بررسي تحليل قانون روابط موجر ومستاجر مصوب مرداد سال 1336- (1)

پس ازجنجالهاي بسيارواظهار نظرهاي گوناگون كه از طرف افراد حقوقدان ويا عادي نسبت به لزوم تدوين مقررات مناسب براي تنظيم روابط منطقي مالك ومستاجر به عمل آمد و بدنبال آن پيشنهادات وطرحهاي مختلف از منراجع رسمي وغير متعارف به تصويب مجلسين رسيد. بعلت اهميتي كه اين قانون درروابط اكثر مردم دارد ونظربه هدفي كه براي آينده مالكين ومستاجرين اماكن استيجاري درآن پيش بيني شده كه عبارت از جايگزين كردن مقررات قانون مدني درروابط استيجاري مردم وآزادي واعتبار توافق ها وقراردادهاي خصوصي بي مناسبت نديدم كه ازاين قانون طي چند مبحث گفتگو بعمل آورم. موضوعات مورد بحث درچند قسمت زير عنوان خواهد شد:
1- بررسي تحولات بنيادي قانون موجر ومستاجر وامتيازات آن نسبت به قانون مالك ومستاجر سابق.
2- تحليل تغييراتي كه درنحوه دادرسي بوجود آمده واهميت آن از جهت قضائي.
3- آينده روابط مالك ومستاجر ونظري بمقررات جنبي آن .

مبحث اول- بررسي تحولات بنيادي قانون موجر ومستاجر وامتيازات آن نسبت به قانون مالك ومستاجر سابق
 

قانونگذار درتصويب قانون موجر ومستاجر تلاش بسياركرده كه تا حد ممكن از تناقض قانون سابق كاسته شده وامكان سوء استفاده طرفين اجاره از مقررات قانوني زائل گردد وبه اعتقاد اينجانب درمجموع دراين كار توفيق حاصل گرديده است وبه نظر ميرسد كه مباني اين قانون تاحدود زيادي ازايجاد بي عدالتي درآينده بكاهد براي توجه بهتر موضوع تحولات قانوني را ضمن چند قسمت توضيح ميدهيم:
1- مهمترين تحول بنيادي درقانون روابط موجر ومستاجر مربوط به نحوه تعيين اجاره بها است .درعمل تاقبل از تصويب قانون مورد بحث دادگاهها به استناد مواد 3و13 قانون مالكومستاجر مصوب سال1339 شاهنشاهي ) دردعاوي مربوط به تعديل اجاره بها باكسب نظركارشناسان رسم اقدام به تعيين اجراه مينمنودند واجاره بهاي تعيين شد ه بستگي به نظرشخص كارشناس داشت وگاه بين دوعقيده 25 تا50 درصد اختلاف نظر ظاهر ميشد بعلاوه كارشناسان منتخب منحصرا به تغييرات قيمتهاي عرصه واعياني ساختمانها توجه ميكردند كه متاسفانه درسنوات اخير افزايش تصنعي نامعقولي را پيدا كرده بود واين امر موجب ميشد كه گاه از3سال احاره خانه مسكوني به 3تا4 برابر اضافه شود وبديهي است كه نميتوانست منطبق با واقعيت وانصاف ووضع اقتصادي اكثريت مردم باشد واساسا قانونگذار درامر تجديد نظر درميزان اجاره بها بواقعيت تغييرات هزينه زندگي وترقي ونتزل آن بعنوان عامل مهم توجه داشته واين موضوع هم درقانون سابق وهم درقانون فعلي مبناي درخواست مالك يا مستاجر قرارگرفته است درقانون فعلي به اين بي عدالتي ورويه ناصحيح خاتمه داده شد وهيئت عمومي ديوان كشوردرراي مورخ يازدهم مهر سال جاري اينطور اظهار نظر كرد كه ماده 4 قانون موجر ومستاجر مصوب تيرماه سال 2536 نسبت بدعاوي تعديل مال الاجاره كه قبل از تصويب واجراي اين قانون اقامه شده ومنتهي به صدور حكم قطعي نگرديده است كسري دارد ودرحال حاضر بطوركلي درتمام دعاوي مربوط به تعديل اجاره بها دادگاهها بطور يكسان از شاخص بهاي كالا ها وخدمات معرفي منتشره از طرف بانك مركزي استفاده مينمايند كه درصورت دقت تهيه كنندگان آن تغييرات اجاره بها هماهنگ با تغييرات هزينه هاي زندگي ونوسانات ديگر كالاهاي مصرفي خواهد بود.
