نگاهی به مسائل مختلف مربوط به اجاره اموال وقف شده

درآمد

اجاره موقوفات از اهمیت ویژه ای برخوردار است چون از میان قراردادها، اجاره تنها عقدی است که هم با ماهیت حقوقی وقف و هم نیت واقف سازگار است. از آنجا که اجاره، تملیک منفعت به عوض معلوم است (ماده 466 قانون مدنی) ، هر تملیکی مالک را لازم دارد؛ پس موجر بایستی مالک منافع باشد (ماده 473 قانون مدنی) تا بتواند تملیک منافع کند.

اکنون سه سوال مطرح می شوند:

یک - آیا اشخاص دخیل در وقف، یعنی موقوف علیه و متولی می توانند مال موقوفه را به اجاره واگذار کنند؟

دو – آیا موقوف علیه و متولی مالک منافع مال موقوفه هستند؟

سه - اجاره موقوفه از سوی موقوف علیه و متولی با چه تحلیلی قابل قبول است؟

اجاره موقوفه از طرف متولی

متولی، اداره امور وقف را بر عهده دارد. به عبارت دیگر او مدیر نهاد وقف است. حدود اختیارات و وظایف وی از طریق وقف نامه تعیین می شود. اما آیا او می تواند موقوفه را به اجاره واگذار کند؟

در صورت تصریح به اجاره دادن در وقف نامه، متولی ملزم به اجاره دادن موقوفات است، در غیر این صورت نیز اجاره دادن موقوفات از جمله وظایف وی است (ماده 82 ق. م) .

متولی در اجاره موقوفات، نه به عنوان اصیل، بلکه به نمایندگی از سوی شخص حقوقی (نهاد وقف) اقدام می کند. پس شخص مزبور باید مالک منافع باشد که این نیز با توجه به فکّ ملکی که از حبس عین موقوفه ناشی می شود، محقق می گردد. یعنی با فکّ ملک، مال از مالکیت واقف خارج می گردد، بدون اینکه وارد ملکیت شخصی حقیقی دیگری شود. (1)

اثر فوت متولی در عقد اجاره

در صورت فوت متولی، آیا اجاره باطل می شود؟ اجاره، عقد لازمی است که فوت یا حجر طرفین در صحت آن خللی وارد نمی کند (ماده 497 ق. م).

البته از آنجا که متولی به نمایندگی از سوی وقف، اقدام به اجاره موقوفات می کند، باید در محدود اختیارات و وظایف خویش عمل کند که مهم ترین آن، رعایت مصلحت وقف است (ماده 667 ق. م) . در صورت خروج متولی از این محدوده، عمل وی فاقد اعتبار خواهد بود. بر همین مبنا شماری از فقیهان، اجاره بیش از مدت مشروط در وقف نامه را باطل می دانند. (2) و (3)

پس اگر متولی بدون رعایت مصلحت وقف آن را اجاره دهد، در صورت اثبات، اجاره باطل خواهد بود. ولی اگر به ملاحظه صرفه و صلاح وقف، آن را به اجاره واگذار کند، اجاره پس از فوت وی نیز به حیات خویش ادامه می دهد. (4)

حقوق دانان بر این باورند که فوت متولی، بلکه زوال مدت تولیت نیز در صحت اجاره خللی وارد نمی کند، چون متولی نه به عنوان مالک منافع، بلکه به عنوان نماینده وقف با رعایت مصلحت موقوفه اقدام به اجاره دادن موقوفات می کند. (1)

اجاره مال موقوفه از سوی موقوف علیهم

اجاره مال موقوفه از دو دیدگاه بررسی می شود:

1-4 - دیدگاه نخست: مالکیت موقوف علیهم نسبت به مال موقوفه

مالکیت موقوف علیهم نسبت به مال موقوفه از سه جنبه مورد توجه است:

الف - شماری از فقیهان بدون تفکیک عین و منفعت مال موقوفه، چه در وقف خاص و چه در وقف عام، مالکیت مال موقوفه را متعلق به موقوف علیهم می دانند. (6) و (7)

ب - شماری دیگر موقوفات را به تملیکی و غیرتملیکی تقسیم کرده اند و در موقوفات تملیکی معتقد به مالکیت موقوف علیهم هستند؛ ولی در وقف غیرتملیکی همانند مساجد، مدارس و کاروانسراها معتقد هستند که موقوفات رد حکم مباحات اصلی بوده و موقوف علیهم فقط حق انتفاع از آن ها را دارند و مالک محسوب نمی شوند. (8) و (9)

