بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران ، مصر ، فرانسه و فقه اسلامي (2)

2. حقوق فرانسه
 

در حقوق فرانسه علاوه براينكه ممكن است متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد كنند و مدت آن را تعيين ننمايند، قانونگذار كلية «عقود اجاره‎اي غير مكتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت مي‎نامد. اين، موضوعي است كه حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد كرده‎اند و آن را غير منطقي مي‎دانند، زيرا چه بسا ممكن است عقد اجاره‎اي به صورت شفاهي (غيرمكتوب) منعقد شود و متعاقدين مدت آن را تعيين نمايند. در اينجا تحميل مدتي از سوي قانونگذار برمتعاقدين، كاري غير‎اصولي است.
حال، ببينيم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت كه اجاره‎هاي غيرمكتوب هم در زمرة آن محسوب مي‎شود، چه تدبيري انديشيده شده است؟
مادة 1758 قانون مدني فرانسه مقرر مي‎دارد2:
«اجاره يك آپارتمان با وسايل براي يك سال است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.
يك ماه است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.
يك روز است است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.
اگر به هيچ‎وجه ثابت نشود كه آيا اجاره سالانه است يا ماهانه يا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعيين مي‎شود.»
بنابر اين، در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين نتوانند مدت عقد را تعيين كنند،‌ليكن پرداخت اقساط مال‎ الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال مشخص نمايند، عقد اجاره باطل نيست. و لذا متعاقدين نسبت به زماني كه از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعيين نموده‎اند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعايت عقد هستند. ليكن بعد از پايان اين مدت با رعايت مواعد قانوني كه مطابق عرف محل تعيين مي‎شود، هر كدام از متعاقدين مي‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند. مادة‌قانون مدني فرانسه مقرر مي‎دارد3:
«اگر عقد اجاره‎اي به صورت غيرمكتوب منعقد شود، هيچ كدام از متعاقدين نمي‎تواند تقاضاي فسخ عقد را از طرف ديگر بنمايد، مگراينكه مدتهايي را كه عرف و محل تعيين نموده است، رعايت كند.»
اگر مدت اوليه‎اي را كه متعاقدين، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را مطابق آن تعيين كرده‎اند منقضي شود و هيچ كدام از موجر يا مستأجر در موعد قانوني تقاضاي فسخ عقد اجاره را ننمايند، عقد اجاره براي مدت ثاني نيز تجديد مي‎شود. ماده 1738 قانون مدني فرانسه در اين زمينه مقرر مي‎دارد4 :
«اگر بعد از انقضاي مدت اجارة كتبي، مستأجر همچنان عين مستأجره را دراختيار گيرد، عقد اجارة جديدي به وجود مي‎آيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة غيرمكتوب است.»
يعني، در حقيقت با انقضاي مدت اوليه، عقد جديدي به وجود مي‎آيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة بدون قيد مدت است. و لذا، مدت اين عقد ثاني نيز مدت زماني است كه متعاقدين، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار آن تعيين كرده‎اند.
با وجود اين، در حقوق فرانسه قانونگذار آن كشور در دربارة اجاره اراضي زراعتي اگر عقد غيرمكتوب باشد (بدون مدت) و علي‎رغم اينكه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق يك مدت زمان معين تعيين كرده باشند، مدت عقد را تا زماني مي‎داند كه براي برداشت محصول زمين مورد اجاره لازم است. مادة 1774 قانون مدني آن كشور مقرر مي‎دارد 5:
«اجارة غيرمكتوب (بدون مدت) يك زمين زراعتي، براي مدت زماني است كه در اين مدت مستأجر مي‎تواند محصول عين مستأجره را برداشت نمايد.»
بنابراين، اگر برداشت محصول كشاورزي يك زمين كه به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره 6 ماه است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعيين كرده باشند. اگر مدت زمان لازم براي برداشت محصول يك سال است، مدت عقد يك سال‎ است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را روزانه يا ماهانه تعيين كرده باشند. شرايط تجديد چنين عقد اجاره‎اي، همانند عقد اجاره‎ا‎ي است كه براي يك سال تعيين شده است.
در حقوق فرانسه برعكس حقوق مصر، قانونگذار مدت زماني كه متعاقدين مي‎توانند در ظرف آن عقد اجاره را فسخ كنند، دقيقاً تعيين نكرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بديهي است در اين صورت، تكليف قاضي سنگين‎تر مي‎شود و او بايد تعيين كند كه متعاقدين در ظرف چه مدتي، مي‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند.

