مالـكيت زماني در حقـوق ايران

مقدمه
 

با گسترش تعاملات افراد در عرصه‌هاي مختلف اجتماعي، گرايش‌هاي جديدي در حوزه حقوق ايجاد شده، به تناسب نيازها، نهادهاي نويني در نظام‌هاي مختلف حقوقي پديد آمده است. يكي از اين نهادهاي مدرن، «Timesharing» يا همان «مالكيت زماني» است.
از آنجايي كه مالكيت زماني پديده‌اي نوپا و تازه تأسيس در حقوق است و از رواج آن در حقوق ايران بيش از يك دهه نمي‌گذرد، اين نهاد چندان به طور كامل و دقيق توسط اساتيد و علماي معاصر حقوق ايران مورد مطالعه و بررسي قرار نگرفته است.
اين در حالي است كه با پيشرفت روافزون علم و صنعت در سراسر دنيا و همچنين با توجه به اين موضوع كه در حال حاضر صنعت توريسم به عنوان يكي از بزرگترين صنايع و توليدات جهان مطرح است و درآمد قابل ملاحظه‌اي را نصيب صاحبان خود كرده است، به گونه‌اي كه تمامي كشورهاي در حال سرمايه‌گذاري و برنامه‌ريزي در اين بخش هستند، يكي از سودآورترين قسمت‌هاي صنعت توريسم مالكيت زماني يا همان Timesharing است كه در چند سال اخير رشد زيادي داشته است.
بنابراين تلاش در راه گسترش صنعت گردشگري در كشور و همچنين نياز به گسترش پاياپاي گستره حقوق مدني و بازرگاني ايران با جهان امروز، توجه قانونگذار ما را به تدوين و تصويب قانون مستقلي با اين عنوان و مضمون، بيش از پيش ضروري مي‌كند. چرا كه وظيفه قانونمند كردن حال و فعاليت‌هاي اجتماعي با سيستم حقوقي است و از طرف ديگر، در حال حاضر كه نظام‌هاي حقوقي متأثر از يكديگر هستند، انجام اين مهم بدون ارزيابي مباني حقوق داخلي چندان قابل قبول نيست.
راه‌حل صحيح و منطقي در برخورد با يك پديده جديد يا تأسيس حقوقي ناشناخته كه از نظام ديگري كه به كشور و جامعه ما وارد شده، اين است كه اولاً، ماهيت و مبناي آن در كشور مبدأ شناخته شود و آثار و نتايج آن مورد بررسي قرار گيرد و ثانياً با توجه به ماهيت آثار و احكام آن، ‌مغايرت نداشتن با حقوق داخلي بررسي شود تا صحت و بطلان همچنين سازگاري آن با ساختار و فرهنگ جامعه مد نظر قرار گيرد و در فرض تصويب و اجراي آن در حقوق داخلي با بي‌ميلي و قانون مقصدگريزي اشخاص مواجه نشود.
در خصوص تأسيس حقوقي «مالكيت زماني» با توجه به وضع فرهنگي مردم ايران و ابعاد رواني مالكيت و احساس دائمي بودن آن به ويژه نسبت به اماكن مسكوني، به نظر مي‌رسد كه مردم كشور ما استقبال شايان توجهي از اين تأسيس مفيد نكنند و به جاي مفهوم مالكيت،‌ نوعي اجاره منافع به ذهن ايشان ظهور كند. حال آن كه در برخي كشورهاي صنعتي به ويژه در املاك تفريحي و ويلايي عقد مالكيت زماني كاربردمفيد داشته است.
افزون بر آن، به نظر نمي‌آيد كه استفاده از اين نهاد مختص گردشگري باشد بلكه در ساير حوزه‌هاي مالكانه نيز مي‌تواند مورد بهره‌برداري قرار گيرد. بديهي است در مواردي كه استفاده براي اقامت نباشد، قضيه از لحاظ حقوقي پيچيده‌تر خواهد بود، اما بي‌ترديد در مورد استفاده از ماشين‌آلات يا برخي تجهيزات گران‌قيمت مي‌توان به اين نهاد توجه ويژه داشت.
وضع قانون خاص و مسائل مربوط به نهاد «مالكيت زماني»، موجب خواهد شد كه نظرات معارض بروز نكند و از آنجا كه تأسيس مذكور در برخي از نقاط ايران عملاً رايج شده، حقوق و تكاليف طرفين قرارداد عقد مالكيت ادواري، در چارچوب قراردادي معتبر قابل‌بررسي باشد.
از سوي ديگر با عنايت به اين نكته كه قوانين مصوب در كشور ما بايد مطابق با موازين شرعي و فقهي باشد. كوشش فقهاي معاصر براي تطبيق اين پديده نو و بديع با قواعد فقهي و اسلامي نيز مدنظر است چرا كه لازمه كارايي قواعد اسلامي، پويايي آنها در جهت تأمين نيازهاي امروزي جامعه مسلمانان و حكومت اسلامي است.

