انتقال مورد اجاره به غير و بررسي رابطه مستاجر جز با مستاجر كل و مالك(2)

قسمت دوم- بررسي رابطه مستاجر جز وكل ورابطه مستاجر جز بامالك
 

با مسايلي كه فوقا مورد مطالعه قرار گرفت ومباني حقوقي كه بدانها اشاره شد بنظر ميرسد كه در بررسيهاي مساله اصلي وموضوع مورد نظر در اين گفتگو با اشكال زيادي مواجه نباشيم زيرا در تحليل رابطه مالك ومستاجر ومستاجرين كل وجز ومستاجرين جز بامالك به هيچ وجه مباني حقوقي تغيير نميكنند ونبايد هم تغيير كنند.
به منظور اينكه در حل مشكل موضوع بحث وپذيرش آن بعنوان راه حل مناسب وقابل دفاع توفيق حاصل شود گواينكه تكرار است چند مطلب را به عنوان مباني اصلي خاطر نشان مي سازد.
1- عقد اجاره به موجب قانون مدني عقد لازمي است كه از جمله شرايط صحت آن معلوم بودن مدت قرارداد است(ماده 468 قانون مدني).
2- قانون مالك ومستاجر دراين مسلابه واين مفهوم حقوقي تزلزلي ايجاد نكرده بلكه بواقعيت نزديك شده وتصرف را بعنوان اجاره براي لزوم رابطه استيجاري بشرط جمع بودن شرايطي كافي دانسته ودر مقام حفظ مصالح اجتماعي واقتصادي انقضاي مدت اجاره را باوجود بقاي تصرف موجب قطع رابطه ندانسته است.
3- حقوق مستاجر نسبت بمنافع در زمان عقد اجازه از جمله حقوق مالكانه است كه در صورت عدم تنظيم قرارداد كتبي يا در صورتيكه مدت اجاره تمام شده باشد اين مالكيت لحظه بلحظه وبا تصرف تحقق مي يابد(استنباط از ماده 466 قانون مدني وتبصره اول ماده 1قانون روابط مالك ومستاجر).
4- بر اساس مالكيت مستاجر بمنافع،انتقال منافع مورد اجاره به غير(اعم از اينكه مربوط بمحل كسب باشد وياسكني)جزا وكلا مجاز است مگر اينكه خلاف آن در قرارداد تصريح شده باشد(ماده 474قانون مدني).
5- اين حق در محل سكونت بدون هيچگونه تشريفاتي قابل اجراست ودر محل كسب حتي باسلب حق انتقال باشرايطي قبول شده است.(ماده18 تبصره مربوط از قانون مالك ومستاجر).
6- در محل كسب وباوضع ماده 9حق كسب وپيشه وتجارت براي مستاجر قانوني شناخته شده واين حق مختص مستاجر همان محل است وانتقال آن به غير در صورت سلب حق انتقال از مستاجر باشرايطي منوط به تنظيم سند رسمي است.
7- باوجود اطلاق ماده17در انتقال حقوق كشب وپيشه بمستاجر جديد باتنظيم سند رسمي مي توان از بند 2ماده 8 قانون مالك ومستاجر استفاده كرد كه اين امر مربوط بزماني است كه مستاجر حق انتقال به غير ندارد وباعتقاد عده اي وضع ماده17 براي حمايت از مستاجريني بوده كه در زمان تصويب اسن قانون سند رسمي نداشته اند وارزش اين ماده در حال حاضر نيز از جهت حمايت اين قبيل مستاجرين براي جلوگيري از تضييع حقوقشان محفوظ است.در دعوي كه هم اكنون (تاريخ5/2/52) در يكي از شعب مالك ومستاجر مطرح است بدوا مالك مورد اجاره اي با كه يكباب گاراژ است باسند عادي به چهار نفر باداشتن حق انتقال به غير جزااجاره داده سپس در تاريخ بعد باسند رسمي همان مورد اجاره را فقط بدونفر از مستاجرين اوليه واگذار كرده ودر جريان رسيدگي احداز مستاجرين سند عادي وشخص ثالث وارد دادرسي شده ودر دعوي مطروحه از ناحيه مالك بطرفيت دونفر مستاجرين سند رسمي بخواسته تخليه ادعاي داشتن حق قبلي وتصرف استيجاري در مورد اجاره كرده اند هر چند در سند رسمي موخر حق انتقال به غيراز مستاجرين سلب نشده ولي دراين دعوي بفرض كه اين حق سلب ميشد چون تاريخ سند رسمي نسبت باشخاص ثالث معتبر بوده وزمان تصرف مستاجرين وارد شده به دعوي،مقدم بتاريخ تنظيم سند رسمي است بالترديد دعوي واردين ثالث مسموع خواهد بود.
