نویسنده: نیل اسمیث
برگردان: حسام زندحسامی
برگردان: حسام زندحسامی
واضح است که صاحبان املاک در بسیاری از محله‌ها قادرند تعمیرات اساسی در ملک خود انجام دهند و ارزش خانه‌های یک منطقه را حفظ کرده و یا حتی ارتقا دهند. طبیعی است کیفیت چنین مناطقی، حفظ می‌شود. در برخی مناطق صاحبان و مالکان خانه‌ها، خود در آن محل سکونت دارند، در چنین مناطقی در صورت بروز نخستین مرحله کاهش ارزش ملک، مالکان می‌دانند اگر تعمیرات به انجام نرسد، رکود بزودی اتفاق خواهد افتاد. امکان دارد خانه‌های خود را به فروش برسانند و خانه‌های جدیدتری بخرند تا خطر سرمایه‌گذاری کمتر شود. در این زمان است که [یعنی پس از نخستین دوره‌ی کاربری]، میزان ساختمان‌های استیجاری در محله افزایش می‌یابد، مگر آنکه تعمیرات لازم در محله انجام شود. از آنجا که صاحبخانه‌ها (1)، ساختمان‌ها را برای مقاصدی متفاوت با مقاصد مالکان ساکن به کار می‌برند، الگوی نگهداری و تعمیر این دو گروه از مالکان، با هم تفاوت دارد. در بازار مسکن مالکان ساکن، از یک‌سو مصرف کننده و از سوی دیگر سرمایه‌گذار قلمداد می‌شوند و نخستین بازده سرمایه‌گذاری آنها، به شکل افزایش قیمت فروش نسبت به قیمت خرید، عاید آنها می‌شود. از سوی دیگر صاحبخانه، بازده سرمایه‌گذاری خود را اغلب به شکل اجاره‌بهای خانه دریافت می‌کند و امکان دارد مادامی که اجاره‌بها به او پرداخت می‌شود، در شرایطی خاص، انگیزه‌ی کمتری برای اجرای تعمیرات داشته باشد. البته مقصودم آن نیست که صاحبخانه‌ها اغلب املاک خود را به قدر کافی، نگهداری و تعمیر نمی‌کنند. در مجتمع‌های آپارتمانی نوساز و حتی خانه‌های قدیمی که برای آنها تقاضای بسیاری وجود دارد، نگهداری و تعمیر به نحوی بسیار مطلوب به انجام می‌رسد. اما همان‌گونه که آیرا لاوری (2) اشاره داشته است، «نگهداری و تعمیر ناکافی، واکنش بسیار معقول صاحبخانه در قبال بازار رو به رکود است». از آنجا که گذار از سکونت مالک به مالکیت موقت استیجاری، بیشتر به بازار در حال رکود مربوط است، می‌توان پیش‌بینی کرد که نگهداری و تعمیر ناکافی، تا حدودی رخ دهد. در ایران این قاعده صادق نیست چرا که بسیاری در دوران رونق خانه می‌خرند و اجاره می‌دهند البته در دوران رکود مالکانی که بیشتر از یک یا دو دستگاه داشته باشند و نتوانند مجتمع‌های خود را به فروش برسانند به اجبار واحدها را به کسانی که امکان خرید نداشته باشند اجاره می‌دهند.
نگهداری و تعمیر ناکافی، فرصتی ایجاد می‌کند تا بتوان سرمایه‌ی ذخیره شده‌ی آن را در جاهای دیگر به کار انداخت. امکان دارد این سرمایه در سایر املاک شهر به کار رفته و یا در سرمایه‌گذاری بسازوبفروش‌ها به حومه‌ی شهر انتقال یافته و یا در یک بخش اقتصادی دیگر به کار انداخته شود. با وجود این اگر در محله‌ای، نگهداری و تعمیر ناکافی تداوم یابد، ممکن است فروش املاک برای صاحبخانه‌ها دشوار می‌شود. چرا که مؤسسات مالی، تمایل کمتری به اعطای وام رهنی می‌یابند و در نتیجه فروش کاهش یافته و نگهداری و فروش خانه‌ها برای صاحبخانه‌ها پرهزینه می‌شود. بنابراین، دیگر انگیزه‌ای باقی نمی‌ماند و سرمایه‌گذاری موجود در منطقه، به حدی می‌رسد که فقط جریان عواید فعلی را حفظ کند. این الگوی رکود تنها در صورتی تمام شده و به رونق می‌رسد که عرضه خانه‌ها و ساختمان‌های باکیفیت محدود شود و تقاضا برای مسکن هنوز وجود داشته باشد. در آن صورت اجاره‌ها افزایش یافته و نگهداری و تعمیر، به صرفه می‌شود. در غیر این صورت خروج خالص سرمایه از منطقه آغاز می‌شود. این خروج سرمایه، در ابتدا اندک است زیرا صاحبخانه‌ها هنوز از سرمایه‌گذاری‌های هنگفت خود حفاظت می‌کنند. در چنین اوضاعی برای صاحبان خانه بسیار دشوار می‌شود با رکودی اقتصادی مقابله کنند که خود در پیدایش آن نقش داشته‌اند. در چنین شرایطی ارزش خانه‌ها، به شدت کاهش یافته و میزان اجاره‌ی عرصه‌ی تبدیل‌پذیر به سرمایه در منطقه، از میزان اجاره‌ی بالقوه‌ی عرصه کمتر می‌شود (مراجعه به تصویر 1) و مالکینی که املاک خود را بطور نسبی نگهداری و تعمیر کرده باشند، ناگزیر اجاره‌بهای بیشتری بیشتری از سطح متوسط اجاره‌بهای منطقه درخواست می‌کنند و از آنجا که بعید است مستأجرانی در منطقه، درآمدی بیش از متوسط درآمد دهک ساکن در منطقه داشته باشند، بسیاری از خانه‌های تعمیر و نوسازی شده، خالی می‌ماند. این پدیده، موسوم به «اثر محله» است و در سراسر ساختار اجاره‌ی عرصه تأثیر می‌گذارد.
پی‌نوشت‌ها:
1. Landlordi
2. Ira Lowry 1960:367
اسمیث، نیل؛ (1390)، مرزبندی نوین شهری بهسازی بافت شهری از راه اسکان جمعیت مرفه در شهرهای کینه‌توز، ترجمه حسام زندحسامی، تهران: انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول
