انتقال مورد اجاره به غير و بررسي رابطه مستاجر جز با مستاجر كل و مالك(1)
نویسنده : فرامرز زماني سليمي
مقدمه
قسمت اول- بررسي در خصوص حقوق مستاجر در انتقال مورد اجاره به غير
1- قانون گزار درمورد اجاره محل كسب سلب حق انتقال به غير از مستاجر را بطور مطلق مانع واگذاري اين حق ندانسته است.
2- استفاده شخص يا اشخاص ثالث از منافع مورد اجاره محل كسب را باسلب حق انتقال به غير از مستاجر در همه موارد موجب حدوث تخلف مستاجر ندانسته است.
3- با تعمق در حقوقي كه در مورد اجاره محل كسب وجود دارد واختلاف آن با هدف اجاره محل سكونت باين نتيجه منطقي ميرسيم كه هدف غائي مستاجر محل سكونت استفاده ازمنافع مورد اجاره بوده واين منافع تازمانيكه اين خواسته بالحاظ مقررات قانوني مالك ومستاجر تداوم دارد قابل حمايت است بديهيست بمحض انقضاي مدت اجاره(در صورتيكه اجراه نامه اي باشد) چنانچه مستاجر محل اجاره را تخليه كند هيچگونه حقي براي او باقي نيست بهمين جهت در شقوق 4و5 ماده 8قانون مالك ومستاجر پيش بيني شده كه چنانچه موجر احتياج شخصي خود را در انقضاي مدت اجاره اثبات نمايد بارعايت تبصره 3همان ماده دادگاه حكم تخليه صادر خواهد كرد.در حاليكه در محل كسب هدف نهائي از اجاره ايجاد محيط ومكانيست كه در آن مستاجر فعاليتهاي حرفه اي يا تجاري خود را انجام ميدهد.
بديهي است باوضع قانون مالك ومستاجر از چنين مستاجري(مستاجر محل كسب پيشه وتجارت )حمايت بيشتري شده وحق سرقفلي براي وي پيش بيني شده است.
از طرفي ديگر مي دانيم كه عوامل متعددي از قبيل مشكلات مالي وخانوادگي ويا اجتماعي در عمل مانع ادامه فعاليت هنري وصنعتي ويا تجاري شخص ميشود وگاه تغييراتي كه در وضع بدني يا رواني مستاجر پيدا ميشود اجاره فعاليتهاي حرفه اي را ازوي سلب ميكند.بديهي است درچنين مواردي حفظ حقوق كسب وپيشه اين مستاجر ايجاب مي نمايد كه بتواند منافع مورد اجاره را به غير انتقال دهد ومقنن باوضع ماده 18وتبصره مربوطه اين حق را مورد حمايت قرار داده است واما فعاليتهاي حرفه اي يا تجاري در اغلب موارد مشاركت وهمفكري وهمكاري اشخاص متعددي را كه هريك تخصصي دارند ايجاب مي نمايد ولاجرم در هريك از اين فعاليتها باتوجه بنوع خود ممكن است مستاجر از وجود اين افراد بطور مداوم استفاده كند وحتي نوعي شركت مدني باآنها ايجاد كند ودراين شركت حقوق استيجاري خود را بعنوان سهم الشر كه منظور دارد( در اين زمينه رائي از شعبه چهار دادگاه بخش تهران صادر شده كه اين مشاركت را درمحل كسب بعنوان تخلف تلقي نكرده ونتيجتا دعوي انتقال به غير محكوم ببطلان اعلام شده است البته از سرنوشت اين راي در مرحله پژوهش اطلاعي بدست نيامده)ومباشرتش نيز دراستفاده از مورد اجاره تداوم داشته باشد . بامثالي دراينخصوص اهميت مسئله روشن ميشود: درفعاليتهاي هنري موسسات فيلم برداري اعم از سينمائي وتبليغاتي ، تهيه كننده ممكن است ظاهرا محلي را اجاره كند درحالي كه درگرداندن فعاليت خاص مداوماكارگران ، هنرپيشه، فيلم بردار وساير افراد دراستفاده ازمورد اجاره دخالت دارند وبالمال اين افراد از مورد اجاره نيز استفاده ميكنند وليكن مباشرت مستاجر قطع نميشود ونقش خودرا درتهيه فيلم حفظ ميكند دراينصورت طبعا حق درخواست تخليه بعنوان انتقال به غير براي مالك وجود نخواهدداشت.
