مؤلفان: محمودرضا اسدي، دکتر مجتبي اميري
مقدمه
يکي از درگيري هاي زندگي امروزه در کلان شهرها، زندگي آپارتمان نشيني است. اين شيوه ي زندگي علاوه بر آن که موجب تداخل خرده فرهنگ ها، به ويژه خرده فرهنگ هاي معارض شده، نابهنجاري هاي ديگري را نيز رقم زده که هر يک در نوع خود پيچيده است. از جمله مشکلات آپارتمان نشيني که بيشتر افراد با آن درگيرند، بحث اداره کردن امور مجتمع است؛ از اين رو در اين مقاله ضمن آشنا کردن خوانندگان محترم با « قانون تملک آپارتمان ها و آيين نامه هاي اجرايي آن »، روش هاي اجرايي در مديريت مجتمع با جزئيات کامل تشريح مي شوند.لازم به يادآوري است، هر چند اين قانون و آيين نامه ي اجرايي آن براي تنظيم روابط ساکنان آپارتمان ها و مجتمع هاي مسکوني، تجاري و اداري وضع شده اند، اما ايجاد محيطي آرام بخش و دلپذير براي زندگي در مجتمع هاي مسکوني نيازمند توجه، همدلي، همراهي، صبر و حوصله و گذشت و فداکاري نسبت به همسايگان است.
4 -1. آپارتمان و آپارتمان نشيني
آپارتمان (1) در اصل واژه اي انگليسي است. اين واژه در « فرهنگ لغات لانگمن » (2) بدين شکل تعريف شده است: « مجموعه اي از اتاق ها در يک طبقه از ساختماني بزرگ که فردي در آن زندگي مي کند. » (3) همچنين « فرهنگ لغات وبستر » (4) اين واژه را معادل « اتاقي در يک ساختمان » (5)، « بخشي از يک خانه که از ديگر قسمت ها جدا شده است » (6)، « مجموعه يا رشته اي از اتاق ها » (7) و « يک قسمت » (8) تعريف کرده است. (9) « فرهنگ لغات وردنت » (10) نيز آپارتمان را به شکل « رشته اي از اتاق ها که به طور معمول در يک طبقه از ساختمان قرار گرفته اند »، تعريف کرده است. (11)همان گونه که مشاهده مي شود، در تمامي معاني و تعاريف ارائه شده از آپارتمان در فرهنگ لغت هاي انگليسي و آمريکايي، آپارتمان بخشي از يک ساختمان بزرگ تر تعريف شده است. در ايران، به طور معمول در گفت و گوهاي روزانه، افراد بيشتر از واژه ي « واحد » استفاده مي کنند که اشاره به همان آپارتمان دارد؛ البته گاهي اوقات نيز واژه ي آپارتمان را در مفهوم يک ساختمان چند طبقه به کار مي برند.
در ادبيات فارسي نيز معاني مختلفي از « آپارتمان » بيان شده است؛ فرهنگ لغت معين براي اين واژه دو معني ذکر کرده است؛ « ساختمان، عمارت و ساختمان مجزا و مستقل. » (12) دهخدا آن را به شکل « خانه اي به چندين آشکوب » (13) تعريف کرده است؛ واژه ي آشکوب نيز در لغت نامه ي دهخدا به معناي « مرتبه و طبقه ي بنا و خانه » و در فرهنگ لغت معين به معناي « هر طبقه از ساختمان » آمده است؛ بنابراين مي توان در بياني ساده گفت آپارتمان عبارت است از: « خانه اي با چندين طبقه ».
از نظر حقوقي هيچ تعريف رسمي از آپارتمان در مراجع و قوانين بيان نشده است؛ حتي در « قانون تملک آپارتمان ها » و آيين نامه ي اجرايي آن نيز تنها به مالکيت آپارتمان اشاره شده است، ولي با توجه به مطالب بيان شده در اين قانون و تعاريف ارائه شده در بالا مي توان گفت: « آپارتمان بخش معيني از يک ساختمان بزرگ تر و به طور معمول چند طبقه است که شامل يک يا چند اتاق بوده و به لحاظ حقوقي داراي سند مجزا و مستقل از کل ساختمان است که از آن براي سکونت يا کسب و کار استفاده مي شود. » بنابراين واحدهاي ساختماني که از لحاظ ثبتي تفکيک نشده باشد، قانوناً به عنوان آپارتمان شناخته نمي شوند؛ هر چند ممکن است در عرف به آن آپارتمان بگويند.
4 -2. مجتمع مسکوني
با توجه به معاني لغوي و تعريف آپارتمان، مي توان مجموعه اي از آپارتمان ها يا واحدهايي را که در يک ساختمان مسکوني قرار دارند، مجتمع مسکوني ناميد و آن را چنين تعريف کرد: « مجتمع مسکوني مکاني است که تعدادي آپارتمان يا واحد مسکوني را در خود جاي داده است؛ به گونه اي که هر يک از واحدها داراي سند ثبتي مجزا و مستقل بوده و به طور مشخص در مالکيت و اختيار يک شخصيت حقيقي يا حقوقي است و ساير بخش هاي آن به طور مشترک در مالکيت و اختيار تمامي مالکان واحدهاي مسکوني قرار دارد. »4 -3. آشنايي با قوانين و مقررات آپارتمان نشيني
شايد بسياري از مردم نمي دانند که 48 سال پيش قانوني وضع شده است که هدف آن تضمين آرامش و تنظيم روابط ساکنان آپارتمان ها و مجتمع هاي مسکوني، تجاري و اداري است. اين قانون، « قانون تملک آپارتمان ها » نام دارد که در اسفندماه سال 1343 به تصويب رسيده و در ارديبهشت ماه سال 1347 نيز « آيين نامه ي اجرايي » آن تصويب و ابلاغ شد. اين قانون و آيين نامه ي اجرايي آن تاکنون چندين بار نيز مورد بازنگري و اصلاح قرار گرفته اند که متن کامل آن ها همراه با اصلاحات بعدي در بخش پيوست ها و ضمايم اين کتاب آورده شده است تا در صورتي که خوانندگان گرامي تمايل داشته باشند، اطلاعات دقيق تري در رابطه با متن اصلي مواد يا تبصره هايي که در اين بخش از کتاب به آن ها استناد شده است به دست آورند، بتوانند به آن ها مراجعه کنند.« ق. ت. آ » و آيين نامه ي اجرايي آن مقرراتي را بيان مي کنند که دانستن آن براي تمامي کساني که در مجتمع هاي مسکوني ساکن هستند يا قصد دارند در چنين مکان هايي زندگي کنند، لازم و ضروري است. از زمان تصويب اين قوانين تاکنون همواره دو اشکال بزرگ وجود داشته است؛ نخست ناشناس ماندن قانون؛ حتي براي ساکنان مجتمع هاي مسکوني و دوم، کم توجهي و عدم اجراي مفاد قانون چه براي آن هايي که آن را مي شناسند و چه براي بقيه که نمي شناسند.
با وجود اين، مشکلات و مسائل آپارتمان نشيني را نبايد تنها منحصر به اين قانون دانست؛ زيرا متأسفانه آگاهي عموم مردم نسبت به بيشتر قوانين کم است و حتي بدتر از آن اين است که بسياري نمي دانند، جهل به قانون رافع مسئوليت نيست؛ بنابراين لازم است آگاهي هاي خود را افزايش دهيم؛ چون ممکن است عدم آگاهي از قوانين براي ما دردسر ايجاد کند، ضمن اين که در هيچ محکمه اي پذيرفته شده نيست.