سخن اول
 

براي پي‌بردن به وجوه تعاريف ميان مالك دائم با مالكيت زماني شايسته است به اوصاف مالكيت اشاره‌اي داشته باشيم.

تعريف مالكيت
 

تعريف لفظي مالكيت از ريشه ملك (به فتح ميم) به معني «دارابودن» و «تصاحب» و همچنين «در تصرف داشتن چيزي» است و معادل آن در زبان انگليسي «property» است. تعريف اصطلاحي و حقوقي مالكيت عبارت ازحقي است كه هر مالكي در جهت انتفاع از ملك خود داراست و مي‌تواند هر طور بخواهد در آن تصرف كند و احدي حق ندارد با انتفاع يا تصرفات او مقابله كند. قانونگذار اين حق را به موجب اصل چهل و هفتم قانون اساسي و ماده 31 قانون مدني براي مالك تثبيت كرده است. حق مالكيت اگرچه كامل‌ترين حق عيني است و مالك حق دارد هرگونه تصرفي در ملك خود بكند، ولي با اين وجود مقيد است به اينكه تصرف مالك موجب اضرار به غير نباشد.
پس مالكيت حق مطلق نيست و بهتر آن است كه در تعريف مالكيت حق تصرف به طور مطلق داده نشود و به اين صورت تعريف شود: مالكيت عبارت است از اين كه مالك از طريق مشروع بتواند در ملك خود تصرفاتي كرده و از آن منتفع شود. در حقوق اسلام مالكيت تا يك قرن قبل به معني مالكيت بر اعيان بكار مي‌رفت و منافع، موضوع مالكيت قلمداد نمي‌شد و از اين رو در تمليك منافعي كه عين موجود حين‌العقد نيست، اشكال مي‌كردند. اما در يك قرن اخير در فقه اماميه مالكيت، مفهومي تازه و گسترده به خود گرفت و به معني «سلطه قانوني» بكار رفت تا شامل حقوق و منافع نيز بشود و مشكل تمليك منافع در اجاره نيز حل شود. وضع حقوق فرانسه نيز در اين خصوص مثل وضع فقه در ماقبل يك قرن اخير است.

عناصر مالكيت
 

اطلاق: يعني مالكيت حق همه گونه تصرف در ملك را به مالك مي‌دهد (ماده 30 ق.م).
انحصار: يعني حقوق ناشي از مالكيت، فقط به شخص مالك تعلق دارد نه شخص ديگر.
دوام: تا زماني كه به يكي از اسباب قانوني، مال مورد تملك به شخص ثالث منتقل نشده باشد، به صورت دائمي و بدون وقفه، در مالكيت مالك باقي است. البته چنان كه عنوان شد، اين عنصر در رابطه اعتباري بين مالك و ملك، جايگاه مقتضاي ذات را ندارد تا نتوان آن را مقيد كرد؛ چنانكه در عنصر انحصار نيز همين‌طور است و به عنوان مثال مالك مي‌تواند شخص ديگري را در مال خود شريك كند. در عنصر اطلاق، هم ماده 30 ق.م، «حق همه گونه تصرف و انتفاع» را مقيد به «مگر در مواردي كه قانون استثنا كرده باشد» (مانند ماده 132 همان قانون) كرده است.

گفتار دوم
 

با شناخت اوصاف حق مالكيت، اكنون به شرح تقسيم حقوق اموال و فرآيند پيدايش مالكيت زماني مي‌پردازيم.

الف) شرح تقسيم حقوق اموال
 

طبقه‌بندي حقوق متصوره نسبت به اموال، بر مباني متعددي استوار است:
حقوق مختلفي كه به طور همزمان مورد بهره‌برداري قرار مي‌گيرند؛
حقوقي كه فقط تحت شرايط و اوضاع و احوال خاصي مورداستفاده قرار مي‌گيرند؛
حقوقي كه فقط در زمان‌هاي خاصي اعمال مي‌شوند؛
علاوه بر اين حق تصرف و حق انتقال ممكن است از هم تفكيك شوند.
براي روشن‌شدن مبحث به اين مثال‌ها توجه كنيد:
1. ممكن است حق مالكيت مالك در يك قطعه زمين مطلق نباشد و ديگران در ملك او از حقوقي نظير حق ارتفاق مثل: حق عبور جريان آب ملك مجاور از زمين مالك يا حق انتفاع شبيه آب بهره‌برداري از چوب درختان، نفت يا آب معدني از زمين او برخوردار باشند.
2. ممكن است طي يك وصيت‌نامه حق تصرف در اموال متوفي مشروط شده باشد؛ مثلاً به دنيا آمدن يك نوه يا كسب دانش توسط يك شخص خاص (در اينجا تا زمان محقق نشدن شرط، حق مالكيت كامل نشده است.)

