ذخیره مسکن و زندگی شهری

در ژوئن 1995، مجموع تعداد واحدهای مسکونی بریتانیا برابر 2/2 میلیون باب بوده و از سال 1965، ده درصد افزایش داشته است. ساختار نحوه تصرف واحد مسکونی نیز نظیر تغییر در مقیاس، تغییر کرده است. به عنوان نمونه با ساخت و سازهای جدیدی که بین 90000 تا 1100000 واحد در سال تداوم داشته، بخش عمده‌ای از تغییر در چگونگی مالکیت به واسطه تغییرات نحوه تصرف به خصوصی، استیجاری و استیجاری عمومی تحت تأثیر قرار گرفته است. طی این دوره، تعادل تأمین مسکن جدید به نفع تأمین بخش خصوصی تغییر کرده است؛ در سال 1979 بخش عمومی 34 درصد واحد مسکونی جدید را تخمین زده بود، در حالی که تا سال 1995 این رقم به 5 درصد کاهش یافته است. سطح کلی تأمین مسکن از دهه 1960 تا به حال حدود 15 درصد کاهش داشته است. (ویلکاکس (1)، 1994؛ مک کرون و استفن (2)، 1995)
طی این دوره وضعیت ذخیره مسکن بریتانیا بهبود یافته است. در سال 1965 تقریباً 20 درصد واحدهای مسکونی به دلیل فقدان امکانات استاندارد، زیر استاندارد قابل قبول (3) (BTS) بودند. در سال 1995 نمودار به کمتر از 5 درصد نزول کرده است و دلیل اصلی این شکست به جای فقدان امکانات استاندارد، رطوبت بوده است. در حالی که بیش از یک سوم واحدهای مسکونی زیراستاندارد قابل قبول در بخش عمومی بوده، 40 درصد آنان مالک واحد مسکونی و 23 درصد در بخش استیجاری خصوصی بوده‌اند (با وجود اینکه این بخش تنها 6 درصد از کل ذخیره مسکن را در برمی‌گیرد).
از اواسط دهه 1970، اکثر هزینه‌های سرمایه‌ای مسکن بخش عمومی و خصوصی، برای بهبود و مدرن کردن ذخیره موجود مسکن صرف شده است. از سال 1979 هزینه‌های سرمایه‌ای مقامات محلی در واقعیت امر کاهش یافته و در انگلستان منجر به کاهش سرمایه‌گذاری ثابت تا حدود 61 درصد (ویلکاکس، 1994)، در اسکاتلند بیش از 15 درصد در حساب عواید حاصل از مسکن (4) (HRA) و 33 درصد در سرمایه‌گذاری غیر حساب عواید حاصل از مسکن (HRA) (وات و سامرز (5)، 1995) گردیده است. در اسکاتلند، مقامات محلی هزینه‌ها را بر مدرن کردن املاکی متمرکز نموده‌اند که تمایل به حفظ آنها دارند، که آمار آن بین سال‌های 1979 تا 1994 از رقم 21000 به 100000 مسکن مدرن شده افزایش یافته است.