4-4. سلسله مراتب قوانين و مقررات آپارتمان نشيني
تا پيش از تصويب « ق. ت. آ » در سال 1343 مهم ترين مرجع حقوقي در رابطه با حقوق مالکان « قانون مدني » بود. البته در اين قانون تنها از مالکيت « ساختمان » بحث شده و در آن به مالکيت آپارتمان اشاره اي نشده است. با تصويب « ق. ت. آ » مالکيت ساختمان به دو شکل مالکيت قسمت هاي اختصاصي و مالکيت قسمت هاي مشترک تعريف و بحث مالکيت آپارتمان ها و حقوق و تکاليف مالکان آپارتمان ها به طور عملي مطرح شد. (14)با توجه به اين که در « قانون تملک آپارتمان ها و آيين نامه ي اجرايي آن » در بسياري از موارد روي سخن با مالکان است، نخست اين واژه را تعريف مي کنيم؛ از نظر حقوقي مالک آپارتمان به معني دارنده ي آپارتمان و کسي است که آپارتمان به طور قانوني به او تعلق دارد؛ بنابراين مالک آپارتمان به کسي اطلاق مي شود که سند رسمي آپارتمان به نام او به ثبت رسيده است؛ طبق ماده ي 22 قانون ثبت نيز دولت فقط کسي را که ملک به اسم او ثبت يا کسي که ملک به او منتقل شده و اين انتقال در دفتر املاک به ثبت رسيده، به عنوان مالک مي شناسد.
در مجموع مي توان گفت منابع و مراجع مربوط به حقوق مالکان آپارتمان ها که مي توان براي حل مسائل و مشکلات مجتمع هاي مسکوني از آن ها کمک گرفت و به آن ها استناد کرد، به ترتيب زير است:
الف. قوانين و مصوبات شامل:
1. قانون اساسي؛
2. قانون تملک آپارتمان ها؛
3. آيين نامه ي اجرايي قانون تملک آپارتمان ها؛
4. مصوبات مجمع عمومي؛
5. مصوبات هيأت مديره؛
ب. عرف:
يکي از منابع استناد در علم حقوق عرف است؛ بديهي است که در رابطه با حقوق مالکان آپارتمان ها نيز عرف مي تواند پس از قانون، مرجع مهمي براي حل اختلافات و تعيين حقوق و تکاليف مالکان آپارتمان ها باشد؛ به اين موضوع در ماده ي (2) « ق. ت. آ » و ماده ي (1) آيين نامه ي اجرايي آن نيز اشاره شده است. نمودار شماره ي (1) سلسله مراتب منابع و مراجع مرتبط با حقوق و تکاليف مالکان و ساکنان آپارتمان ها و مجتمع ها را نشان مي دهد.
4 -5. فرآيند مديريت مجتمع
4 -5 -1. چيستي مديريت مجتمع
مديريت به معناي کارکردن به وسيله ي ديگران و در معنايي عام، اداره کردن است و تعاريف علمي زيادي از آن ارائه شده است. همچنين وظايف گوناگوني از قبيل برنامه ريزي، سازماندهي، هماهنگي، بسيج منابع و امکانات، هدايت و رهبري و کنترل و نظارت براي يک مدير تعيين شده است، اما تعريف مديريت مجتمع و وظايف مدير مجتمع در اين کتاب به گستردگي و تنوع ياد شده نيست؛ منظور از مديريت مجتمع در بياني ساده، « مجموعه ي کارها و فعاليت هايي است که در جهت اداره کردن يک ساختمان مسکوني چند واحدي و برقراري و حفظ نظم و ترتيب و آرامش توسط مدير ساختمان يا اعضاي هيأت مديره انجام مي گيرد. »4 -5 -2. الزامات مديريت مجتمع
مديريت هر پديده اي نيازمند شناخت ابعاد مختلف آن و آشنايي با روش ها و شيوه هاي خاص اداره کردن موقعيت يا وضعيت است؛ اداره کردن يک مجتمع نيز از اين امر مستثنا نيست؛ از اين رو در ادامه جهت آشنايي و شناخت بخش هاي مختلف مجتمع هاي مسکوني، برخي از ابعاد را که از هويت خاصي برخوردارند، مورد مداقه بيشتر قرار مي دهيم.با توجه به « ق. ت. آ » که مالکيت در آپارتمان ها را شامل مالکيت قسمت هاي اختصاصي و مالکيت قسمت هاي مشترک تعريف کرده است (15)؛ مي توان گفت به طور کلي فضاي يک مجتمع مسکوني از نظر ساختاري به دو بخش اصلي قابل تقسيم بندي است؛ قسمت هاي اختصاصي و قسمت هاي مشترک که در اصطلاح به آن ها قسمت هاي « مشاع » گفته مي شود.
1 . قسمت هاي اختصاصي:
شامل بخش هايي از ساختمان مي شود که در اسناد مالکيت، ملک اختصاصي يک يا چند نفر از مالکان تلقي شده و مشخصات کامل آن از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت هاي وابسته، ارزش و غيره در سند قيد شده باشد يا اين که طبق عرف و عادت محل، آن قسمت متعلق به واحد يا واحدهاي خاصي باشد؛ به گونه اي که فقط ساکنان همان واحد يا واحدها به آن قسمت دسترسي و امکان استفاده از آن را داشته باشند؛ مانند حياط خلوتي که تنها يک يا دو واحد طبقه ي پايين به آن دسترسي دارند. (16)بنابراين در صورتي که مطابق عرف و عادت مجموعه، قسمت يا قسمت هايي در مجتمع وجود داشته باشد که تنها يک يا چند واحد به آن دسترسي داشته باشند، جزء قسمت هاي اختصاصي محسوب مي شود. البته لازم به يادآوري است که هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت ها نيز به عهده ي استفاده کننده يا استفاده کنندگان است. (17)
با توجه به مطالب بيان شده در « ق. ت. آ » مي توان گفت قسمت هاي اختصاصي ساختمان به طور کلي داراي ويژگي هاي زير هستند:
1. داشتن سند رسمي؛
2. قابليت انتقال ارادي؛
3. استفاده ي انحصاري؛
4. عدم ترديد در تعلق قسمت معيني از آن به يک يا چند نفر از مالکان،
5. تقسيم پذيري؛
6. امکان دارا بودن قسمت هاي وابسته از جمله انباري و پارکينگ.
2. قسمت هاي مشترک ( مشاع ):
قسمت هاي مشترک آپارتمان بخش هايي از آن است که به طور مستقيم يا غيرمستقيم توسط ساير ساکنان ساختمان استفاده مي شود و نمي توان براي اين قسمت ها حق انحصاري قائل شد؛ به عبارت ديگر حق استفاده از اين قسمت ها منحصر به يک يا چند واحد خاص نيست و تمامي ساکنان به نسبت قسمت اختصاصي خود، در رابطه با آن قسمت ها از حق و تکاليف و تعهداتي برخوردارند.جالب است بدانيد در گذشته « فضاي مشاع » به فضاهاي شهري مثل کوچه هاي همسايگي و ميدان چه هاي محلي يا بناهاي عمومي مثل آب انبارها و... اطلاق مي شد، اما با ساخت مجتمع هاي مسکوني اين مفهوم نيز دچار تغيير و دگرگوني شده و مصاديق جديدي از فضاي مشاع وارد ادبيات حقوقي، معماري و شهرسازي شده است که مهم ترين آن ها عبارتند از: ورودي، راه پله ها، پارکينگ، حياط و...؛ در واقع معاني فضاي مشاع از مقياس شهري به مقياسي کوچک تر يعني مجتمع و بلوک ساختماني نيز بسط يافته است.
