قرارداد تشكيل بيع(1)

مقدمه :
 

الف. تجديد موضوع : در روابط بين اشخاص مواردي پيش مي آيد كه نياز به تشكيل بيع براي دو طرف احساس مي شود ولي زمينه انشاي فعلي آن يا تنظيم سند رسمي انشاء به علت فقدان شرايط قانوني تشكيل عقد يا تنظيم سند رسمي تشكيل عقد ويا به دليل ناتوان بودن يكي از دو طرف يا هردو طرف براي اجراي مفاد عقد ويا به دليل ناتوان بودن يكي از دو طرف يا هردو طرف براي اجراي مفاد عقد وتسليم آنچه به وسيله عقد بر عهده او مستقر مي شود ، فراهم نيست . مثلاً براي تنظيم سند رسمي انتقال مال غير منقول انجام استعلامات از سازمانهاي دولتي به منظور روشن شدن وضعيت ملك مورد معامله از حيث مقررات ارضي و كشاورزي وشهرداري وغيره وجلب موافقتهاي سازمانهاي مربوطه لازم است ، و در نتيجه، شرايط موجود اجازه انشاء عقد يا تنظيم سند رسمي انتقال را در زمان دلخواه به طرفين نمي دهد . از اين رو به منظور اطمينان يافتن طرفين از انجام معامله پس از فراهم شدن شرايط يا رفع موانع موجود،مبادرت به تشكيل قرارداد عادي يا رسمي مي كنند كه موضوع آن، تعهد هريك ازدو طرف در برابرطرف ديگر به تشكيل بيع مال مزبور، پس از فراهم آمدن زمينه تشكيل يا تنظيم سند تشكيل آن است .
دراين مقاله منظور،ارزيابي وضعيت اينگونه قراردادها و تعهدات از نظر قانون واثرآنها و طرح وبررسي مسائل مربوط به آن است،اعم از قراردادها وتعهدات مربوط به اموال منقول يا غير منقول . بنابراين،موضوع اين مقاله قرارداد تشكيل بيع مي باشد كه اثرآن پيدايش تعهد برانشاي بيع است و در نتيجه موضوع مزبور با بيع مال منقول ويا غير منقول تفاوت دارد .
اين مسأله كه آيا بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي اعتبار و اثر حقوقي دارد يا خير، از آن جهت كه موضوع آن را خود عقد بيع تشكيل مي دهد داخل در عنوان بحث اين مقاله، كه به قرارداد برانشاي بيع و تشكيل آن در آينده مي پردازد ، نيست و بررسي آن به فرصتي ديگر موكول مي شود ، اگر چه بيع بدون تنظيم سند رسمي نسبت به مال غير منقول با تعهد بر بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي از جهت تحليلي، خالي از مشابهت نيست .
دراينجا لازم است اين نكته روشن شود كه انتخاب عنوان « قولنامه » براي موضوع بحثهاي حقوقي مربوط به وضعيت و آثار تعهدات و قراردادهاي مربوط به فروش مال غير منقول، از جهت تحليلي، گزينشي صحيح به نظر نمي رسد زيرا،از يك طرف، قولنامه درقانون موضوع تعريف شده اي نيست ومنظور از آن در معناي متعارف، نوشته اي عادي است كه پيش از تشكيل بيع بين طرفين و معمولاً نسبت به مال غير منقول با عبارات و مفاهيم گوناگون ومتفاوت به وسيله ايشان تنظيم و امضاء مي شود و قراردادهايي را در بر مي گيرد كه منعكس كننده نظريات واهداف خاص طرفين است ، واز طرف ديگر،به علت عدم آشنايي تنظيم كنندگان آن با موازين قانوني، مفاد ومندرجات آن غالباً مهم وبا ضوابط حقوقي غير منطبق و مفاهيم آن گاهي با هم متناقض است .