در اسکاتلند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در امر مسکن در سال 1993، در حدود 2.3 بیلیون پوند برآورد شده بود، یک سوم این رقم مربوط به ساخت مسکن جدید و مابقی هزینه تعمیر، نگهداری و بهسازی مسکن می‌باشد.
در انگلستان و ولز، برنامه سرمایه‌گذاری مسکن (6) (HIP) به منظور تدوین مجموعه‌ای از سنجه‌های جامع برای شورای مقامات محلی ذخیره مسکن طراحی می‌شود. مدارک نشان می‌دهد که بودجه برنامه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از دهه 1980 به استثنای سال 1982/84 هر ساله کاهش یافته، و همچنین زمان‌هایی که طی این دوره هزینه‌ها افزایش یافتند و تخصیص و هزینه هر دو در واقعیت امر کاهش یافته بودند. (رابسون، 1994) این الگو نشان دهنده افزایش اعتماد بر وصول سرمایه به جای محدودیت‌های استقراض در برنامه سرمایه‌گذاری مسکن می‌باشد. رابسون ابراز می‌کند که 57 ناحیه اولویت‌دار شهری، کاهش چشمگیری را در مقایسه با دیگر نواحی کشور تجربه کرده‌اند. با این وجود آنها تقریباً نیمی از منابع‌شان را طی سال‌های 79 – 1978 از دست داده‌‌اند. بررسی سهام نسبی اعتبارات سالانه برنامه سرمایه‌گذاری مسکن، هدف‌گذاری فزاینده مقامات مناطق شهری با مجوز و ضوابط خاص (UPA) را نشان می‌دهد که سهم تخصیص‌ ‌شان بین سالهای 1978 تا 1989 از 46 درصد به 58 درصد افزایش یافته است. علاوه بر این، 75 درصد منابع تحت برنامه عملیاتی املاک، به مناطق شهری با مجوز و ضوابط خاص (UPA) تخصیص داده شده است.
اینگونه تغییرات در ذخیره مسکن بریتانیا، ممکن است به شیوه زیر خلاصه شده باشد. پیش از اواخر دهه 1960 تأمین مسکن به لحاظ تاریخی، در سطح بالایی بوده و تأمین مسکن بخش عمومی سهم بالایی از مجموع تأمین مسکن را به خود اختصاص می‌داد. در مقابل، وضعیت نامطلوب و زوال ذخیره مسکن با سرعت بالایی رو به رشد بود و تمایل به تمرکز در بخش خصوصی (استیجاری) وجود داشت. جوابگویی سیاست بر افزایش تأمین مسکن و توسعه مجدد متمرکز شده بود. از اینرو، میزان تأمین مسکن جدید نسبتاً پایین و مشخصاً خصوصی شده بود، در حالی که وضعیت مسکن بواسطه نواحی عمده زوال‌ یافته‌ای که در بخش عمومی رشد یافته بودند، نسبتاً خوب بود علیرغم این موضوع، سهم عمده‌ای از ذخیره مسکن قدمت زیادی داشت، در حالی که پاکسازی و تأمین مسکن جدید بصورت جابجایی (تغییر مکان) بود. جوابگویی سیاست با نحوه تصرف، توانایی پرداخت هزینه مسکن و دسترسی مشخص شده است.

