اموال مشاع
فرض کنید زمینی را به همراه برادر،خواهر، دوست صمیمی پدرتان خریداری کرده اید. و حتی مشخص نکرده اید که کدام سمت از زمین برای کدام یک از شرکا هست. حال با داشتن همچنین زمینی نمی توان گفت زمین برای شما ست یا این که زمین برای دوست صمیمی پدرتان هست بلکه زمین برای تمامی شرکا می باشد.اموال مشاع یعنی این که مالی را با یک یا چند نفر مشترکا صاحب باشید. البته بدون این که متصرفاتتان مشخص باشد.در این مورد باید گفت در مال مشاع سهم شرکا معلوم و معین هست مثلا شما به میزان 2 دانگ از زمین را خریداری کرده اید اما از نگاه جغرافیایی از تمام مال با دیگر شرکا شریک می باشید.
طبق ماده 571 قانون مدنی :« :شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه .» در مقابل اموال مشاع اصطلاحی وجود دارد به نام اموال مفروز( اموالی که مالکان حدود و اندازه آن را جدا کرده اند.)
افراز مالکیت 6 دانگ است و تقسیم همان مشاع است. یعنی حق هر کس مشخص شود.
چند قانون مربوط به مال مشاع
طبق ماده 589 قانون مدنی: «هر شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشد .»ماده 591 قانون مدنی :«هر گاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند ،تقسیم به نحوی که شرکا تراضی نمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا حاکم اجبار به تقسیم می کند ،مشروطبراینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد»
ماده 4 قانون افراز : :«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود به تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.»
مطابق ماده 598قانون مدنی :«ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد به نسبت سهام شرکا افراز می شود و اگر قیمی باشد برحسب قیمت تعدیل می شود و بعد از افراز یا تعدیل ،در صورت عدم تراضی بین شرکا حصص آن ها به قرعه معیین می گردد.»
فروش اموال مشاع
فروش اموال مشاع سه حالت دارد :افراز
جدا کردن اموال مشاعی و مشخص نمودن قسمت های مشترک، هر شریکی می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذی‌صلاح بدهد مگر اینکه ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشدمثلا در اموال ارثی می گویند تا پایان عملیات انحصار وراثت حق فروش اموال وجود ندارد. در این نوع تقسیم دو عامل مهم وجود دارد:الف) به هر شریک به میزان سهمش سهم ببرد.
ب)نیازی به قیمت گذاری اموال مشاعی نیست.
تعدیل
در تعدیل مانند افراز نیست که هر کس بر اساس سهمش از مال سهم ببرد ممکن است سهم کمتر یا بیشتری ببرد. در این مورد همه شرکا از عین مال سهم می برند و برخلاف مبحث افرازتا زمانی که ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاعی نباشد اموال تقسیم نمی شود.بیشتر بخوانید:«هر چیزی که باید در مورد تقسیم ارث بدانیم!»
رد
نقطه مشترک این موضوع با تعدیل این است که اموال مشاع در رد به توازن تقسیم نمی شد، اما برای تعادل بین سهم کمتر یا بیشتر معادل سهم دیگران مبلغی خارج از سهم به شخصی که سهم کمتری برده است داده می شود.در صورتی که تقسیم براساس افراز باشد نوبت به تقسیم تعدیل نخواهد رسید و در صورتی که تقسیم براساس تعدیل باشد نوبته به تقسیم رد نخواهد رسید. در صورتی که با هیچ کدام از این انواع امکان فروش نرسد به قاضی ذی صلاح رجوع کرده تا وی عهده دار فروش ملک شود.
نحوه ی دادخواست از طریق دادگاه
.JPG "آیا می توان ملک شریکی را فروخت؟")
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
احتراماً به استحضار می رساند، موکل به موجب سند رسمی شماره . . . . یا عادی……………. که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم حضور می‌گردد ………. دانگ از ملکی را با مشخصات مرقوم به صورت مشاع، با خوانده دعوا شراکت دارد با وجود درخواست‌های مکرر موکل مبنی بر تقسیم توافقی متأسفانه خوانده محترم حاضر به این کار نیست. نظر به اینکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن برای موکل و خوانده دعوا مقدور نمی‌باشد و از سوی موکل تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارد، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، یا تقسیم به رد عنداللزوم با جلب نظرکارشناس رسمی دادگستری مورد استدعاست.
محل امضاء – مهر – اثر انگشت
شماره و تاریخ ثبت دادخواستریاست محترم شعبه ………… دادگاه …………… رسیدگی فرمایید.
نام و نام خانوادگی ارجاع
حق شفعه
طبق ماده 808 قانون مدنی:« هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه ی مبیع را تملک کند.»این قانون به زبان ساده در نظر دارد که اگر یک مال مانند یک زمین ، متعلق به 2نفر باشد و هر کدام 3 دانگ از زمین به نامش باشد. آقای الف سه دانگش را به شخص ثالثی بفروشد. آقای ب شریک اصلی آقای الف می تواند با پرداختن مبلغی، سهم فروخته شده به شخص ثالث را باز پس بگیرد و مالک کل مال شود. این حق را حق شفعه می گویند. برای گرفتن مال از شخص ثالث نیاز به دعوا و شکایت نیست چون حق با آقای ب می باشد. در این جا به آقای ب که حق شفعه دارد «شفیع» می گویند. اما اگر مال را نتوان تقسیم کرد مال شفعه نیست. اخذ به شفعه زمانی برای شریک دیگر ایجاد می شود که یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع واگذار کرده باشد . در صورت واگذاری سهم از طریق سایر عقود این حق ایجاد نمی شود. اما اگر تعداد شرکا بیش از 2 نفر باشد حق شفعه ای وجود ندارد. زمانی حق شفعه ایجاد می شود که شریکی تصمیم به فروش مال خود گرفته است تمام سهم خود را بفروشد در غیر اینصورت این حق ایجاد نمی شود.
طبق ماده 855 قانون مدنی: «حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می‌شود.»
در پایان مصالحه می تواند برای جلوگیری از ورود ضرر به شریک باشد. بنابراین هر زمان که شفیع مطلع شد می تواند نسبت به سقوط حق خود به طور معوض یا بلاعوض مصالحه نماید. با انجام مصالحه، شفیع دیگر نمی تواند اقدام به اخذ شفعه نماید و عمل وی بلاثر خواهد ماند.
