پرسش :
مغازه اي متعلق به يکي از رده هاي نيروهاي مسلح به فرد ثالثي به اجاره واگذار شده،از قراردادهاي قبلي چيزي در دست نمي باشد لکن قرارداد اجاره اي در سال 84 بمدت سه سال منعقد شده و حالا مستأجر از تخليه خودداري مي کند و قرارداد منعقده را با ادعاي اينکه مشمول قانون سال 56 مي باشد و نيز مدعي سابقه اجاره قبل از سال 76 بوده مي داند دادگاه بدوي دعواي تخليه نيروي مسلح را رد کرده و حالا در مرحله تجديد نظر مي باشد دادگاه نزديک است لطفا راهنمايي فرماييد و بفرماييد :آيا انعقاد قرارداد جديد که در آن به صراحت از عدم ايجاد حق کسب و پيشه يا سرقفلي براي مستاجر تاکيد شده دليلي بر اقاله قرارداد هاي قبلي به فرض وجود، نيست ؟آيا دادگاه تجديد نظر حکم بدوي را تاييد مي کند يا حق کسب و پيشه تعيين و به تخليه حکم مي دهد ؟
پاسخ :
رابطه حقوقي اشخاص حقوقي و حقيقي به عنوان موجر با مستاجر ملك تجاري بر اساس مفاد قرارداد تنظيمي فيما بين قابل بررسي و تفسير است .
با توجه به عدم تبيين مفاد اجاره نامه سال 84 و ابهامات موجود ، موارد زير به صورت نسبي جهت اطلاع و اقدام حقوقي اعلام مي گردد .
1-محل هايي كه از تاريخ 1/7/1376 به بعد واگذار شده اند ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 هستند.
2- وفق ماده (2) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ؛ قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي گردد . در غير اينصورت وفق بند (5) ماده (2) آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر ؛ قرارداد شما تابع قوانين قبلي موجر و مستاجر و احكام حقوقي آنها ازجمله ايجاد حق كسب و پيشه خواهد بود .
3- پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر يا قائم مقام قانوني وي ، تخليه عين مستاجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت .
4- چنانچه قرارداد اجاره ، دقيقا منطبق با قانون موجر و مستاجر سال 1376 و آيين نامه اجرايي آن منعقد شده باشد و در قرارداد مشخصا تصريح شده كه عقد اجاره بدون سرقفلي واقع شده است با انقضاء مدت اجاره موجر مي تواند بر اساس بند (3) تقاضاي تخليه را مطرح كند .
5- بر اساس قرائن قرارداد جديد منعقده هر چند نافذ و به معناي عدم وجاهت قانوني قراردادهاي قبلي است ، لكن ممكن است به دليل عدم رعايت شروط بند (2) تابع قانون سال 56 باشد .
6- دادگاه تجديد نظر با بررسي مفاد قرارداد و ضوابط جاري ، حسب مورد راي دادگاه بدوي را تاييد يا نقض خواهد كرد .
www.hvm.ir
رابطه حقوقي اشخاص حقوقي و حقيقي به عنوان موجر با مستاجر ملك تجاري بر اساس مفاد قرارداد تنظيمي فيما بين قابل بررسي و تفسير است .
با توجه به عدم تبيين مفاد اجاره نامه سال 84 و ابهامات موجود ، موارد زير به صورت نسبي جهت اطلاع و اقدام حقوقي اعلام مي گردد .
1-محل هايي كه از تاريخ 1/7/1376 به بعد واگذار شده اند ، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 هستند.
2- وفق ماده (2) قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ؛ قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستاجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي گردد . در غير اينصورت وفق بند (5) ماده (2) آيين نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستاجر ؛ قرارداد شما تابع قوانين قبلي موجر و مستاجر و احكام حقوقي آنها ازجمله ايجاد حق كسب و پيشه خواهد بود .
3- پس از انقضاي مدت اجاره بنا به تقاضاي موجر يا قائم مقام قانوني وي ، تخليه عين مستاجره در اجاره با سند رسمي توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته و در اجاره با سند عادي ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت .
4- چنانچه قرارداد اجاره ، دقيقا منطبق با قانون موجر و مستاجر سال 1376 و آيين نامه اجرايي آن منعقد شده باشد و در قرارداد مشخصا تصريح شده كه عقد اجاره بدون سرقفلي واقع شده است با انقضاء مدت اجاره موجر مي تواند بر اساس بند (3) تقاضاي تخليه را مطرح كند .
5- بر اساس قرائن قرارداد جديد منعقده هر چند نافذ و به معناي عدم وجاهت قانوني قراردادهاي قبلي است ، لكن ممكن است به دليل عدم رعايت شروط بند (2) تابع قانون سال 56 باشد .
6- دادگاه تجديد نظر با بررسي مفاد قرارداد و ضوابط جاري ، حسب مورد راي دادگاه بدوي را تاييد يا نقض خواهد كرد .
www.hvm.ir