ب) منافع و مضرات تقسيم حقوق اموال
 

تقسيم حقوق اموال از نظر اجتماعي ارزشمند است. چرا كه هنگامي كه اشخاص مختلفي از منافع گوناگون مالي بهره‌مند مي‌شوند، منافع نيز چندبرابر مي‌شود؛‌مثلاً مالك يك زمين صحرايي به گردشگران حق عبور از زمينش را مي‌دهد يا مالك خانه‌اي در يك پناهگاه و پاتوق تابستاني آن را در زمستان كه نمي‌خواهد از خانه‌اش استفاده كند به ديگري اجاره مي‌دهد.اين امر در كنار فوايدي كه دارد، مضراتي نيز در پي دارد. از جمله اين كه:
1. هزينه‌هاي اقتصادي بهره‌مندي از اين منافع ممكن است زياد باشد؛ مثلاً براي بريدن و بهره‌برداز از چوب درختان يك باغ بايد تجهيزاتي به آن زمين حمل شود.
تحمل اين هزينه‌ها در صورتي كه سود مالي بيشتري به همراه داشته باشد، از نظر اقتصادي مشكلي ايجاد نمي‌كند. اما پيمودن راهي طولاني به منظور رسيدن به مكان گردشي كه فقط يك متر است، عاقلانه به نظر نمي‌رسد.
2. دومين ضرر ممكن است اين باشد كه همزمان دو يا چند حقوق و منافع يكسان با هم تداخل پيدا كنند؛ مثلاً چندنفر كه حق دارند از استخر حياط‌خلوت شخصي در زمان‌هاي مختلف استفاده كنند، ممكن است به استفاده همزمان از آن تمايل پيدا كنند. البته در فرض تقسيم‌بندي حقوق مالكيت به نحو شفاف و دقيق اين مشكل به راحتي حل مي‌شود.
3. سومين ضرر تقسيم‌بندي حقوق تصرف و مالكيت اين است كه شخصي از حقي كه در تعارض با حق ديگري است، استفاده كند؛ مثلاً كشاورزي در زمينش حق ارتفاقي براي شخص ديگري مبني بر عبور از اين زمين قرار داده است و اين شخص ممكن است به منظور استيفاي اين حق محصولات كشاورز را از بين ببرد، در نتيجه تعيين مرز دقيق حقوقي لازم است.
4. زيان ديگر در جايي بوجود مي‌آيد كه اين تقسيم حقوقي طولاني مدت و پايدار است؛ مثلاً وجود حق ارتفاق حتي در صورت فروش مال كه بايد خريدار حتماً از وجود چنين حقي آگاه باشد الا حق فسخ خواهد داشت.

ج) منافع و زيان‌هاي اجتماعي تفكيك حقوق تصرفي از حقوق انتقالي
 

چيزي كه به نحو مرسوم وجود دارد اين است كه يك شخص حق انتقال و حق تصرف از مال را به نحو همزمان دارا است. حالت معمول هم اين است كه دارنده حق تصرف آگاهي و انگيزه تصميم‌گيري صحيح در خصوص انتقال مال را داراست؛ چرا كه با ويژگي‌هاي مال و ارزش آن براي خودش آشناست و عموماً از انگيزه مطلوب اجتماعي هم براي تصميم بر انتقال يا عدم انتقال مالكيتش برخوردار است. در برخي موارد تفكيك حق تصرف و حق انتقال با توجه به اوضاع و احوال اقتصادي مفيد است.
مثلاً زماني كه مالك آگاهي و يا توانايي فكري در خصوص تصميم‌گيري نسبت به انتقال مال خود را ندارد؛ مثل كودكي كه مالك مال است ولي يا قيم او حسب مورد حق تصميم‌گيري در خصوص فروش مال را دارد.تقسيم حقوق اموال از نظر اجتماعي زماني مطلوب است كه بدست آوردن سود بيشتر در مقابل وجود ضرر و زيان اهميت بيشتري داشته باشد.
تصور كنيد مالك ملكي تجهيزات لازم براي بريدن شاخه‌هاي درختان آن ملك را ندارد و شخص ديگري اين تجهيزات را در اختيار دارد. (سود در معامله اين دو) و ايجاد حقي براي صاحب تجهيزات در ملك صاحب‌زمين است.) افراد اغلب قادرند كه تاثير متقابل مطلوبي بر روي تقسيم حقوق اموال داشته باشند.اكنون با توضيحاتي كه داده شد دلايل ضرورت تاسيس نهاد حقوقي مالكيت زماني و فرآيند شكل‌گيري آن در نظام حقوقي كشورهاي توسعه يافته تا حدودي تبيين شد.