8- اين بحث دقيق مربوط بزمان بقامدت اجاره مستاجر كل است زيرا باانقضاي مدت اجاره مستاجر كل بديهي است كه مستاجر جز بامستاجر كل نمي تواند سند رسمي تنظيم نمايد زيرا شرط تنظيم چنين سندي متفرع برمالكيت منافع براي مستاجر كل است كه اشاره شد با انقضاي مدت اجاره لحظه بلحظه حاصل ميشود.
9- در صورتي كه مستاجر حق انتقال به غير داشته باشد در صورت اثبات انتقال منافع مورد اجاره به غير(جزئا يا كلا) تصرف شخص ثالث براساس ضوابط قانون مالك ومستاجر قانوني واستيجاري است.(اعم از اينكه سند رسمي تنظيم شده يانشده باشد).
10- باقانوني بودن اين تصرف واستيجاري بودن آن بلا ترديد در مدت بقامدت اجاره مستاجر كل فقط رابطه بين مستاجر كل وجز وجود دارد.
11- باانقضاي مدت اجاره مستاجر كل،رابطه استيجاري مستاجر جزو مستاجر كل به عنوان واقعيت معمول به محل اشكال نيست ولكن عمده ترين مسئله در واقعي حدوث اختلاف وتزاحم روابط وكيفيت حقوقي اين رابطه است.
12- ماده 20 قانون مالك ومستاجر بموجر اجازه داده است كه در موقع تجديد اجاره مورد اجاره را كه در تصرف مستاجرين جز است بخود آنها اجاره دهد البته مفهوم اين ماده اين است كه اقدام بعكس آن نيز ممنوع نيست يعني موجر مي تواند قرارداد اجاره را بامستاجر كل عينا تجديد نمايد.بديهي است طبق قانون مالك ومستاجر شرايط اجاره نامه قبلي خواهد بود( ودراين مورد حتي اگر سند اجاره اي قبلا نباشد ومستاجرين جزئي درمحل باشند حتي تباني مالك ومستاجر كل درتنظيم سند با سلب حق انتقال به غير نبايد ونمي تواند حقوق اين قبيل مستاجرين را كه تصرف مجاز سابق دارند ازبين ببرد) واين براساس قاعده نسبي بودن قراردادهاي خصوصي است ( مواد 1290.1305 قانون مدني) اماآيامي توان از ماده 20 استنباط كرد كه اين حق يعني تنظيم سند بامستاجرين جزء بعنوان يك حق تخيري براي مالك شناخته شده ومقنن يك رابطه حقوقي يكطرفه تجويز كرده است ودرصورت تجويز وقبول چنين استنباطي آيا ميتوان مستاجر جزرا كه مبناي تصرفش استيجاري است براي هميشه از حقوق ماده 5 قانون مالك ومستاجر محروم دانست؟ وآياميتوان اين محروميت را باين ترتيب توجيه كرد كه مستاجر جز درزماني كه مدت اجاره مستاجر كل بامالك مقتضي شده وتجديد نيزنگرديده است فقط بتواند الزام مستاجر كل رابتنظيم سند باخود بخواهد؟
درصورتي كه باتوجه بمباحث قبلي وباعنايت بمقررات ماده 18 قانون رابطه مالك ومستاجر ( درمحل كسب) اعتقاد پيداكرديم كه بهرحال مستاجر كل براساس بقاء مدت اجاره خود وبعبارت دقيقتر بابقاء مدت مالكيتش نسبت بمنافع مي تواند با مستاجر جرء سند تنظيم نمايد ودرتاكيد اين مطلب شاهد ضروري نيست كه خاطرنشان سازيم اسناد عادي تنظيمي بين مستاجر كل وجزازهرجهت درروابط خصوصي آنان معتبر بوده ونسبت بمالك ويااشخاص ثالث بهيچوجه قابل حمايت نيست بنابراين بايد منعقد بود كه هرچند مقنن درتنظيم ماده 20 بشكل يكطرفه بيان مطلب كرده واين نقص مهي براي اين ماده است ولكن اساس وضع اين ماده را در نظر داشته واين همان منتفي بودن مالكيت مستاجر كل نسبت بمنافع محدوده مورد اجاره مستاجرين جز وقائم مقام بودن مالك واولويت وي در اين زمينه است. بعبارت دقيقتر باستنباط از بند 2ماده 8مالكيت مستاجر وبقا وحدوث لحظه بلحظه آن نسبت بمنافع مشروط بااين است كه مباشرتش قطع نشود(1) (بطريق اولي درمحل سكونت همين قاعده حكم فرماست).