همان گونه که در بالا نيز اشاره شد، تمامي قسمت هاي يک ساختمان جزء قسمت هاي مشترک محسوب مي شود؛ مگر آن که در اسناد مالکيت، ملک اختصاصي يک يا چند نفر از مالکان تلقي شده باشد يا اين که طبق عرف و عادت، محل آن قسمت متعلق به واحد يا واحدهاي خاصي باشد؛ مانند حياط خلوتي که تنها يک يا دو واحد طبقه ي پايين به آن دسترسي دارند. (18)
قانون گذار، براي رفع ابهامات و جلوگيري از اختلاف در تعيين قسمت هاي مشترک ساختمان، اين قسمت ها را مشخص کرده است که عبارتند از: (19)
1. زيرزمين بنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله اي پايه روي آن قرار گرفته باشد؛
2. تأسيسات قسمت هاي مشترک از قبيل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهويه، رخت شوي خانه، تابلوهاي برق، کنتورها، تلفن مرکزي، انبار عمومي ساختمان، اطاق سرايدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه هاي فاضلاب، لوله ها از قبيل: ( لوله هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزي، تهويه ي مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله هاي بخاري ) گذرگاه هاي زباله و محل جمع آوري آن و غيره؛
3. اسکلت ساختمان؛
4. درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها که خارج از قسمت هاي اختصاصي قرار گرفته اند؛
5. تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين کننده ي روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آن ها ( به استثناي تلفن هاي اختصاصي )، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله هاي ايمني؛
6. بام و کليه ي تأسيساتي که براي استفاده ي عموم شرکا يا حفظ بنا در آن احداث شده است؛
7. نماي خارجي ساختمان؛
8. محوطه ي ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه ي استفاده ي عمومي دارد و در سند قسمت اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
با توجه به تعريف قسمت هاي مشترک و مصاديق آن مي توان ويژگي هاي زير را براي اين قسمت ها برشمرد:
1. استفاده ي انحصاري از آن ها ممنوع است؛
2. از نظر قانون يا عرف به عنوان قسمت اختصاصي تشخيص داده نمي شوند؛
3. قرار دادن اشياء يا نگهداري حيوانات در اين قسمت ها ممنوع است.
شايد پرسش مهمي که در اين جا براي خوانندگان گرامي مطرح مي شود، اين باشد که هدف از تقسيم بندي ساختمان به دو قسمت اختصاصي و مشترک چيست؟ در پاسخ بايد گفت با تعيين قسمت هاي مشترک ساختمان، بسياري از اختلافات موجود حل مي شود؛ زيرا بيشتر اختلافات و درگيري هايي که در مجتمع هاي مسکوني به ويژه در رابطه با مسائل مالي رخ مي دهد، با قسمت هاي مشترک مرتبط است و قانون گذار در پي اين بوده است که راه حلي براي اين مسائل ارائه و اين گونه اختلافات را کاهش دهد؛ براي نمونه همان گونه که تمامي ساکنان حق استفاده از قسمت هاي مشترک را دارند؛ در پرداخت هزينه هايي که براي حفظ، نگهداري، نظافت و تعمير قسمت هاي مشترک آپارتمان صرف مي شود - به ترتيبي که در بخش هاي بعدي بيان خواهد شد - نيز سهيم هستند.
حال که با مفاهيم آپارتمان، مجتمع مسکوني و قسمت هاي مختلف آن آشنايي پيدا کرديد؛ در ادامه شيوه ي اداره کردن مجتمع هاي مسکوني مورد بحث و بررسي قرار مي گيرد.
4 -5 -3. ارکان مديريت مجتمع
مديريت در مجتمع هاي مسکوني داراي دو سطح و مبتني بر دو رکن اصلي است؛ نخست، رکن تصميم گيري و دوم، رکن اجرايي که رکن تصميم گيري در قالب مجمع عمومي و رکن اجرايي به صورت مدير يا هيأت مديره ظهور و بروز پيدا مي کنند.4 -5 -3 -1. مجمع عمومي:
بالاترين مرجع تصميم گيري در مورد امور ساختمان است که خط مشي هاي کلي را در مورد اداره ي امور ساختمان تعيين و مدير يا مديران را انتخاب و بر فعاليت آن ها نظارت مي کند. از آن جا که امکان پذير نيست مجمع عمومي براي اداره ي امور ساختمان هر روز جلسه تشکيل دهد، مديراني را انتخاب مي کند تا به نمايندگي از طرف او عمل کنند. براي اين منظور به طور معمول در ساختمان هاي کم واحد يک مدير و در مجتمع هاي مسکوني بزرگ هيأت مديره اي انتخاب مي شود و اداره امور جاري ساختمان برعهده ي آن ها نهاده مي شود.4 -5 -3 -2. هيأت مديره:
مدير يا هيأت مديره، رکن اجرايي ساختمان و در واقع مجري تصميمات مجمع عمومي است. اصل بر درستي فعاليت ها و کارهاي مدير يا مديران و فرض بر اين است که اقدامات آنان در جهت تأمين منافع عمومي ساکنان است؛ مگر اين که خلاف آن ثابت شود، اما مجمع عمومي مي تواند براي جلوگيري از هر نوع تخلف و نظارت بر حسن عملکرد مديران، بازرس يا بازرساني نيز تعيين نمايد. مدير يا مديران بايد گزارش عملکرد خود را به مجمع عمومي ارائه دهند؛ همچنين تصميمات مهم در رابطه با امور ساختمان بايد به تأييد مجمع عمومي برسد.4 -5 -4. فرآيند انتخاب مدير يا هيأت مديره
براي انتخاب مدير يا اعضاي هيأت مديره ي ساختمان نخست بايد مجمع عمومي تشکيل شود، سپس مدير يا مديران ساختمان از طريق رأي گيري انتخاب شوند.گام اول: تشکيل مجمع عمومي
اگر در مجتمع محل زندگي شما نظم و ترتيبي وجود ندارد، اولين اقدام براي سامان دهي امور، اين است که با ساير مالکان يا ساکنان جلسه بگذاريد و در مورد حل مشکلات چاره انديشي کنيد و نگران نشويد؛ زيرا منظور يک جلسه ي رسمي و خشک اداري نيست؛ مي توانيد در بخشي از ساختمان مانند پارکينگ دور هم جمع شويد. در ساختمان هاي کم واحد اين جلسه مي تواند ضمن ديد و بازديدها و مهماني ها انجام شود؛ البته اغلب در مجتمع هاي بزرگ و شهرک ها تشريفات اداري، از قبيل اطلاع رساني رسمي و ارسال دعوت نامه مکتوب با پست سفارشي انجام مي شود.شما با تشکيل اين جلسه در واقع « مجمع عمومي » را تشکيل داده ايد. لازم به يادآوري است که براساس قانون در صورتي که تعداد مالکان بيشتر از سه نفر باشد، مکلف اند مجمع عمومي را تشکيل دهند و مدير يا مديراني را از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند؛ بنابراين تمامي ساختمان ها و مجتمع هاي مسکوني، تجاري و اداري که داراي چهار مالک و بيشتر هستند، مشمول اين قانونند و بايد داراي مدير يا مديراني باشند. (20)
براي اين که جلسه ي مجمع عمومي رسميت داشته باشد و تصميمات آن قابل اجرا باشد، بايد مالکاني که بيش از نصف مساحت کل قسمت هاي اختصاصي را در اختيار دارند يا نمايندگان آن ها - که به طور معمول مستأجران و ساکنان واحد هستند - در آن حضور داشته باشند. البته کسي که نماينده ي يکي از مالکان است، بايد قبل از تشکيل مجمع عمومي وکالت نامه ي معتبر خود را به مدير يا هيأت مديران ارائه نمايد. (21) اين وکالت نامه مي تواند رسمي باشد؛ يعني در دفترخانه تنظيم شده يا غير رسمي باشد؛ يعني مکتوب و همراه با امضا يا اثر انگشت مالک باشد.
بنابراين هر چند مانعي براي حضور مستأجران در جلسات مجمع عمومي وجود ندارد، ولي به نظر مي رسد رسميت يافتن جلسه و همچنين حق رأي آن ها منوط به وجود وکالت نامه است. همچنين واحدهايي که داراي چند مالک هستند، بايد از طرف خود يک نفر را جهت شرکت در مجمع عمومي انتخاب و معرفي نمايند. (22) همچنين در صورتي که مالک قسمت اختصاصي شخصيت حقوقي باشد، نماينده ي آن بايد براساس قوانين مربوط به شخصيت هاي حقوقي معرفي شود. (23)
اغلب مشکلي که در اين مرحله پيش مي آيد، بي تفاوتي و بي توجهي مالکان يا ساکنان ديگر واحدها و شرکت نکردن در اين گونه جلسات است که راه حل آن در قانون مشخص شده است. (24)؛ در صورتي که نتوان در نخستين جلسه اکثريت افراد را دور هم جمع کرد تا جلسه رسميت پيدا کند، بايد تشکيل جلسه پانزده روز به عقب انداخته و دوباره از تمامي مالکان و ساکنان واحدها براي شرکت در آن دعوت شود؛ اگر بازهم افراد به تعداد کافي در اين جلسه حضور پيدا نکردند، مي توان جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار کرد؛ اين جلسه با هر تعداد از حاضران رسميت خواهد داشت.
همچنين در صورتي که از قبل قراردادي بين مالکان وجود نداشته باشد، مي توان اطمينان داشت که تصميم هايي که در اين جلسه گرفته مي شود و توسط اکثريت حاضر در جلسه تصويب مي شود، معتبر و براي تمامي افراد الزام آور است. (25) بنابراين هيچ کس حق اعتراض به آن ها را ندارد و مصوبات اين جلسه حتي براي افراد غايب نيز تعهد ايجاد مي کند. البته براي اين که افراد غايب در جلسه ادعا نکنند از تصميمات مجمع عمومي بي اطلاع بوده اند، بايد اين تصميمات ظرف مدت 10 روز توسط مدير ساختمان به اطلاع آن ها رسانده شود. (26)
نشاني مالکان براي ارسال دعوت نامه ها و اعلام تصميمات گرفته شده در مجمع عمومي همان محل اختصاصي آن ها در ساختمان است، مگر اين که مالک نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين کرده باشد (27)؛ بنابراين پيدا کردن نشاني مالکان وظيفه ي مدير ساختمان يا مجتمع نيست و تنها کافي است که همواره يک نسخه از صورت جلسات و تصميم هاي گرفته شده و مصوب به تمامي ساکنان مجتمع که در جلسه حضور پيدا نکرده اند، داده شود.
نمودار شمار ي (2) فرآيند تشکيل مجمع عمومي را نشان مي دهد.
توجه داشته باشيد که پس از تشکيل نخستين مجمع عمومي و انتخاب مدير يا مديران مجموعه، جلسه ي مجمع عمومي دست کم بايد سالي يک بار با رعايت موارد بيان شده در بالا تشکيل شود.
وظايف و اختيارات مجمع عمومي
مجمع عمومي بالاترين مرجع تصميم گيري در رابطه با امور مجتمع است و وظايف و اختيارات آن به شرح زير است (28):1. تعيين رئيس مجمع عمومي؛
2. انتخاب مدير يا مديران و رسيدگي به کارها و فعاليت هاي آنان؛
3. تصميم گيري در مورد اداره ي امور ساختمان؛
4. تصويب گزارش مربوط به درآمد و هزينه هاي سالانه ي مجتمع؛
5. تصميم گيري در رابطه با ايجاد اندوخته براي امور مربوط به حفظ، نگهداري و تعميرات ساختمان؛
6. واگذاري اختيار به مدير يا مديران براي بستن قرارداد با اشخاص حقيقي يا حقوقي براي اداره ي ساختمان.
تمامي تصميمات مجمع عمومي بايد در صورت جلسه اي نوشته شود تا در آينده قابل پي گيري، مراجعه و استناد باشد. اين صورت جلسه نزد مدير ساختمان نگهداري مي شود. همچنين مي توان براي اثربخشي بيشتر جلسات و ايجاد آمادگي در افراد براي حضور در جلسات از فرم دستور جلسه که در آن، زمان، مکان و موضوع جلسه بيان شده است، استفاده کرد. نمونه هايي از فرم هاي دستور جلسه و صورت جلسه در بخش پيوست ها و ضمايم آورده شده است.
بسياري از مشکلات مجموعه را مي توان از طريق جلسات مجمع عمومي حل کرد؛ از مسائل اصلي و مهم از قبيل ميزان شارژ و شيوه ي هزينه کردن آن و سهم هر يک از واحدها براي پرداخت شارژ گرفته تا مسائل کم اهميت تر مانند ساعات بازي بچه ها در حياط. البته از آن جا که به طور معمول تشکيل جلسات مجمع با شرايطي که قانون براي آن تعيين کرده دشوار است، با انتخاب مدير يا مديراني، مسئوليت حفظ، نگهداري و اداره ي ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي به آن ها واگذار مي شود؛ بنابراين دومين گام در فرآيند اداره کردن مجتمع انتخاب مدير يا مديران مجموعه است.
گام دوم: انتخاب مدير
از آن جا که هر اجتماعي اعم از خانواده، يک اجتماع کوچک يا جامعه به عنوان يک اجتماع بزرگ تر نيازمند مدير يا مديراني براي اداره ي امور خود هستند؛ در مجتمع هاي مسکوني نيز اين ضرورت به وضوح احساس مي شود. در واقع مي توان يک مجتمع مسکوني را مقياس کوچکي از يک شهر يا کشور دانست که اداره کردن آن نيازمند قوانين و مقررات و حضور مدير يا مديراني براي اجراي قانون و برقراري نظم و انضباط و حفظ آن است که در اين خصوص « قانون تملک آپارتمان ها و آيين نامه ي اجرايي آن »، ضوابط و مقررات حاکم بر اين موضوع را مشخص کرده است و قانون گذار تمامي مجتمع هاي مسکوني، اداري، تجاري و شهرک هايي را که فاقد شهرداري هستند، ملزم به رعايت ضوابط و مقررات بيان شده در قوانين و مقررات ياد شده کرده است.بر اين اساس در نخستين جلسه ي مجمع عمومي نخست يک نفر به عنوان رئيس مجمع عمومي براي اداره ي جلسه انتخاب مي شود و سپس از طريق رأي گيري، مدير يا مديراني براي اداره ي امور ساختمان تعيين مي شوند. مدير يا مديران مي توانند از ميان مالکان يا اشخاص ديگري از خارج انتخاب شوند (29)؛ بنابراين انتخاب مدير يا مديران از ميان مستأجران يا استخدام افرادي براي اداره کردن مجتمع هيچ گونه منع قانوني ندارد و تنها بايد شرايط و ضوابط آن به تصويب مجمع عمومي برسد.
با توجه به اين که اداره کردن امور در برج ها و مجتمع هاي بزرگ نيازمند صرف وقت و زمان زيادي است و حتي گاهي اوقات مدير يا مديران ساختمان بايد به صورت تمام وقت به اين امور بپردازند؛ لازم است دستمزدي به صورت ماهانه براي آن ها در نظر گرفته شود.
همچنين يکي از مسائلي که در ساختمان هاي کم واحد وجود دارد، مسئوليت گريزي افراد است؛ از آن جا که به طور معمول وظايف مدير ساختمان در چنين ساختمان هايي محدود است و از طرفي در هر حال فردي بايد به امور جاري ساختمان رسيدگي کند، بهتر است در چنين ساختمان هايي به جاي تعيين دستمزد، امتيازاتي توسط مجمع عمومي براي مدير تعيين شود تا افراد از پذيرش اين مسئوليت شانه خالي نکنند؛ براي مثال مي توان مدير را از پرداخت تمام يا بخشي از هزينه ها معاف کرد. راهکار ديگر براي جلوگيري از مسئوليت گريزي اين است که مديريت ساختمان به صورت گردشي باشد و همه ي ساکنان اين مسئوليت را به نوبت برعهده بگيرند. در هر حال تصميم گيري در اين رابطه برعهده ي مجمع عمومي است.
وظايف و اختيارات مدير
با انتخاب مدير يا مديران مجتمع، به طور عملي وارد مراحل اجرايي مديريت امور مجتمع مي شويد. دقت کنيد از آن جايي که در مجتمع هاي بزرگ چندين نفر براي عضويت در هيأت مديره انتخاب مي شوند و تصميماتي که توسط آن ها براي اداره ي امور مجتمع گرفته مي شود، نيازمند رأي گيري بوده و با اکثريت آراء معتبر است (30)؛ از اين رو به دليل فراهم شدن شرايط براي اعتبار يافتن تصميمات و سرعت بخشيدن به امور مجتمع تعداد مديران بايد فرد باشد. (31)تلاش کنيد فرد يا افرادي لايق و امين را به عنوان مدير يا مديران ساختمان انتخاب کنيد؛ زيرا وظايف و اختيارات مهمي براي مدت دو سال برعهده ي آن ها خواهد بود. البته مجمع عمومي مي تواند اين مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدير يا مديران بلامانع خواهد بود. (32) همچنين در صورتي که به هر دليل مدير يا مديران قبل از پايان يافتن مدت ياد شده نتوانند به فعاليت خود ادامه دهند، براي انتخاب جانشين بايد مجمع عمومي فوق العاده تشکيل شود. (33) و نيز در مجتمع هايي که تعداد اعضاي هيأت مديره ي آن ها چهار نفر و بيشتر است، در صورتي که سه نفر از آن ها از هيأت مديره خارج شوند؛ بايد به منظور تجديد انتخاب هيأت مديره مجمع عمومي فوق العاده تشکيل شود. (34) به طور کلي در صورتي که هيأت مديره نتواند در رابطه با يک موضوع ويژه و مهم تصميم گيري کند ( براي مثال بازسازي و تعميرات اساسي ساختمان ) مجمع عمومي فوق العاده بنا به درخواست مالکان يا هيأت مديره تشکيل مي شود.
لازم به يادآوري است که مدير يا مديران، نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب کنند؛ (35) زيرا مأموريت اصلي مدير يا مديران مجتمع « اداره کردن ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي » است (36) که براي اين منظور وظايف و اختيارات زير برعهده ي آن ها گذاشته شده است:
1. ثبت، ضبط و نگهداري امور مالي مجتمع
يکي از مهم ترين وظايف مدير ساختمان « خزانه داري » است؛ خزانه داري يعني ثبت، ضبط و نگهداري امور مالي. در مجتمع هاي مسکوني بزرگ، دومين کاري که بعد از انتخاب مديران بايد انجام شود، انتخاب خزانه دار است، ولي در مجتمع هاي کوچک به طور معمول اين وظيفه توسط مدير ساختمان انجام مي شود؛ خزانه دار يا مدير بايد دفتري براي ثبت درآمدها و هزينه ها تهيه و هر ساله اين دفتر را به پيوست قبوض و اسناد مربوط براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي ارائه کند. (37)2. تعيين سهم هر يک از واحدها در هزينه هاي مجتمع
يکي از موضوعات بحث برانگيز در مجتمع هاي مسکوني تعيين ميزان سهم واحدها در هزينه هاي مشترک است. بر اين اساس قانون گذار ضمن تعيين شيوه ي محاسبه ي سهم واحدها اين وظيفه را بر عهده ي مدير يا مديران نهاده است که سهم هر يک از واحدها در پرداخت هزينه هاي مجتمع را محاسبه و قبل يا بعد از هزينه کردن به اطلاع وي برسانند. همچنين شيوه ي تعيين سهم واحدها نيز بدين صورت است: « سهم هر واحد از مخارج قسمت هاي مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت هاي اختصاصي تمام ساختمان، به جز هزينه هايي که به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد يا اين که مالکان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني کرده باشند. » (38) بنابراين يکي از اولين کارهايي که مدير يا مديران ساختمان پس از انتخاب شدن بايد انجام دهند، تعيين سهم هر واحد از هزينه هاي قسمت هاي مشترک و ابلاغ به مالکان و ساکنان مجتمع است که در بخش « مديريت هزينه هاي مجتمع » توضيحات بيشتري در اين رابطه بيان شده است.3. اطلاع رساني هزينه ها
يکي ديگر از وظايف مدير يا مديران اين است که ساکنان و مالکان واحدها را در جريان امور مالي مجتمع قرار دهند؛ در واقع آن ها مکلفند ميزان هزينه هاي جاري و سهم هر يک از واحدها و نحوه ي پرداخت آن را قبل يا پس از پرداخت هزينه به وسيله ي نامه ي سفارشي به اطلاع آن ها برسانند. (39) نشاني مالکان براي ارسال نامه ي همان محل اختصاصي آن ها در ساختمان است؛ مگر اين که مالک نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين کرده باشد. (40)البته براي اين که در اداره ي امور مجتمع وقفه اي ايجاد نشود، به منظور تأمين هزينه هاي ضروري و فوري، بايد وجوهي به صورت تنخواه گردان در اختيار مدير يا مديران ساختمان قرار داده شود که شيوه ي آن را مجمع عمومي معين مي کند. (41)
4. بيمه کردن مجتمع در برابر آتش سوزي
وظيفه ي مهم ديگر مدير يا مديران ساختمان که شايد خيلي از افراد از آن بي اطلاع باشند، اين است که بايد تمام بنا را به صورت يک واحد در مقابل آتش سوزي بيمه کنند؛ براي اين منظور سهم هر يک از واحدها از حق بيمه همان گونه که در بالا بيان شده است، براساس نسبت مساحت آن واحد به مساحت کل قسمت هاي اختصاصي خواهد بود که اين مبلغ توسط مدير محاسبه و از هر واحد گرفته و به بيمه گر پرداخت مي شود. مديران يا مديران ساختمان بايد دقت کنند که وظيفه ي بسيار مهمي در اين رابطه بر دوش آن ها گذاشته شده است؛ زيرا در صورت بيمه نکردن مجتمع در برابر آتش سوزي و بروز آتش سوزي، مسئول جبران خسارات وارده خواهند بود. (42)5.استخدام دربان
در مجتمع هاي داراي بيش از ده واحد، مدير يا مديران ساختمان موظفند فردي را به عنوان دربان براي مراقبت، حفظ، نگهداري و نظافت کردن قسمت هاي مشترک و انجام ساير امور مورد نياز ساختمان استخدام کنند. (43)4 -6. مديريت هزينه هاي مجتمع
همان گونه که قبلاً بيان شد، مالکيت در مجتمع ها به دو بخش اختصاصي و مشترک تقسيم مي شود. مالکان علاوه بر هزينه هاي قسمت هاي اختصاصي که به طور منطقي تصميم گيري در مورد ميزان و شيوه ي هزينه کردن برعهده ي خود آن هاست، در رابطه با هزينه هاي مشترک نيز متعهد بوده و بايد مطابق نظر مدير يا مديران سهم خود را از اين هزينه ها بپردازند.به طور کلي مي توان گفت که بحث هزينه ها در مجتمع هاي مسکوني متمرکز بر هزينه هاي قسمت هاي مشترک است؛ بر همين اساس فصل سوم « آيين نامه ي اجرايي ق. ت. آ » نيز به اين موضوع اختصاص داده شده است و مواد 23، 24 و 25 به آن پرداخته اند.