سخن دوم
 

الف) تعريف مالكيت زماني
 

مالكيت زماني حقي است كه به موجب آن افراد حق استفاده از يك مال (به عنوان مثال يك اقامتگاه تفريحي) را بين خود تقسيم مي‌كنند و در يك زمان خاص از آن بهره‌مند مي‌شوند؛ به عنوان مثال اگر افراد مدت استفاده يك ماه در سال را براي خود انتخاب كرده باشند، اين اقامتگاه در واقع حداكثر به 12نفر فروخته خواهد شد؛ چرا كه هرسال شامل 12ماه است و شخصي كه مثلاً حق اقامت و استفاده مردادماه را خريداري كرده باشد، فقط مي‌تواند از منافع آن مال در همان ماه بهره‌ جويد و نسبت به بقيه ماههاي سال هيچگونه حقي ندارد.
به عبارت ديگر ، مالكيت زماني، برخلاف مالكيت دائم و معمول ، به عنصر زمان محدود است كه مي‌توان آن را «مالكيت ادواري» ، «مالكيت موقت» ، مالكيت زمان بندي‌شده» ناميد. و به تعبير مالكيت زماني، يك نهاد حقوقي جديد است كه به موجب آن اشخاص مي‌توانند از عين يا منفعت مالي به طور ادواري و در زمان‌هايي معين براي مدتي نامحدود يا طولاني استفاده كنند. به عنوان نمونه در حالت اول مالكيت يك سوئيت براي 15 روز در سال معين و براي مدتي نامحدود به شخصي واگذار مي‌شود و هر كدام از مالكان دوره‌اي ، در زمان اختصاص يافته به خود مالك عين متعلق به خود به طور اختصاصي و مالك مشاعات به طور اشتراكي مي‌شوند، اما در حالت دوم محل سكونت مورد بحث ما با همان مدت 15 روز فرضاً براي 30 سال به شخص واگذار مي‌شود. اين حالت درحقوق ايران بدون شك به عنوان عقد اجاره تحليل مي‌شود.

ب) تاريخچه مالكيت زماني
 

تاسيس حقوقي مالكيت زماني در اواسط دهه 60 ميلادي در اروپا شكل گرفت و در سال 1969 در ايالات متحده آمريكا با عنوان Timesharing مطرح شد. در سال 1975 در آمريكا 45 اقامتگاه با مالكيت زماني و با 10هزار عضو وجود داشت و پس از آن با سرعت چشمگيري در صنت توريسم رشد و توسعه يافت.
همانطور كه اشاره شد، عقد مالكيت زماني در دهه‌هاي اخير تاسيس و بنابر نيازها و ضرورت‌هاي زندگي بشري در انتقال املاك، بخصوص در سيستم‌ هتلداري رايج شده است؛ بدين صورت كه استفاده از اتاق‌ها و سوئيت‌ها و واحدهاي معمولا ويلايي را به صورت طولاني يا دائمي در زماني معين از سال واگذار مي‌كنند.
مالكيت زماني، اصطلاحي است توسط مسئولان يكي از شركت‌هاي ايراني به عنوان ترجمه و معادل واژه لاتيني و جديد Timesharing مقرر شده است. ولي اين واژه در فرهنگ‌هاي لغت به «حق استفاده نوبتي» ، و « اشتراك زماني در كامپيوتر»، ترجمه شده است.
مالكيت زماني اصطلاح حقوقي عامي است كه در همه فعاليت‌هاي اقتصادي و خدماتي مي‌تواند كاربرد داشته باشد.
علاوه بر هتلداري و صنعت گردشگري ، در رشته كشاورزي در املاك زراعي، نوعي مالكيت زماني در استفاده از آب كشاورزي و نحوه تقسيم آن وجود دارد؛ مثلاً زمين زراعي داراي حق استفاده روزنامه يك ساعت آب كشاورزي است از مالكيت زماني، در سيستم‌ها و شبكه‌هاي اينترنت نيز استفاده مي‌شود؛ به اين شكل كه اداره و بهره‌مندي از محدوده «Domian»، سايت يك شركت ISP براي مدت‌هاي مشخصي به كاربران داده مي‌شود.

