تعیین ارزش مالی خانه

در نظریه‌ی کلاسیک مدرن اقتصاد، تأکید بر ترجیحات مصرف کننده، قیمت کالا یا محصول را نتیجه رابطه‌ی عرضه و تقاضا می‌دانند. اگر بالا بردن بازده سرمایه‌گذاری‌های تولیدی، مهم‌ترین انگیزه‌ی بهسازی از راه اسکان جمعیت مرفه‌تر باشد، به این نتیجه می‌رسیم که هزینه‌های مستقیم تولید (و نه تنها مقدار محصول نهایی که همان عرضه‌ی محصول است)، اهمیتی اساسی در تعیین قیمت‌ها دارد. پس برخلاف نظریه‌ی کلاسیک مدرن، در می‌یابیم ارزش خانه چیزی متفاوت از قیمت آن است. در این باره من به پیروی از متخصصان اقتصاد سیاسی کلاسیک (از جمله اسمیث (1) و ریکاردو (2)) و مارکس (3)، به نظریه‌ی ارزش مبتنی بر میزان کار اعتقاد دارم. طبق این نظریه، ارزش کالای مصرفی براساس نیروی کار انجام شده سنجیده می‌شود و این در صورتی است که در بازار این ارزش، به قیمت تبدیل می‌شود. همچنین، اگرچه قیمت خانه ارزش آن را نیز نشان می‌دهد ولی نمی‌توان قیمت خانه و ارزش آن را به خودی خود یکسان دانست، زیرا قیمت خانه (برخلاف ارزش آن) به طور مستقیم تحت تأثیر رابطه‌ی عرضه و تقاضا است. بنابراین، ارزش براساس کار انجام شده (یعنی، مقداری از نیروی کار که به لحاظ اجتماعی، برای تولید کالا لازم است،) تعیین می‌شود و قیمت در اطراف ارزش نوسان می‌کند. اما در مورد مسکن محاسبه قیمت و ارزش بسیار پیچیده است. بر این اساس ارزش خانه به دو عامل دیگر نیز بستگی دارد که عبارتند از: میزان کاهش ارزش به سبب کاربری و میزان افزایش دادن دوباره‌ی ارزش. ارزش هنگامی با افزایش مواجه می‌شود که فعالیت‌های مربوط به نگهداری و تعمیر، تخریب و بازسازی (4)، توسعه و این قبیل موارد در خانه انجام شود.

قیمت فروش

نکته‌ی پیچیده‌ی دیگر در بازار مسکن، این است که قیمت فروش نه تنها ارزش خانه را نشان می‌دهد بلکه مؤلفه‌ی تعیین کننده‌ی میزان اجاره‌بها را نیز معلوم می‌کند، زیرا زمین را به همراه سازه‌های درون آن می‌فروشند. بهتر است در این قسمت به جای ارزش زمین در مورد اجاره‌بها سخن گفته شود زیرا قیمت زمین، مقدار نیروی کار صرف شده روی زمین را معلوم نمی‌کند. به بیان دقیق، همین امر، درباره‌ی ارزش کالاهای مصرفی نیز مصداق دارد.

اجاره‌ی عرصه‌ی تبدیل‌پذیر به سرمایه

اجاره‌ی عرصه مبلغی است که مالک زمین، از کاربران آن دریافت می‌کند. اجاره‌ی عرصه، یکی از مواردی است که به علاوه‌ی بهای تمام شده‌ی تولیدکنندگان در آن مکان، از ارزش اضافی کسر می‌شود. اجاره‌ی عرصه‌ی تبدیل‌پذیر به سرمایه، عبارت است از مقدار واقعی اجاره‌ی عرصه که نظر به کاربری فعلی زمین در اختیار مالک زمین قرار می‌گیرد. درباره‌ی خانه‌های استیجاری، هنگامی که صاحبخانه خدمتی را در زمین تحت تملک خود عرضه سازد، کارکردهای تولید و تملک، با هم تلفیق شده و در نتیجه اجاره‌ی عرصه مقوله‌ای ناملموس‌تر و در عین حال، واقعی می‌شود. بازده اجاره‌ی عرصه‌ی تبدیل‌پذیر به سرمایه برای صاحبخانه، اغلب به شکل اجاره‌بهایی است که مستأجران پرداخت می‌کنند. در صورتی که خود مالک ساکن ملک باشد، اجاره‌ی عرصه‌ی، فقط زمانی به سرمایه تبدیل می‌شود که ساختمان به فروش برسد. بنابراین هنگامی که مالک ساکن، ملک را به فروش برساند به نظر می‌رسد که اجاره‌ی عرصه بخشی از قیمت فروش است. پس با این فرض که معادله‌ای بین قیمت و ارزش برقرار است می‌توان گفت: قیمت = ارزش خانه + اجاره‌ی عرصه‌ی تبدیل‌پذیر به سرمایه.