ج - گروه سوم از فقیهان با اعتقاد به اینکه مال موقوفه را می توان بدون مالک نیز تصور کرد، مالکیت موقوف علیهم را نسبت به عین نپذیرفته، ولی در مالکیت موقوف علیهم نسبت به منافع مال موقوفه اشکالی نمی بینند. (9)

2-1-4- نقد دیدگاه اول: اساس استدلال طرفداران دیدگاه نخست بر این اصل است که چون موقوف علیهم از منافع مال موقوفه بهره مند می شوند، پس مالک مال موقوفه یا حداقل مالک منافع آن هستند. ولی اولا بهره مندی موقوف علیهم از مال موقوفه می تواند حق انتفاع باشد؛ ثانیاً وقف، تحبیس عین است، نه تملیک آن؛ یعنی ملک پس از اخراج از ملکیت واقف به صورت مستقل مطرح شده و دارای شخصیت حقوقی است که عین و منفعت مال اوست. (1)

بنا به آنچه گفته شد، برخی از حقوق دانان در ایجاد رابطه تسبیل منافع و تملیک، قائل به تفکیک شده و معتقدند برخی از موقوفات موجب تملیک منافع و برخی دیگر موجب حق انتفاع برای موقوف علیهم می شوند. در موقوفات با تملیک منافع، چون موقوف علیهم مالک منافع هستند، لذا می توانند مال موقوفه را به اجاره واگذار کنند (10)

به نظر می رسد چون قانون گذار به طور مطلق به اجاره واقف اشاره کرده، نمی توان تفکیک مزبور را در قلمرو قانون مجری دانست. از آنجا که تکلیف عین مشخص نشده است، می توان گفت که مالکیت عین متعلق به شخص حقوقی است که از استقلال مال حاصل شده و مالکیت منافع به موقوف علیهم تعلق می گیرد که در این صورت مالکیت موقوفه علیهم محدود به عمرشان است و اجاره با فوت آن ها باطل می شود.

توجه به دو نکته در اینجا ضروری است:

نکته اول: به نظر می رسد قانون گذار در برخی موارد مرز بین بطلان مطلق و نسبی را رعایت نکرده است و گاهی بطلان را به معنی غیرنافذ یعنی بطلان نسبی به کار برده است (مواد 212 و 213 ق. م) . در این مورد می توان گفت منظور از بطلان، عدم نفوذ است که با رد موقوف علیهم باطل می شود. (3)

نکته دوم: مفهوم بطلان اجاره به انفساخ نزدیک تر است؛ زیرا اثر آن ناظر به آینده است ولی از آنجا که در زمان انعقاد عقد، منافع یکجا و برای تمام مدت تعیین شده به مستاجر تملیک می شود، نمی توان آن را انفساخ به معنی واقعی دانست، بلکه می توان بر آن شد که در چنین اوضاع و احوالی نیز اجاره از اول نسبت به تملیک منافع حاصل نشده باطل بوده است. (11)

2-4- دیدگاه دوم: تعلق حق انتفاع از منافع عین موقوفه به موقوف علیهم

برخی از حقوق دانان معتقدند که آنچه به موقوف علیهم تعلق دارد، حق انتفاع از منافع موقوفه است که مرتبه ای ضعیف تر از حق مالکیت نسبت به منافع بوده و موقوف علیهم تا مدت حیاتشان از آن برخوردارند. (1) و (4)

از این دسته برخی بدون استدلال بر نحوه واگذاری حق انتفاع موقوف علیهم از طریق اجاره، اجاره موقوف علیهم را در مدتی زاید بر عمرشان غیرنافذ تلقی می کنند.(4)

برخی دیگر، اجاره موقوف علیهم را اجاره به معنی واقعی محسوب نکرده، آن را انتقال حق انتفاع توسط موقوف علیهم می دانند که به مدت عمرشان از آن برخوردارند. (1)

نقد دیدگاه دوم: در پردازش این نظریه نوعی تناقض به چشم می خورد؛ زیرا ماده 497 ق. م از مالکیت موجر نسبت به منافع سخن رانده است. در حالی که صاحب نظران بر حق انتفاع موقوف علیهم تاکید دارند. ممکن است گفته شود که اصولا هر حقی که اشخاص دارند، قابل انتقال است؛ اما به نظر می رسد انتقال حق مزبور تحت عنوان اجاره ایجاد اشکال می کند؛ چون در آن صورت موقوف علیهم بیش از حقوقی که دارند به مستاجر اعطال می کنند، زیرا به موجب عقد اجاره، مستاجر مالک منافع می گردد (ماده 466 ق. م) .

راه حل

توجه به ویژگی شخصیت حقوق وقف، راه حل اصولی در اجاره موقوفات از سوی موقوف علیهم است، چون در این صورت عین و منفعت مال موقوفه به موقوف علیهم تعلق خواهد گرفت. به این ترتیب، موقوف علیهم مالک منافع نیستند تا ماده 497 ق. م در خصوص آن ها صدق کند. تنها راه حل قضیه، نمایندگی اشخاص مزبور از سوی وقف خواهد بود. به نظر می رسد تحلیل مفهوم تولید و اشخاصی که تولید وقف را عهده دار هستند، در تعیین نماینده شخص حقوقی مزبور موثر خواهد بود.

متولی شخصی است که اداره امور موقوفه را بر عهده دارد که ممکن است از سوی واقف تعیین شود (ماده 75 ق. م) در خصوص موقوفات خاص که واقف متولی تعیین نکرده است، در ماده 81 قانون مدنی (پیش از اصلاحات سال 1363 خورشیدی) تولیت با موقوف علیهم بود. در حال حاضر به اسناد قانون اوقاف، فقط در صورت ایجاب مصلحت وقف و بطون لاحقه یا رفع اختلاف موقوف علیهم، سازمان اوقاف مصلحت وقف را بر عهده خواهد گرفت و در دیگر موارد صراحت قانونی وجود ندارد.

با توجه به آنچه گفته شد، می توان گفت تولیت امور مهم با سازمان اوقاف و تولیت امور انتفاعی جهت بهره برداری از منافع با موقوف علیهم است. با این وصف موقوف علیهم نیز در حکم متولی بوده و واگذاری منافع مال موقوفه به اجاره از سوی آن ها مشمول ماده 499 قانون مدنی خواهد بود که می توان همین منظور را از احکام فقیهان مبنی بر اینکه اگر موقوف علیهم در مقام تولیت، موقوفه را به اجاره واگذار کند، اجاره با فوت آنها باطل نخواهد بود، دریافت. (7)

نتیجه گیری و جمع بندی

اجاره مال موقوفه چه از جانب موقوف علیهم و چه از سوی متولی یا سازمان اوقاف، نه به عنوان مالک بلکه به عنوان نمایندگی از سوی شخص حقوقی (وقف) است که نیازی به توجیه ماده 497 قانون مدنی در انطباق آن با حق انتفاع موقوف علیهم و حکم بطلان یا عدم نفوذ آن نخواهد بود.

اگرچه به استناد نظریه ای که موقوف علیهم را مالک منافع می دانست، اجاره مال موقوفه قابل توجیه است، ولی اشکال نظریه این است که با فوت موقوف علیهم امکان در اجاره وجود دارد که موجب عدم ثبات اجاره موقوفات است. با راه حل ارائه شده اجاره موقوف علیهم نیز همانند متولی اگر با رعایت وقف منعقد شده باشد، با فوت آن ها باطل نخواهد بود.

پی نوشتها

کاتوزیان، ناصر دوره عقود معین، ج 1، شرکت سهامی انتشار، تهران، 1373 ش.
کرکی (محقق ثانی) ، علی بن حسین، جامع المقاصد فی شرح القواعد، ج 9 موسسه آل البیت، بیروت، 1411 ق.
نجفی، محمد حسن، جواهر الکلام، ج 28، دارالکتاب السلامیه، تهران، 1379 ق.
امامی: سید حسن؛ حقوق مدنی، ج 1، کتابفروشی اسلامیه، تهران، 1373 ش
طوسی، ابوجعفر محمد بن حسن، الخلاف، ج 2، مدرسه نشر اسلامی، قم، 1415 ق.
حلی، نجم الدین جعفر بن حسن، شرایع الاسلام، ج 2، مطبعه الاراب، نجف، 1389 ق.
عاملی (شهید ثانی، زین الدین بن نورالدین، الروضه البهیه فی شرح المعه الدمشقیه، ج 1، مکتب الاسلامی، قم، 1373 ش.
انصاری، شیخ مرتضی، المکاسب، دارالحکمه، قم، 1370 ش.
طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم، عروه الوثقی، ج 2، مکتبه الداوری، قم، بی تا
جعفری لنگرودی، محمد جعفر، دوره متوسط شرح قانون مدنی، ج 1، مشعل آزادی، تهران، 1336 ش.
کاتوزیان، ناصر؛ حقوق مدنی (عقود معین) ، ج 3، نشر یلدا، تهران، 1369 ش.