولت، خانه اي را به يکي از کارمندانش با شرايط خاصي مي فروشد و از قول مي گيرد که تا پنج سال يا 99 سال ملک را به کسي انتقال ندهد.

شرايط شکلي خريد و فروش ملک چيست؟

از نظر حقوقي به محض اينکه دو نفر با همديگر بر سر خريد و فروش توافق کنند، معامله تمام شده محسوب مي شود. در واقع مي گويند صرف ايجاب (يعني پيشنهاد) و قبول، براي آنکه بيع (خريد و فروش) صورت بگيرد کافي است. اما در خريد و فروش اموال غير منقول (املاک) موضوع متفاوت است، براي توضيح بيشتر بايد گفت که يک ملک يا داراي سابقه ثبتي هست يا نيست؛ يعني اينکه يا دولت براي اين ملک سند بنچاق دار (سيم سربي) صادر کرده و مشخصات کامل ملک و دارنده اش ثبت شده يا اينکه چنين اتفاقي نيفتاده و ملک فقط سند عادي يعني دست نويس خريدار و فروشنده با چند تا شاهد دارد. اگر خانه يا زميني که شما خريد و فروش مي کنيد سابقه ثبتي دارد، فقط وقتي مي توانيد بگوييد ملک منتقل شده که اين خريد و فروش در دفتر ثبت اسناد رسمي محلي که ملک قرار دارد، ثبت شده باشد. در اين مواقع دفتر خانه از طرفين مي خواهد تا اسناد و مدارک مربوط به پايان کار را که شهرداري صادر مي کند، مدارک پرداخت ماليات و گواهي اداره ثبت اسناد املاک- درباره اينکه ملک فروخته شده وجود دارد و اين سند ساختگي نيست- را ارائه کنند. در نتيجه بعد از پرداخت حق الثبت، ملک را منتقل مي کنند و اين طوري خريدار به سند رسمي ملک مي رسد. وقتي هم که ملک سابقه ثبتي ندارد براي خريد و فروش، تنها کاري که انجام مي شود اين است که نقل و انتقال در يک کاغذ نوشته شود و توسط خريدار و فروشنده و چند شاهد امضا شود تا بعدا اگر مشکلي پيش آمد به درد بخورد.

کجا بايد بروم؟

در صورت بروز اختلاف درباره خريد و فروش و نقل و انتقال ملکي به کجا بايد مراجعه کرد؟ طبق يک قاعده کلي در حقوق، فقط دادگاه ها مي توانند اختلافات مردم را حل و فصل کنند، در زمينه املاک هم بنا به دلايلي قانونگذار گفته است فقط دادگاهي که ملک در حوزه صلاحيتش قرار دارد مي تواند به اختلاف رسيدگي کند، مثلا اگر ملکي در کرج قرار دارد فقط دادگاه هاي عمومي و انقلاب کرج مي توانند رسيدگي کنند. اما چون خيلي از اختلاف ها، فني و مربوط به مراحل ثبت هستند، قانونگذار ادارات ديگري را هم براي رسيدگي به اين شکايات پيش بيني کرده است، مثلا طبق قانون «دعاوي مربوط به افراز و تقسيم ملکي که جريان ثبتي اش تمام شده، بايد در اداره ثبت املاک همان محلي که ملک قرار دارد رسيدگي شود.» اما اگر بين کساني که اموالشان بايد تقسيم يا افراز شود مثلا افراد محجور - کودک، ديوانه و کسي که از امور مالي هيچ چيزي سر در نمي آورد (سفيه)- باشند، بايد دادگاه به دعوا رسيدگي کند.

از صفر تا صد صدور سند براي يک ملک

براي گرفتن سند رسمي، دارنده يک ملک بايد کليه مدارکي که ثابت مي کند متعلق به اوست مثل سند عادي مالکيت يا استشهادنامه محلي و ... را به اداره ثبت شهرستاني که ملک در آنجا قرار دارد ببرد و فرم هاي مخصوص را تکميل کند و هزينه لازم را هم پرداخت کند. اداره ثبت هم بعد از انجام کارهاي مقدماتي، يک اعلاميه (در يک روزنامه رسمي) منتشر کرده و مشخصات ملک را اعلام مي کند و از کساني که ادعايي نسبت به آن ملک دارند، مي خواهد ادعايشان را مطرح کنند و در صورت لزوم براي رسيدگي به دادگاه بروند، دست آخر هم بعد از تعيين تکليف، سند رسمي را صادر مي کنند.

آيا پدر مي تواند ملک متعلق به فرزند صغيرش را بفروشد؟

اين مساله را بايد کمي کلي تر بررسي کرد؛ اول لازم است که بدانيد پدر بر فرزند صغيرش ولايت دارد و نوع ولايتش هم قهري است- يعني اينکه حق هرگونه دخل و تصرف در اموال و حقوق مالي صغير را دارد- علاوه بر اين طبق قانون، پدربزرگ هم تقريبا همين ولايت را دارد. البته نوع ديگر ولايت هم هست مثل ولايت کسي که از جانب پدر يا پدربزرگ براي صغير به عنوان وصي تعيين مي شود که به او ولي خاص مي گويند، اختيار اين وصي هم تقريبا معادل ولايت قهري است. اما نوعي از ولايت هست که اختيار ولي محدود است، آن هم ولايت «قيم» است، قيم براي کساني تعيين مي شود که ولي قهري و خاص ندارند اما احتياج به سرپرست دارند. در اين موارد، دادگاه شخصي را به عنوان قيم براي او تعيين مي کند. قيم برخلاف ولي خاص که حق تصرف در املاک صغير را دارد، نمي تواند در اموال غير منقول تصرف کند مگر اينکه اجازه دادستان را بگيرد، پس با اين توضيح بايد بگوييم که پدر حق دخل و تصرف در کليه اموال فرزند صغيرش را دارد و مي تواند به جاي فرزندش در دفتر اسناد رسمي حاضر شود و کارهاي نقل و انتقال املاک را انجام دهد. يک نکته مهم ديگر اينکه اشخاصي که احتياج به ولي دارند فقط افراد صغير نيستند بلکه شامل ديوانه و کسي که از امور مالي سر در نمي آورد و اصطلاحا به او سفيه مي گويند هم مي شود.

قولنامه يا بيع نامه؟

اگر تا حالا سر و کارتان به بنگاه هاي املاک افتاده باشد، حتما متوجه شده ايد که بنگاه هاي ملکي يا خريدار و فروشنده، بعضي وقت ها قولنامه مي نويسند و بعضي وقت ها هم بيع نامه. قولنامه به نوشته اي گفته مي شود که طبق آن صاحب ملک قول مي دهد ملک خود را به طرف متقابل بفروشد، معمولا هم شرط مي کنند که هر کس زير قولش بزند بايد مبلغ معيني به طرف مقابل، خسارت بدهد؛ به اين خسارت «وجه التزام» گويند. پس با اين حساب، هر وقت سندي ديديد که در آن وجه التزام حرفي به ميان آمده است بدانيد که آن سند همان قولنامه است، يعني تعهد به فروش و خريدار نمي تواند به استناد آن ادعا کند ملک را خريداري کرده و از فروشنده بخواهد سند رسمي را به نامش بزند. اين سند به هيچ وجه فروشنده را مجبور نمي کند که ملک خود را به طرف مقابل بفروشد بلکه فروشنده مختار است که اگر خواست ملک را بفروشد و اگر نخواست وجه التزام را پرداخت کند که اگر گردن کلفتي کرد و گفت وجه التزام را پرداخت نمي کند، آن وقت مي شود به دادگاه شکايت کرد و او را مجبور کرد تا اين مبلغ را بپردازد. اما بيع نامه، در واقع همان سند فروش است که به صورت عادي تنظيم شده يعني اگر بيع نامه تنظيم شود معني اش اين است که خريدار، صاحب ملک شده و فرشنده بايد در دفتر خانه ثبت اسناد حاضر شود و ملک را رسما انتقال بدهد. البته وجه التزام يک معني ديگري دارد که هم در قولنامه ممکن است باشد و هم در بيع نامه و به اين صورت است که طرفين تعهد مي کنند که هر کدامشان سر موعد معين در دفترخانه حاضر نشوند، در ازاي هر روز تاخير مبلغ معيني خسارت به طرف مقابل بدهند. فرق اين وجه التزام با معناي قبلي اين است که در اين حالت، کسي که تعهد کرده است، اين حق و اختيار را ندارد که اگر دلش خواست معامله را فسخ کند و در اين حالت، هم بايد خسارت دير حاضر شدن در محضر را پرداخت کند و هم ملک را رسما منتقل کند.