بنابر آنچه ذكرشد، اگر موضوع بحث قولنامه باشد ، بايد مانند عنوان اجاره نامه و وكالتنامه و نظائر آن ، مسائلي كه پيرامون دليليت و شرايط سنديت آن دور مي زند، مورد بررسي قرار گيرد . ولي هرگاه موضوع بحث پاره اي از مندرجات آن مانند تعهدات و قراردادهاي منعكس در قولنامه و وضعيت حقوقي اين قراردادها نظير تعهدات و قراردادهاي مربوط به بيع مال غير منقول و خود بيع مال غير منقول بدون تنظيم سند رسمي باشد (كه همين موضوعات نيز تحت عنوان قولنامه معمولاً مورد بحث قرار مي گيرد)، ديگر عنوان « قولنامه » نمي تواند داشته باشد بلكه موضوع بحث بايد ماهيتهاي حقوقي مطلق يا مقيد ثبت نشده يا مندرج در سند عادي مانند قرارداد تشكيل بيع يا بيع مال غير منقول ثبت نشده يا منعكس در سند عادي باشد . بنابراين، آنچه در عرف عام بنام « قولنامه» ناميده مي شود وبرحسب موارد داراي مندرجات ومفاهيم گوناگون و مبهم است،عنوان مشخص حقوقي نيست و محتواي مشخص حقوقي ندارد ونبايد بطور كلي محور مباحث حقوقي قرار گيرد ، هرچند كه محتواي هريك از قولنامه هاي تنظيم شده با لحاظ عبارات و مفاهيم خاص خود ، مي تواند از حيث وضعيت و آثار حقوقي و روابط طرفين ، موضوع بحث و بررسي واقع شود. در حقيقت ، آنچه معمولاً مورد بحث قرار مي گيرد ، وضعيت وآثار قراردادها و تعهدات منعكس در سند عادي بنام « قولنامه » است، ولي آنچه موضوع اين مباحث معرفي مي گردد « قولنامه » است كه مفهوم يك سند عادي را دارد .
به اين ترتيب ، انتخاب « قولنامه » به عنوان موضوع بحثهاي مربوط به وضعيت و آثار قراردادهاي مربوط به اموال غير منقول يا مربوط به معاملات اين اموال منعكس در قولنامه از دو جهت ناصحيح به نظر مي رسد : يكي از اين حيث كه قولنامه سند است نه مسند، و بحث در مورد مسند بجاي سند گونه اي خلط مبحث است هر چند كه بحث از جنبه ارتباط قراردادهاي مذكور به نوشته عادي قولنامه دنبال مي شود ، وديگر از اين جهت كه محتواي يك قولنامه متداول بين مردم ،انحصاراً يك بيع يا قرارداد تشكيل بيع يا تعهد بر خريد و فروش نيست بلكه ممكن است يك قول و وعده ساده بر تشكيل معامله در آينده يا يك انشاي معلق ويا مفاهيم ديگري كه در اصل فاقد ارزش حقوقي است باشد ، كه در نتيجه تخصيص بحث به بيع يا تعهد بر بيع مال غير منقول، زير موضوع « قولنامه » ، حتي با حقيقت محتواي همه قولنامه ها سازگار نيست .
بنا به جهات ذكر شده بالا،موضوع بحث اين مقاله ، قرارداد تشكيل بيع (قرارداد انشاي بيع ) معرفي گرديد .
ب. تقسيم موضوع : موضوع اين مقاله از جهات متعدد قابل بررسي است و بدين جهت به شرح زير تقسيم و مطالعه مي شود :
مبحث نخست - وضعيت حقوقي قرارداد تشكيل بيع
مبحث دوم - اثر حقوقي قرارداد تشكيل بيع
مبحث سوم - مسائل
مبحث نخست: وضعيت حقوقي قرارداد تشكيل بيع
آنچه در اين گفتار اصولاً مودر بحث قرار مي گيرد اين است كه آيا قرارداد انشاي بيع از نظر حقوقي معتبر است يا خير ؟هرچند محور بحث، اساساً حقوق مدني و مقررات موضوعه قانون مدني است ولي تحليل اين قسمت از مقاله ، بدون بررسي هرچند اجمالي مباني فقهي مسأله ، تحليلي خالي از ضعف نخواهد بود . بدين جهت مناسب است، به اختصار، آن را از جهت فقهي مطالعه كنيم .

