قراردادهاي بيع تنظيمي بنگاه‌هاي معاملا‌تي و ايرادهاي آن
نویسنده : حسين رضايي
اشاره :
اين نوشتار درصدد بررسي اين موضوع كه قولنامههاي موصوف تعهد به بيع هستند يا خير، نيست.اين مسأله تنها يك بحث نظري است كه استادان حقوق در كتاب‌هاي خويش درباره آن به بحث پرداخته‌اند، وگرنه در محاكم دادگستري هيچ همكار قضايي نيست كه قائل به بيع نبودن اين قراردادها باشد؛ زيرا بيع انعقاد يافته داراي تمامي‌شرايط اساسي صحت معامله، به‌ويژه قصد انشاي بيع بوده و از همان آغاز انعقاد بيع، ثمن و مثمن به مالكيت فروشنده و مشتري درمي‌آيد و تنها ممكن است تأديه بخشي از ثمن و تسليم مبيع مؤجل باشد كه آن هم خللي به عقد بيع وارد نمي‌آورد.ناگفته نماند در سربرگ اين قراردادها از هر عنواني مانند قولنامه، بيع‌نامه و مبايعه‌نامه كه استفاده شده باشد، ماهيت بيع بودن معامله منعقد شده را تغيير نمي‌دهد.جالب اين است كه بعضي بنگاه‌ها در سربرگ قرارداد خود عبارت «مبايعه‌نامه رسمي» را درج مي‌نمايند و از اين رو خريدار گمان ميكند كه بدون تحمل مخارج گزاف ثبت معامله، صاحب يك «مبايعه‌نامه رسمي» شده است.اين موضوع مبين آن است كه براي گشايش يك بنگاه معاملا‌تي هيچ‌گونه ضابطه‌اي از حيث تحصيلا‌ت و دارا بودن حداقل دانش حقوقي وجود ندارد و بر اين اساس هركس مجوزي از شهرداري اخذ نمايد و اتحاديه مربوط پروانه كسب صادر كند، مي‌تواند يك بنگاه معاملا‌تي راه بيندازد.اين‌گونه قولنامههاي تنظيمي در آينده متعاقدان را با مشكلا‌ت فراواني مواجه نموده و بيع انجام شده را متزلزل ميكند.نواقص اين قولنامه‌ها را مي‌توان به ترتيب زير خلا‌صه كرد:
1- در قسمت شروط اين قولنامه‌ها مواردي در قالب بند قرارداد آورده ميشود كه با يكديگر تناقض دارند، به‌گونه‌اي كه در يك بند كافه خيارات ساقط مي‌گردد و در بند ديگر حق فسخ براي يكي از متعاملا‌ن در نظر گرفته ميشود.به اين ترتيب با حصول اختلا‌ف ميان طرفين عقد، هريك اين بند را به نفع خود تفسير مي‌كنند.به عبارت ديگر، بايع به استناد اين بند از قرارداد دعواي فسخ بيع را طرح مي‌نمايد و خريدار چنين دفاع ميكند كه در قسمت شروط قرارداد تمامي‌خيارات ساقط شده و بيع به صورت مطلق منعقد گرديده و هيچ‌كدام از طرفين حق فسخ معامله را ندارند.اين موضوع سبب سليقه‌اي عمل كردن قضات محاكم و صدور رأي بر اين اساس ميشود.
به عنوان نمونه، در صورت درج شروط متناقض، مطابق قاعده كلي «النقيضان اذا تعارضاً ساقطاً» هردو شرط ساقط هستند و بيع مطلق فرض ميشود.بنابراين قاضي طرفدار اين استدلا‌ل دعواي فسخ را مردود اعلا‌م مي‌نمايد.حال چنانچه اسقاط كافه خيارات مقدم بر شرط اعطاي خيار فسخ باشد، گروهي معتقدند شرط مؤخر از آنجا كه آخرين اراده متعاقدان به آن تعلق گرفته، حاكم است و از اين رو بيع را بايد مشروط دانست؛ اما در مقابل، برخي حقوقدانان اين پرسش را مطرح مي‌كنند كه چرا شرط مقدم؛ يعني اسقاط كافه خيارات نبايد حكمفرما باشد و ترجيح هركدام بر ديگري ترجيح بلا‌مرجح است.عده‌اي ديگر نيز معتقدند اگر شرطي چاپ شده و شرط ديگر به صورت دست‌نويس باشد، شرط دست‌نويس مرجح است؛ زيرا 2 طرف با توافق و ظاهر نمودن اراده خويش درحقيقت و به طور ضمني آن شرط چاپي را بي‌اعتبار نموده‌اند.بنابراين بايد شرط دست‌نويس را پذيرفت و اگر هردو چاپي باشند، ساقطند و بيع مطلق است.ملا‌حظه ميشود كه در بيشتر موارد متعاملا‌ن و نيز متصديان بنگاه‌ها از مسائل حقوقي اطلا‌ع چنداني ندارند و از سويي امضاي قولنامه بدون مطالعه تمامي‌مطالب درج شده در آن از سوي طرفين قرارداد، مشكلا‌ت فراواني را براي متعاقدان ايجاد ميكند؛ ضمن اين كه معامله‌كنندگان رغبتي به استفاده از وكلا و حقوقدانان براي تنظيم قرارداد نشان نمي‌دهند.اين مسائل، نظارت و كنترل و نظام‌مند و يك‌شكل نمودن قولنامه بنگاهي را ضروري مي‌نمايد.
2- در قسمت شروط مبايعه‌نامه‌هاي چاپي چنين شرطي آمده است:«هرگاه يكي از متعاملا‌ن از انجام معامله منصرف شود، بايد مبلغي معين را بابت انصراف به طرف ديگر معامله بپردازد.»
از اين شرط برداشت‌هاي مختلفي توسط محاكم عالي و داني شده و هركدام به ظن خود مبادرت به صدور رأي نموده‌اند.به عنوان نمونه، در يكي از آراي تجديدنظر آمده است:
گنجاندن عبارت «هركدام از متعاملا‌ن از انجام معامله منصرف شود، بايد مبلغي معين را بابت انصراف به طرف ديگر معامله بپردازد» به معناي وجود خيار فسخ نبوده؛ بلكه براي تأكيد و تثبيت معامله و التزام به بيع است.اين استدلا‌ل هم‌اكنون در بسياري از احكام دادگاه‌هاي بدوي به چشم مي‌خورد و حكم وحدت رويه را پيدا كرده است.در حالي كه عقد بيع از عقود لا‌زم است و اگر به صورت مطلق منعقد گردد، هيچ‌كدام از طرفين عقد نمي‌تواند آن را به هم بزند.بنابراين نيازي به گنجاندن وجه التزام براي تثبيت عقد بيع نيست.
اما گروه ديگري از حقوقدانان معتقدند كه ذكر عبارت «از انجام معامله منصرف شود» در اين شرط مبين آن است كه قرارداد انعقاد يافته عقد بيع نبوده؛ بلكه تعهد به بيع است.بنابراين نمي‌توان اشخاص را مجبور به انجام بيع نمود و به‌منظور اجبار اشخاص به بيع نمي‌توان وجه التزامي‌را در نظر گرفت.بدين ترتيب از آنجا كه در قراردادها اصل آزادي اراده حكمفرماست، طرفين مي‌توانند از انجام بيع منصرف شوند و تحت هيچ عنواني نمي‌توان آنها را اجبار به بيع نمود.
عده‌اي ديگر را نيز اعتقاد آن است كه اين شرط اعطاي اختيار فسخ به متعاملا‌ن است و معناي عرفي «انصراف» فسخ مي‌باشد.از اين رو هريك از طرفين كه از اختيار فسخ خويش استفاده نمايد، بايد به طرف ديگر جريمه معين شده در قرارداد را پرداخت كند؛ به شرطي كه اين شرط مؤجل باشد.در غير اين صورت براساس ماده 401 قانون مدني شرط و عقد باطل هستند.
ملا‌حظه ميشود كه از اين شرط چاپي برداشت‌هاي متفاوتي صورت گرفته است.
3- يكي ديگر از ايرادهاي قولنامههاي چاپي اين است كه براي خيار شرط مدتي تعيين نمي‌شود و همين موضوع سبب مي‌گردد پس از ترقي قيمت ملك، بايع به علت عدم تعيين مدت براي خيار شرط، دعواي ابطال بيع به طرفيت خريدار مطرح نمايد و در اين خصوص دادگاه چاره‌اي جز صدور حكم به ابطال بيع ندارد.
در اين زمينه هم رويه‌هاي مختلفي در آراي محاكم ديده ميشود.به عنوان مثال، عده‌اي معتقدند اگر در قرارداد بيع براي پرداخت ثمن و يا تسليم مبيع و يا تنظيم سند رسمي روز معيني مقرر شده باشد، مدت خيار شرط تا آن زمان خواهد بود و در حقيقت خيار شرط مؤجل است.
گروه ديگري نيز اعتقاد دارند كه اين مهلت‌ها تنها براي پرداخت ثمن معامله و تسليم مبيع و تنظيم سند رسمي تعيين شده‌اند و نمي‌توان آنها را به خيار شرط تسري داد و خيار شرط نياز به تعيين مدت جداگانه‌اي دارد، به‌گونه‌اي كه بتوان گفت در قرارداد به‌صراحت براي خيار شرط مدت تعيين شده است.