2- درقانون سابق به استناد تعريف عقد اجاره ومالكيت مستاجر نسبت به منافع عين مستاجره همگام با ماده 474 قانون مدني به مستاجر اجازه داده شده بود كه درصورت عدم سلب حق انتقال بغير منافع مورد اجاره را كلا يا جزئا به ثالث واگذار نمايد اين موضوع درعمل بخصوص درمورد مالكيني كه ملك خود را بدون قراردادرسمي يا غيررسمي باجاره چندين دست مورد نقل وانتقال قرارميگرفت بدون اينكه مستاجر واقعي شناخته شود ومالك براي وصول اجاره بها ياتخليه ملك خود دچار معاذير بسياري ميشد درماده 10 قانون موجر ومستاجر قانونگزار اصل را برعدم حق انتقال قرارداد وبااين ترتيب فقط درصورتي مستاجر مجاز درواگذاري مورد اجاره بغير است كه اين اختيار كتبا باوداده شده بااين ترتيب چنانچه مستاجري بدون قراردادملكي را دراجاره داشته باشد فقط شخصا حق استفاده ازآن را دارد ودرصورت واگذاري منافع مورد اجاره بغير علاوه براينكه طبق شق 1 ماده 14 قانون موجر ومستاجر حكم تخليه مورد اجاره صادر ميشود ، تصرف ثالث (منتقل اليه) هم درحكم تصرف غير مجازبوده وقابل حمايت نخواهد بود.
3- شناسائي حقوق كسب وپيشه وتجارت براي مستاجر محل كسبي كه بدون رعايت مقررات ماده 19 مورد اجاره را بثالث واگذار كرده است : لازم به تذكر است كه درزمان اعتبارقانون مالك ومستاجر مصوب 2519 تاسالها رويه دادگاههابخصوص درتهران اين بود كه مستاجر متخلف را بطور كلي مستحق دريافت حق كسب وپيشه نمي شناختند واين حق را محدود به مواردي ميدانستند كه به جهت تجديد بنا يا احتياج شخصي محكوم به تخليه ميشد اين نحوه استنباط از قانون ورويه دادگاهها درمواردي موجب دشواري درزندگي اقتصادي مردم ميگرديد زيرا مستاجر محل كسب هم مانند تمام افراد ممكن است به علل شخصي يا اجتماعي ياتحت تاثير عوامل اقتصادي قادر به ادامه كسب خود نباشد وناگزير گردد كه با انتقال حقوق كسب وپيشه خود به غير دست از فعاليت خود بردارد اين وضعيت بخصوص درموارد فوت مستاجر محل كسب ونداشتن وارثي كه بتواند كسب اورا ادامه دهد قابل توجه است مقررات ماده 18 قانون مالك ومستاجر سال 39 درتجويز انتقال به غير درمدت اجاره شرايطي پيش بيني كرده بود كه عمل بسيارنادر مورد استفاده قرارميگرفت واين جانب درمدت 7سالي كه بطور مداوم عهده دار رسيدگي به دعاوي مالك ومستاجر بودم جز يك يا دو مورد باستفاده مردم ازمقررات ماده18 برخورد نكردم وبه همين جهت درعمل پس از انتقال مورد اجاره بعلت عدم رضايت مالك مواجه با صدور حكم تخليه ميشدند ابهام ماده 18 قانون سابق واستنباطات گوناگوني كه از تبصره آن ميشد به بي اثر بودن ماده مذكوركمك ميكرد درصورتيكه وضع قانون براي تسهيل روابط مردم است وبايد تاحد امكان به واقعيتهاي موجود نزديك بوده وقابل استفاده باشد بهرحال درقانون فعلي ضمن ماده 19 پيش بيني شده كه درصورت سلب حق انتقال به غير ازمستاجر محل كسب وعدم رضايت مالك به انتقال منافع مورد اجاره به غير بايد درمقابل تخليه مورد اجاره به مستاجر حق كسب وپيشه بپردازد والا مستاجر ميتواند براي تنظيم سند انتقال بدادگاه مراجعه كند ودادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره صادر خواهد كر( پيشنهاد نگارنده درمقاله اي تحت عنوان رابطه مستاجر جزءوكل عنوان شده بود كه عين مقاله درشماره5 مجله داگستري چاپ شده است) درتبصره 1 همين ماده پيش بيني شده است كه درصورت انتقال مورداجاره بغير ازطرف مستاجرمحل كسب وعدم رعايت تشريفات بالا دادگاه حكم تخليه صادر خواهد كرد ومستاجر يا متصرف حسب مورد استحقاق دريافت نصف حق كسب وپيشه يا تجارت را خواهند داشت، بنظر ميرسد ماده مزبوروتبصره آن گام قابل توجهي درتسهيل روابط مالك ومستاجر وشناسائي حقوق است كه جنبه استقلالي داشته وبايد بهرحال مورد حمايت قرارميگرفت.