4 -6 -1.انواع هزينه ها در يک مجتمع مسکوني
با توجه به مطالب بيان شده در « قانون تملک آپارتمان ها و آيين نامه ي اجرايي آن » معيار تشخيص اين موضوع که هزينه هاي انجام شده بايد به طور مساوي بين مالکان يا ساکنان تقسيم شود يا به صورت نسبي؛ ارتباط يا عدم ارتباط آن ها با مساحت زيربناست، بر اين اساس مي توان هزينه ها را به سه دسته تقسيم کرد:* دسته ي نخست، هزينه هاي نسبي هستند که عبارتند از: هزينه هاي آب، گازوئيل، آسفالت پشت بام، بيمه ي آتش سوزي و ساير موارد مشابه؛
* دومين گروه هزينه هاي غير نسبي يا مساوي هستند که عبارتند از: هزينه ي حقوق و دستمزد، ( حق الزحمه ي افرادي از قبيل مدير، سرايدار، نگهبان، باغبان، متصدي آسانسور، نظافت چي و... )، هزينه ي تعمير و نگهداري تأسيسات ( مانند آسانسور و موتورخانه )، هزينه ي تزئينات قسمت هاي مشترک و هزينه ي اندوخته قانوني؛
* آخرين دسته هزينه هاي اختصاصي هستند که مربوط به قسمت هاي مشترکي مي شود که تنها يک يا چند واحد از آن قسمت ها استفاده مي کنند.
4- 6 -1 -1. هزينه هاي نسبي
اين هزينه ها مصداق ضرب المثل « هر که بامش بيش، برفش بيشتر » هستند. به عبارت ديگر هزينه هايي هستند که با مساحت زيربناي اختصاصي ارتباط دارند؛ بنابراين مالکان يا استفاده کنندگان متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصي خود به مجموع مساحت قسمت هاي اختصاصي تمام ساختمان، در اين هزينه ها سهيم هستند. هزينه هاي آب، گازوئيل، آسفالت پشت بام و بيمه ي آتش سوزي نمونه هايي از اين هزينه ها هستند که در قانون نيز از آن ها نام برده شده است (44) و به موارد مشابه مانند هزينه ي برق و گاز مشترک يا هزينه ي ايزوگام کردن پشت بام قابل تعميم هستند.4 -6 -1 -2. هزينه هاي غير نسبي يا مساوي
هزينه هايي غير نسبي، مخارج و هزينه هايي هستند که ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارند؛ از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، باغبان، متصدي آسانسور، هزينه ي نگهداري تأسيسات، هزينه ي تزئينات قسمت هاي مشترک و غيره... که به دليل عدم ارتباط اين هزينه ها با مساحت زيربنا، چنين هزينه هايي به طور مساوي بين مالکان يا استفاده کنندگان تقسيم مي شود. (45)يکي از انواع هزينه هاي غير نسبي و مهم که نيازمند توجه از سوي مالکان است و به طور مساوي بين مالکان تقسيم مي شود، اندوخته ي قانوني که در واقع پس اندازي براي « روز مبادا » است؛ از آن جا که فرسايش ساختمان در دراز مدت و به مرور زمان اتفاق مي افتد و ساختمان فرسوده و مستهلک هزينه هاي سنگيني را براي مالکان آپارتمان ها در پي خواهد داشت و از طرفي ممکن است زندگي ساکنان را دچار اخلال و بحران کند؛ بايد براي چنين هزينه هايي آمادگي داشت. قانون گذار نيز پيش بيني اين گونه هزينه ها را با عنوان اندوخته ي قانوني از وظايف مجمع عمومي قرار داده است (46) تا مدير يا مديران بتوانند در چنين مواقعي از آن استفاده کنند.
مبالغي که با اين عنوان از مالکان دريافت مي شود، در امور مربوط به حفظ، نگهداري و تعمير بنا هزينه مي شود؛ براي مثال امکان دارد تأسيسات گرمايش يا سرمايش هر از چندگاهي در سرما يا گرماي شديد زمستان و تابستان يک باره از کار بيفتد؛ يا چاه ساختمان پس از ده سال پر شود؛ يا قسمتي از بنا بعد از چند سال نياز به تعمير و مرمت اساسي داشته باشد.
لازم به يادآوري است که مدير يا مديران مجتمع بايد مبلغ شارژ ماهانه را به گونه اي تعيين کنند که به مستأجران آپارتمان اجحاف نشود. به عبارتي ديگر مستأجر نبايد مبلغي براي اندوخته ي قانوني يا پس انداز ساختمان پرداخت کند؛ زيرا او وظيفه اي در قبال پرداخت هزينه هاي بلندمدت يا سرمايه اي و استهلاک چند ساله ي ساختمان ندارد؛ بنابراين لازم است مسئولان به اين نکته توجه کنند تا ناخواسته زير دين مستأجران قرار نگيرند.
4-6 -1 -3. هزينه هاي اختصاصي
در بعضي از ساختمان ها برخي قسمت هاي مشترک به گونه اي قرار گرفته اند که تنها يک يا چند مالک ( يا استفاده کننده ) مي توانند از آن قسمت ها استفاده کنند؛ مثل حياط خلوتي که مدخل آن از آپارتمان واقع در طبقه همکف است يا حياطي که تنها يک يا چند مالک واحد آپارتماني مي توانند وارد آن شوند و از آن جا استفاده کنند.اگرچه در صورت مجلس تفکيکي از اين قسمت ها به عنوان قسمت هاي مشترک نام برده شده، اما چون از جهت احداث و بناي ساختمان طوري است که عملاً يک يا چند واحد آپارتماني از آن استفاده مي کنند، منطق و عدالت حکم مي کند فقط استفاده کنندگان هزينه هاي آن را بپردازند و مالکان آپارتمان هايي که از آن قسمت ها استفاده نمي کنند، نبايد هزينه اي در اين رابطه بپردازند. اين است که در قانون آمده است: « چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالکن يا تراس مجموعه به گونه اي باشد که تنها از يک يا چند واحد مسکوني امکان دسترسي به آن باشد، هزينه ي حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده ي استفاده کننده يا استفاده کنندگان است. » (47)
4 -6 -2. تعيين سهم هزينه هاي مشترک
در رابطه با تعيين سهم هزينه هاي مشترک دو نکته قابل توجه است: نخست مسئوليت انجام اين کار و دوم چگونگي انجام آن؛ در رابطه با وظيفه ي تعيين سهم هر يک از مالکان يا استفاه کنندگان در هزينه هاي مشترک، همان گونه که در بالا نيز اشاره شد، اين کار از وظايف و مسئوليت هايي است که بر عهده ي مدير يا مديران ساختمان نهاده شده است؛ (48) البته حق اعتراض مالکان نيز محفوظ است و در صورتي که هر يک از آن ها در مورد سهم يا ميزان هزينه ي مربوط به سهم خود اعتراض داشته باشد، مي تواند نخست به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي کند و در صورت عدم رسيدگي يا رد اعتراض، به مراجع صلاحيت دار قضايي مراجعه نمايد. (49)اما در مورد چگونگي تعيين سهم واحدها از هزينه هاي مشترک، از مواد بيان شده در « ق. ت. آ و آيين نامه ي اجرايي آن » چنين برداشت مي شود که در اين رابطه دو شيوه وجود دارد: نخست شيوه ي قراردادي و دوم شيوه ي قانوني. در شيوه ي قراردادي براساس توافقي که مالکان از پيش داشته اند، ترتيب مشخصي براي پرداخت هزينه هاي مشترک پيش بيني شده است و تا زماني که نسبت به آن اعتراضي وجود ندارد، به همان شيوه عمل مي شود. ولي در صورتي که ترتيب و توافق مشخصي براي هزينه هاي مشترک وجود نداشته باشد يا مالکان ( حتي يک نفر ) نسبت به شيوه ي جاري اعتراض داشته باشند، از شيوه ي قانوني استفاده مي شود. در شيوه ي قانوني سهم مالکان يا استفاده کنندگان در هزينه هاي مشترک براي هزينه هاي نسبي - هزينه هايي که با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي ارتباط دارد - متفاوت و براي هزينه هاي غير نسبي - هزينه هايي که ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد - برابر است. (50)
با توجه به توضيحات ارائه شده سهم هر واحد از هزينه هاي نسبي بدين ترتيب محاسبه مي شود:
هزينه ي هر متر مربع × مساحت واحد = سهم هر واحد
مساحت قسمت هاي اختصاصي هر واحد شامل مساحت واحد مسکوني، پارکينگ و انباري مي شود؛ بنابراين اگر تمامي واحدهاي مجتمع داراي پارکينگ و انباري با مساحت برابر هستند؛ مساحت کل برابر است با مجموع مساحت هاي تمام واحدهاي مسکوني؛ ولي اگر واحدهايي در مجتمع وجود دارند که بدون پارکينگ يا انباري بوده يا مساحت آن ها متفاوت است، بايد مساحت پارکينگ ها و انباري ها نيز در محاسبه ي مساحت کل قسمت هاي اختصاصي لحاظ شوند.
4 -6 -3. مشکل پرداخت نکردن هزينه
يکي از مشکلات اساسي که به طور معمول مديران ساختمان با آن روبرو هستند، خودداري افراد از پرداخت هزينه ها به دلايل گوناگون است؛ از جمله ي اين دلايل که توسط برخي مالکان يا ساکنان بيان مي شود، مي توان به خالي بودن واحد و عدم سکونت در آن، استفاده نکردن از آسانسور، پارکينگ، حياط يا پشت بام و... اشاره کرد که هيچ يک از آن ها پذيرفته نيست؛ زيرا حتي اگر مالک يکي از واحدها در آن زندگي نکند (51) و واحد مربوطه خالي باشد يا تعدادي از ساکنان از برخي قسمت هاي مشترک استفاده نکنند، باز هم بايد هزينه هاي مربوط به آن قسمت را بپردازد؛ بنابراين اعتراض ساکنان طبقه ي همکف مبني بر اين که با وجود عدم استفاده از آسانسور يا پشت بام، هزينه هاي نگهداري و تعميرات آن ها از ايشان نيز دريافت مي شود، پذيرفته نيست؛ زيرا آسانسور و پشت بام جزء قسمت هاي مشترک آپارتمان است و هزينه هاي آن ها نيز متوجه همه ي ساکنان است، ولو اين که هرگز از آن ها استفاده نکنند.همچنين حقوق هر مالک در قسمت اختصاصي و سهم وي در قسمت هاي مشترک غيرقابل تفکيک است و در صورت انتقال قسمت اختصاصي، حقوق و تعهدات قسمت هاي مشترک نيز منتقل خواهد شد. (52)
در هر حال با وجود اين که در قانون شيوه ي تعيين و پرداخت هزينه ها مشخص شده، باز هم ممکن است برخي افراد از پرداخت سهم مربوط به خود خودداري کنند؛ در چنين مواقعي با توجه به « ق. ت. آ » (53) براي اين که يک مدير ساختمان زودتر به نتيجه برسد، بهتر است اقدامات زير را انجام دهد:
1. به دادگستري محل مراجعه کرده و با پر کردن اظهارنامه ميزان بدهي و صورت ريز آن را اعلام و براي فردي که از پرداخت هزينه ها خودداري کرده است، ارسال کند. دقت شود که براي قانوني بودن اقدامات بعدي، اظهارنامه حتماً بايد از طريق دادگستري ارسال شود.
2. هرگاه مالک يا استفاده کننده ده روز پس از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد، مدير يا هيأت مديران مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ، تهويه ي مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري کنند. لازم به يادآوري است که مدير ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصي را.
3. در صورتي که باز هم فرد از پرداخت سهم هزينه هاي خود خودداري کرد، مدير ساختمان به اداره ي ثبت محلي که آپارتمان در محدوده ي آن قرار دارد، مراجعه کرده و براي وصول بدهي درخواست صدور اجرائيه مي کند. اداره ي ثبت نيز طبق اظهارنامه ي ابلاغ شده که در بالا از آن سخن گفتيم، عليه شخصي که از پرداخت هزينه ها خودداري کرده است، اجراييه صادر مي کند.