اجاره‌ی پنهان عرصه

در هر قطعه‌ی زمین یا هر محله، بسته به کاربری زمین، مقدار مشخصی از اجاره‌ی عرصه به سرمایه تبدیل می‌شود. به دلیل موقعیت منطقه، میزان تبدیل اجاره‌ی عرصه به سرمایه، با تبدیل کاربری افزایش می‌یابد. اجاره‌ی بالقوه‌ی عرصه عبارت است از مبلغی که می‌توان (مطابق تعریف برنامه‌ریزان) تحت «عالی‌ترین و بهترین کاربری» - یا دست کم با تبدیل به یکی از عالی‌ترین یا بهترین کاربری‌ها - به سرمایه تبدیل کرد. این مفهوم در توضیح دلایل وقوع بهسازی مورد مطالعه از اهمیتی خاص برخوردار است.
براساس چهار مفهوم فوق، می‌توان روندی تاریخی را شرح داد که موجب شد برخی از محله‌ها، برای بهسازی مورد مطالعه بطور کامل مناسب باشند.

کاهش ارزش سرمایه در مناطق مجاور مرکز شهر

زوال کالبدی و کاهش ارزش سرمایه در محله‌های مجاور مرکز شهر، یکی از نتایج منطقی و «عقلانی» عملکرد بازارهای مسکن و خانه به شمار می‌آید. مقصودم از این گفته، آن نیست که این کاهش ارزش سرمایه به طور کامل طبیعی است. البته از دید بازار، این پدیده یک پدیده‌ی اجتماعی به شمار می‌آید. رکود محله‌ها، نه تنها به هیچ وجه، اجتناب‌ناپذیر نیست، بلکه،
نتیجه‌ی تصمیماتی مشخص در سرمایه‌گذاری خصوصی و دولتی است... اگرچه دیگر ناپلئونی وجود ندارد که در موضع قدرت باشد و سرنوشت یک محله را تعیین کند، اما در بازار املاک و مستغلات، عاملان سرمایه‌گذاری و توسعه آن قدر اختیار دارند و هماهنگ هستند که تصمیمات آنها حامل واکنش به رویدادهای بازار نیست بلکه شکل دهنده و هدایت کننده‌ی رفتار بازار است. (5)
با وقوع این رویداد، ساده‌انگارانه کوشیده شد دلایل رکود تاریخی محله‌های مجاور مرکز شهر را با توجه به نهادها، عاملان و عوامل اقتصادی دخیل توضیح دهند. می‌توان چنین توضیحی را اصلاحیه‌ای مبنی بر طرفداری از پدیده‌های اجتماعی دانست که نظریه‌ی سنتی تخلیه‌ی تدریجی خانه‌های کوچک‌تر متعلق به خانواده‌های مرفه‌تر را تصحیح می‌کند. در این حالت، فقط کافی است چند فرایند پراهمیت و تأثیرگذار را در مراحل مختلف رکود شناسایی کرد. باید توجه داشت که توضیح ارائه شده توجیه جامعی برای دلایل رخداد و رکود در تمام محله‌ها نیست. بررسی رابطه تمامی عوامل اثرگذار بر رکود کار بسیار دشوار و پیچیده است اما در میان پدیده‌ها رابطه‌ی بین موجر و مستأجر اهمیتی خاص دارد که با جزئیات بسیار به آن پرداخته شده است. (6) در اینجا باید توجه داشت منظور از تلاش ساده‌انگارانه، عدم ارائه چارچوبی توضیحی و کلی بود که بتوان رویدادهای منحصر به هر محله را در محدوده‌ی آن چارچوب درک کرد. از این تحلیل می‌توان نتیجه گرفت که از ابتدا، فرض بر این بوده است که محله‌های موضوع بررسی، با توجه به قدمت و کیفیت خانه‌ها به نسبت متجانس هستند. البته این فرض را می‌توان در مورد مناطقی که دوباره توسعه می‌یابند، صادق دانست [و نه مناطقی که بهسازی مذکور در آنها به انجام می‌رسد].