براي جلوگيري از ارائه اين‌گونه تفسيرها بهتر است در قراردادهاي چاپي به‌صراحت پس از درج خيار شرط، مدت نيز براي آن تعيين و به صورت كتبي نوشته شود؛ چراكه گاه به دليل عدم تعيين مدت براي خيار شرط، خريدار مدعي ميشود كه خيار شرط مدت داشته و به شهادت متصدي بنگاه يا دلا‌ل و گواهان امضاكننده زير قرارداد تمسك مي‌جويد كه در بيشتر مواقع نيز مورد قبول محاكم قرار نمي‌گيرد؛ زيرا چنين استدلا‌ل مي‌كنند كه اگر براي خيار شرط مدت تعيين شده بود، به طور حتم در قرارداد ذكر مي‌گرديد و از اين رو شهادت شهود قابل اعتنا نيست.
4- يكي ديگر از مشكلا‌ت موجود در اين قولنامه‌ها عدم تعيين ساعت تأديه قسط ثمن و ارائه چك به بانك است.هرچند اين موضوع در ابتدا ساده به نظر مي‌رسد؛ اما در اينجا به نمونه آرايي اشاره مي‌گردد كه نشان مي‌دهد مسأله به اين سادگي‌ها هم نيست كه فكر مي‌كنيم:
در قراردادي شرط شده بود:«هرگاه يكي از چك‌هاي ثمن معامله برگشت بخورد، معامله منفسخ است.» در روز سررسيد چك، فروشنده ساعت 8 صبح چك را به بانك ارائه مي‌دهد؛ اما به دليل فقدان موجودي، گواهي عدم پرداخت از سوي بانك محال‌عليه صادر ميشود.خريدار ساعت 10 صبح همان روز وجه چك را به حساب خويش واريز مي‌نمايد و گواهي بانك را در اين خصوص اخذ ميكند.
دادگاه در اين باره چنين استدلا‌ل مي‌نمايد كه خريدار ساعت 10 صبح تاريخ سررسيد مبلغ چك را به حساب بانكي خويش واريز نموده و در نتيجه در تاريخ سررسيد، ثمن قابل پرداخت بوده و بايع با اعلا‌م خريدار مي‌توانسته براي وصول وجه چك به بانك مراجعه نمايد؛ اما باوجود اعلا‌م خريدار اقدام به وصول وجه مورد نظر نكرده است.از اين رو مقتضاي حق فسخ بايع فراهم نشده و دعواي فسخ وي مردود مي‌باشد.
دادگاه تجديدنظر نيز اين استدلا‌ل را پذيرفته و دادنامه بدوي را تأييد مي‌نمايد؛ اما شعبه تشخيص عكس اين نظريه را اعلا‌م داشته و چنين بيان مي‌دارد كه ابتداي ساعت اداري بانك در روز سررسيد وجه چك، ثمن معامله بايد در حساب خريدار موجود باشد.در غير اين صورت با برگشت خوردن چك در ساعت اول وقت اداري، حق فسخ براي بايع ايجاد ميشود.
با توجه به اين موضوع در صورتي كه در قراردادهاي چاپي قيد گردد:«چنانچه تا آخر ساعت اداري بانك، موجودي در حساب بانكي خريدار نباشد و چك برگشت بخورد، معامله منفسخ است» مشكلي پيش نخواهد آمد.مانند موردي كه ثمن معامله وجه نقد است و خريدار از ابتداي روز معهود تا آخر همان روز براي پرداخت آن مهلت دارد و فروشنده نمي‌تواند مدعي شود كه چون ساعت 8 صبح روز موعود براي دريافت ثمن به خريدار مراجعه نموده؛ اما وي موفق به تأديه مبلغ مذكور نشده است، معامله منفسخ است.
به دليل آن كه در اين موارد هيچ رأي وحدت‌رويه‌اي از سوي هيأت عمومي‌ديوان عالي كشور صادر نشده تا محاكم تابع و ملزم به رعايت آن باشند و هر محكمه‌اي به ظن خود مبادرت به صدور رأي مي‌نمايد، از اين رو لا‌زم است تمامي‌اين نكات ريز و مشكل‌آفرين رعايت گردد.
يكي از خصوصيات يك قانون اساسي خوب آن است كه قابل تفسير نباشد؛ چراكه در اين صورت هر حزب و گروهي آن را به نفع خود تفسير خواهد نمود.اين موضوع درخصوص يك قولنامه خوب نيز مرعي است؛ يك قولنامه خوب نيز آن است كه امكان تفسيرش وجود نداشته باشد تا هركدام از طرفين قرارداد نتواند شرط قيد شده در آن را به نفع خود تفسير كند.
منبع:www.lawnet.ir
/ج