گفتار نخست: وضعيت قرارداد تشكيل بيع از جهت فقهي
 

وضعيت حقوقي قرارداد تشكيل بيع را بايد از دو حيث در فقه بررسي كرد: يكي از حيث حدود ومصاديق عقود معتبر،و ديگري از جهت موضوع قرارداد مزبور .
پس ، مطالب اين گفتار را در دو بحث ويك نتيجه مي آوريم .

بحث يكم : حدود ومصاديق عقود معتبر
 

آيا انشاءات حقوقي دو طرفه منحصراً در صورتي اثر حقوقي دارد كه در قالب يكي از عقود مشخص مذكور در فقه باشد ، يا اينكه هر انشاي حقوقي دو طرفه در هر قالب و چارچوب معتبر است و حد وحصري براي آن نمي تون شناخت ؟
نظريه حصري بودن الگوهاي معاملاتي اگر چه در زمانهاي گذشته طرفداران زيادي داشت ولي امروزه چندان مورد توجه نيست . با اين حال، بعضي از فقيهان معاصر، اعتبار و لزوم رعايت قراردادها وتعهداتي را كه در قالب عقود معين انشاء نشده باشد،تحت عنوان شروط ابتدائي انكار كرده و اين عدم اعتبار را به اجماع نسبت داده اند . در حالي كه،برعكس ، بعضي ديگر هرنوع قرارداد عقلايي را كه به اراده طرفين انشاء شود و دليلي برفساد آن نباشد ، معتبر و لازم الوفاء دانسته اند .
آن عده كه عقود معتبر را منحصر به عقود معين توصيف شده در زمان شارع دين (ص) دانسته اند ، استدلال خود را عمدتاً برمباني اصل عدم و حمل عمومات عقود برمعاملات معهود و شناخته شده و نيز اجماع منقول استوار كرده اند .
از يك طرف، اصل اين است كه هيچ مال يا حقي از شخصي به ديگري انتقال نمي يابد و هيچ شخص متعد و مكلف نمي شد مگر به وسيله منشئاتي كه در زمان شارع متداول واعتبار آن قولاً يا فعلاً يا تقريراً مورد تأييد او بوده است. بنابراين ،اعتبار حقوقي منشئات ديگر و جريان آثار حقوقي آنها مورد ترديد و به حكم اصل عدم،محكوم به بي اعتباري است. از طرف ديگر، عمومات عقود - نظير « اوفوا بالعقود » عمومات مطلق نيست بلكه مقيد و محدود است و مثلاً « الف » و « لام » واقع در كلمه «عقود» ، « الف » و «لام » عهدي است كه جمع عقود را محدود به عقود معهود و شناخته شده در زمان شارع مي سازد .
اما بررسي ادله و قواعد فقهي مربوطه اين تضييق ومحدوديت را در روابط معاملاتي نفي مي كند ،زيرا عمومات و اطلاقات فقهي نظير آيه هاي «اوفوا بالعقود » و « تجاره عن تراض » و احاديث حاوي عبارت « المؤمنون عند شروطهم » يا « المسلمون عهد شروطهم » ، همچنانكه مورد استدلال قرار گرفته است، دلالت بر اعتبار هر عمل حقوقي دارد كه عرفاً عنوان عقد برآن اطلاق مي شود و مورد تراضي طرفهاي مربوط قرار مي گيرد ، زيرا مسلماً اصطلاح عقد يا تجارت ونظاير آن ،حقيقت شرعيه ندارد و عناوين مزبور در همان معاني متداول عرفي به كار رفته كه در صورت ترديد ،اصل، عدم حقيقت شرعيه است :
1. واژه « العقود » در جمله « اوفوا بالعقود » جمع با « الف » و « لام » است و چنين جمعي در زبان عرب افاده عموم مي كند كه ، با در نظر گرفتن اين امر، آيه مذكور چنين معني مي دهد : « اي كساني كه گرويده ايد ! به همه قراردادها پاي بند باشيد » .
از طرفي ديگر، دليلي براينكه « الف » و « لام » در « العقود » عهدي باشد وجود ندارد و «الف» و « لام » جنس نيز امكان دارد در جمع بكار رود ، كه در اين صورت ،منظور از جنس عقود در صيغه « العقود » هريك از انواع عقد نظير بيع واجاره وانواع عقود غير معين است واز جهت اصولي در صورت ترديد در تقيد مفهوم عام مربوط به جمع مصدر به « الف » و «لام» ، اصل ، عدم تقيد است .