احداث ساختمان جدید و اولین دوره‌ی کاربری ساختمان

هنگامی که محله‌ای به تازگی احداث شده باشد، قیمت خانه‌های محله، معلوم کننده‌ی ارزش ساختار و ساختمان آن به علاوه‌ی اجاره‌ی افزایش یافته‌ی عرصه است. در اولین دوره‌ی کاربری، احتمال زیادی وجود دارد که اجاره‌ی عرصه افزایش یابد زیرا توسعه‌ی شهری در محله‌ی تازه ساخته شده، به سمت بیرون محله گسترش پیدا می‌کند. بنابراین اگر هم ارزش مسکن در این محله برای مدتی کوتاه کمتر شود، در نهایت قیمت فروش در این محله بالا می‌رود. کاهش مستمر ارزش (7) خانه‌های یک محله را می‌توان تحت تأثیر سه عامل دانست که عبارتند از: رشد قابلیت تولید نیروی کار، قدیمی شدن سبک معماری و فرسودگی کالبدی. دلیل وقوع عامل نخست یعنی رشد قابلیت تولید نیروی کار، بطور کلی بروز نوآوری در فناوری‌ها و تغییراتی در سازماندهی فرایند کار است. رشد قابلیت‌ها این امکان را می‌دهد که سازه‌ای مشابه را نسبت به گذشته، با هزینه‌ای کمتر تولید کنیم. استفاده از اسکلت‌های پیش‌ساخته‌ی خرپا در ساخت‌وساز و تولید قطعاتی در کارخانه به جای تولید آنها در کارگاه ساختمانی، دو نمونه‌ی اخیر از رشدهای بسیار متنوع در این حوزه است. عامل دوم، یعنی قدیمی شدن سبک معماری اهمیتی ثانوی دارد و موجب کاهش دائمی قیمت در بازار مسکن می‌شود. با این حال، مادامی که مصرف کنندگان سبک‌های قدیمی‌تر را به سبک‌های جدید ترجیح دهند، امکان دارد گاهی قیمت خانه‌های دارای معماری قدیمی افزایش یابد. عامل سوم یعنی فرسودگی کالبدی در ارزش خانه‌ها اثر سوء می‌گذارد، در اینجا باید توجه داشت که بین تعمیرات جزئی و اساسی تفاوت وجود دارد. برای حفظ ارزش خانه تعمیرات جزئی، باید مستمر و به دفعات انجام شود (برای مثال، رنگ کردن در و چارچوب پنجره و زیباسازی داخل خانه). اما تعمیرات اساسی در فاصله‌های زمانی طولانی‌تر انجام می‌شود، طبیعی است که هزینه‌ی تعمیرات اساسی بیشتر از تعمیرات جزئی است (برای مثال، تعویض لوله‌کشی یا سیم‌کشی). (تعمیر سازه از قبیل تعویض سقف یا کف چوبی پس از فساد چوب). امروزه در کشور ما به ندرت برای سقف یا کف از چوب استفاده می‌شود این در حالی است که در کانادا و بسیاری از دیگر مناطق دنیا که جنگل‌های زیادی در اختیار دارند از چوب به عنوان مصالح اصلی استفاده می‌شود و در کشورهای اروپایی و به ویژه ایران از مواد ترکیبی، شیمیایی و غیر طبیعی استفاده می‌شود که طول عمرهای متفاوتی نیز دارند.
کاهش ارزش ملک (8) پس از نخستین دوره‌ی کاربری آن، نشان می‌دهد که نه تنها لازم است تعمیرات جزئی به طور ادواری انجام شود، بلکه ضرورت دارد مجموعه‌ای از تعمیرات اساسی که هزینه زیادی نیز دارند، اجرا شود. کاهش ارزش ملک، از یک سو سبب کاهش قیمت نسبت به قیمت ساختمان‌های جدید شده و از سوی دیگر، میزان کاهش ارزش ملک به طور کلی بستگی به میزان تغییر اجاره‌ی عرصه نیز دارد.

پی‌نوشت‌ها:

1. Adam Smith (1723-1790)
2. David Ricardo (1772-1823)
3. Karl Heineich Marx (1818-1883)
4. Replacement
5. Bradford and Rubinowitz 1975:79
6. Stegman 1972
7. sustained devalorization of neighborhood
8. Devalorization of a property

منبع مقاله :
اسمیث، نیل؛ (1390)، مرزبندی نوین شهری بهسازی بافت شهری از راه اسکان جمعیت مرفه در شهرهای کینه‌توز، ترجمه حسام زندحسامی، تهران: انتشارات دانشگاه تهران، چاپ اول