البته دراين مورد بايد قائل بتفكيك شد ووضع مستاجري را كه قسمتي از مورد اجاره را به غير انتقال داده وخود درآن قسمت اساسا مباشرت ندارد استثناء نمود درپرونده ايكه درشعبه چهاردادگاه بخش تهران مطرح بود دعوي تخليه ئي بلحاظ انتقال به غير عليه مستاجر محل كسب كه يك قسمت قطعه زمين محصوررا بابناي مستحدثه درآن براي چوب بري اجاره كرده بود طرح شد ودررسيدگي دادگاه احراز گرديد كه مستاجر قسمتي از مورد اجاره را باملك خود كه درجنب رقبه مورد اجاره قرارداشت يكجا باشخاص ثالث انتقال داده وخود درجزء ديگر ي ازمورد اجاره تصرف كرده است ودرقسمت انتقال داده شده شخصا هيچگونه مباشري نداشته است حكم تخليه بلحاظ تخلف از قرارداد اجاره وانتقال جزئي ازمورد اجاره وعدم رعايت مقررات ماده 18 قانون مالك ومستاجر وتبصره مربوطه صادر شد كه هرچند از سرنوشت آن درمرحله پژوهش اطلاعي نيست ولكن بر پايه مباني قابل دفاعي اتخاذ تصميم بعمل آمده بود .
نتايجي كه ازاين بررسي عايد ميشود اينست كه اولا درمحل كسب وسكونت اگر از مستاجر حق انتقال به غير سلب نشده باشد بدون هيچگونه تشريفاتي ميتواند جزء ياكل مورد اجاره را به غير انتقال دهد واگر اين حق سلب شده باشد بمحض اثبات تخلف درمحل سكونت ولو بابقاء مباشرت مستاجر تخلف محرزاست ودرمحل كسب انتقال به غير درمدت اجاره منوط بانجام تشريفات ورعايت شرايط ماده 18 ميباشد مشروط براينكه مدت قرارداد اجاره مستاجر دوم ازمدت اجاره مستاجر اول تجاوز نكند توجه شود كه لفظ (( مدت اجاره)) درماده قانون ( باتكاء لزوم قيد مدت درقرارداداجاره ويا معلوم بودن آن با تعين روز ماه وسال) بكاررفته است . ثانيا مستاجر دوم بهمان كسب مستاجر اول اشتغال ورزد ومستاجر مكلف است بدوا بمالك اظهارنامه فرستاده ونامبرده را براي تنظيم سند بدفترخانه دعوت نمايد واگر مالك دردفتر حاضر نشد سند تنظيم ميگردد ولكن مستاجراول ومستاجر دوم متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهد بود با توجه باين ماده وعنايت به تبصره مربوطه كه درمقام بيان پرداخت سرقفلي ازناحيه موجر مخالف بانتقال به مستاجر ميباشد نتايج زير استنباط ميگردد.
1- درهرحال چه درمدت اجاره وچه درخارج از مهلت اجاره مكان انتقال به غير درمحل كسب براي مستاجري كه حق انتقال ازوي سلب گرديده شناخته شده است .
