به گزارش راسخون: ابزار مالیاتی که در کنترل و تخصیص بهینه منابع موجود مسکن در شرایطی که فاصله زیادی میان عرضه و تقاضا وجود دارد، مالیات بر خانه های خالی است. وضع نرخ مناسب مالیات منجر به افزایش هزینه نگهداری خانه های خالی برای مالکان شده و نگهداری خانه های خالی را هزینه بر می کند. باید گفت که مالیات بر واحدهای مسکونی خالی مالیاتی است که به صورت دوره ای از املاکی که مدت زمان مشخصی از سال خالی از سکنه رها شده باشند اخذ می شود. این مالیات تا زمانی گرفته می شود که ملک مورد نظر خالی شناخته شود و در صورت سکونت ملک مورد نظر مشمول پرداخت این مالیات نمی شود.

کشورهایی که به شدت به نظام بازار معتقد هستند نیز اقدام به وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی کرده اند. آمریکا جزو کشورهایی است که در برخی از مناطق خود، قوانینی را مبنی بر وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تصویب رسانده است. در این میان می توان به شهر پنسیلوانیا و ایالت رودآیلند اشاره داشت. بنابر مصوبات قانونی، این دو منطقه از آمریکا به دلیل وجود خانه هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده، در شرایطی که به این واحدهای مسکونی نیاز بوده، خالی نگه داشته شده اند، مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک بر آنها وضع شده است که باید به صورت سالانه پرداخت شود. این مالیات بر خانه هایی اعمال می شود که برای مدت زمان ۱ سال (۱۲ ماه) خالی ثبت شوند.

تجربه مالیات بر خانه های خالی در کشور های دیگر

ایالت باسک اسپانیا

به عنوان نمونه دولت ایالتی باسک اسپانیا اقدام به اخذ مالیاتی به میزان روزانه ۹ یورو از مالکان واحدهای خالی گرفته است. در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان ۱۲ یورو در روز افزایش خواهد یافت.

کاهش 1 تا 2 درصدی قیمت مسکن در استرالیا

استرالیا به‌منظور کاهش خانه‌های خالی و سوداگری در املاک در مارس 2017 قانون اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را تصویب کرد. مطابق این قانون در صورتی که بیش از شش ماه خانه‌ای خالی باشد، صاحبان ملک موظف‌اند یک درصد از ارزش آن را به‌عنوان مالیات به دولت بپردازند.صیص زمین به بازار مسکن کمک ویژه می‌کند.

کمک به ساخت مسکن ارزان‌قیمت با کسب درآمد مالیاتی در آمریکا

در پی افزایش قیمت مسکن و نرخ اجاره ‌بها در ایالت هاوایی آمریکا، شهرداری و مسئولین، اخذ مالیات از خانه‌های خالی را به‌عنوان راهکاری ضروری برای ساماندهی بازار املاک در دستور کار قرار داده‌اند. بر اساس برآورد شهرداری، اخذ مالیات یک‌درصدی می‌تواند علاوه بر تزریق حدود 10 هزار واحد مسکونی خالی به بازار، ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت را با درآمد 60 میلیون دلاری آن به‌دنبال داشته باشد.

کاهش 30درصدی خانه‌های خالی در ونکوور با اعمال مالیات

ونکوور کانادا نیز فرآیند اخذ مالیات بر خانه‌های خالی را در سال 2017 آغاز کرد. حال پس از گذشت دو سال علاوه بر این که دولت محلی هر سال حدود 39 میلیون دلار از این طریق درآمد به‌دست آورده، خرید ملک به‌قصد سوداگری و احتکار نیز کاهش یافته است. طبق آمار‌ها تعداد خانه‌های خالی این شهر از 1131 واحد در سال 2017 به 787 واحد رسیده، یعنی حدود 30 درصد کاهش یافته که عرضه واحد‌ها برای اجاره را به‌دنبال داشته است. در این طرح اگر خانه‌ای بیش از 6 ماه در سال خالی بماند باید به‌اندازه یک درصد از ارزش ملک مالیات به شهرداری بپردازد.

مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه منجر به عرضه ۱۳ درصدی واحدهای مسکونی شد

بر مبنای تجریبات اخذ مالیات بر خانه‌های خالی کشور فرانسه که از سال ۱۹۹۸ فرآیند اخذ این پایه مالیاتی را آغاز کرده است، اگر واحدهای مسکونی بیشتر از ۹۰ روز خالی باشند، باید معادل ۱۰ درصد اجاره‌ای در سال اول ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ای در سال دوم و ۱۵ درصد ارزش اجاره‌ای در سال سوم در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر مالیات بدهند.