بديهي است اگر اين مباشرت وتصرف در انقضاي مدت اجاره براي مستاجر جز قابل تصور باشد باتوجه باينكه تصرف وي استيجاري است از نظر حقوقي مالكيت منافع لحظه بلحظه براي مستاجر جز حاصل ميشود وچون مستاجز جز از نظر حقوقي قادر نيست مستاجر كل را ملزم به تنظيم سند رسمي كند بنابراين الزام مالك بااستفاده اووحدت ملاك ماده 20 وروح ومفاد قوانين وضوعه قابل پذيرش است.واما وضع مالك در مقابل مستاجر جز تازماني كه چنين رابطه اي رسما بوجود نيآمده باين شكل است كه در عالم حقوقي اين رابطه حقيقتا وجود دارد ولي تظاهران بستگي باراده وقصد طرفين بشرط تحقيق هرنوع قراردادي دارد وباتوجه بمقررات قانون مالك ومستاجر كه تصرف استيجاري را بعنوان مهمترين عامل رابطه استيجاري پذيرفته نتيجه مي گيريم كه در اغلب موارد لازم نيست تظاهر اين قصد باتنظيم سند تحقيق يابد ودر اختلافات ودعاوي حاصله احراز آن از طرف دادرس بعنوان تنها وسيله حل اين قبيل دعاوي است.
مثال :مالكي حكم تخليه بهر علت عليه مستاجر كل تحصيل كرده ودر مقام اجرا است مستاجرين جز كه در دادرسي كوچكترين دخالتي نداشته انددر مقام اعتراض ثالث برميآيند ،بردادگاه محرز ميشود كه محكوم عليه پرونده اجرائي بعنوان مستاجر اصلي حق انتقال به غير داشته ودر جريان دادرسي ثابت ميشود كه اين حق مورد استفاده قرارگرفته ومورد اجاره قبل از جريان دادرسي اصلي جز يا كلا بمعترضين منتقل شده بوده است.بلاترديد دادگاه تصرف آنها را استيجاري تلقي كرده وبا وجود اجراي حكم عليه مستاجر كل رابطه مستاجرين حز يامالك كه تاقبل از دادرسي تظاهر نداشته بعنوان يك واقعيت پذيرفته ميشود.
مثال 2- مستاجر كل عليه موجر دادخواستي بخواسته الزام به تنظيم سند اجاره طرح مينمايد در جريان دادرسي مستاجرين جز جدا جدا دادخواستي بعنوان وارد ثالث بالزام موجر به تنظيم سند اجاره رسمي باخود طرح كرده وبااستدلال باين امر كه رقبات مورد اجاره جزا در تصرف آنهاست ومستاجر كل درحقيقت عنوان واسطه را پيدا كرده صدور حكم را بنفع خود به الزام مالك به تنظيم سند خواستار ميشوند،بديهي است با لحاظ مباني كه بيان شود در تعارض اين دعاوي حق تنظيم سند بامالك متعلق بمستاجرين جز است.مثال ديگري كه ظاهرا ارتباطي به رابطه مستاجرين وكل ندارد ولكن حقيقت تحميل رابطه استيجاري مستاجر واقعي را بمالك نشان ميدهد مربوط به يك سلسله دعاوي است كه متاسفانه منشا پيدايش آنها سود جوئي عده اي از مالكين وتباني بااشخاص ثالث براي تضييع حق مستاجرين املاكي است كه هيچگونه سندي اعم از رسمي يا عادي نداشته ولكن تصرف استيجاريشان قابل اثبات است.در اين قبيل دعاوي معمولا مالكين محل سكونتي با بطور رسمي باقيد اين مطلب كه منافع آن قبلا بكس واگذار نشده بابيع قطعي به غير انتقال ميدهند وبراي تخليه مهلتي تعيين ميشود.درراس مهلت،منتقل اليه در مقام اجراي مفاد قرارداد بظاهر عليه مالك ودر واقع عليه مستاجرين يا مستاجر اجرائيه صادر ميكند.خوشبختانه باوجود كليت ماده 1قانون اجراي اسناد مصوب 1322 كه براي هركس كه اجرائيه ثبتي را مخالف حقوق خود ميداند حق اعتراض شناخته واعتراض اين قبيل مستاجرين با استفاده از مقررات ماده 1وتبصره 1قانون روابط مالك ومستاجر وباتمسك به اصل نسبي بودن قراردادها وعدم تسري اعلامات افراد دراسناد رسمي مربوط بانتقال از طريق بيع نسبت باشخاص ثالث در دادگاهها پذيرفته شده رابطه استيجاري اين قبيل مستاجرين بامالك جديد بدون اينكه اين رابطه هيچگاه تظاهر داشته باشد وحق عدم تمايل مالك جديد بقبول آن مسلم است بحكم قانون ودادگاه بمالك جديد تحميل ميگردد.
اين مثالها و مثالهاي ديگر در پرونده هاي مطروحه يا مختومه بخصوص براي كساني كه باكار مالك ومستاجر آشنائي بيشتري دارند اهميت اين بررسي را از جهت رفع اين مشكل بزرگ روابط مالك ومستاجر نشان خواهد داد.وباعتقاد نگارنده چنانچه لايحه جديد مالك ومستاجر بتصويب برسد.باحذف ماده 20 كه فعلا موجد استنباطات مختلفي است.ارزش عملي اين تحقيق بيشتر خواهد شد.
منبع:www.lawnet.ir