2. با ملاحظه صدر آيه 29 سوره نساء (يا ايها الذين آمنوا لا تأكلوا اموالكم بينكم بالباطل … ) معلوم مي شود كه جمله « تجاره عن تراض » ، از حيث نوع و ماهيت معامله ، شامل عقود معين وغير معين كه موضوع آن بطور مستقيم،مال ياتعهد برانجام عملي كه منتهي بر انتقال مال شود، مي باشد و اعتبار و مشروعيت هر عقد ناشي از تراضي طرفهاي مربوطبه آن را تأييد مي كند . زيرا واژه «تجارت» نيز حقيقت شرعيه ندارد و منظور از آن مطلق عملي است كه عرفاً به آن تجارت گفته شود و دليلي بر تقيد آن به عقود معين وجود ندارد . و ظاهر آيه اين است كه تجارت ناشي از تراضي ، اكل مال ديگري را مباح مي كند، نه اينكه جواز كل مال مزبور، موارد تجارت معتبر ناشي از تراضي را محدود به معاملاتي كند كه موضوع آن مستقيماً مال و نتيجه بي واسطه آن اكل مال باشد . بنابراين ،معني آيه مزبور چنين مي شود : « اي كساني كه گرويده ايد! اموال يكديگر را به ناروا مخوريد مگر اينكه از راه تجارت حاصل از تراضي شما باشد » .
3. جمله « المؤمنون عند شروطهم » يا « المسلمون عند شروطهم » كه در احاديث معتبر و متعدد در جهت اعتبار شرط و لزوم رعايت آن مورد استناد قرار گرفته است نيز مي تواند تأييدي بر اعتبار همه قراردادها باشد. زيرا صرفنظر از اينكه در بعضي ازكتب لغت واژه « شرط » بطور مطلق به معني پيمان آمده و اين اطلاق شامل تعهد مستقل وتعهد مندرج ضمن عقد مي شود ، حتي اگر معني حقيقي و اصلي آن را پيمان مندرج ضمن عقد بدانيم و بكار رفتن آن را در معني مطلق نسبت به معني اصلي مجاز تلقي كنيم ، با لحاظ اينكه در اصطلاح فقهي و در احاديث به فراواني در معني مطلق بكار رفته است، استنباط اين معني از آن در اصطلاح فقهي بعيد به نظر نمي رسد . براين مبنا وبا لحاظ مفهوم عام كه از كلمه جمع مضاف «شروطهم» استفاده مي شود ، اعتبار عقود غير معين را مي توان از آن استنباط كرد .
4. آيات فراواني از قرآن به روشني بر اعتبار مطلق معاهدات و پيمانها و لزوم اجراي تعهدات مربوط به آنها و زشتي پشت پا زدن به آنها دلالت دارد ، كه با لحاظ اينكه قراردادهاي مزبور مقيد به نوع خاصي نشده است ودر نظر گرفتن تنوع اين معاهدات از حيث اسكلت و شرايط، در شمول آيات مزبور نسبت به پيمانهاي غير معين ترديدي باقي نمي ماند .
5. افراد جامعه در روابط خود براي قراردادهايي كه انشاء مي كنند ارزش و اعتبار قائلند و خود را به تعهدات آن ملزم مي دانند و اشخاصي را كه آن را محترم نمي شمارند ، سرزنش و محكوم مي كنند ، بي آنكه در اين وضعيت بين عقود معين و غير معين تفاوتي بگذارند و اين روش به زمان حاضر اختصاص ندارد و در عصر پيامبر اسلام صلي الله عليه وآله نيز جريان داشته است، در حالي كه از شارع و امامان عليه السلام ، ردّ يا تحديدي نسبت به آنها به ما نرسيده است . اين وضعيت نيز صحت ونفوذ عقود غير معين را از جهت فقهي ثابت مي كند .
با لحاظ آنچه در بالا ذكر شد، بايد معتقد به اعتبار مطلق قراردادها ، مگر آن دسته كه با موازين شرعي مغايرت دارد ، گرديد .