در سال ۲۰۱۳ با اصلاحیه‌ه‍ای بر نرخ‌های قبلی، رقم دریافتی مالیات بر خانه‌های خالی افزایش پیداکرد و برای سال اول ۱۲.۵ درصد ارزش اجاره‌ای و برای سال دوم معادل ۲۵ درصد ارزش اجاره‌ای در همه شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر مصوب شد.

به این دلیل که فرانسوی‌ها معتقد بودند، اگر می‌خواهیم این مالیات را بگیریم باید خیلی از شهرها مشمول بشوند تا این موضوع تصور نشود که مردم و سرمایه‌گذاران به سمت شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت بروند و مشمول مالیات نشوند و در آن جا سوداگری انجام دهند. آن‌ها حتی به این مرحله رسیدند که خانه‌هایی که بیشتر از ۱۸ ماه خالی باشند را به نفع بی‌خانمان‌ها و کسانی که به خانۀ ارزان احتیاج دارند، ضبط کنند. طبق مطالعه‌ای هم که در سال ۲۰۱۹ انجام شده است نشان می‌دهد که مالیات بر خانه‌های خالی در فرانسه توانسته ۱۳ درصد عرضۀ مسکن خالی را در این کشور افزایش دهد که نتیجۀ بسیار مطلوبی است.

بنابراین مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس تجربیات جهانی هم زمینه هم زمینه عرضه واحدهای مسکونی خالی را مهیا می‌کند، هم منجر به تناسب واحدهای مسکونی ساخته شده با نیاز به مسکن می‌شود.

مالیات خانه های خالی چقدر است؟

اگر یک واحد مسکونی با ودیعه ۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۲ میلیون تومان بیش از چهار ماه خالی بماند در سال اول مشمول ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه می‌شود؛ طبق اعلام وزیر راه و شهرسازی تا کنون ۳۰۰ هزار واحد مسکونی خالی برای اخذ مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.

به دنبال اجرایی شدن سامانه املاک و اسکان از ۲۸ مردادماه امسال ۱.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه شناسایی و برای مالکان آنها پیامک ارسال شد. صاحب خانه ها باید با توجه به لینکی که در پیامک قرار داشت نسبت به اعلام وضعیت سکونت خانه خود اقدام می کردند و بنا به گفته محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، عدم اصلاح و تغییر وضعیت سکونتی به معنای خالی بودن خانه تلقی می شود.
بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی از ۱.۵ میلیون واحد خالی که تا کنون شناسایی شده حدود ۳۰۰ هزار مسکن به سازمان امور مالیاتی معرفی و به موجب قانون، این سازمان می تواند برای اخذ مالیات اقدام کند. البته طبق آمار سال ۱۳۹۵ در کل کشور حدود ۲.۶ میلیون و در شهر تهران حدود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد.

اما مالیات خانه های خالی چقدر است؟ بر اساس قانونی که مجلس نوشته و چند روز قبل به تایید شورای نگهبان رسیده است، اگر خانه ای بیش از چهار ماه خالی ساکن نداشته باشد، پس از آن به ازای هر ماه در سال اول شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مشمول مالیات متعلق به اجاره خواهد شد. طبق ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. البته این نوع مالیات به واحدهای کمتر از ۱۵۰ متر در تهران و واحدهای کمتر از ۲۰۰ متر در شهرستانها تعلق نمی گیرد اما در مالیات خانه خالی این معافیت برداشته شده و همه خانه های خالی از سکنه را شامل می شود.

مالیات اجاره چیست؟ فرض کنید خانه‌ای با نرخ ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ۲ میلیون تومان اجاره ماهیانه، اجاره داده می شود. ابتدا باید اجاره سالیانه را حساب کنید. یعنی ۲ میلیون تومان را در ۱۲ ماه ضرب کنید که معادل ۲۴ میلیون تومان می‌شود. سپس ۱۸ درصد مبلغ رهن را به اجاره سالیانه اضافه کنید.

مالیات یک خانه با ودیعه ۵۰ میلیونی و اجاره ۲ میلیونی چقدر است؟

با توجه به ودیعه ۵۰ میلیون تومانی، ۱۸ درصد آن ۹ میلیون تومان خواهد شد. یعنی درآمد سالیانه شما مجموع دو عدد ۲۴ میلیون به علاوه ۹ میلیون تومان است که می شود ۳۳ میلیون تومان. ۲۵ درصد از این درآمد که به نگهداری ساختمان مربوط می شود معاف از مالیات است. بنابراین عدد ۳۳ میلیون تومان را در ۰.۷۵ ضرب می کنیم تا درآمد مشمول مالیات محاسبه شود. اگر عدد ۳۳ میلیون را در ۷۵ صدم ضرب کنیم رقم ۲۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان به دست می آید.

بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم تا ۳ میلیون تومان درآمد اجاره مشمول ۱۵ درصد، بین ۳ تا ۱۰ میلیون مشمول ۲۰ درصد، بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون شامل ۲۵ درصد، بین ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون تومان مشمول ۳۰ درصد و بالاتر از ۱۰۰ میلیون تومان شامل ۳۵ درصد مالیات خواهد شد.

بنابراین از رقم به دست آمده مثال فوق یعنی ۲۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان، تا ۳ میلیون شامل ۱۵ درصد مالیات، بین ۳ تا ۱۰ میلیون شامل ۲۰ درصد و بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون شامل ۲۵ درصد مالیات می شود. یعنی مالک باید ۴۵۰ هزار تومان به اضافه یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان، به اضافه سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومان مالیات بپردازد که رقم کل مالیات بر اجاره سالیانه آن ۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می شود.

حال اگر واحد مذکور خالی بماند در سال اول مشمول شش برابر رقم مذکور یعنی ۳۳ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان جریمه می‌شود. مالک باید سال دوم ۶۷ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان جریمه پرداخت کند. این مبلغ در سال سوم به ۱۰۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان می رسد.

اقامتگاه دوم معاف از مالیات است

قانون جدید استثنائاتی را برای مالیات خانه های خالی در نظر گرفته است. به طور مثال هر سرپرست خانوار می تواند علاوه بر خانه ای که اقامت اصلی اوست یک مسکن در شهر دیگر در ملکیت خود داشته باشد که حتی اگر خالی باشد از آنجا که اقامت فرعی خانواده محسوب می شود معاف از مالیات بر خانه های خالی خواهد بود. خانه های خالی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاها نیز از تور مالیاتی مذکور خارج است.

نخستین مالیات بر خانه‌های خالی، مرداد ۱۴۰۰دریافت می‌شود

هدف از مالیات بر خانه‌های خالی کسب درآمد نیست
پارسا با اشاره به مالیات بر خانه‌های خالی گفت: قصد ما از طرح مالیات بر خانه‌های خالی کسب درآمد از این محل نبود بلکه هدف اصلی آن این بود که جریمه سنگینی وضع کند تا افراد خانه‌های خود را خالی نگذارند. خانه خالی طبق قانون با سامانه‌ی اسکان و املاکی که وزارت راه و شهرسازی راه اندازی کرده است، تعیین و مشخص و تعداد آن با مشخصات دقیق در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می‌گیرد. البته یکی از شرط‌های آن این است که خونه خالی مانده باشد؛ بنابراین می‌توان گفت اولین مالیاتی که از خانه‌های خالی اخذ می‌شود در تاریخ مرداد ۱۴۰۰ و به اندازه نصف ارزش اجاره ماهانه آن خواهد بود.
این مقام مسئول با ابراز امیدواری در خصوص صفر بودن مالیات بر خانه‌های خالی گفت: مردم باید برای مواجه نشدن با مالیات‌های بسیار سنگین خانه‌های خود را اجاره دهند. این کار کمک شایانی به بازار مسکن و رونق آن می‌کند. اگر وزارت راه و شهرسازی در این مدت نتواند سامانه خود را راه اندازی و لیست کامل خانه‌های خالی را به ما بدهد، مرتکب جرم و خلاف شده است. در این صورت دستگاه‌های نظارتی و مجلس شورای اسلامی به آن رسیدگی می‌کند. اما وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی امر چنین اراده‌ای برای این کار دارد.

نظر برخی کاربران:

منابع:

بررسی تجربه جهانی مالیات بر مسکن‌ خالی / خبر آنلاین
مالیات مسکن در کشورهای دیگر چقدر است؟ / ایسنا
تجربه موفق وضع مالیات بر خانه‌های خالی در دیگر کشورها؛ عرضه زیاد و قیمت‌ها کم شد / تسنیم
مالکان خانه‌های خالی در سال چقدر باید مالیات پرداخت کنند؟ مقایسه با کشورهای پیشرفته / همشهری
زمان اخذ اولین مالیات بر خانه خالی در ۱۴۰۰ / تابناک