تغییرات جمعیت شناختی

جمعیت شناسان به دوره‌ای که از سال 1965 آغاز می‌شود، بعنوان "دومین تحول جمعیتی" اشاره کرده‌اند. این دوره با نرخ پایین تولد بصورت جابجایی [جمعیت]، افزایش متناظر سهم افراد سالخورده در جمعیت و افزایش خانوارهای کوچکتر و خانوارهای تک نفره مشخص می‌شود. (جونز (7)، 1990). این تغییرات با تغییرات در ماهیت و نرخ تشکیل خانوار همراه می‌باشد.
در حال حاضر بریتانیا حدود 20 میلیون خانوار دارد که تا سال 1981، 13 درصد افزایش داشته است. این احتمال وجود دارد که این روند رو به افزایش ادامه یابد و تا سال 2001 به بیش از 7 درصد برسد. افزایش تعداد خانوار بطور گسترده‌ای می‌تواند از طریق افزایش خانوارهای تک‌ نفره که از عوامل فرهنگی، اقتصادی و جمعیتی ناشی می‌شود، تخمین زده شود.

اثرات بازار کار

عوامل جمعیتی و بازار کار، در اثر گذاشتن بر ماهیت و نرخ زوال نواحی مسکونی و تقاضای ساخت مسکن جدید، با عوامل بازار مسکن مرتبط است. در طول زمان ممکن است کیفیت برخی از محلات مسکونی بواسطه ترکیب سنی در محل (سهم فزاینده خانوارهای بازنشسته)، مهاجرت انتخابی (مهاجرت بیرونی خانوارهای شاغل) و اثرات بازار کار (سطوح فزاینده بیکاری و درآمدهای پایین یا ناپایدار) نسبتاً کاهش یابد. در نواحی استیجاری اجتماعی، ساز و کارهای تخصیصی تمایل دارند تا بر فرآیندهای تخصیص مسکن بر پایه نیاز به مسکن تاکید کرده و همچنین بر اثرات اقتصادی و اجتماعی تغییرات مسکونی (در املاک باقیمانده) تمرکز کنند. سیاست‌های مالکیت اجتماعی، نقل و انتقال‌های داوطلبانه و تنوع در نحوه تصرف در صورتی که به لحاظ ایدئولوژیکی به چنین مشکلاتی پاسخگو باشد اجتناب ناپذیر است.
چنین تغییراتی در ترکیب و تشکیل خانوار توسط برخی افراد پیش‌بینی شد (لور (8)، 1994) تا تغییر احتمالی در تقاضا بسوی واحد مسکونی کوچک‌تر و به دور از شیوه زندگی ویلایی موجود در حومه را نشان دهند. از نظر انتخاب مکانی نیز پیش‌بینی شده که به منظور طرفداری کردن از زندگی شهری توأم با دسترسی به تسهیلات که از سوی مراکز شهرها ارائه می‌گردد، اولویت‌ها در بین بخش‌های مشخص جمعیتی تغییر خواهد کرد. این موضوع با ایده نگهداشت و حفظ جمعیت ساکن در مراکز شهرها منطبق می‌باشد.

نیازهای مسکن و زندگی شهری

تمامی عوامل گفته شده، موضوعات اصلی و اساسی در تعیین مقیاس و ترکیب نیاز مسکن، سطح تقاضا برای محوطه‌ها و جای‌دهی جمعیت آینده می‌باشند. بحث اخیر در خصوص آینده‌نگری خانوار برای انگلستان و ولز که از سوی اداره محیط زیست انجام گرفته، تغییر بنیادین در شیوه نگرش در مورد نیازهای مسکن و محل سکونت را منعکس می‌کند. از اواسط دهه 1960 تغییرات موجود در ماهیت و نرخ تشکیل خانوار بدین معنی بوده است که نرخ سرپرستی بصورت فزاینده‌ای به ابزاری کم اعتماد جهت آینده‌نگری نیازهای ساخت مسکن تبدیل شده است. تحلیل انجام گرفته از سوی مؤسسه پژوهش ساختمان (کینگ (9)، 1993) توصیف می‌کند که الگوی خالص خانوار از سال 1961 تا 2011 در انگلستان و ولز افزایش می‌یابد. تا سال 1983 الگوی موجود، رشد ثابت با متوسط حدود 130000 خانوار در سال بوده است. طی اواسط دهه 1980 رشد خالص خانوار از طریق تقویت شکوفایی اولین خریداران طی این دوره، به 200000 خانوار در سال افزایش یافت. پس از آن برنامه‌ریزی می‌شود که به سطح مورد انتظار پس از جنگ یعنی حدود 100000 خانوار، برای بازماندگان تا سال 2011 کاهش یابد. اخیراً تجدیدنظر در پیش‌بینی تعداد خانوار ضروری شده است، زیرا ثابت شده که یک شاخص ناقص و ناکارا برای نرخ مسکن سازی آتی می‌باشد. یک تعبیر محتمل این است که نرخ‌های سرپرستی نرخ سرپرستی استثنایی را که بر پایه رونق و شکوفایی موجود در اواسط تا اواخر دهه 1980 بوده است، منعکس کرده‌اند. این احتمال وجود داردکه اساساً موقعیت اقتصادی تغییر یافته طی دهه 1990، در ترکیب با ارزیابی نادرست نرخ‌های سرپرستی بدین معنی باشد که پیش‌بینی‌های اخیر خانوارها بیش از میزان مورد انتظار برآورد شده‌اند. در این زمینه اگر چه از زمان اوج نرخ در اواخر دهه 1980 شاهد رکود آن در اواخر دهه 1990 هستیم، الگوی کلی به سطوح رشد خانوار که طی دهه 1960 و 1970 تجربه شده است، باز می‌گردد. در ادامه این بخش سه موضوع زیر مورد توجه قرار می‌گیرد:
-نیازهای مسکن؛
- میزان دسترسی به محوطه‌ها [جهت ساخت مسکن]؛
- زندگی شهری.