4- درشق 7 ماده 14 قانون موجر ومستاجر ازجمله جهات درخواست تخليه درمورد استفاده برخلاف منظور مستاجر ازمورد اجاره محل كسب پيش بيني شده كه ((.. هرگاه مورد اجاره براي شغل معين اجاره داده شده ومستاجر بدون رضاي موجر شغل خودرا تغيير دهد مگر اينكه شغل جديد عرفا مشابه شغل سابق باشد)) درقانون سابق موردي شبيه بند بالا پيش بيني نشده ودرشق 6 ماده 8 بطور مطلق استفاده برخلاف منظور مقيد درقرارداد اجاره ميتوانست ازموارد درخواست تخليه باشد گواينكه درعمل دادگاهها درموارد بعضي تغييرات دركسب يااقدام به تفسير موسع از صدور حكم تخليه خوداري ميكردند ولي اطلاق حكم قانون هميشه بعنوان يك مانع خود نمائي ميكرد. باامكاني كه براي مستاجرين محل كسب پيدا شده ميتوانند درصورت عدم ت.توفيق دركسب معين به جاي اجبار درادامه آن شغل مشابه آن را تاحدي كه عرف تجويز ميكندانتخاب نمايند، بدون اينكه به جلب موافقت موجر كه اغلب بسادگي امكان پذير نيست ناگزير شوند.
5- اثبات تخلف مستاجر ازپرداخت اجاره بها درقانون سابق باارسال اخطاريه ازدفتر خانه وانقضاي مدت 3 روز ازتاريخ ابلاغ صورت ميگرفت دربند 9 ماده 14 قانون جديد اولا ارسال اخطاريه از دفتر خانه منحصر به موردي شده كه سند رسمي اجاره تنظيم شده باشد ودرغير آن اظهارنامه نيز ميتواند بعنوان مقدمه اثبات تخلف كافي تلقي شود ومهلت پرداخت اجاره بها ازسه روز به دوروز تغيير كرده است واين تغييرات ضمن اينكه براي مالك ازجهت ارسال اظهارنامه تسهيلي را ايجاد كرده موجب مي شود كه مستاجرهم بافرصت بيشتري بتواند اجاره بهاي مورد مطالعه رافراهم نمايد درهمين بندبراي جلوگيري از صدورحكم تخليه به مستاجر امكان داده شده است كه با سپرده 20% اجاره بهاي معوقه درصندوق دادگستري قبل از صدور حكم تخليه به نفع موجر مانع صدورحكم تخليه شود وبالاخره درتبصره 1 ماده 14 براي مستاجريني كه به قصد ايذاء موجر عمدا اجوررامتعاقبا ارسال اخطاريه پرداخت مينمايند تمهيد مناسبي پيش بيني شده بدين معني كه كافي است مستاجري درطول سال اجاره بها را دوباره متعاقب ارسال اظهارنامه يا اخطار ازدفترخانه پرداخته باشد كه دراين صورت چنانچه براي بارسوم نيز درپرداخت اجاره بها تاخير كند موجر ميتواند باتقديم دادخواست مستقيما ازدادگاه درخواست صدورحكم تخليه را بنمايد توضيحي كه دراين قسمت بايد داده شود اين است كه ضرورت ندارد مستاجر اجاره راپس ازاخطار باتاخيرپرداخته باشد بلكه ارسال اخطاريه يا اظهارنامه وسپس پرداخت اجاره بها ولو متعاقب آن صورت گيرد وكافي براي اعمال تبصره است.