پ) اوصاف و عناصر مالكيت زماني
 

همانطور كه پيش از اين عناصر مالكيت را در سه عنوان بررسي كرديم در توصيف عناصر مالكيت زماني نيز همين سه خصوصيت را بررسي مي‌كنيم ليكن اين سه ويژگي در مالكيت ادواري، محدودتر و مقيدتر است:
1. انحصاري بودن: در مالكيت ادواري، ملك به همه مالكان زماني تعلق دارد و هر يك از مالكان در نوبت خود به صورت مستقل و انفرادي حق انتفاع و بهره‌مندي دارند.
پس مي‌بينيم كه وصف انحصاري بودن مالكيت هر يك از مالكان محدود به فرا رسيدن نوبت مالكيت اوست. در غير از زمان متعلق به وي، مثل اين است كه مالك آن مال نيست و فقط به طور بالقوه مالك نوبت تملك خود در دوره بعد است.
2. مطلق بودن: همانطور كه در بحث مربوط به اطلاق مالكيت اشاره شد، با وجود قاعده «لاضرر» و اصل 4 قانون اساسي، ديگر مطلق بودن حق مالكيت اعتبار چنداني ندارد.
در مالكيت زماني، هريك از مالكان، ضمن تصرف در ملك بايد حقوق مالكان ديگر را ملاحظه قاعده لاضرر را در هر حال رعايت كند؛ به عنوان مثال، مالك زماني نمي‌تواند مانند مالك دائم و غير مقيد، از حق تلف استفاده كند و در مقابل ساير مالكان مسئوليت مدني دارد.
3.دائم بودن: دائمي بودن حق مالكيت موجب مي‌شود تا مالك در زمان دلخواه بتواند از مال خود بهره‌مند شود و اين رابطه تنها از راه‌هاي پيش‌بيني شده در قانون، اعم از اسباب قراردادي يا قهري و ايقاعي قطع مي‌شود.
در مالكيت زماني، هر چند به طور كامل و مطلق رابطه مالكيت قطع نمي‌شود، ليكن بين رابطه مالك و ملك در فواصل زماني منظم و متناوب ، وقفه ايجاد مي‌شود.

ت) بررسي عقد مالكيت زماني
 

اول: آيا اين عقد تمليكي است يا عهدي؟ عقد مالكيت زماني، ناظر به انتقال مالكيت مي‌ّاشد؛ چرا كه با انعقاد آن بايع حق استفاده از مثلاً يك دوازدهم ملك خود را واگذار مي‌نمايد و خريدار نيز پس از عقد، مالك منافع مال مزبور در نوبت مخصوص خود مي‌شود. علاوه بر اين بكار بردن واژه «مالكيت» هر چند با معناي مرسوم آن تفاوت‌هايي دارد، ما را به تطابق آن با عقود تمليكي رهنمون مي كند.
دوم: عقد مالكيت زماني، معوض است يا مجاني؟ بدون ترديد، اين عقد در زمره عقود معوض قرار دارد ولي انتقال مجاني مالكيت
سوم: رضايي يا تشريفاتي‌بودن عقد مالكيت زماني: در حقوق ايران، اصل بر رضايي‌بودن عقود است مگر اين‌كه قانون تشريفات خاصي را براي صحت وقوع يك عقد درنظر گرفته باشد (مانند لزوم قبض در تحقق عقد صرف).
بنابراين چون هنوز قانوني در مورد عقد مالكيت زماني وضع نشده است و به تبع آن تشريفات خاصي نيز در انعقاد آن وجود ندارد، ما با استمداد از اصل رضايي‌بودن عقود، عقد مالكيت زماني را، عقد رضايي قلمداد مي‌كنيم.
چهارم: لازم يا جائزبودن عقد مالكيت زماني: بايد درنظر داشت كه در وضع فعلي، اين قرارداد يك عقد نامعين و در چارچوب ماده 10، 223 و 219 قانون مدني است و با استناد به اين مواد و با رعايت قواعد عمومي قراردادها اصل بر لزوم عقد مالكيت زماني است (2192 قانون مدني).

ث) اشكال مختلف مالكيت زماني
 

1. مدت ثابت در مالكيت زماني به مدت ثابت، فرد مثلاً يك ماه از سال مالك و در طول مدت تملك خود، فقط قادر به استفاده از همين ماه است، مثلاً شما مالك ماه امرداد يك واحد ويلايي در كنار درياي مازندران هستيد و فقط در همين يك ماه مي‌توانيد در آن اقامت داشته باشيد و فروشنده يك محدوديت زماني ايجاد مي‌كند و البته نبايد اين واقعيت را ناديده گرفت كه ارزش همه ايام سال نيز يكسان نيست.
2. مدت چرخشي اين روش نوع اصلاح شده روش ثابت است.در اين روش براي حل مشكل ارزش متفاوت ايام سال هر مالك حق استفاده يك ماه از سال (نه يك ماه معلوم و معين مثلاً ارديبهشت) را خريداري مي‌كند و اگر مثلاً در سال 85 مالك ماه مهر باشد، در سال 86 مالك آبان ماه خواهد بود و تا آخر. به اين ترتيب مالك در طول مالكيت خود همه ايام سال را با پرداخت هزينه تملك يك ماه تجربه مي‌كند.
3. مدت شناور اين روش آزادترين روش براي بهره‌مندي از مالكيت زماني است؛ بدين صورت كه مالك حق استفاده و تملك يك ماه يا هفته در سال را دارد و زمان اين مدت را خود او قبل از اقامت و تملك تعيين مي‌كند و يا به بيان ساده‌تر مدت تملك خود را رزرو مي‌كند كه اين روش بيشتر در سيستم گردشگري كارايي دارد.
4. روش مالكيت قطعي در مالكيت ادواري در روش مالكيت قطعي تا زماني كه مال غيرمنقول پابرجاست، مالك حق تملك ملك را داراست.در واقع فرد مالك مثلاً يك دوازدهم (يك ماه در هر سال) است و جزيي از دارايي او به حساب مي‌آيد كه مي‌تواند به طرقي قانوني آن را به فروش برساند، اجاره دهد، هبه كند... و با فوت او به وراث قانوني او منتقل مي‌شود.