نیازهای مسکن

ما دریافته‌ایم که مسکن بخش بنیادین بازآفرینی می‌باشد، اما چه میزانی از آن موردنیاز است و در چه جهتی به پیش می‌رود؟ در حال حاضر حدود 22 میلیون واحد مسکونی در انگلستان وجود دارد که بسیاری از آنها زیراستاندارد بوده یا نیازمند نوسازی عمده می‌باشند. علیرغم این موضوع، تحقیقات دولتی پیش‌بینی می‌کند که طی دوره 25 ساله و تا سال 2015 میلادی، حدود 4/4 میلیون واحد مسکونی جدید موردنیاز خواهد بود. این آینده‌نگری‌ها نتیجه روندهای اجتماعی و جمعیتی هستند، افراد جوان‌تر زودتر خانه را ترک می‌کنند، در حالی که افراد مطلقه و کسانی که از همسر خود جدا شده‌اند و همچنین افراد مسن‌تر که همسران خود را از دست داده‌اند، سال‌های بیشتری را در خانه سپری می‌کنند. شما می‌بایست بر این عقیده باشید که می‌توانید این موضوعات را متوقف کنید. (هال، 1988). دولت طی دهه 1990، بارها این ارقام را که همواره بیش از حد برآورد شده‌اند، اصلاح نموده است. ارقام درست، احتمالاً کمتر از حد برآورد شده‌اند. (بست (10)، 1997).
در صورتی که واحدهای مسکونی اضافی تأمین نشوند، این فرض وجود دارد که جوانان مجبور خواهند شد که مدت زمان بیشتری را در خانه والدین سپری کنند، زوج‌ها مجبور خواهند بود که قبل از وارد شدن به زندگی، مدت طولانی منتظر بمانند و سالخوردگان مجبور خواهند بود که به همراه دختران و پسرانشان زندگی کنند. اما در این رویکرد ساده، بطور چشمگیری نیازمندی‌ها کمتر از حد برآورد می‌شود. شکل اساسی این است که بدون تأمین کافی مسکن، قیمت واحدهای مسکونی مطلوب و با کیفیت در آینده افزایش خواهد یافت و عدم وجود ابزارهایی برای خرید آنها موجب می‌گردد تا این واحدهای مسکونی به وضعیت زیراستاندارد و نامطلوب بازگردند.

میزان دسترسی به محوطه‌ها [جهت ساخت مسکن]

واحدهای مسکونی به چه سو پیش می‌روند؟ نظارت در لندن این موضوع را آشکار نموده که طی یک دوره پنج ساله، 50 درصد ساخت و سازهای مسکونی در "محوطه‌های بادآورده" که در برنامه‌های توسعه پیش‌بینی نشده‌اند، صوت گرفته است. این موضوع اصلی مورد بحث در مورد زمین‌های متروکه (11) شهری است که در مقابل توسعه در زمین‌های سبز (12) قرار می‌گیرد و این تمرین می‌تواند در کلیه مناطق شهری بکار گرفته شود. علاوه بر این، برخی از اراضی شهری از طریق تسهیلات و زیرساخت‌های حمل‌ونقل واگذار می‌شوند. استفاده عقلانی از محوطه‌ها برای کاربردهایی چون مدارس و مؤسسات آموزشی، بیمارستان‌ها، بناهای اداری و در مقیاس کوچک‌تر، بانک‌ها، ادارات پست و بناهای با کیفیت مشابه که می‌توانند به مسکن یا دیگر کاربردها تبدیل شوند، موجب ایجاد تنوع در مناطق محلی می‌گردند. براساس بررسی‌های محاسباتی تنها یک بخش بازار تجاری در لندن، 50000 واحد مسکونی از بناهای اداری اضافی تولید کرده است. (کمیته مشاوره و برنامه‌ریزی لندن – 1998).
بزرگ‌ترین منابع سایت‌های سکونت در مناطق شهری هنوز زمین‌های مازاد صنعتی، چه محوطه‌های خالی و چه سایت‌های متروکه کلاسیک هستند. اما نکته این است که این سایت‌های متروکه به هیچ وجه تنها منابع نیستند و تمرکز صرف روی آنها به طور جدی موجب دست کم گرفتن بسیاری از زمین‌های موجود قابل بازیافت خواهد شد.