مدارکي که براي صدور اجرائيه لازم است، عبارتند از:
- تقاضا نامه ي صدور اجرائيه؛
- رونوشت مدارکي که سمت مدير را تأييد کنند؛
- صورت ريز سهم مالک يا استفاده کننده از هزينه هاي مشترک؛
- رونوشت اظهارنامه ي ابلاغ شده به مالک يا استفاده کننده. (54)
در صورتي که قطع کردن خدمات مشترک ممکن يا مؤثر نباشد؛ ( براي مثال آب گرم يا شوفاژ چند واحد ديگر نيز قطع شود يا مالک بابت هزينه هاي سرمايه اي بدهکار است، ولي خود او در ساختمان ساکن نيست و... ) مدير يا مديران مجموعه مي توانند به دادگاه عمومي حقوقي شکايت کنند. دادگاه ها موظفند اين گونه شکايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهکار را از دريافت خدمات دولتي که به مجموعه ارائه مي شود محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند. همچنين استفاده ي مجدد از خدمات، موکول به پرداخت هزينه هاي معوق براساس گواهي مدير يا مديران، يا به حکم دادگاه و نيز هزينه ي مربوط به وصل و استفاده ي مجدد از خدمات مشترک خواهد بود. (55)
همچنين در صورتي که مالک يا استفاده کننده براي بار دوم در دادگاه محکوم به پرداخت هزينه هاي مشترک گردد، علاوه بر ساير پرداختي ها بايد جريمه اي برابر با مبلغي که به پرداخت آن محکوم شده است نيز پرداخت کند. (56)
البته لازم به ذکر است که حق اعتراض مالک يا مستأحر به نظر مدير يا هيأت مديران نيز محفوظ است که در اين صورت بايد ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به دادگاه مراجعه و اعتراض خود را اعلام کند. در چنين مواردي، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي قطعي را صادر مي کند. همچنين در مواردي که خدمات مشترک قطع شده باشد و رسيدگي سريع به اعتراض ممکن نباشد، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلايل را قوي تشخيص دهد، دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأي خواهد داد. (57)
4 -7. تخريب و بازسازي ساختمان
هر ساختمان عمر مفيد و مشخصي دارد و سرانجام دير يا زود بايد تخريب و از نو ساخته شود. به لحاظ قانوني اين کار زماني ممکن است که به تشخيص سه نفر از کارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي کلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني وجود داشته باشد. (58)در چنين مواقعي مالکان نظرات مختلفي دارند و در يکي از دو گروه موافق يا مخالف تجديد بنا قرار مي گيرند. البته به طور معمول اشخاصي که با تخريب ساختمان مخالفت مي کنند، کساني هستند که مشکل مالي دارند و افرادي که از نظر مالي وضعيت مناسب تري دارند، موافق تخريب و بازسازي ساختمانند.
در هر حال در چنين شرايط مهم و حساسي که بيشتر مالکان موافق تخريب و بازسازي باشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي توانند براساس حکم دادگاه، با تأمين مسکن استيجاري مناسب (59) براي فرد يا افرادي که مخالف بازسازي هستند، نسبت به تخريب و بازسازي ساختمان اقدام نمايند.
حکم دادگاه در اين رابطه لازم الاجرا است و چنانچه فرد يا افراد مخالف واحد خود را تخليه نکنند، بنا به درخواست مدير يا مديران مجموعه، پس از احراز تأمين مسکن مناسب براي مالکان مخالفت کننده با تجديد بنا، توسط ساير مالکان، دستور تخليه توسط رئيس دادگستري يا مجتمع قضايي محل صادر و کار تخريب و بازسازي انجام خواهد شد. (60)
مالکاني که اقدام به بازسازي کرده اند، مي توانند پس از پايان عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يک از مالکان از بنا و هزينه هاي انجام شده، سهم مالک يا مالکان مخالف را به اضافه ي مبالغ و هزينه هايي که براي اجاره ي مسکن آن ها پرداخت شده است، از اموال آن ها از جمله همان واحد مطالبه کنند. (61)
لازم به ذکر است که مدير يا مديران مجموعه نيز مي توانند به نمايندگي از طرف مالکان تمامي اقدامات بالا را انجام دهند. (62)
پي‌نوشت‌ها:
1. Apartment
2. Longman Dictionary
3. فرهنگ لغات لانگمن، قابل دسترسي در:
http://www.ldoceonline.com
4. Webster Dictionary
5. A room in a building
6. A Division in a house, separated from others by partitions
7. A set or suite of rooms
8. A compartment
9. فرهنگ لغات وبستر، قابل دسترسي در:
http://www.websters-online-dictionary.org
10. Wordnet Dictionary
11. فرهنگ لغات وردنت، قابل دسترسي در:
http://www.websters-online-dictionary.org
12. فرهنگ لغت معين قابل دسترسي در:
http://www.rismoon.com
13. لغت نامه دهخدا، قابل دسترسي در:
http://loghatnaameh.org
14. ماده ي 1 « ق. ت. آ ».
15. همان.
16. ماده ي 2 « ق. ت. آ » و ماده ي 1 « آيين نامه ي اجرايي ».
17. تبصره ي سوم ماده ي 4 « ق. ت. آ ».
18. ماده ي 2 « ق. ت. آ ».
19. ماده ي 4 « آيين نامه ي اجرايي ».
20. ماده ي 8 « ق. ت. آ » و ماده ي 5 « آيين نامه ي اجرايي ».
21. ماده ي 9 « آيين نامه ي اجرايي ».
22. ماده ي 7 « ق. ت. آ » و ماده ي 10 « آيين نامه ي اجرايي ».
23. تبصره ي ماده ي 9 « آيين نامه ي اجرايي ».
24. تبصره ي ماده ي 8 « آيين نامه ي اجرايي ».
25. ماده ي 6 « ق. ت. آ » و ماده ي 13 « آيين نامه ي اجرايي ».
26. تبصره ي ماده ي 12 « آيين نامه ي اجرايي ».
27. تبصره ي ماده ي 6 « ق. ت. آ ».
28. ماده ي 11 « آيين نامه ي اجرايي ».
29. ماده ي 7 « آيين نامه ي اجرايي ».
30. ماده ي 17 « آيين نامه ي اجرايي ».
31. ماده ي 15 « آيين نامه ي اجرايي » ( اصلاحي 1353/10/28 ).
32. همان.
33. ماده ي 16 « آيين نامه ي اجرايي ».
34. تبصره 1 ماده ي 16 « آيين نامه ي اجرايي » ( الحاقي 1353/10/28 ).
35. ماده ي 19 « آيين نامه ي اجرايي ».
36. ماده ي 14 « آيين نامه ي اجرايي ».
37. ماده ي 18 « آيين نامه ي اجرايي ».
38. ماده ي 4 « ق. ت. آ » و تبصره ي يک آن.
39. ماده ي 21 « آيين نامه ي اجرايي ».
40. تبصره ي ماده ي 6 « ق. ت. آ ».
41. ماده ي 27 « آيين نامه ي اجرايي ».
42. ماده ي 14 « ق. ت. آ » و ماده ي 20 « آيين نامه ي اجرايي ».
43. ماده ي 22 « آيين نامه ي اجرايي ».
44. ماده ي 4 « ق. ت. آ » و ماده ي 23 « آيين نامه ي اجرايي ».
45. همان.
46. ماده ي 11 « آيين نامه ي اجرايي ».
47. تبصره ي سه ماده ي 4 « ق. ت. آ ».
48. تبصره ي يک ماده ي 4 « ق. ت. آ ».
49. ماده ي 24 « آيين نامه ي اجرايي » ( اصلاحي 1371/1/30 ).
50. ماده ي 4 « ق. ت. آ ».
51. همان.
52. ماده ي 3 « ق. ت. آ ».
53. ماده ي 10 مکرر « ق. ت. آ ».
54. تبصره ي دو ماده ي 10 مکرر « ق. ت. آ ».
55. تبصره ي يک ماده ي 10 مکرر « ق. ت. آ ».
56. تبصره ي چهار ماده ي 10 مکرر « ق. ت. آ ».
57. تبصره ي سه ماده ي 10 مکرر « ق. ت. آ ».
58. ماده ي 13 « ق. ت. آ ».
59. همان.
60. تبصره ي دو ماده ي 13 « ق. ت. آ ».
61. ماده ي 13 « ق. ت. آ ».
62. تبصره ي يک ماده ي 13 « ق. ت. آ ».
اسدي، محمودرضا، اميري، مجتبي؛ (1391)، فرهنگ و زندگي در مجتمع هاي مسکوني، تهران: مؤسسه نشر شهر، چاپ اول