آيا خريد و فروش ملكي كه كه سندش رهن يك وام است امكان دارد ؟

خيلي وقت ها بيش مي آيد كه يك نفر با گرفتن وام بانكي ،خانه اي را مي خرد يا مي سازد و بانك هم براي اطمينان از بازبراخت اقساط وامي كه به اين فرد داده، سند اين ملك را گرو نگه مي دارد . در اين حالت بانكرا «مرتهن» و صاحبخانه را «راهن» مي گويند و چون خانه سندش در گرو بانك است، عملا خريد و فروش ملك رسمي غير ممكن مي شود، در چنين حالتي معمولا فروشنده براي فك رهن- ازاد كردن خانه از رهن- به بانك مراجعه كرده و تمام بدهي خود را تسويه مي كند تا سندش آزاد شود . اما ممكن است صاحبخانه به هر دليلي تصميم بگيرد ملكش را بدون آنكه فك رهن كند بفروشد . تا همين چند سال قبل به دليل اعتماد مردم به يكديگر، اين خانه با سند عادي خريد و فروش مي شد و صاحبخانه تعهد مي كرد بعد از تصفيه حساب با بانك وآزاد شدن سند از رهن بانك ،سند رسمي به نام خريدار بزند اما به دليل سو استفاده مكرر ،وكالت بلا عزل رايج شد كه مطابق آن صاحب خانه به جاي اينكه ملك را به خريدار بفروشد ،به او وكالت ، تام الاختياري مي دهد و فروشنده و خريدار شرط مي کنند که صاحب ملک، حق عزل وکيل را ندارد. وکيل هم حق پيدا مي کند کليه کارهاي مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمي بعد از فک رهن را انجام بدهد. اين روش از اطمينان بيشتري برخوردار بود خصوصا وقتي سند، محضري مي شد ولي با اين حال وقتي يکي از طرفين فوت مي شد مشکلاتي پيش مي آمد. با اين وجود رويه اي که دادگاه ها در پيش گرفتند باعث شد اعتبار اين وکالتنامه ها تضمين شود چون دادگاه ها اغلب اين وکالت بلاعزل که در آن وکيل تام الاختيار است را به معناي فروخته شدن ملک تلقي مي کنند. با اين حال اگر مجبور شديد چنين معامله اي انجام بدهيد روش وکالت بلاعزل روش مناسبي است، به شرطي که آن را محضري کنيد و در آن درباره تمام مسائل و جزئيات مثل هزينه پايان کار و ماليات و عوارض شهرداري، هزينه تکميل بنا براي گرفتن پايان کار، هزينه انتقال سند رسمي و ... تعيين تکليف کنيد. بعضي ها هم معتقدند براي اطمينان از اينکه فوت موکل يا وکيل دستاويزي براي ورثه صاحب ملک نشود تا از فروش ملک جلوگيري کنند، شرط وصأيت کنيد تا بعد از فوت هم امور به همان طريق به انجام برسد.

فروش يک ملک به دو نفر چه حکمي دارد؟

به اين معاملات، معامله معارض گويند که چند حالت دارد و در هر کدام از اين حالت ها قوانين خاصي اعمال مي شود که به طور خلاصه به اين صورت است:
1- ملک سند رسمي ندارد؛ معامله اول معتبر و معامله هاي بعدي قابل ابطال هستند.
2- ملک سند رسمي دارد؛ معامله اي که با سند رسمي انجام شده صحيح و بقيه معاملات باطل هستند.
اگر خريدار ملکي هستيد که در مورد آن معامله معارض شده و معامله شما جزء معامله هاي صحيح (ذکر شده) نيست، بايد به دادگاه مراجعه کنيد و اگر به اين ترتيب از شما کلاهبرداري شده است شکايت کنيد و اگر شرايط کلاهبرداري را ندارد، به پس گرفتن مالتان اکتفا کنيد. به هر حال قبل از انجام هر معامله ملکي و خداقل بعد از مواجهه با يک معامله معارض با يک وکيل دادگستري مشورت کنيد.
منبع:همشري سرنخ شماره 58عنوان: اما و اگرهاي ملکي
راهنمايي جمع و جور براي آشنايي با ساده ترين قوانين نقل و انتقالات ملکي
نويسنده: سيد علي طالبي کارشناس ارشد حقوق
بالا و پايين شدن قيمت املاک در سال هاي اخير، همانقدر که بازار مسکن و نقل و انتقالات ملکي را تکان داد، علامت سوال هاي زيادي را هم در ذهن خيلي ها به وجود آورد؛ افرادي که در اين گيرودار گران و ارزان شدن قيمت مسکن ، با دست و پاي لرزان و هزار اما و اگر پاي معامله ملک هايشان نشستند و مدام اين سوال ها در ذهنشان مي چرخيد که اگر معامله اي که انجام مي دهند ايراد و اشکالي داشته باشد چه؟! اگر ملکي که خريده اند مشکل ورثه اي داشته باشد؟! اگر کسي که ملکشان را خريده کلاهبردار از آب در بيايد و ... اين سوال ها و ده ها سوال ديگر که پاي ثابت نقل و انتقالات ملکي هستند باعث شده اند که در موارد زيادي دو طرف معامله دست به عصا راه بروند و بعد از کلي بالا و پايين کرده قضيه و سنجيدن موضوع، دست به معامله بزنند. اگر شما هم جزو افرادي هستيد که مي خواهيد به زودي ملکي را معامله کنيد، يا اينکه درباره صحت معامله اي که انجام داده ايد مشکوک هستيد، حتما اين گزارش را بخوانيد.