زندگی شهری

شهرها در مقایسه با بناها و مکان‌ها محل بهتری برای زندگی آسوده می‌باشند. آنها محل فعالیت‌های اجتماعی و اقتصادی و همچنین محلی هستند که در آن تنوع تعاملات موجب خلق ایده‌های نو، فعالیت‌های اولیه جدید و انرژی می‌گردد. شهرها می‌بایست مکان‌های جذابی خلق کنند که در آنها مردم با انتخاب‌های مختلف خواهان زندگی کردن وکار کردن در آن و همچنین لذت بردن از فعالیت‌های تفریحی و فرهنگی باشند. (تیلور (13)، 1997).
داشتن چشم‌اندازی روشن تر به آینده، شیوه تفکر در مورد بسیاری از پیشنهادهای بازآفرینی شهری را شکل می‌دهد، شهرهای مهم نیاز به حرکت از صنایع محلی به سوی تمرکز و تاکید بر صنایع خدماتی و محصولات با کیفیت بالا و هدفمندتر را احساس نموده‌اند. براساس چنین دیدگاهی در مورد آینده، شهرها در حال تبدیل شدن به محل‌هایی برای تجمع و برخورد مردم به منظور سرگرمی می‌باشند، محلی‌هایی که در آن‌ها اطلاعات جمع‌آوری و مبادله می‌گردد، و فعالیت‌های اولیه و اختراعات بعنوان پایه‌ای برای خدمات و کالاهای با کیفیت بالا بکار گرفته می‌شوند.
مهاجرت دسته جمعی افراد از شهر به نواحی روستایی در اواخر قرن بیستم، یکی از مهمترین روندهایی است که مربوط به آینده شهرها مورد بحث قرار گرفته است. با وجود اینکه شهرهای ما طی دوره 15 ساله از سال 1982 هر ساله 90000 نفر از ساکنان خود را از دست داده‌اند (چمپیون و همکاران، 1988)، این الگو در بین نواحی کلانشهرهای مهم مشترک نمی‌باشد. در هر مورد، این رقم خالص عدم تعادل حرکت‌های عظیم دو سویه (روستا به شهر و شهر به روستا) را نشان می‌دهد. مهاجرت‌های شهری دسته جمعی اجتناب‌ناپذیر نیست، 20 درصد تغییر در مهاجرت داخلی و خارجی، جابجایی جمعیت میان شهر و نواحی روستایی را متعادل می‌کند. (رینولدز (14)، 1998). در توضیح چرایی جابجایی مردم باید گفت جذابیت‌های قابل توجه زندگی روستایی بسیار قدرتمند می‌باشد، در حالی که بسیاری از مضرات زندگی شهری متناقض و مبالغه‌آمیز می‌باشد. در واقع، علیرغم پذیرش این موضوع که محروم‌ترین نواحی، مشخصاً به منظور احیای کیفیت زندگی و اعتماد، نیازمند بازآفرینی می‌باشند، برای بسیاری از گروه‌های مردمی منافع زندگی شهری از اهمیت فراوانی برخوردار است. بنابراین ما نیازمند تقویت حالت بهینه رو به رشد و تأمین تسهیلات ویژه برای سالخوردگان، افراد مجرد و متخصصان جوان می‌باشیم.

پی‌نوشت‌ها:

1.Wilcox
2.McCrone and Stephens
3.Below Tolerable Standard
4.Housing Revenue account
5.Watt and Summers
6.Housing Investment Programme
7.Jones
8.Lever
9.King
10. Best
11.brownfield
12.greenfield
13. Taylor
14. Reynolds

منبع مقاله :
رابرتز، پیتر؛ (1393)، بازآفرینی شهری یک کتاب راهنما، ترجمه محمدسعید ایزدی و پیروز حناچی، تهران: مؤسسه‌ی انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول