بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران ، مصر ، فرانسه و فقه اسلامي (1)

چكيده
 

مي‎دانيم در عقود معين علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات رعايت قواعد اختصاصي راجع به هر عقد الزامي است. عقد اجاره نيز علاوه بر شرايط عمومي صحت معاملات، رعايت يك سلسله قواعد اختصاصي در آن الزامي است. از جملة‌اينها تعيين مدت عقد اجاره اسـت كـه مـادة 468 ضمانت اجراي عـدم تعييـن مـدت را بـطلان عـقد ذكـر كرده است. البته براين ماده استثنائاتي وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدني كه مقرر مي‎دارد اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و در آن مدت تعيين نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه و يا سال تعيين شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدني، عقد اجاره براي مدتي كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است منعقد مي‎شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدت‎هاي دوم، سوم و ...) ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
به طور كلي مي‎توان گفت كه تعيين مدت در عقد اجاره في نفسه موضوعيت ندارد بلكه طريقيت دارد و اگر متعاقدين به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذكر مدت، خواه با تعيين مسافت، خواه با تعيين مقدار كاري كه بايد انجام بشود مشخص نمايند عقد اجاره صحيح است. با اين تفسير بايد قدري مادة 468 را تعديل نمود كه مي‎توان به مادة 507 توسل جست. اين ماده مي‎گويد«در اجارة ‌حيوان تعيين منفعت يا با تعيين مدت اجاره است يا به بيان مسافت و محلي كه راكب يا محمول بايد به آنجا حمل شود.»

مقدمه‌
 

اجاره، يكي از عقود معين است كه به لحاظ اهميت آن در نظامهاي مختلف حقوقي، قانونگذاران به طور دقيق و مفصل راجع به آن قانون وضع كرده‎اند. عقد اجاره، حلقه اتصال ميان مالك عين و متقاضي استفاده از منافع عين است، كه روابط حقوقي آنان را نظم مي‎بخشد. تنظيم روابط حقوقي ميان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطي كه با نظم عمومي جامعه دارد، آنقدر اهميت دارد كه دولتها مجبورند هر از چند گاهي با وضع قوانين آمره، علي‎رغم ميل متعاقدين، خواستهاي خود را برآنان تحميل كنند.
امروزه رابطة بين موجر و مستأجر فقط يك رابطة خصوصي نيست تا استقرار عدالت معاوضي ميان آن دو هدف اصلي قرار گيرد، بلكه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعي كاملاً متمايز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر كدام سعي مي‎كنند تا كفة ‌ترازو را بيشتر به سمت خود سنگين كند.از يك طرف، موجر سعي مي‎كند اجاره بهاي بيشتري بگيرد و تمام خواستهاي خود را بر مستأجر بينوا تحميل كند. از طرف ديگر، مستأجر سعي مي‎كند كه هر چه كمتر بپردازد و شرايط و امكانات رفاهي را با پرداخت اجاره بهاي اندك براي خود فراهم نمايد. به همين خاطر، روز بروز نقش ميانجيگري دولتها بيشتر مي‎شود؛ به طوري كه سعي مي‎كنند تا با تدوين و تصويب قوانين عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آميز فراهم كنند.
در حقوق كنوني، عقد اجاره به لحاظ امري شدن قواعد حاكم برآن و كم‎رنگ شدن تأثيراراده، در بسياري موارد به صورت سازمان حقوقي مستقل كه به وسيلة‌قوانين اداره مي‎شود، درآمده است؛ قالب از پيش تهيه شده‎اي كه موجر و مستأجر فقط مي‎توانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند، بدون آنكه بر سرنوشت آيندة روابط خود حاكم باشند.
عقد اجاره، از عقود معين است. كليه عقود معين علاوه بر لزوم داشتن شرايط عمومي صحت معاملات بايد شرايط خاص صحت آن عقد را نيز داشته باشند. عقد اجاره نيز در كنار قواعد عمومي معاملات، قواعد ويژه‎اي دارد كه ديگر عقود فاقد آن است. يكي از اركان عقد اجاره، تعيين مدت است، يعني، در كنار ديگر شرايط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدين مدت عقد را تعيين كننده حال، اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص كنند. يا اينكه فراموش نمودند مدت عقد را معيين كنند، آيا چنين عقدي را بايد صحيح بدانيم يا باطل؟
از آنجا كه جواب اين سؤال شقوق و فروض مختلفي دارد و نظامهاي حقوقي ايران، مصر و فرانسه تدابير مختلفي انديشيد‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسي مي‎كنيم.
مبحث اول، به بررسي عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده و متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين نكرده‎اند، اختصاص يافته است.
مبحث دوم، به بررسي عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده، ليكن متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه يا سال تعيين كرده‎اند، مي‎پردازد.
در مبحث سوم، پايان عقد اجارة بدون مدت بررسي مي‎شود.