سخن چهارم
 

در بحث از عقد مالكيت زماني مسأله ديگري كه بايد مورد تحليل و بررسي قرار گيرد، مشروعيت آن از نقطه‌نظر فقهي است.
اين كه بتوان نهادهاي جديد و امروزي حقوق را كه با تغيير اوضاع و احوال و شرايط زندگي مردم در جهان امروز، قالب‌ها و ويژگي‌هاي بكر و تازه‌اي يافته‌اند با استناد و استفاده از قواعد فقهي و اسلامي، مشروع و قابل استفاده در معاملاتي كه بين مسلمانان به وقوع مي‌پيوندد دانست، همواره از دغدغه‌هاي فقه پويا و همچنين حقوق موضوعه ايران بوده و هست.
شايان ذكر است كه به ادعاي بعضي حقوقدانان در دو نظام حقوقي روم و اسلام، عقيده به دوام مالكيت بوده است، با اين استدلال كه طبق قانون مدني، با مرگ مالك، مالكيت از بين نمي‌رود و فقط امكان دارد به سببي از اسباب به ديگري واگذار شود.مسلم است كه منظور فقها از اين نظريه، نفي مالكيت مقيد به زمان نبوده بلكه چيزي كه از ديدگاه آنان منتفي بوده است، مالكيت موقت به اين سياق بوده است كه مثلاً فروشنده مبيع را به شرطي بفروشد كه بعد از يك سال مالكيت به خودش برگردد.
تفاوت‌هاي دو نوع مالكيت مقيد به زمان با مالكيت زماني «Time sharing» واضح است؛ زيرا در مالكيت نوع اول وصف دوام مالكيت به عنوان يكي از عناصر اساسي مالكيت،‌ ناديده گرفته شده است ولي در عقد مالكيت زماني،‌ مالكيت به طور دائم منتقل مي‌شود و فقط بر حسب شرايط و قواعد عقد برخورداري مالك از ملك مشترك با توجه به توافق به عمل آمده، در مقطعي از زمان به صورت كامل بوده است و در مقاطع ديگر متعلق به ساير مالكان مشترك خواهد بود.
در فقه اماميه كمتر به بررسي و تجزيه و تحليل عناصر مالكيت به طور مستقل پرداخته‌اند و در كتب اسلامي، بيشتر از تعلق مالكيت مطلق به خداوند و احترام به مالكيت خصوصي و مشروع و مباحثي از اين دست، سخن به ميان آمده است ولي برخي از فقهاي اماميه مانند دكتر لنگرودي، مالكيت زماني را مورد حمايت قرار داده‌اند.
با جمع‌بندي نظرات فقهاي معاصر در پاسخ به اين سؤال كه «آيا مالكان مشاع در صورت توافق بر افراز و تقسيم ملك خود، مي‌توانند آن را براساس زمان تقسيم كنند، به گونه‌اي كه هر يك مالك ملك خود در بخش خاصي از زمان باشند»، اجماع بر اين است كه مفروز كردن مال مشاع با شرط مذكور،‌ اشكالي ندارد و جايز است اما براي معامله آن بايد ضابطه‌اي تعيين شود تا موجب اختلاف نشود.
ولي در نظام فقهي ما نكته قابل توجه در اين خصوص تأسيس تقسيم منافع به «مهايات» ديده مي‌شود كه طبق آن به عنوان مثال مالكان يك حلقه چاه، منافع خود را از آب بر مبناي زمان بين خود تقسيم مي‌كنند، با اين تفاوت كه در «مهايات» مالكيت از نوع مشاع است.
در اينجا لازم است توضيحاتي در اوصاف مفهوم مهايات در فقه آورده شود تا وجوه تشابه و تمايز آن با مالكيت زماني مدرن كه خاستگاه آن، نظام حقوقي كامن‌لا است، تبيين شود.