3. حقوق ايران
 

در مواد 501 و 515 ، قانون مدني ايران، قانونگذار به اين موضوع توجه كرده است. اما قبل از اينكه اين مواد را بررسي كنيم، بهتر است به فقه اماميه كه وجهة نظر نگارندگان قانون مدني بوده است، مراجعه كنيم و ببينيم كه در اين زمينه تدبير فقها چگونه بوده است.

الف: فقه اماميه
 

در فقه اماميه در اين خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:
 

1. گروهي اجاره را به دليل مجهول بودن مدت، بكلي باطل دانسته‎اند. مرحوم صاحب جواهر، اين نظر را به متأخران منتسب كرده است.
ابن‎ادريس حلي همين عقيده را دارد وي در سرائر مي‎گويد6 (ابن ادريس، بي‎تا، ج2، ص461):
«آنچه را كه اصول مذهب اقتضا مي‎نمايد، اين است كه چنين عقدي جايز نيست. لذا، پرداخت اجرة‎المسمي الزامي نيست، بلكه موجر مستحق اجرة‎المثل است، زيرا اجرت معين نشده است.»
محقق كركي هم همين نظر را دارد و مي‎گويد7 (كركي، 1410ق، ج7، ص108):
«اگر موجر مالي را به مستأجر اجاره داد براي هر ماه به يك درهم، و مدت را معين نكند؛ يا اجير را براي حمل كالايي مجهول اجاره نمود، هر چند كه كالا مشاهده شده و گفته شده كه حمل هر كالا به يك درهم است؛ يا او را براي مدت يك ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سكونت ادامه داد، مبنا هما‎ن اجرت مقرر است، قول صحيح اين است كه اين اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخير كه فقط نسبت به مازاد بريك ماه باطل است.»
علامة حلي در مختلف الشيعه همين نظر را تأييد كرده است.
2. گروهي ديگر اجاره را تازماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه مي‎دهد، نافذ شناخته‎اند؛ بدين صورت كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است منعقد مي‎شود و در اثر تراضي دو طرف، دوباره اجاره براي همان مدت تجديد مي‎شود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشده‎اند، طرفين حق فسخ اجاره را دارند. ولي اگر متعاقدين سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان تجديد مي‎شود (محقق قمي، 1324ق، ص327؛ يزدي، 1357، ج2، ص207).
3. گروه سوم اجاره را فقط نسبت به مدتي كه مبناي اجاره بها واقع شده است، درست شمرده‎اند و نسبت به بقية مدت باطل دانسته‎اند.
شيخ طوسي كه اين نظر را پذيرفته‎ است، مي‎گويد8 (طوسي، 1377، ج2، ص711):
«اگر موجر بگويد كه اين خانه را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحيح است ... دليل ما اين است كه دليل بربطلان اين عقد نيست، لذا اصل جواز آن است.»
گويا، مقصود شيخ اين است كه اجاره براي يك ماه صحيح است، زيرا ايشان در مبسوط مي‎گويد9 (علامه حلي، 1374، ج6، ص106):
«اگر گفت: اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان،‌عقد اجاره صحيح است؛ زيرا ماه معلوم است. گفته شده عقد باطل است، زيرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است. و كساني كه مي‎گويند صحيح است، اجرت براي يك ماه را الزام‎آور مي‎‎دانند و اضافه بر يك ماه، اجره‎المثل ثابت مي‎شود.»
مرحوم صاحب جواهر نيز مي‎گويد 10 (نجفي، بي‎تا، ج27، ص234):
«اگر گفت: اين را اجاره دادم براي هرماه فلان مبلغ، عقد براي يك ماه صحيح است. و براي مازاد برآن اگر به سكونت ادامه داد، اجرة‎المثل ثابت مي‎گردد.»
از مفتاح الكرامه نقل شده كه قول چهارمي را علامة حلي برگزيده است كه اگر متعاقدين تاريخ شروع مدت را تعيين نكنند، عقد باطل است.ليكن اگر تاريخ شروع عقد را مشخص كنند، عقد اجاره براي يكماه صحيح است، (حسيني روحاني، 1414ق، ج16؛ ص48).
امام خميني(ره) در اين خصوص، نظر ديگري را مطرح مي‎كنند و مي‎گويند11 (خميني‎(ره) 1403ق، ج1، ص572):
« اگر گفت: هر اندازه در اين خانه سكونت كردي هر ماه يك دينار است، در صورتي كه مقصود آنان عقد اجاره باشد، باطل است. و ظاهراً اگر مقصود اباحة به عوض باشد، عقد صحيح است. فرق آن دو اين است كه در اجاره، مستأجر مالك منافع مي‎شود، ولي در اباحه، اين گونه نيست.»
همچنان كه در عبارت اخير به قول محقق كركي اشاره شد، برخي از فقها همين موضوع را به گونه‎اي ديگر مطرح كرده‎اند؛ بدين صورت كه اگر موجر بگويد كه آن را براي يك ماه با اجاره بهاي يك درهم اجاره داده است، ليكن با انقضاي مدت يك ماه، مستأجر همچنان عين مستأجره را تخليه نكند، اجاره بها همان اجاره بهاي مقرر است.12
حال،‌آيا چنين عقدي صحيح است يا باطل؟ يا اينكه بين ماه اول وبعد از آن قائل به تفصيل شويم و بگوييم كه براي ماه اول عقد صحيح است، ولي براي ماه دوم عقد باطل است؟
شكي نيست كه عقد مذكور نسبت به يك ماه اول، عقد اجاره و صحيح است. اما نسبت به مازاد بر يك ماه، وجوه مختلف ذيل قابل ذكر است:
1.اضافه بر يك ماه اول، ماههاي بعد از آن نيز عقد اجاره است.
2.مازاد بر يك ماه، نوعي شرط (شرط ضمن عقد اجاره) است.
3. توافقي كه بين موجر و مستأجر صورت گرفته، نسبت به مازاد بريك ماه نوعي تراضي و عقدي است خصوصي كه ماهيت عقد اجاره را ندارد، ليكن توافقي است كه ميان موجر و مستأجر صورت گرفته است(حسيني روحاني، 1414ق، ج16، ص54).
محقق كركي معتقد است كه در اين حالت، عقد اجاره براي يك ماه صحيح است، ليكن نسبت به مازاد بريك ماه عقد باطل خواهد بود.13 (كركي، 1410ق، ج2، ص108).
به نظر مي‎رسد نظري كه توافق بين موجر و مستأجر نسبت به مازاد بريك ماه را نوعي تراضي مي‎داند، صحيحتر باشد؛ زيرا در عقد اجاره مدت بايد معلوم باشد، و الا اجاره باطل است. ليكن در اينجا متعاقدين توافق كرده‎اند كه اگر مستأجر عين مستأجره را تخليه نكند، موجر به ازاي هر ماه مستحق اجرت مقرر است. و از آنجا كه مدت عقد مشخص نيست، ماهيت عقد اجاره را ندارد. بنابراين، بايد آن را نوعي قرارداد خصوصي با شرط خيار فسخ، براي هر كدام از متعاقدين محسوب كرد.

ب: حقوق موضوعه
 

مادة 468 قانون مدني ايران تصرح دارد كه اگر متعاقدين مدت (اجارة اشياء) را ذكر نكنند، عقد باطل است. بطور كلي، اگر مدت در هر موردي كه ذكر آن براي معين كردن ميزان منفعت لازم و ضرور است قيد نشود، عقد اجاره باطل است. با اين حال، در مادة 501 و 512 قانون مدني، قانونگذار به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره مشخص نيست، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قطعي ندارد، و هنوز نمي‎داند تا چه مدت مي‎تواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين مي‎سازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نمي‎آورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد معين مي‎سازند، و دربارة ادامه استفاده از عين مستأجره سكوت كنند.
حال اين پرسش به ميان مي‎آيد كه آيا مي‎توان توافق اين اشخاص را كه در عرف نيز محترم شمرده شده است، ناديده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت باطل دانست؟ اگر اين توافق محترم و نافذ است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
در ميان حقوقدانان ايران دربارة عقد اجاره‎اي كه پرداخت مال‎الاجارة‌آن از قرار روز، ماه يا سال تعيين شده است، اتفاق نظر وجود دارد كه اين اجاره عقدي لازم ونسبت به طرفين لازم ‎الرعايه است. اما در مورد ماهيت رابطة طرفين بعد از اين مدت، اختلاف نظر وجود دارد. علت بروز اختلاف ميان آنان، ناشي از عدم دقت قانونگذار در تدوين مادة 501 است. اين ماده مقرر مي‎دارد:
«اگر در عقد اجاره مدت به طور صريح ذكر نشده و مال ‎الاجاره هم از قرار روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد، اجاره براي يك روز يايك ماه يا يك سال خواهد بود. و اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلية‌يد او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله براي بقية مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود.»
مادة 515 قانون مدني، همين موضوع را در خصوص اجارة اشخاص مطرح كرده است. اين ماده نيز مقرر مي‎دارد:
«اگر كسي بدون تعيين انتهاء مدت اجير شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتي كه مزد از قرار آن معين شده است. بنابراين، اگر مزد اجير از قرار روز يا هفته يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد، مدت اجاره محدود به يك روز يك هفته يا يك ماه يا يك سال خواهد بود و پس از انقضاء‌مدت مزبور، اجاره برطرف مي‎شود. ولي اگر پس از انقضاء‌مدت اجير به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجير نظر به مراضات حاصله به همان طوري كه در زمان اجاره بين او و موجر مقرر بود، مستحق اجرت خواهد شد.»
حال، اگر مدت اوليه‎اي كه پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعيين شده است منقضي شود و بعد از آن مدت ثانوي شروع شود، دربارة ماهيت اين مدت ثانوي - كه آيا ماهيت قراردادي دارد يا غير قراردادي و اگر ماهيت قراردادي دارد، آيا قرارداد عقد اجاره است يا اينكه عقدي است خصوصي -، ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ كه در ذيل اين نظريات نقل مي‎شود.

پي نوشت ها :
 

2.»Si le bail d un appartement meuble est cense Fait alannee
quandila ete fait a tant pay an. Au mois quand il a ete fait a tant par mois. Au jour, sil a ete fait a tant par jour. si rien ne constate que le bail soit fait a tant par an, par mois ou par jour, la location est censee fait suivant lusage des liux«
3.»Si le bail a ete fait sans ecrit, lune des parties ne pourra donner conge a lautre quen observant les delais par lusage des lieux.«
4.»Si a lexpiration des baux ecrits, le preneur reste et est laisse en possession.il sopere un nouveau baill dont leffet est regle par l article relatife aux location faits sans ecrit.«
5.»le bail, sans ecrit. dun fonds rural, est cense fait paur le temps qui est necessaire afin que le preneur recueille tous les fruits de lheritage afferme.«
6. «الذي تقتضيه اصول المذهب ان ذلك لا يجوز، و لا يلزم اجرة المسمي، بل الجميع يستحق اجرة المثل لانّه ما عين اجرة المدة.»
7. «لو آجره كل شهر بدرهم و لم يعين، أو استاجره لنقل الصبرة المجهولة و ان كانت مشاهدة كل قفيز بدرهم، أو استأجره مدة شهر بدرهم فان زاد فبحسابه فالاقرب البطلان، الا الاخير فان الزائد باطل.»
8..«اذ قال آجرتك هذه الدار كل شهر بكذا كانت اجارة صحيحة ... دليلنا انه لا دليل علي بطلان ذلك و الاصل جواز.»
9.«والظاهر ان مراده، في شهر واحد لانه قال في المبسوط: اذا قال: آجرتك كل شهر بكذا، كان صحيحاً لان الشهر معلوم. و قيل: يبطل، لانه اضافة الي المجهول، فمن قال: يصح، قال: يلزمه اجرة شهر واحد، و مازاد عليه فاجرة المثل.»
10.«و اذا قال: آجرتك كل شهر بكذا، صح في شهر، و له في ‎الزائد اجرة المثل ان سكن»
11.«او قال: كلما سكنت هذه الدار فكل شهر بدينار مثلاً، بطل ان كان المقصود الاجارة، و صح ظاهراً لو كان المقصود الاباحة بالعوض. و الفرق ان المستأجر مالك للمنفعة في الاجارة دون المباح له.»
12.«آجر تك شهراً بدرهم فان زادت فبحسابه.»
13.«او استاجر مدة شهر بدرهم، فان زاد فبحسابه ... فان الزائد باطل.»

منبع:www.lawnet.ir
ادامه دارد ....
ae