بحث دوم : موضوع قرارداد تشكيل بيع
 

موضوع قرارداد تشكيل بيع ، يك عمل حقوقي يعني انشاي عقد بيع يا در حقيقت تعهد برانشاي آن است . هرگاه قرارداد مزبور برحسب اراده طرفين معوض باشد - يعني هريك از ايشان براساس قرارداد در برابر ديگري متعهد به انشاي بيع شده باشد - موضوع قرارداد ،هرچند به ظاهر، موضوعي واحد به نظر مي رسد اما در حقيقت متعدد است و تعهد هريك به انشاي عقد به عنوان بايع يا خريدار، در برابر تعهد ديگري به انشاي آن ، به عنوان ديگر قرارداد؛ يعني يكي از دو طرف تعهد بر فروش مال و طرف ديگر متقابلاً تعهد برخريد آن مي كند ، كه دراين مورد ، نتيجه انجام تعهد طرفين پيدايش ماهيت حقوقي واحد يعني عقد بيع است . اما اگر اين قرارداد در اراده دو طرف غير معوض باشد- يعني يكي از دو طرف در برابر ديگري تعهد برانشاي بيع كرده و طرف ديگر صرفاً اين تعهد را پذيرفته باشد بدون اينكه متقابلاً او هم به انشاي عقد متعهد شده باشد - مورد اين قرارداد در حقيقت واحد است ، اگرچه اجراي آن و تأثير انجام تعهد متعهد ، در تشكيل عقد، مستلزم همكاري اراده طرف ديگر درايجاد اين ماهيت است ؛ زيرا تعهدي بر عهده طرف ديگر بر انشاي متقابل عقد قرار نگرفته بلكه اين طرف صرفاً متعهد له در قرارداد تشكيل بيع است . در نتيجه، او خواهد توانست از اين همكاري اراده در جهت ايجاد عقد خودداري و تعهد مزبور را از ذمه متعهد ، مانند هرطلب ديگر، اسقاط كند.
عمل حقوقي مانند عمل مادي مي تواند مورد تعهد قرار گيرد كه، در صورت امتناع، متعهد به انجام آن ملزم مي شود .
فقهاء تعهد برانجام عمل حقوقي را صحيح دانسته اند، منتها آن را به صورت شرط ضمن عقد،مورد بررسي قرار داده و بنابر نظر اقوي اجبار مشروط عليه را به انجام عمل حقوقي، در صورت خودداري او از انجام شرط ، ممكن تلقي كرده اند .
به كمك تحليل مسأله و در نظر گرفتن ضوابط فقهي، مانعي براي اعتبار قراردادي كه موضوع خود قرارداد عمل حقوقي باشد، در فقه به نظر نمي رسد زيرا ، از حيث عمل مورد تعهد در قرارداد، تفاوتي بين عمل مادي و عمل حقوقي وجود ندارد .

نتيجه گفتار يكم :
 

با در نظر گرفتن مطالب بالا، بايد گفت قرارداد تشكيل بيع از جهت فقهي قراردادي معتبر و لازم الاجراء است و در صورت امتناع متعهد ، طرف ديگر قرارداد مي تواند الزام او را به اجراي مفاد قرارداد مزبور درخواست كند .

گفتار دوم : وضعيت قرارداد تشكيل بيع در حقوق مدني
 

هرچند انطباق مقررات قانون مدني با موازين فقهي و عدم مغايرت آنها با هم مورد تأييد مراجع رسمي قرار گرفته است وحكم فقهي مسأله موضوعي اين مقاله اصولاً بايد در حقوق مدني نيز ثابت باشد، با اين وصف،به نظر مي رسد كه بررسي مسأله، با تكيه بر نصوص خاص قانون مدني وبا در نظر گرفتن رويه قضائي ، چهره ديگري را از استدلال و تحليل حقوقي براي اثبات حكم مسأله ارائه مي دهد . لذا مطالب اين گفتار را در چهار بحث زير مطالعه مي كنيم :

بحث يكم : وضعيت قرارداد تشكيل بيع در قانون مدني ،از حيث حدود مصاديق عقود معتبر :
 

با وضع ماده 10 قانون مدني كه مقرر ميدارد « قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آن را منعقد نموده اند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است » ، مجالي براي ترديد در اعتبار حقوقي قراردادهايي كه داراي الگوي عقود معين نيستند و نيز مخالفتي با موازين قانوني ندارند ، باقي نمي ماند .
قراردادي كه مورد آن تشكيل عقد بيع مالي - اعم از معين يا غير معين- است ، از يك طرف يكي از اقسام عقودي است كه قالب هيچ يك از عقود معين را ندارد واز مصاديق عقودي است كه در ماده 10ق.ك.، به نام قراردادهاي خصوصي معرفي شده است، و از طرف ديگر ،هيچ مانع قانوني و دليل حقوقي اعتبار آن را نفي نمي كند . بنابراين ،قرارداد مزبور را در صورتي كه مخالف مقررات نباشد ، بايد از حيث شمول قراردادهاي معتبر، صحيح و لازم الاتباع دانست .