6- و بالاخره تحول بنيادي ديگرقانون جديد مربوط به صلاحيت سازمان ثبت درصدور اجرائيه برتخليه مورد اجاره بعلت تخلف از پرداخت اجاره بها درمواردي است كه بين طرفين اجاره سند رسمي تنظيم شده باشد واين مطلب به صراحت از شق 9 ماده 14 قانون موجر ومستاجر استنباط ميگردد وتنها وقتي موجر ميتواند بدادگاه مراجعه نمايد كه مستاجر پس از صدوراجرائيه اجاره بهارا توزيع كرده باشد البته درشق 7 ماده 8 قانون مالك ومستاجر هم اين مورد پيش بيني شده بود ولي نحوه تنظيم ماده به كيفيتي بود كه قيد انحصار مراجعه به اجراي ثبت ازآن نميشد ودرعمل نيز موجرين اغلب متعاقب ارسال اخطاريه بدادگاه مراجعه ميكردند استنباط بالا از شق 9 ماده 14 قانون موجر ومستاجر هم به مصلحت مردم وهم موجب جلوگيري از تراكم كاردرمراجع قضائي است .
7- لزوم اقامه دليل دردعوي تخليه محل كسب به منظور تجديد بنا- طي چند سال اشتغال بكاردررسيدگي به دعاوي مالك ومستاجر داشته ام باين مطلب متوجه شده بودم كه درخواست تخليه محل هاي كسب به منظور تجديد بنا كه درشق 1 ماده9 قانون مالك ومستاجر مصوب سال 2519 پيش بيني شده بود بيشتر بعنوان وسيله اي براي درمضيقه قراردادن مستاجرين بكارگرفته ميشد. بموجب قانون فعلي اين دعوي درصورتي قابل استماع است كه مالك پروانه احداث ساختمان يا گواهي از شهرداري ارائه كرده باشد وپس از صدور حكم تخليه ماده 28 ظرف مدت سه ماه از تاريخ قطعيت دادنامه حقوق كسب وپيشه را درصندوق دادگستري توزيع يا ترتيب پرداخت آن را به مستاجر بدهد بااين ترتيب ديگر موجرين نميتوانند بصرف ادعا با تحصيل حكم تخليه وباپشت گرمي بعدم شمول مرورزمان نسبت به احكام مدني وضع اقتصادي مستاجر محل كسب را متزلزل نمايند . اصلاح بالاوقيود پيش بيني شده به نظر اينجانب ازمفيدترين اصلاحات قانون موجر ومستاجر است.
8- درقانون موجر ومستاجر قانونگزار باوضع بند 3 ماده 15 موردديگري را براي تخليه محل كسب پيش بيني نموده وآن درصورتي است كه محل براي سكني هم مناسب باشد ومستاجر ميتواند با پرداخت حق كسب وپيشه براي احتياج خود واولاد يا پدرومادرش جهت سكني درخواست تخليه نمايد.
9- درماده 18 قانون موجر ومستاجر ميزان حق كسب وپيشه برمبناي اصول وضوابطي قرارداده شده كه آئين نامه آن از طرف وزارت دادگستري ومسكن وشهرسازي تهيه وتصويب مجلسين برسد، دراين لحظه كه اين سطور نگاشته ميشود كميسيون تهيه آئين نامه دروزارت دادگستري تشكيل گرديده واميد ميرود كه با تصويب آن مباني دقيق وجامعي جايگزين نظريات متشتتّ كارشناسان شود .
منبع:www.lawnet.ir
ادامه دارد...