2- درهرصورت اگر مالك باانتقال راضي نبود درميزان سرقفلي اختلافي وجودنداشته باشد حق تقدم دردادن سرقفلي باموجر است (تبصره ماده 18) وچنانچه مالك با انتقال موافق نباشد وخود حاضر بپرداخت سرقفلي بميزان مورد درخواست مستاجر نباشد درباقي مدت اجاره بترتيب مذكور درماده 18 قهراانتقال انجام ميگيرد مسئله ايكه محل اختلاف است مورديست كه مدت اجاره سپري شده ومالك اذن انتقال نميدهد عده اي از آقايان قضات معتقدند كه مستاجر بادادن دادخواست بالزام مالك بتنظيم سند اجاره ميتواند از حقوق ماده 18 استفاده نمايد جمعي اعتقاد دارند كه مستاجر ميتواند ويا مجبور است دادخواست عليه مالك مطرح نموده والزام اورا بپرداخت سرقفلي بخواهد بجهاتيكه ذيلا بيان خواهد شد غيرازاين دونظررا ه حل ديگري نيز وجوددارد زيرااگر، مستاجري نخواهد بدوا دادخواست تنظيم سند اجاره تقديم نمايد ونخواهد ويا نتواند منتظر تشريفات اين دادرسي شود وهمچنين منطقي تشخيص ندهد كه دادخواست الزام بپرداخت سرقفلي طرح كند وآنرا باتوجه بعواقب اين دادرسي از جهت حصول هدف يعني حق كسب وپيشه متعسر تلقي نمايد ونتيجه ((دعوي اذن بانتقال اقامه كند نه تنها كاردزستي انجام نداده بلكه باعتقاد نگارنده سريعترين وبهترين طريقه نيل بهدف را انتخاب كرده است وچون باب استنباط دررسيدگي بدعاوي حقوقي حسب ماده 3 قانون آئين دادرسي مدني براي دادرس مسدود نيست وبشرحيكه دربالا استدلال شد ازروح قانون تمايل ، مقنن درامكان انتقال به غيرمحل كسب با شرايطي مسنتبط است ودراين مثال موجر باانتقال به غيرموافق نيست وراسا)) نيز سرقفلي را نمي پردازد براساس قاعده (( الحاكم ولي المنتنع)) وبااستفاده ازماده 18 وتبصره ذيل آن بچنين مستاجري بايد اجازه انتقال داده شود.
( درلايحه اخير مالك ومستاجر كه هنوز بمرحله تصوبب نرسيده باپيش بيني اينكه دادگاه درچنين موردي اذن انتقال ميدهد به اين اختلاف خاتمه داده شده است )
فاما تكليف مستاجريكه توانسته است بامراجعه بدادگاه اذن انتقال به غير را تحصيل نمايد نيز ازجهت رعايت تشريفات انتقال درخور اهميت است وبراي بررسي شكل مناسب اين انتقال واستفاده ازاين اذن مسائل حقوقي مرتبط بااين موضوع را مجددا به نظر مي آوريم .
به طوركلي حق استفاده مستاجر ازمنافع مورد اجاره ازانواع حق مالكيت است كه مربوط بمنافع ملك بوده والبته اين مالكيت براي مستاجر محل كسب ومحل سكونت يكسان نيست واختلاف آن ناشي از رجحان وقوت مالكيت منافع محل كسب است ولي بهركيفيت درمالكيت مستاجر نسبت بمنافع نميتوان ترديد كرد. اين مالكيت منافع محدوديتي دارد كه مربوط بماهيت حقوقي عقد اجاره است زيرا اجاره عقديست متكي بمدت وپس از انقضاي مدت اجاره برمبناي اصول، مندرج درقانون مدني نميتوان براي زمان، شخصي مستاجر را مالك منافع مورد اجاره دانست البته اين سخن با مباني قانون مالك ومستاجر منافاتي ندارد زيرا براساس مقررات قانون مذكور ( مستنبط از تبصره 1ماده 1) اين رابطه با تداوم تصرف قابل حمايت است وباعتقاد عده اي از صاحبنظران ظاهرا عقد اجاره درمورد مدت كه از شرايط صحت عقد است مفهوم حقوقي خودرا ازدست داده است درصورتيكه بنظر ميرسد اين استنباط بامباني حقوقي قانون مالك ومستاجر منطبق نيست زيرا بررسي شد كه حقي درمنورد انتقال محل كسب ماده 18 انتقال را محدود بمدت اجاره دانسته وبراي بقيه مدت بمستاجر اذن انتقال داده شده است واين امر ناشي از همان قاعده حقوقي است كه مورد بررسي قرارگرفت.