بحث دوم : موضوع قرارداد تشكيل بيع
 

همان طور كه سابقاً بيان شد، موضوع قرارداد مورد بحث،يك فعل مثبت حقوقي است كه انجام آن مورد تعهد قرار مي گيرد .
درماده 214 قانون مدني كه مقرر مي دارد « مورد معامله بايد مال يا عملي باشد كه هريك از متعاملين تعهد تسليم يا ايفاي آن را مي كنند »، نسبت به عمل مورد قرارداد ، تفاوتي بين عمل حقوقي مانند انشاي عقد يا ايقاع وعمل مادي مانند احداث ساختمان وحفر چاه وجود ندارد . بنابراين ، در صورتي كه متعهد از انجام تعهد ناشي از قرارداد مزبور يعني انشاي عقد بيع خودداري كند ، متعهد له مي تواند از الزام او را به انجام تعهد مزبور درخواست نمايد .
اين توجيه كه عمل حقوقي مورد تعهد مخلوق اراده شخص متعهد است والزام متعهد به خلق ارادي ماهيت حقوقي، معقول نيست ، نمي تواند درخور پذيرش باشد ؛ زيرا طبق قاعده كلي مستخرج از مواد اوليه ( مواد 220 و 222 و 237 و 238 قانون مدني ) در موارد امتناع متعهد از انجام تعهد مانند مورد تعهد مادي نيازي به اراده آزاد او براي انجام عمل مورد تعهد نيست و اراده حاكم در اين موارد به جانشيني اراده آزاد متعهد، موجد عمل مورد تعهد خواهد بود .

بحث سوم : مطالعه تطبيقي
 

در حقوق فرانسه ،ماده 1589 قانون مدني اين كشور، براي تعهد مشترك طرفين برايجاد بيع ، ارزش بيع را مي شناسد و مقرر مي دارد : «وعده بيع ، در صورتي كه دو طرف نسبت به شيئي و قيمت آن رضايت مشترك داشته باشند، ارزش بيع دارد …» . شناسايي ارزش بيع براي تعهد مشترك طرفين به انشاي عقد عجيب مي نمايد ،زيرا در تعهد بر بيع ايجاد بالفعل بيع مورد اراده طرفين نيست بلكه پيدايش تعهد مشترك برايجاد آن در آينده مورد نظر ايشان است . تعهد بربيع را نمي توان يك بيع معلق تلقي كرد ، زيرا درتعهد بر بيع اصولاً انشاي بيع مورد اراده طرفين نيست تا ماهيت مورد اراده منجز يا معلق باشد بلكه منظور طرفين ايجاد تعهد بر انشاي آن در آينده است .
بديهي است همانطور كه نويسندگان حقوق مدني فرانسه متذكر شده اند، تعهد يكطرفه بر فروش يا خريد مال با تعهد مشترك طرفين بر بيع متفاوت است . در تعهد يكطرفه يكي از دو طرف تعهد بر فروش يا خريد مي كند و طرف ديگر صرفاً اين تعهد را مي پذيرد بدون اينكه متقابلاً او هم تعهد برخريد يا فروش بكند .
با مطالعه پاره اي آراء قضائي و بعضي از تأليفات حقوقي ، به نظر مي رسد كه به پيروي از ماده 1589 قانون مدني فرانسه كه اراده تشكيل قرارداد بر بيع با اراده تشكيل خود بيع درآن مخلوط گرديده ، قبول يك طرف نسبت به تعهد فروش يا خريد طرف ديگر با قبول تشكيل عقد بيع يا حتي قبول ايجاب بيع اشتباه شده است ،زيرا در بعضي از آراء و نوشته ها تصريح گرديده كه تعهد يكطرفه بر فروش ، ارزش بيع را به دست نمي آورد مگر اينكه به وسيله خريدار قبول شود .
قبول خريدار نسبت به تعهد بر فروش طرف ديگر نبايد با قبولي كه در برابر ايجاب بيع صادر ميگردد اشتباه شود . قبول تعهد بر فروش،صرفاً موافقت با تحقق يافتن تعهد يكطرفه فروشنده به سود قبول كننده است ، در صورتي كه قبولي كه در برابر ايجاب فروشنده ابراز مي شود ، مشاركت در تشكيل بيع است كه التزام خريدار را نسبت به اجراي آثار بيع در بر دارد .

بحث چهارم : بررسي مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت در مورد تعهد به بيع مال غير منقول
 

دراين بحث اين مسأله بررسي مي شود كه صرفنظر از اعتبار يا عدم اعتبار عقود ثبت نشده راجع به اموال غيرمنقول، آيا مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت شامل قرارداد تشكيل بيع مال غير منقول نيز مي شود يا خير ؟ آيا ثبت قرارداد مزبور نيز مانند ثبت بيع مال غير منقول،الزامي است يا خير ؟
بادر نظر گرفتن ماهيت قرارداد تشكيل بيع، به نظر مي رسد كه اين قرارداد اصولاً خارج ازشمول مقررات مواد 46 تا 48 قانون ثبت است ، زيرا :
ظاهر اين است كه منظور قانونگذار از عقود و معاملات راجع به عين يا منافع املاك ، معاملاتي است كه مستقيماً مربوط به عين يا منافع اموال غير منقول مي شود ، يعني موضوع مستقيم برآنها اموال مذكور باشد ، در صورتي كه موضوع مستقيم قرارداد تشكيل بيع مال غير منقول، يك عمل حقوقي است كه عبارت از انشاي بيع باشد، و مال غير منقول، موضوع بيعي است كه طرفين متعهد به انشاي آن مي شوند . افزون بر اين ، از آنجا كه مقررات مواد 46 تا 68 ق.ث. و الزامي بودن ثبت اسناد مورد اين مواد از مقررات استثنايي است هرگاه در شمول مقررات آنها نسبت به قرارداد تشكيل بيع ترديد شود ، مقتضاي اصل، عدم شمول است .
ممكن است ايراد شود كه فلسفه الزامي شدن ثبت اسناد مذكور، يعني جلوگيري از انجام معاملات معارض ، نسبت به اموال غير منقول، در قرارداد تشكيل بيع مال غير منقول نيز موجود است واين امر شمول مقررات مواد مذكور را نسبت به اين قرارداد نيز ايجاب مي كند . زيرا ممكن است شخصي بدون تنظيم سند رسمي ، قراردادهاي متعددي در برابر اشخاص مختلف ، نسبت به تشكيل بيع يك مال غير منقول منعقد كند و درهريك از آنها متعهد به انتقال و بيع آن مال به طرفهاي متفاوت قراردادها شود .
اما اين ايراد با توضيح زير برطرف مي شود :
علاوه بر اينكه فلسفه وضع مقررات در صورتي كه به عنوان علت وضع مورد تصريح قانوگذار قرار نگرفته باشد ، نمي تواند وجوداً و عدماً ملاك اثبات و نفي اين مقررات قرار گيرد تا بتوان مقررات مذكور را به قرارداد تشكيل بيع مال غير منقول نيز تسري داد ، اصولاً فلسفه مزبور را نمي توان در قرارداد تشكيل بيع مال غير منقول، همانند بيع مال غير منقول محقق دانست ؛ چه اينكه در بيع مال غير منقول معمولاً تمام ثمن هنگام بيه به بايع تسليم مي شود وانگيزه تحصيل غير قانوني مال از راه انجام معاملات مكرر نسبت به يك مال، بايع را وسوسه مي كند ، اما در قرارداد تشكيل بيع مال غير منقول،چون هنوز مبيع به خريدار انتقال نمي يابد و طرفين صرفاً در برابر يكديگر تعهد بر انشاي بيع مي كنند ، به اين جهت در وضع طبيعي و عادي ، متعهد به فروش، مالي بدست نمي آورد تا اين موضوع انگيزه او در عقد قراردادهاي متعارض متعدد شود واگرهم در مواردي مبلغي به عنوان پيش پرداخت به بايع تسليم مي شود ميزان آن محدود و جزئي خواهد بود. به اين ترتيب ، فلسفه جلوگيري از انجام معاملات متعارض در قرارداد تشكيل بيع مال غير منقول يا اصلاً تحقق ندارد ويا از آنچنان تواني كه آزادي اراده در قراردادها را محدود كند برخوردار نيست .
منبع: www.lawnet.ir
ادامه دارد...