پرسش :

مالکی مغازه خود را به مدت سه سال با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر به وی اجاره می‌دهد. بیست روز پس از عقد اجاره مذکور، مالک با کتمان اینکه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کرده و با بیان اینکه مغازه صرفاً در اجاره مستأجر است؛ مغازه یاد شده را به شخص دیگری می‌فروشد و تمامی ثمن آن را دریافت و متعهد می‌شود ظرف چهار ماه رضایت مستأجرین را اخذ و مغازه را تخلیه شده تحویل خریدار نماید. فروشنده به تعهد خود عمل نمی‌کند تا اینکه پس از انقضاء مدت اجاره مغازه تخلیه و تحویل خریدار می‌شود. مرقوم فرمایید مستأجر برای دریافت مبلغ سرقفلی خود به کدام یک از مالکین می‌تواند مراجعه نماید مالک اولیه (فروشنده) که مغازه را به مستأجر اجاره داده و وجهی از بابت سرقفلی از وی دریافت کرده و یا اینکه به مالک جدید (خریدار) که از سرقفلی مستأجر بی‌خبر بوده است؟

پاسخ :
1. فروش ملکی که در اجاره است جایز است. اگر خریدار آگاهی نسبت به اجاره نداشت حق فسخ بیع را دارد.
2. مستأجری که سرقفلی داد نسبت به عین ملک صاحب حق می‌شود نه صاحب ملک.
3. هر چند مالک اوّل تخلف کرد ولی حق مستأجر به خود ملک مورد اجاره تعلّق می‌گیرد.
4. تصرف خریدار در ملک مزبور قبل از ادای حق مستأجر جایز نیست.
5. ضمان اصلی به عهده مالک اول یعنی فروشنده و غاصب اصلی است.
7/11/87

منبع: esra.ir