ازماده 4 همين قانون استفاده ميشود كه پرداخت اجرت المثل رابخلاف اجرت المسمي منوط بانقضاي ماه دانسته است وبا نظري اجمالي بماده 2 ملاحظه ميكنيم بموجر حق داده است كه پس از انقضاي مدت اجاره با مستاجرين جزء طرف اجاره قرارگيرد، اين مثالها قويا اين اعتقاد را تاييد مينمايد كه پس از انقضاي مدت اجاره تصرف مستاجر است كه رابطه حقوقي وي را بامالك توجيه ميكند ومالكيت منافع براي وي لحظه بلحظه حاصل ميشود . بررسي وضع مستاجر محل كسبي كه مالك آن باانتقال به غير موافق نيست ودرانقضاي مدت اجاره از دادگاه اذن انتقال گرفته است واينكه آيا ميتواند راسا با مستاجر ثاني سند تنظيم كند يا محق است بدون سند انتقال دهد ويا شكل حقوقي ديگري برايش مقصور است موضوع اين قسمت از بررسي است چند مسئله درآن واحد بايد مورد توجه قرارگيرد.
1- بموجب ماده 17 قانون مالك ومستاجر انتقال محل كسب بمستاجر جديد فقط باتنظيم سند رسمي قانوني است بنابراين درنحوه انتقال وقانوني بودن آن تنظيم سند رسمي از جمله شرايط اوليه است درنظر داريم كه بررسي درمورد مستاجري است كه حق انتقال به غير نداشته وباعتقاد اينجانب ارزش عملي وفعلي ماده 17 درحال حاضر محدود بهمين مورد است .
2- درتنظيم سند مستاجرحقوق خودرا عينا وراسا باسند صلح بمستاجر جديد منتقل كند ويا استنباط ازماده 18 كه مربوط بمدت اجاره مستاجراست وباوحدت ملاك از ماده مذكور موجر را بدفترخانه دعوت نموده وبااعلام موافقت خود با انتخاب مستاجر جديد واعلام انصراف از حقوقي كه درمورد اجاره دارد وبا اخذ حقوق كسب پيشه از مستاجر جديد وباارائه احكام قطعي دادگاه درخصوص ماذون بودن درانتقال ، سند اجاره جديد بين مالك ومستاجر جديد تنظيم شود كه دراينمورد درحقيقت تنظيم سند قهرا بمالك تحميل شده است . بديهي است اگر مالك حاضر به تنظيم سند نشود طبق مقررات ماده 18 سند تنظيم شده ومراتب درآن تذكر داده خواهد شد( ازوحدت ملاك ماده 14 نيز دراينخصوص مي توان استفاده كرد.
دراين قسمت از بررسي براي جلوگيري از هرگونه اشتباه بايد به چند نكته توجه داشت وآن اينكه درحقي كه درماده 18 بمالك داده شده است اولا درتنظيم سند براي بقيه مدت لزومي ندارد كه نام مالك ومستاجر جديد درسند بعنوان مالك ومستاجر قيد گردد زيرا بديهي است كه اگر مالك باابلاغ اظهارنامه تمكين بانتقال نمايد مي توان سند اولي را كه مدت آن باقي مانده بتراضي اقاله نموده وراسا بين مالك ومستاجر جديد سند تنظيم كرد واگر مالك حاضر نشد براي بقيه مدت بين مستاجر اصلي ومستاجر جديد سند تنظيم شود ومستاجر جديد ومستاجر قديم هرد و متضامنا مسئول پرداخت مال الاجاره خواهندبود چه حق وصول مال الاجاره بطور تضامني براي مالك باعتقاد اينجانب هرچند درماده18 بطور مطلق انشاء شده محدود به بقاء مدت اجاره است وبطريق اولي دربثي كه بآن اشاره كرديم وراه حلي كه ارائه داديم قهرا مسئله تضامن وجود نخواهد داشت ومستاجر جديداعم ازاينكه حقوق خودرا بوسيله سلحنامه رسمي كسب كرده باشد ويا بشرحي كه فوقا اشاره شد به تنظيم سند( بنام مالك ومستاجرجديد) راسا وقهرا درمقابل مالك قرارخواهد گرفت وبراي دفاع از اين نظر ومنطقي بودن اين راه حل ( كه البته باعتقاد نگارنده اشكال صوري آن بيشتر ازانتقال از طريق صلحنامه است ولكن درتحكيم روابط استيجاري براي مالك ومستاجر جديد وقديم فايده بيشتري دارد) ميتوان باين قاعده حقوق متمسك شد كه درمدت زماني كه اجاره مستاجر اصلي باقي است وانتقال بطريق مذكوردرماده 18 انجام شده نمي توان بمالك تحميل نمود كه برخلاف ميل خود اجاره را از مستاجر جديد كه باانتقال بوي موافق نبوده وصول نمايد وازاين جهت مقنن براي باقي مدت مستاجر اصلي را درپرداخت مال الاجاره متضامنا درمقابل موجر مسئول دانسته است ولكن زماني كه مدت اجاره تمام شده درمسئله مورد بحث مستاجر اصلي رابطه حقوقي بامالك ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفي هم ندارد ومدت اجاره اوتمام شده وتصرفي هم ندارد واين مستاجر جديد است كه باتصرف قانوني درمقابل مالك قرارگرفته ويااگر براي بقيه مدت بامستاجر قديم سند تنظيم نموده درانقضاي اين مدت درمقابل مالك عنوان قائم مقام قانوني مستاجر سابق را خواهد داشت وهمانطوريكه گفتيم مستاجر اصلي براي بقيه مدت مالك منافع بوده است واين مالكيت باانقضاي مدت وعدم تصرف وجود خارجي ندارد وهمانطوريكه رابطه استيجاري وي بامالك هنگام (1)بروز اختلاف عملا قابل اعتناء نيست ازنظرحقوقي نمي تواند تحميلي براي مستاجر سابق براي زمان تصرف مستاجر جديد درپرداخت تضامني مال الاجاره ايجاد نمايد اين فكرباعدالت وانصاف قضائي نيزموافق است.
تصورميشود كه براي استحكام اين نظريه لازم است ماهيت حقوقي عقد اجاره مورد تجزيه وتحليل بيشتري قرارگيردباين معني كه ميدانيم دربعضي ازعقود مانند ازدواج وهبه شخصيت فرد اهميت اولي دادردرصورتي كه درعقد اجاره هرچنددرپيدايش رابطه استيجاري اين شخصيت بي تاثير نيست ولكن علت تامه پيدايش عقد نميباشد وبفرض كه مستاجر جديد خصوصيات مطلوبي راكه مالك درمستاجر اول سراغ داشته است حائز نباشد بامقررات امري قانون مالك ومستاجرتضييع حقي برايش نخواهد بود.
درخاتمه اين مبحث بمنظورارائه راه حل حقوقي براي يك سلسله مسائل موجود درروابط مالك ومستاجربدوا رابطه مستاجري راكه حق انتقال به غيرندارد باثالثي كه جزئي ازمورد اجاره را( اعم ازمحل كسب وياسكونت) انتقال گرفته مورد بررسي قرارداده وسپس دنباله بحث اصلي راادامه خواهيم داد.