مهايات
 

مهايات نوعي افراز مشترك مال غير منقول است و اختصاص به تقسيم آب‌ها ندارد.
ماده 157 قانون مدني در اين باره چنين مي‌گويد: «هرگاه دو زمين در دو طرف نهر محاذي هم واقع شوند و حق تقدم بر ديگري محرز نباشد و هر دو در يك زمان بخواهند آب برند و آب كافي براي هر دو نباشد، ‌بايد تقدم و تاخر در بردن آب به نسبت حصه قرعه زد و اگر آب كافي براي هر دو باشد به نسبت حصه تقسيم مي‌كنند».در آيه 155 سوره مباركه الشعرا نيز، مهايات آماده است:
(قال هذه ناقة لها شرب و لكم شرب يوم معلوم)... گفت: اين ناقه‌ايست براي نوشيدن آب و براي شما روزي معين براي آب نوشيدن است. مهايات عقد لازم است.
پس از مهايات، شريك ملك مي‌تواند افراز عين مال را از دادگاه بخواهد و اين اقدام حق او را از مهايات ساقط نمي‌كند. لكن با صدور حكم افراز،‌ عقد مهايات موضوعاً منتفي است. مهايات مدت ندارد. پس از مهايات، هر شريكي حق دارد كه بهره مفروز خود را به ثالث انتقال دهد. استفاده روستاييان از اراضي مشاعي روستا به صورت مهايات است. مهايات به دو شكل است:
اول مهايات زماني: افراز منافع عين مشترك به مقياس زمان (ساعت، روز،‌ هفته، ماه) صورت مي‌گيرد. در تقسيم آب نهر مشاع و قنات مشاع و چشمه مشاع،‌ مثلاً‌ هر شريك يك شبانه‌روز آب مي‌برد. آن واحد زماني را مدار آب (گردش آب) ناميده‌اند.
دوم مهايات مكاني: افراز منافع عين مشترك در اين قسم مهايات به مقياس مكاني از آن عين مشترك است؛ نظير موردي كه دو پسر از پدر خود خانه‌اي را ارث برده‌اند كه دو آپارتمان در آن است. دو برادر با هم توافق مي‌كنند كه هر يك از يك آپارتمان بهره‌مند شوند.

سخن پنجم
 

اكنون كه تا حدودي با مفهوم «مالكيت زماني» و خصوصيات آن آشنا شديم، به بررسي مسائلي پيرامون اين نهاد تازه تأسيس مي‌پردازيم.
الف ابتدا بايد ديد كه بين اين نهاد و عقود معين سنتي ارتباطي وجود دارد يا بايد آن را در زمره عقود نامعين قلمداد كرد؟
عقد بيع: در بيع،‌مالكيت به طور دائم واگذار مي‌شود و خريدار بعد از عقد بيع، پيوسته مالك عين مال خواهد بود و طبق قاعده تسليط، حق همه گونه بهره‌برداري و انتفاع از مال را دارد و از ديدگاه حقوق، حتي مي‌تواند مال خود را از بين ببرد، لكن در مالكيت زماني، مالكيت مالك پيوسته نيست و نيز تسلط واقعي بر مال وجود ندارد. او فقط با فرارسيدن نوبت خود مالك مال و منافع آن مي‌شود و حق سكونت و اقامت پيدا مي‌كند.
از طرفي مالك نمي‌تواند مال خود را تلف كند، چرا كه در اين صورت در قبال ساير مالكان مسئوليت مدني دارد و همچنين درصورت انتقال مالكيت خويش به ديگري، نمي‌تواند خود را به عنوان مالك تمام ملك معرفي كند. پس نمي‌توان عقد مالكيت زماني را در قالب عقد بيع جاي داد و قواعد خاص اين عقد معين را در مورد مالكيت موقت جاري كرد.