ذكر نشدن مدت
 

فلسفة تعيين مدت در عقد اجاره، معلوم و معين كردن مورد معامله است. از آنجا كه براساس بند 3 مادة 190 قانون مدني، يكي از شرايط صحت معامله، معلوم و معين نمودن مورد معامله است، اين امر از طرق مختلف از قبيل: تعيين مدت، تعيين مسافت در اجارة‌حيوان و حمل ونقل، و تعيين عمل در اجارة اشخاص صورت مي‎گيرد. حال اگر متعاقدين مدت اجاره‎اي را كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت مشخص مي‎گردد ذكر ننمايند، آيا چنين عقد اجاره‎اي صحيح خواهد بود؟
در حقوق ايران علاوه براينكه مطابق قواعد عمومي مي‎توان بطلان چنين عقدي را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدني مقرر كرده است:
«در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است».
از آنجا كه مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعيين مدت در اجارة اشياء وضع شده است، آيا مي‎توان گفت كه از مفهوم اين ماده استنباط مي‎شود كه در اجارة حيوان و اجارة اشخاص، تعيين مدت ضرورتي ندارد؟
در جواب مي‎گوييم كه اين استنباط صحيح نيست، زيرا در اجارة اشياء به زعم قانونگذار تنها راه تعيين منفعت، ذكر مدت است. بنابراين اگر در اجارة‌اشياء كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت صورت مي‎گيرد متعاقدين مدت را ذكر نكنند،‌عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما، ايرادي كه در اينجا وجود دارد اين است كه در اجارة اشياء، تنها راه تعيين ميزان منفعت تعيين مدت نيست، بلكه از ديگر طرق از جمله تعيين مسافت در اجارة‌وسايل حمل و نقل نيز مي‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دليل اين نقص در قانون ايران، به خاطر آن است كه مواد راجع به عقد اجاره، از فقه اماميه و از كتابهايي همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبيعتاً، كتب فقهاي قديم، حاوي موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎اي كه مورد آن وسايل پيشرفتة حمل و نقل از قبيل: هواپيما، قطار و اتومبيل بوده، وجود نداشته است. لذا، اينك جاي آن دارد كه با اجتهاد و وضع قوانين جديد، نقص قانونگذاري قديم جبران شود.
بنابراين، به طور كلي مي‎توان گفت كه در اجارة‌اشياء صرف ذكر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نيست؛ زيرا مانند اجارة حيوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طريق غير از تعيين مدت مشخص شده باشد. لذا، ذكر نشدن مدت در صورتي موجب بطلان عقد اجاره است، كه موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصراين بحث اين گونه آمده است كه هرگاه متعاقدين مدت عقد را ذكر ننمايند، همچنين پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه يا سال را مقرر نكنند يا به طور كلي متعاقدين مدت و اجرت را مشخص نكنند، در اين صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طريق تعيين اجرة‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص مي‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدي كه عرف براي پرداخت اجاره بها تعيين مي‎كند، مشخص مي‎شود. مادة 562قانون مدني كشور مصر مقرر مي‎دارد:
«اگر متعاقدين برمقدار اجاره بها توافق نمايند يا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در اين‎ صورت اجاره بهاي عين مستأجره اجرة‎المثل آن خواهد بود.»
بنابراين،‌اگر شخصي زميني را براي زراعت اجاره كند بدون اينكه اجاره بها و مدت عقد تعيين شود، در اين صورت مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمين است. و از آنجا كه تعيين پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نيز براي يك سال خواهد بود (سنهوري، 1928م، ج6، ص154).
در حقوق فرانسه و براساس مادة 1709 قانون مدني،‌ذكر مدت از اركان عقد اجاره است. بنابراين، اگر مدت عقد اجاره ذكر نشود و مقدر منفعت از طريق ديگري تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراين، در اين صورت عرف نمي‎تواند مقدار اجاره بها را مشخص كند و مدت زمان عرفي را بر متعاقدين تحميل نمايد.
به طور خلاصه مي‎توان گفت كه در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق ايران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نيز پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).
تعيين مال‎الاجاره براي مدت معين بدون تصريح به مدت
مطابق ماده 468 قانون مدني، در عقد اجاره تعيين مدت به خاطر اينكه تعيين كنندة‌ميزان منفعت است، يكي از اركان صحت عقد اجاره محسوب مي‎شود. بنابراين، اگر در هر مورد كه ذكر مدت براي تعيين ميزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قيد نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود اين، قانونگذار در قانون مدني ايران در ماده 501 (اجارة اشياء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره معين نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قاطعي ندارد و هنوز نمي‎داند تا چه مدت مي‎تواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين مي‎سازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نمي‎آورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد، معين مي‎سازند و دربارة ادامة استفاده از عين مستأجره سكوت مي‎كنند.
حال اين سؤال مطرح مي‎شود كه آيا مي‎توان توافق اين اشخاص را كه در عرف محترم شمرده شده است، ناديده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، يا اينكه بايد آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر اين توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
قبل از اينكه موضوع را در حقوق ايران بررسي كنيم، بهتر آن است كه به حقوق مصر و فرانسه رجوع كنيم و ببينيم كه آن دو نظام حقوقي در اين خصوص، چه تدبيري انديشيده‎اند.

1. حقوق مصر
 

مادة 563 قانون مدني مصر، در اين زمينه مقرر مي‎دارد: 1
«اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت آن توافق نمايند يا اينكه به طور كلي عقد اجاره‎اي براي مدت نامشخص منعقد گردد يا اينكه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضاي اين مدت، عقد اجاره پايان مي‎يابد؛ مشروط براينكه يكي از متعاقدين، طرف ديگر عقد را از قصد خود مبني بر پايان دادن به عقد اجاره با رعايت مواعد زير مطلع نمايد.
الف: در اراضي مزروعي و اراضي باير اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره شش‎ ماه يا بيشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف ديگر عقد از قصد پايان دادن به عقد اجاره، بايد سه ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي گردد، صورت گيرد. و اگر مدت معلوم شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره كمتر از شش ماه باشد، بايد قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال الاجاره منقضي گردد، طرف ديگر عقد را مطلع نمود. البته، رعايت اين مقررات، مستلزم رعايت حقوق مستأجر در جمع‎آوري محصول مطابق عرف است.
ب: در منازل دكانها،كتابخانه‎ها، تجارتخانه‎ها، كارخانه‎ها و انبارها اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چهار ماه يا بيشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعيين شده كمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع كرد.
ج: در اتاقها (غرف) و آنچه كه در دو بند فوق ذكر نشده است، اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره دو ماه يا بيشتر باشد، بايد طرف ديگر عقد را يك ماه قبل از انقضاء مدت مذكور مطلع نمود و اگر مدت تعيين شده كمتر از دو ماه باشد، بايد طرف ديگر عقد را قبل از انقضاي نصف مدت تعيين شده مطلع كرد.»
صدر مادة مذكور اشعار دارد: «اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت توافق نمايند يا اينكه براي مدت نامعيني منعقد شود يا اينكه به طور كلي اثبات مدت متعذر باشد…». در اين صورت، تعيين مدت عقد برحسب مواعد معين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره، در سه حالت قابل تصور است:
1. هنگامي كه عقد اجاره‎اي منعقد شود، و متعاقدين اصلاً مدت را ذكر نكنند، بلكه نسبت به تعيين مدت سكوت اختيار كنند. البته اين حالت، كمتر در عقد اجاره اتفاق مي‎افتد.
2. متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد مي‎كنند و در خصوص تعيين مدت هم مذاكره مي‎كنند، ليكن در نهايت مدت را تعيين نمي‎كنند؛ كه اين امر، بندرت اتفاق مي‎افتد. به عنوان مثال، متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد مي‎كنند، و مدت عقد را اين گونه‎ تعيين مي‎نمايند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زماني كه اوضاع و احوال اقتضا مي‎كند، يا اينكه صراحتاً مي‎گويند كه عقد اجاره براي مدت نامعلومي منعقد شده است. ليكن اگر متعاقدين ذكر كردند كه مدت عقد اجاره تا زماني است كه مستأجر مال‎الاجاره مي‎پردازد، تا زماني است كه مستأجر در عين مستأجره مي‎ماند، تا زماني است كه مستأجر بخواهد يا تا زماني است كه موجر بخواهد، در اين صورت مدت عقد را نمي‎توان نامعلوم محسوب كرد؛ زيرا – همچنانكه قبلاً اشاره شد – مدت اين عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نمي‎كند و با موت موجر - در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادة‌او است - يا با موت مستأجر - در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادة او است - عقد اجاره پايان مي‎پذيرد. و اگر متعاقدين ذكر نمودند كه عقد اجاره باقي است تا زماني كه عين مستأجره باقي است، مدت در اين صورت نيز نامعلوم است. در اين صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمي‎تواند از 60سال تجاوز كند.
3. اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين برمدت معيني توافق نمايند ليكن هيچ كدام نتوانستند اين مدت را اثبات كنند، در اين صورت نيز عقد اجاره براي مدت نامعلوم منعقد شده است. از اين‎رو، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده، معتبر است.
بنابراين،‌مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة 563 قانون مدني مصر، مدت زماني است كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است. و پايان اين مدت، با مطلع كردن طرف ديگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذكور حاصل مي‎شود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانكه دربارة اراضي زراعتي اين چنين است-، مدت عقد اجاره يك سال است. و در صورتي كه در مواعد مقرر يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نكند، عقد اجاره براي يك سال ديگر تجديد مي‎شود، و همچنين است، براي ساليان بعدي. و اگر مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره ماهيانه باشد - همچنانكه در اجارة محلهاي مسكوني چنين است -، مدت عقد يك ماه است و براي مدتهاي بعدي نيز قابل تجديد است و خود بخود تجديد مي‎شود، مگر اينكه در مواعد مقرر در مادة 563، يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمايد. در ديگر انواع اجاره كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره به صورت هفته‎اي، روزانه يا ساعتي تعيين ‎مي‎شود، همين گونه است (سنهوري، 1928، ج6، 153).
پس از آشنايي باوضعيت بحث در حقوق موضوعة مصر، لازم است از نظر فقهاي عامه در اين خصوص، آگاه شويم. شيخ طوسي در كتاب خلاف، نظر فقهاي عامه را به همين صورت ذكر مي‎كند (طوسي، 1377، ج1، ص711):
«اگر موجر بگويد كه اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه با مبلغ معين، عقد اجاره براي يك ماه صحيح است. ابو حنيفه نيز همين نظر را دارد. نظر بعضي از اصحاب شافعي نيز همين است.»
حنبليان نيز معتقدند كه اجاره تا زماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه مي‎دهد، نافذ است؛ به اين ترتيب كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است (يك روز، يك ماه) واقع مي‎شود، و در اثر تراضي دو طرف، دوباره براي همان مدت تجديد مي‎شود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشده‎اند، طرفين حق فسخ اجاره دارند. ولي اگر سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان مدت تجديد مي‎شود (مجلس اعلاي شئونات اسلامي، 1990م، ج2، ص209).
در قانون مدني عثماني، المجلة، - كه برگرفته از فقه عامه است- نيز تقريباً همان نظري كه در حقوق مصر وجود دارد، پذيرفته شده است. مادة 496 قانون مدني عثماني مقرر مي‎دارد(رستم باز اللبناني، 1986، ص274):
«اگر زمين به اجاره داده شود، براي هر ماه با اجاره بهاي معين بدون اينكه انتهاي مدت مشخص شود، عقد صحيح است. ليكن بعد ازپايان ماه اول هر كدام از موجر و مستأجر مي‎تواند در ظرف مهلت يك شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ كند. اما بعد از انقضاي يك شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پايان ماه دوم حق فسخ اجارة مذكور را ندارند. و اگر يكي از متعاقدين دراثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پايان ماه اول فسخ مي‎شود. و اگر يكي از موجر يا مستأجر در اثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پايان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب مي‎شود. ليكن اگر اجاره بهايي قبض شده باشد، براي تعداد ماههايي كه اجاره بها داده شده است، هيچ كدام حق فسخ ندارند.»
با وجود اينكه شباهتهايي ميان دونظام حقوقي مصر وعثماني ديده مي‎شود، اما در چند نكته باهم اختلاف دارند، از جمله اينكه:
در قانون مدني عثماني، مدت زماني كه يكي از متعاقدين حق دارد بعد از انقضاي هر ماه عقد را فسخ كند، يك شبانه روز است. در صورتي كه در حقوق مصر و مطابق ماده 563 قانوني مدني آن كشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.
همچنين، در قانون عثماني براي تعداد ماههايي كه اجاره بها قبض شده است، هيچ كدام از موجر يا مستأجر حق فسخ ندارند. امّا در حقوق مصر، چنين تصريحي وجود ندارد؛ هر چند كه ممكن است بتوان مطابق اصول كلي در حقوق مصر، چنين نتيجه‎اي را پذيرفت، زيرا تعداد ماههايي كه بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است كه موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولي در فراتر از آن مرددند و نمي‎دانند كه به رابطة استيجاري ادامه مي‎دهند يا نمي‎دهند.

پي نوشت ها :
 

1. همين مقررات در مادة 531 قانون مدني سوريه، مادة 562 قانون مدني ليبي، مادة 741 قانون مدني عراق و مادة 591 قانون موجبات و عقود لبنان مشاهده مي‎شود.
 

منبع: www.lawnet.ir
ادامه دارد ....
ae