همان طوريكه گفتيم مستاجر درمدت اجاره مالك منافع عين مستاجر است كه بديهي است درصورتيكه اين حق باتنظيم سند ايجاد شده باشد مدت آن تازمان بقاء عقد اجاره است ودرحالتي كه بدون تنظيم سند رابطه استيجاري پيدايش يافته باشد حسب ماده 501 قانون مدني برحسب موعد پرداخت مال الاجاره به ميزان روز وماه وسال خواهد بود. براي روشن شدن مسئله قبلا لازم بياد آوري است كه درصورتيكه مستاجر بامالك قراردادي تنظيم نكرده باشد ويا درصورت تنظيم قرارداد حق انتقال به غير ازوي سلب نشده باشد بررسي فوق موردي نخواهد داشت واين بررسي ناظر برزماني است كه مستاجر باداشتن قرارداد اجاره با مالك حق انتقال به غير را ندارد. درچنين موردي هرچند بموجب مفهوم ماده 474 قانون مدني وشقوق 1و2 قانون روابط مالك ومسنتاجر انتقال منافع به غير قانوني نبوده وبخصوص درمحل سكونت بهيچوجه وباهيچ شرايطي قابل حمايت نيست وبرهمين اساس بطوركلي باتوجه بمقررات موضوعه رابطه مستاجر اصلي بامنتقل اليه رابطه استيجاري نيست چراكه درتعريف اين رابطه تبصره 1ماده اول قانون مالك ومستاجر تصرف را اعم ازاينكه باسند رسمي ياغير رسمي بوجود آمده باشد موكول بتراضي باموجر ويا نماينده قانوني او دانسته است ودرمورد بحث ازابتداي امر عدم رضايت مالك باانتقال محرز ميباشد وتاانتقال را تنفيذ نكرده عمل مستاجر در انتقال فضولي بوده وتصرف منتقل اليه غير قانوني است ولكن چون اصل كلي يعني مالكيت مستاجر نسبت بمنافع مورد اجاره در مدت اجاره مسلم است بنابراين عدالت ايجاب مي نمايد كه چنانچه چنين انتقالي در مدت اجاره انجام گرفته بوي حق داده شود كه هم در مقام وصول اجرت المثل زمان تصرف منتقل اليه دعوي نمايد وهم خلع يدوي را از باب رفع اذن ودر حكم غاصبانه بودن يد مطالبه نمايد( ماده308قانون مدني) واما بعد از انقضاي مدت اجاره مستاجر اصلي در صورتيكه عدم دخالت مالك را بهر فكري مفروغ عنه بدانيم وبا قبول اين امر كه مستاجر بااذن انتفاع بمنقل اليه عملا محدوده متصرفي خود را كاسته ودليلي برمجاني بودن اين اذن وجود ندارد( ماده 337قانون مدني) ميتوان اجرت المثل زمان تصرف منتقل اليه را از باب اجراي قاعده استفاده بلا جهت وداراشدن من غير حق از منتقل اليه مطالبه نمايد اين قاعده را در انقضاي مدت اجاره براي وصول اجرت المثل ميتوان قابل اعمال دانست البته در اين مورد نظر مخالف نيز قوي است زيرا چون باانقضاي مدت اجاره مالكيت منافع مستاجر منقضي شده واز باب تصرف نيز باعتبار حصول مالكيت آني منافع(1) در محدوده متصرفي غير،حقي ندارد باعتباري صدور حكم به اجرت المثل به نفع اومشگل بنظر ميرسد.
بنابراين در طرح اينگونه دعاوي همان طور كه اشاره شد استمداد از قاعده اذن در انتفاع كه هر زمان قابل رجوع است به عنوان يك را ه حل مناسب مفيد بنظر مي رسيد.
منبع: www.lawnet.ir
ادامه دارد...
/ج