عقد اجاره
 

بي‌شك در فرضي كه منفعت مال در دوره محدودي از زمان و براي مدت چند سال واگذار شود، مورد تابع قرارداد اجاره است و حتي اگر با نام ديگري همانند «عقد مالكيت زماني» واقع شود، بازهم بايد مقررات و قواعد عقد اجاره را در مورد آن بكار برد. اما در فرضي كه عين مال براي دوره زماني نامحدود واگذار مي‌شود، بازهم نمي‌توان عقد مذكور را اجاره توصيف كرد.در مورد ساير عقود تمليكي از جمله قرض و معاوضه نيز به طور كلي نمي‌توان شباهت و تطابقي بين آنها و عقد مالكيت زماني قائل شد.
ب همانطور كه روشن شد، در حال حاضر در حقوق ما عقد مالكيت زماني در زمره عقود نامعين و قراردادي در چارچوب ماده 10 و 223 قانون مدني است. عقود معين سنتي، مانند بيع و اجاره، به هيچ نحو پاسخگوي مسائل مربوط به عقد مالكيت زماني نيست و اين عقد، نهادي مدرن در حقوق است كه بايد ابهامات آن رفع شود و با تدوين قانون مستقلي، ماهيت اين قرارداد تعيين شود.
ب مطلب ديگري كه در خصوص اوصاف مالكيت زماني بايد به آن اشاره كرد، تفاوت‌ها يا اين عقد با مالكيت مشاع است كه در نگاه اول شايد تفاوت چنداني بين اين دو نهاد ديده نشود و موجب يكسان پنداشتن آنها شود. به همين منظور ابتدا به ارائه تعريفي از مالكيت مشاع مي‌پردازيم و سپس به وجود تمايز آن را با عقد مالكيت زماني مورد اشاره قرار مي‌دهيم.

تعريف مالكيت مشاع
 

مالكيتي است كه در‌آن دو يا چند نفر به نحو مشترك در ملكي شريك هستند و ممكن است مالكيت آنها به صورت قهري باشد؛ مانند مالكيت وراث در ملك مورث خود و يا مالكيت به نحو مشاع بين شركا به صورت اختياري باشد (چه به صورت مساوي و يا غيرمساوي در مالكيت شركا باشد.)در مالكيت مشاعي هريك از شريكان صاحب جزء به جزء ملك مشاع هستند و در هر زمان كه ميل داشته باشند، مي‌توانند آن را در اختيار داشته باشند.با نگاهي به مواد قانون مدني در خصوصيات و احكام شركت ملاحظه مي‌كنيم كه در مالكيت مشاعي، تصرفات حقوقي (مانند بيع و اجاره) هريك از شركا در ملك مشاع در صورتي كه بدون اذن يا خارج از حدود اذن شريكان ديگر باشد، معامله فضولي و تابع مقررات مربوطه مي‌شود.نكاتي كه از اين تعريف ساده و مختصر و در مقايسه آن با مالكيت زماني بدست مي‌آيد، به شرح زير است:
1. در مالكيت مشاع اگر تقسيمي در حيطه ملك صورت پذيرد. اين تقسيم در اجزاي مادي ملك است وليكن در مالكيت ادواري زمان استفاده از مال در طول مثلاً يك سال تقسيم مي‌شود و مالكان در تمام اجزاي ملك مورد معامله شريك هستند و مي‌توانند در سررسيد نوبت خود از آن به طور كامل بهره‌مند شوند.
جدا كردن سهم مشاع شريك يا شركا و يا تقسيم مال غير منقول مشاع بين شركا به نسبت سهم آنان افراز ناميده مي‌شود، به طوري كه پس از افراز، مالكان مشاعي هر كدام مستقلاً مالك غيرمشاعي سهم خود مي‌باشند، لذا ملكي كه بين دو نفر به صورت مشاع قرار گرفته است، پس از افراز ملك سهم هريك از شركا به صورت ششدانگ در مالكيت كامل هريك از آنها قرار گرفته، بدين ترتيب شراكت مالكان خاتمه مي‌يابد.
2. هنگام انعقاد قراردادي كه منجر به مالكيت مشاع مي‌شود، طرفين قصد تصرف تمامي اجزا و منافع ملك در زمان دلخواه، اقدام به انعقاد عقد مي‌كنند، حال آن كه در مالكيت زماني معامله‌كنندگان به اين نكته واقف هستند كه تنها در مواعد مقرر امكان استفاده از ملك مورد معامله را دارند.
3. در مالكيت مشاعي اگر هريك از شركا بدون اذن شريك ديگر ملك را معالمه كند، معامله فضولي بوده، غير نافذ است در حالي كه هريك از شركا مي‌تواند سهم زماني خود را به ديگري انتقال دهد و در اين مورد در برابر ديگر شركا مسئوليتي ندارد.
فهرست منابع
جعفري لنگرودي، محمدجعفر، مبسوط درترمينولوژي حقوق، جلد 5، كتابخانه گنج دانش، چاپ دوم
ناصر،كاتوزيان، قانون مدني در نظم حقوقي كنوني، نشر ميزان، چاپ چهاردهم.
بروجردي، عبده، حقوق مدني.
احمدزاده، بزاز، مالكيت موقت.
قرآن كريم
فرهنگ معاصر انگليسي فارسي، ويراست دوم، چاپ پنجم.
سايت www.hoqouq.com
ترجمه‌مقاله Economic analyis of property law نوشته استيون شاول.
مجله حقوقي دادگستر 1386 ش. بيست و پنجم.
http://www.ettelaat.com
ارسال توسط کاربر محترم سایت : hasantaleb